Перспективы развития ипотечного кредитования

    Содержание

    Введение………………………………………………………………………….2

    1 Теоретические основы ипотечного кредитования………………………….3

       1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования………...………………3

       1.2 Классификация ипотечного кредита…………………………………...12

       1.2.1 Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам..12

       1.2.2 Способы ипотечного кредита…………………………………………15

       1.3 Риски ипотечного кредитования………………………………………..16

    2. Анализ ипотечного кредитования  в России и РТ……………………….…21

    3. Перспективы развития ипотечного кредитования…………………………24

       3.1 Развитие рынка ипотечного кредитования  в России………………….29

    Заключение…………………………………………………………………...…33

    Список  использованной литературы………………………………………….38 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

    В условия мирового финансового кризиса  решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

    В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства  в стране сложилась ситуация, когда  большая часть населения не имеет  возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан  главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

    В настоящее время с помощью  ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения  жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

    Ипотека является тем звеном экономики, которое  обладает возможностью обеспечить взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

    Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку  ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого  экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

    В настоящее время еще не полностью  сформировался необходимый для  эффективного использования механизма  ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при  ипотечном кредитовании в сложившейся  обстановке необходимо учитывать высокий  уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово - экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России. 

    1 Теоретические основы ипотечного кредитования

    1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования.

    Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

    Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

    Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

    Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

    Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

    Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

    - земельные участки, находящиеся в частной собственности;

    - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество;

    - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

    - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

    - воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты

    Основными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

    - Заемщик

    - Кредитор (банк)

    - Ипотечное Агентство

    - Инвесторы

    Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

    Кредитор (банк) - организация, которая после  анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

    Ипотечное агентство - является основным элементом  самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

    Обеспечением  эмиссионных ипотечных ценных бумаг  являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

    Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

    Второстепенными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

    - Риэлтерская компания;

    - Оценочная компания;

    - Страховая компания;

    - Государственный регистратор;

    - Нотариус;

    - Паспортные службы;

    - Органы опеки и попечительства.

    Риэлтерская компания - профессиональный посредник  на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

    Оценочная компания - необходима для определения  рыночной и ликвидационной стоимости  объектов недвижимости, являющихся предметом  залога.

    Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и  кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

    - страхование риска повреждения  и уничтожения объекта

    - страхование риска утраты права  собственности на предмет ипотеки

    - страхование риска потери жизни  и трудоспособности заемщика

    Расходы по ежегодному страхованию несет  заемщик.

    Государственный регистратор - орган государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В его функции  входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

    Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности  на недвижимость и договор купли-продажи  требуют нотариального заверения.

    Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

    Органы  опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при  заключении сделок с недвижимостью.

    Каждый  из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

    Таблица 1. Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели 
 

    Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования.

    Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

    Задача  банка, то есть кредитора, заключается  в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала.

    Инвестор  также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в  закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью  инвестора при использовании  механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

    Одним из субъектов кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных  кредитов являются:

    - капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;

    - неинфляционная поддержка сферы материального производства;

    - уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

    - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

    Сравнение целей основных субъектов рынка  ипотечного кредита позволяет сделать  вывод об их разнонаправленности.

    Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

    - развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на состоянии  реального сектора экономики.  Ипотечное кредитование промышленных  предприятий позволяет модернизировать  производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

    - с помощью ипотечного кредита  реализуется программа жилищного  строительства, достигается непрерывность  производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры;

    - с помощью ипотечного кредита  в систему рыночных кредитных  отношений вовлекаются множество  предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;

    - будучи дорогим товаром, жилье  является одним из важнейших  факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов (8, С.34).

    И, наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

    Развитие  ипотечного кредитования оказывает  также положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический  кризис. Ипотека оказывает положительное  влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.

    Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

    Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

    - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

    - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором;

    - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

    - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

    Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми  же условиями для привлечения  кредитных ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

    1.2 Классификация ипотечного  кредита

    1.2.1 Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

    1. По объекту недвижимости:

    - земельные участки;

    - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности;

    - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных комнат;

    - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

    - воздушные, морские суда, суда  каботажного плавания и космические  объекты; объекты незавершенного  строительства.

    2. По целям кредитования:

    - приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

    - приобретение дома для сезонного  проживания, дачи, садовых домиков  с участками земли;

    - приобретение земельного участка под застройку.

    3. По виду кредитора: банковские и небанковские.

    4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

    - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

    - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

    - по степени аффилированности заемщиков.

    Статус  объектов незавершенного строительства  был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому  имуществу.

    Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

    Кредиты могут предоставляться:

    - сотрудникам банков;

    - сотрудникам фирм - клиентов банка;

    - клиентам риэлтерских фирм;

    - лицам, проживающим в данном  регионе;

    - всем желающим.

    5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов наглядно можно увидеть на таблице 2.

    6. По срокам кредитования. В ряде  стран классификация кредитов  различается по срокам (табл. 3).

    Таблица 2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

    Таблица 3. Классификация кредитов по срокам

    7. По способу амортизации долга:

    - постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

    - кредит с переменными выплатами;

    - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

    8. По виду процентной ставки:

    - кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

    - кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

    9. По возможности досрочного погашения:

    - с правом досрочного погашения;

    - без права досрочного погашения;

    - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.