Переустройство и перепланировка жилого помещения
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ
И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ
«УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»
кУРСОВАЯ работа
по дисциплине: «Жилищное право»
на тему: Переустройство и перепланировка жилого помещения
Проверил:
Уфа – 2012
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение…………………………………………………………
Глава 1. Понятие переустройства и перепланировки жилых помещений…….5
Глава 2. Механизм получения разрешения и проведения
переустройства и
перепланировки жилых помещений……………………………………………..9
Глава 3. Самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения
и порядок ее легализации…………………………………………………
Заключение……………………………………………………
Библиографический список……………………………………………………..27
Введение
Тема «Переустройство и перепланировка жилых помещений» является актуальной в современный период. Большая часть населения в нашей стране проживает в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обусловливает стремление нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности. Ведь каждый человек стремится жить в комфортных и благоприятных условиях. Поэтому назрела необходимость проведения исследования данного вопроса.
Объектом исследования курсовой работы выступают общественные отношения в сфере переустройства и перепланировка жилых помещений, а предметом - нормы права, регулирующие данные общественные отношения.
Цель курсовой работы – анализ действующего законодательства РФ, регламентирующее институт переустройства и перепланировки жилых помещений, и разработка рекомендаций, направленных на совершенствование законодательства в данной области.
В рамках достижения данной цели я поставила перед собой следующие задачи:
- рассмотрение и изучение правового института переустройства и перепланировки жилых помещений, определение основных понятий, на которых он базируется;
- исследование механизма получения разрешения и проведения переустройства и перепланировки жилых помещений;
- изучение теоретических
аспектов незаконной
- анализ юридической ответственности за нарушение установленного порядка проведения переустройства и перепланировки жилых помещений;
- разработке рекомендаций, направленных на совершенствование института переустройства и перепланировки жилых помещений.
В данной курсовой работы я опиралась на точки зрения следующих авторов, которые внесли значительный вклад в рассматриваемую тему : Д. В. Карпухин, П. В. Крашенинников, Н. В. Ласкина, Л. В. Тихомирова, М. Ю. Тихомиров, Г. Ф. Шешко.
Глава 1. Понятие переустройства и перепланировки жилых помещений
Институт переустройства и перепланировки закреплен в главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации1, который и дает их определение. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. ч. 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ).
Важной новеллой ЖК РФ в отличие от ЖК 1983 г. является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 ст. 25 Кодекса, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения2. В соответствии с ч.5 ст. 19 ЖК РФ под техническим паспортом следует понимать документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Данные требования установлены в приложении 11 к инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". Следовательно, в случае, если изменения в технический паспорт жилого помещения, не внесли, то это означает, что в данном случае нет перепланировки. Если, к примеру, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.
Основная характеристика понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", в котором, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данного понятия нет в ЖК РФ, а в рассматриваемом Постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство»3.
Можно привести следующие примеры переустройств: установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты, таких как: установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности (пункт 1.7.1 данного рассматриваемого Постановления).
К перепланировке могут относиться:
- перенос, разборка
и установка новых
- перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов;
- устройство дополнительных поме
- расширение жилых комнат в
квартире за счет
Одной из основных проблем перепланировки и (или) переустройства жилых помещений является установление необходимых условий их осуществления, при этом запреты на их осуществление могут быть как прямо сформулированы в законе, так и вытекать из смысла разрешительных условий их осуществления. Если предписания норм при осуществлении переустройства и (или) перепланировки обязывают совершать определенные действия, представлять соответствующие документы, то игнорирование данных предписаний влечет невозможность их осуществления.
Прямые запреты на осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений содержатся в пунктах 1.7.2 и 1.7.3 Постановления, в соответствии с которыми совершение данных действий не допускается5:
во-первых, если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на них оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
во-вторых, если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры.
Последнее условие осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого и подсобных помещений содержится также в актах толкования права, в которых сформулировано требование о том, что данные действия могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры.
