Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

РЕФЕРАТ

Курсовая работа: ___ страниц, 2 рисунка, ____ источников.

Ключевые слова: ИПОТЕКА, КРЕДИТ, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, ЗАЛОГ, ИМУЩЕСТВО

Объект исследования: ипотечный кредит.

Предмет исследования: совокупность экономических, правовых и организационных отношений, возникающих при ипотечном кредитовании.

Методы исследования: системный подход и общенаучные методы познания.

Цель курсовой работы: изучение теоретических аспектов ипотечного кредита, проблем и перспектив развития ипотечного кредита в Республике Беларусь.

 Задачами курсовой работы являются:

- раскрыть сущность  ипотеки;

- изучить классификацию  ипотечных кредитов;

- рассмотреть этапы  процесса предоставления ипотечного  кредита;

- изучить европейский опыт регулирования моделей жилищной ипотеки;

-определить перспективы  развития ипотечного кредитования  в Республике Беларусь.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………………… 4

1     Теоретические аспекты ипотечного кредитования……………………… 6 
1.1  Сущность, понятие ипотеки……………………………………................  6 
1.2  Классификация ипотечных кредитов…………………………………… 11 
1.3  Этапы процесса предоставления ипотечного кредита………………… 15 
 
2    Европейский опыт регулирования моделей жилищной ипотеки……..  19 
 
3    Перспективы развития ипотечного кредитования в РБ…………………26 
3.1  Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Республике Беларусь………………………………………………………………………….26 
3.2  Характеристика рынка ипотечных кредитов в Республике Беларусь… 29 

Заключение………………………………………………………………………34

Список использованных источников…………………………………………..36

Введение

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

В большинстве экономически развитых стран ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

Действующее гражданское законодательство Республики Беларусь определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В настоящее время ипотека означает для банков твердое обеспечение возврата предоставленных кредитных средств, для экономики страны - возможность за счет кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, развивать строительство, промышленность и сельское хозяйство, для граждан является способом решения жилищной проблемы.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих жителей Республики Беларусь. Наличие собственного жилья  вносит в жизнь людей элемент  благополучия и стабильности, и очень  важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. 

Целью данной курсовой работы является изучение теоретических аспектов ипотечного кредита,  а также проблем и перспектив развития ипотечного кредита в Республике Беларусь. Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

- раскрыть сущность  ипотеки;

- изучить классификацию  ипотечных кредитов;

- рассмотреть этапы  процесса предоставления ипотечного  кредита;

- изучить европейский опыт регулирования моделей жилищной ипотеки;

-определить перспективы  развития ипотечного кредитования  в Республике Беларусь.

Предметом исследования, в свою очередь, выступает совокупность экономических, правовых и организационных  отношений, возникающих при ипотечном кредитовании.

Объектом  исследования  выступает  ипотечный кредит.

Источниками информации  для написания данной курсовой работы послужили   законодательно-нормативные акты действующие в Республике Беларусь, публикации и  учебные пособия  отечественных  и  зарубежных  авторов,  база интернета.

1 Теоретические аспекты  ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие ипотеки 

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая. Термин «ипотека» (hypoteka - подставка, подпорка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Его  ввел архонт Солон, который предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека. На нем отмечались все долги собственника земли. В то время ипотека означала любой залог под кредит. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали еще широко практиковаться в Египте в период первого тысячелетия до н. э.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. Со временем оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности конкретной страны.

Существуют два понятия ипотеки. Ипотека – это залог недвижимости для  обеспечения обязательств перед  кредитором. В более широком смысле, ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества [1, c. 210].

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости. Его обязательством перед  кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. 

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также  других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Ипотечный кредит имеет свои особенности, отличающее его от других видов кредита. К ним относятся:

1.Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения кредитополучателем  обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему кредитополучателю.

Кредитополучатель и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2.Объектом ипотечного кредита всегда является недвижимость. К недвижимости можно отнести:

• земельные участки;
• предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Они прочно связаны с землей и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;
• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. в соответствии с действующим законодательством;[2, c. 219].

3. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

4.Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.

Закладная выдается кредитору и находится у него до окончательного расчета с должником. В случае неуплаты долга в срок кредитор обладает правом продать заложенное имущество, стать его собственником [7]. Закладная под недвижимость содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности:

- по выплате всех долгов, процентов, сборов и других платежей, взимаемых  с данной собственности;

- поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности;

- не использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности;

- страховать недвижимость в пользу банка;

- запрещение передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д [5].

5. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер. При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

6.Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

 Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [2, с 210].

 Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой). 
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

  Понятия «ипотека»  и  «ипотечное кредитование»  тесно  взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений  включает в себя ипотеку как базовую  подсистему – составную часть или существенный элемент в форме  непосредственных залоговых технологий.  С другой стороны, ипотечное кредитование –  один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью  ипотеки. 

  Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

•  функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

•  функция обеспечения возврата заемных средств;

•  функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

•  функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

  На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т.д.

  Заемщиком являются физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Особенностями залога являются, во-первых, наличие у заемщика собственности, во-вторых, – чтобы эта собственность приносила доход ее владельцу, в-третьих, – пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника [5, с. 194].

  Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

  Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

 Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

 Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

 Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

 Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

 Риелторские фирмы – юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги.

 Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [1, с.112].

Таким образом, ипотечное кредитование жилья в настоящее время представляет наибольший интерес, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. Главным плюсом  ипотечного кредитования   остается то, что не надо искать поручителей. Сегодня каждый второй из нас кредитополучатель или поручитель. А в долгосрочных жилищных кредитах фигурируют довольно большие суммы денег. Для отдельных категорий граждан является серьезной проблемой найти необходимое количество поручителей, у которых есть хорошие заработки.

1.2  Классификация ипотечных кредитов

В мировой банковской практике ипотечные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту. Так, исходя из способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные кредиты:

• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой ;
• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования.

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

• по применяемой процентной ставке – кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
• по способу выплат основного долга по кредиту – ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных признаков альтернативные ипотечные кредиты делятся на следующие виды:

• кредиты с шаровым платежом;
• кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);
• кредиты с нарастающими платежами;
• кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;
• кредит с совместным участием кредитора и заемщика;
• кредиты с добавленным процентом;
• кредиты с дисконтом;
• кредиты с обратным аннуитетом;
• канадский ролл-оверный кредит;
• кредиты с переменной процентной ставкой;
• кредиты с выплатой по возрастающей;
• кредиты с корректировкой на уровень цен;
• кредиты с двойным индексом [8, c. 25-26].

Кредиты с шаровым платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами [9, c. 74].

Пружинная ипотека – кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается [7].

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью [10].

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции [11].

Кредит с добавленным процентом, позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту: в среднем на 10-15 лет. Различные модификации инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой [12].

Кредиты с дисконтом предполагают сокращение платежей в течение данного периода. Кредитор предоставляет подлинную скидку по переменной ставке.

Кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение [9, c. 73].

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка [11].

Кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индикаторов [13, с. 24].

Кредит с двойным индексом – это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту – в соответствии с индексом цен [8, c. 27].

 Также ипотечные кредиты можно классифицировать по различным признакам:

1.  По объекту недвижимости на:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,

используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

2. По целям кредитования на:

• жилищное кредитование:
• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну  или   несколько  семей  в  качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома  для сезонного   проживания,  дачи,   садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на   строительство,    реконструкцию,    капитальный   ремонт   индивидуального жилья,  домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций.    

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование  строительства  жилья  происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По срокам регистрации ипотека бывает:

• Первичной. Первичный ипотечный залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее [2, c. 221].
• Вторичной. Вторичная ипотека означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.
• Завершающей. Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек [8, c. 28].

4. По виду заемщиков как субъектов кредитования:

• на кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;  
• на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;  
• по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут предоставляться сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риэлторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

5. По способу амортизации долга на:

• постоянный ипотечный кредит;

 кредит с переменными выплатами;  

• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

7) По виду процентной ставки на кредиты с:

• фиксированной процентной ставкой;
• переменной процентной ставкой.

8) По возможности досрочного погашения: 

• с правом досрочного погашения;  
• без права досрочного погашения;  
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Более 50% всех ипотечных кредитов в мире погашаются досрочно.

Кроме того, в зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

• Стандартная. Стандартная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества.
• Объединенная. При объединенной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов.
• Чужого имущества. Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица.
• Общая. Общая ипотека – это ипотека, при которой для исполнения одного обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.
• Условная. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя [2, c. 221].

Выделяют немецкую и американскую модели ипотечного кредитования:

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

1.3  Этапы процесса предоставления ипотечного кредита

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки – длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии работы, справка о наличии вкладов, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.