Перспективы развития земельно- оценочных работ в России
В современных условиях
развития экономики в России большое
значение имеют земельные
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
На сегодняшний день, перед Правительством Российской Федерации, стоят следующие задачи:
- совершенствование
существующей и разработка
- создание методологического инс
Государственная кадастровая оценка земель в Российской Федерации проводится с использованием единых методических и нормативно-технических документов, разрабатываемых и утверждаемых Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством имущественных отношений Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Это должно обеспечить получение качественных и сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны.
Объективная необходимость проведения кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой-либо определенной формы общества.
Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, всё вышеизложенное показывает актуальность курсовой работы.
Методики государственной кадастровой оценки земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории, являются только частью единого методического и программного обеспечения указанных выше работ. В развитие каждой из методик разрабатываются технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов, позволяющих быстро, и без лишних ошибок проводить расчеты, но и формировать уникальные по своему содержанию базы данных государственной кадастровой оценки земель.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1.1. Сущность и значение оценки земель
Земля как средство производства обладает рядом особенных качеств, которые можно учесть и количественно соизмерить. В условиях проведения земельной реформы в России особую роль начинает играть оценка земель. Это связано, прежде всего, с тем, что результаты такой оценки имеют огромное значение при решении многих практических задач, а именно:
- анализе и планировании хозяйственной деятельности предприятия, обосновании заданий хозрасчётными подразделениям по производству продукции земледелия;
- организации рационального использования земель;
- регулировании земельных отношений.[41]
Земельные ресурсы, как составляющая национального богатства страны, подлежат оценке по следующим главным аспектам: как всеобщий пространственный базис, как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, как эталон естественной ненарушенной природы, как кладовая минерального сырья, как база размещения объектов отдыха и оздоровления. Земля - уникальный ресурс: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести, предложение земли для использования практически неэластично. Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.
Результаты оценки земельных ресурсов имеют широкий диапазон применения, отсюда их большая практическая значимость. В частности, оценка земельных ресурсов необходима для:
- ведения кадастрового учета земельных участков и формирования единого государственного банка оценочных данных отдельных видов природных ресурсов;
- разработки стратегий, долгосрочных планов развития экономики страны;
- отражения в структуре национального богатства страны удельного веса природных ресурсов;
- определения экономических активов страны с учетом стоимости земельных ресурсов;
- совершенствования хозяйственного механизма управления экономикой страны. [43]
В общем виде оценка земельных
ресурсов представляет собой определение
их ценности в денежном выражении
в фиксированных социально-
Оценка земли, как составляющей
национального богатства
Оценка земли должна основываться на учете следующих обстоятельств и аспектов.
Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Земельная рента является видом дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка.
В аграрном производстве
любые технические и
Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.
В недропользовании, где земельный участок выступает как кладовая минерального сырья, оценка объектов недропользования обусловливается следующими составляющими: сырьевая или функциональная ценность природного ресурса как продукта переработки и потребления; инженерно-геологические условия залегания природного ресурса; экономико-географическое положение участка недр. Оценка земельного участка недропользования, как элемента национального богатства страны, может формироваться с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная и региональная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями отдельных частей территории; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода по различным видам полезных ископаемых и в различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью ее использования.
Показатели ценности земельных участков несельскохозяйственного назначения за пределами границ поселений, как пространственного базиса для объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, определяются величиной ренты, которая создается за счет местоположения, обустройства и функционального использования соответствующего земельного участка.
Ценность земельных участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.[43]
Содержание оценки земли складывалось и развивалось в зависимости от поставленной цели и задач практического применения земельно-оценочных данных. Так, в дореволюционной России, в условиях частной собственности на землю и государственных земельных имуществ целью было определение капитальной стоимости (цены) поземельных угодий или же приносимого ими чистого дохода. Оценка земель предназначалась для решения следующих задач:
- продажи, покупки земель, сдачи земель в аренду, выдачи ссуд под залог земли, размежевания земель;
- раздела земель между наследниками;
- обложения земель податью (налогами);
- разрешения споров между арендаторами и землевладельцами;
- установления вознаграждений за убытки, понесенные вследствие войны, маневров, наводнений и проч.
Расценку и оценку земли в 20-е годы 20 века проводили в основном для землеустроительных целей. Расценочные и оценочные действия выполнялись на основе классификации почв, контурной расценки земель способами затрат и выручек, скидок и накидок, установления зональных коэффициентов, определения денежной компенсации за проведенные и использованные улучшения и затраты, натуральной компенсации расцениваемых земель.
В условиях административно-хозяйственной системы управления сельским хозяйством в 60-80-е годы на передний план выдвигались задачи управленческого характера: анализ хозяйственной деятельности, планирование производства и закупок сельскохозяйственной продукции, дифференциация закупочных цен и т.д. Применительно к содержанию оценки земель это нашло отражение в выделении так называемых ее основных показателей, к которым в настоящее время относят урожайность культур, валовую продукцию, окупаемость затрат и дифференциальный доход.
При плановой экономике оценка земельных участков как недвижимости носила случайный характер и имела значение для относительно небольшого круга частных лиц. Процессы перераспределения ресурсов, в том числе земли, зданий, сооружений, инициировались и регулировались государственным чиновником в натуре; стоимостная оценка для этого была не нужна.