Таким образом, мы рассмотрели и изучили понятие «переустройство и перепланировка жилых помещений», их значение, а также определили правовую регламентацию данного вопроса, в связи с чем, на наш взгляд, требуется внести в ЖК РФ синоним термина "переустройство», то есть «переоборудование», потому что данное понятие изложено в подзаконном нормативном акте - Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Это необходимо в целях единообразного подхода в понимании понятия «переустройства и переоборудование» жилых помещений.
Глава 2. Механизм получения
разрешения и проведения переустройства
и
перепланировки жилых помещений
Переустройство и
Это значит, что таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов6.
Обязательным условием обращения нанимателя (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано. Притом, если в случае отказа соответствующего органа, наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет7.
Что же касается объектов культурного наследия, то независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в частной собственности. При этом собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, в частности, физические и юридические лица осуществляют право пользования объектом культурного наследия по своему усмотрению, но с учетом требований, установленных законодательством, при условии, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц8.
На основании чего согласно п.4 ст. 35 Федерального закона от 25.06.2002 № 73 – ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" физические и юридические лица, планирующие переустройство (перепланировку) жилых помещений, находящихся в зданиях, являющихся объектами культурного наследия, прежде чем приступить к ремонтно-строительным работам, должны получить согласие органа власти, осуществляющего функции в области охраны объектов культурного наследия9.
В соответствии с ч.2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 26610.)
2)правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и
оформленный в установленном
порядке проект переустройства
и (или) перепланировки
4) технический паспорт
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа
по охране памятников
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных данной статьей. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти
Решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по производству переустройства и (или) перепланировки помещения.
Данные правила распространяются и на нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 26611. Применяя эти формы, необходимо отметить следующее: статья 26 ЖК РФ содержит закрытый перечень документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Однако, в п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов. Это такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. На наш взгляд, необходимо установить перечень документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки, "закрытым", как это определяется в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Также наглядно существует коллизия норм между ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266"Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения", а именно в п. 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, где обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Однако ст. 12 ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ. Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.
А теперь рассмотрим основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые установлены в ст. 27 ЖК РФ:
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов. Исходя из того, что решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган, то логичнее было бы в этом случае органу местного самоуправления сразу отказать в рассмотрении заявления либо вообще не принимать без надлежащего комплекта документов. Ведь все это негативно складывается как на компетентный орган, рассматривающее заявление так и на заявителя
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта
переустройства и (или)
Рассмотренные случаи отказа сформулированы в императивных нормах, то есть не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления, они могут быть обжалованы в судебном порядке.
В то же время данные пункты нуждаются в корректировке. Например, такая формулировка, как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству. При этом законодательство субъектов РФ, которое регулирует соответствующие отношения, разнообразно. Нередко в нем указываются технические условия, при наличии которых переустройство и (или) перепланировка жилых помещений не допускается. Многие из приведенных запретов являются разумными и обоснованными. Однако, с 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению РФ12.
Следовательно, единообразный подход к правовому регулированию данных отношений должен быть определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. В настоящее время необходимо исходить из, упоминавшимися выше Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые применяются, потому что они не противоречат нормам ЖК РФ. Данные правила должны быть установлены на федеральном уровне.
Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения:
1) должно быть мотивировано с указанием в нем норм права, на которые будет ссылаться орган местного самоуправления при отказе;
2) должно быть направлено заявителю не позднее трех рабочих дней со дня его принятия13.
Решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в соответствии с Федеральным законом от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"14.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости (ст. 28 ЖК РФ)". Срок и возможные способы выполнения данной обязанности ЖК РФ не установлен, что оставляет «простор» для регионального и муниципального нормотворчества.
Таким образом, мы детально изучили и исследовали механизм получения разрешения и проведения переустройства и перепланировки жилых помещений, где выявили существенные недочеты в правовом регулировании данного вопроса. Часть из них мы привели непосредственно в тексте, остальную – рассмотрим далее.
Во-первых, необходимо закрепить в ЖК РФ, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются с целью благоустройства помещения.
Во-вторых, такие работы должны производится на основании соответствующих строительных норм и правил, а также не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме.
А самый основной пробел, на наш взгляд, является то, то непосредственный порядок осуществления перепланировки (переустройства) жилых помещений ЖК РФ и иными нормами федерального законодательства не урегулирован, ввиду этого в данной сфере продолжают действовать нормативные акты различных уровней, принятые до введения в действие ЖК РФ, но только в той части, которая не противоречит нормам ныне действующего жилищного законодательства. Целесообразно, на федеральном уровне принять ряд нормативно-правовых актов, которые будут регламентировать весь процесс осуществления процедуры проведения переустройства и перепланировки жилых помещений.
Глава 3. Самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения и порядок ее легализации
П.В. Крашенниников определяет в своих научных исследованиях понятие «самовольное переустройство и перепланировку» как произведенные собственником или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, работы, произведенные без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки15.
Основными критериями признания самовольного переустройства (перепланировки), являются проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения16:
- в случае отсутствия решения о согласовании переустройства (перепланировки), выданного органом местного самоуправления, уполномоченным на такое согласование. При этом принятие соответствующим органов решения об отказе в согласовании также должно расцениваться как отсутствие необходимого решения. Таким образом, факт обращения в орган местного самоуправления за согласием еще не является основанием для производства ремонтно-строительных работ, таким основанием является только документ, подтверждающий согласие органа местного самоуправления на осуществление перепланировки (переустройства) жилого помещения;
- с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Проект переустройства (перепланировки) является одним из обязательных документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения, на основании которого принимается решение о согласовании. Следовательно, выполнение строительно-ремонтных работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения с нарушением требований проектной документации в определенной мере означает и выполнение указанных работ без соответствующего согласования. Кроме того, проектная документация разрабатывается с учетом требований санитарно-технических норм и правил, и осуществление перепланировки (переустройства) с отступлением от требований проекта может создать угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, данные нарушения устанавливаются в ходе приемки работ приемочной комиссией.
Таким образом, можно вывести из рассмотренного вопроса следующее определение «самовольное переустройство (перепланировка)» - это противоправное явление, которое влечет за собой установленную законом ответственность для лиц, совершивших данное нарушение. Ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена нормами административного, жилищного и даже уголовного законодательства.
Положение об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах установлено в части 2 статьи 7.21 КоАП РФ17. Совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Объектом посягательства данного правонарушения являются жилые помещения, а непосредственным предметом посягательства - установленные правила пользования жилыми домами. Дела по данному составу административного правонарушения, в соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ, рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу. Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство и перепланировка будут сохранены18.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Затрагивая вопрос о разумном сроке, стоит отметить, что законодательно он не определен, но, по-нашему мнению, это период времени, необходимый для совершения действий, с учетом объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств). Данный срок определяется органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, на территории которого находится переустроенное (перепланированное) жилое помещение. Такое требование органа местного самоуправления должно быть оформлено в письменном виде.
Если данное предписание не будет исполнено в разумный срок, то орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Продажа жилого помещения проводится на основании судебного решения с публичных торгов, в этом же договоре купли-продажи жилого помещения должно быть установлено условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. Поэтому и стоимость квартиры будет ниже, чем стоимость такого жилого помещения, если бы оно было продано в иных условиях. После того, как будут проведены торги, собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, которая была выручена от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию и проведение этих торгов.
Если же уже и новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то и данный договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут, потому как неисполненный. По сути, можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить процесс переустройства и перепланировки, если все это не нарушит впоследствии права граждан и конструкцию здания.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Собственник либо наниматель жилого помещения по договору социального найма, который самовольно переустроило и (или) перепланировано, имеет право обратиться в суд с заявлением о сохранении такого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если при этом этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
На основании приведенного положения в судебной практике возникал вопрос: в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии? Верховный Суд РФ разъяснил, что норма ч. 4 ст. 29 ЖК РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи19.