В настоящее время в стране произошло разгосударствление собственности, т.е. перераспределение прав собственности от государства к частным производителям. Происходит становление и развитие рынка недвижимости. В товарный оборот вовлечено достаточно большое число объектов недвижимости, и формирование цены начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость. Точная оценка стоимости земли, кроме того, является основой эффективной системы налогообложения, а также способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.[34]
Земельный участок сегодня
рассматривается как
В настоящее время используются экономическая, кадастровая, нормативная и рыночная оценка земель.[45]
Экономической оценкой земли является определение сравнительной ценности земли как средства производства в сельском хозяйстве в зависимости от её плодородия (естественного и искусственного), различных природно-экономических условий данного района и расположения земельных участков. Экономическая оценка земель осуществляется главным образом на основе агропроизводственной группировки почв при их бонитировке.
Экономическая оценка призвана показать сравнительную производительность различных земельных участков, т.е. показать в каких производственных условиях находится земля, какие производственные затраты нужны и какой чистый доход можно получить в зависимости от класса земли.[28]
В соответствии с Законом
Российской Федерации «О плате за
землю» 11.10.1991г. (с изменениями на
01.01.2005г.) для обеспечения экономического
регулирования земельных
Нормативной ценой земли
называется показатель, характеризующий
стоимость участка
Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.1997г. «О порядке определения нормативной цены земли» установлено, что нормативная цена земли применяется для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Органам местного самоуправления (администрациям) предоставляется право по мере развития рынка земли своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 %. Установленная нормативная цена земли не должна превышать 75 % рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Нормативная цена земли является базовой стоимостью для определения производных от неё видов стоимостей: инвестиционной и страховой.
Инвестиционной стоимостью признаётся стоимость земельного участка для конкретного инвестора (группы инвесторов). Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.
Страховой стоимостью является стоимость земельного участка, определяемая положениями страхового контракта или полиса.[28]
Для определения кадастровой стоимости земли проводится государственная кадастровая оценка земли.
Кадастровая оценка земельных ресурсов - определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учётом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель. Кадастровая оценка земли проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.
При осуществлении оценки земельных ресурсов используются данные мониторинга земель, государственного земельного кадастра, землеустройства, других обследований и наблюдений за состоянием земель, проводимых в установленном порядке. Утверждённые данные о кадастровой стоимости земельных участков используются при определении платы за землю и осуществлении государственного регулирования оборота земли.[28] Функции по государственной кадастровой оценке земли осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр), которая в своей деятельности руководствуется Постановлением Правительства Российской Федерации от 8.04.2000г. утверждающим Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Государственная кадастровая оценка земель опирается на классификацию земель по целевому назначению и вид функционального использования. Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона включает в себя часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. При проведении кадастровой оценки земель учитываются сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в государственный земельный кадастр.
Рыночная цена земельного участка устанавливается в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Указанный Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:
- договоры купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;
- договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность;
- данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) могут быть ниже цены предложения на 15-20%;
- данные государственной статистики.
При этом необходимо иметь ввиду, что при определении цены земельного участка из рыночной цены этого участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.
Именно рыночную цену земли планируется использовать в качестве базовой при налогообложении, приватизации, установлении стартовой цены на конкурсах и аукционах, в бухгалтерской отчетности. Однако, сегодня федеральное законодательство регламентирует оценку земли только Законом Российской Федерации «О плате за землю» от 11.10.1991г. (с изменениями на 01.01.2005г.), речь в котором идет только о нормативной цене.
Анализируя рыночную стоимость земли, можно выделить несколько её видов.
Существует рыночная стоимость. Это стоимость земли при дальнейшем её функционировании в неименном виде и предложении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.
Выделяют альтернативную рыночную стоимость земли, как расчётную денежную сумму, за которую земельный участок после выполнения реконструкции улучшений, модернизации или иных инноваций на дату окончания реализации инновационного проекта должен переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.
Другим видом рыночной стоимости земли является ликвидационная стоимость. Она представляет собой расчётную денежную сумму, которая может быть получена при переходе земельного участка из рук в руки между добровольным покупателем и вынужденным продавцом в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.[28]
Можно сказать, что уникальные свойства земли, как с теоретической, так и практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости, осуществлённых на нём улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости. К стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от стоимостей улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.
1.2. Методика
государственной кадастровой
В соответствии с решениями Правительства РФ в Российской Федерации выполняются работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий. Кадастровая оценка проводится для целей налогообложения и других целей, установленных законом.
Вопрос кадастровой оценки земель сельскохозяйственных предприятий сегодня является исключительно важным. В течение последних лет происходили серьёзные преобразования в аграрном секторе страны:
-уточнялась структура землепользования (дробились крупные сельскохозяйственные предприятия, выделялись земли фермерских хозяйств, формировался фонд перераспределения земель, передавались земли сельским администрациям);
- изменились качественные
характеристики земель и в
большинстве случаев в худшую
сторону (об этом свидетельству
- в целом изменилась экономическая ситуация.
И если в стабильных условиях государственного регулирования экономики в 70-80-ые годы переоценка осуществлялась через 5 лет, то в последнее время радикальных земельных преобразований земельно-оценочные работы не проводились 10 лет.
В Российской Федерации с 1971 по 1990 годы проведены четыре тура экономической оценки земель сельскохозяйственных угодий по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий.
В процессе работ применялись методические подходы, которые совершенствовались и уточнялись от тура к туру. Сельскохозяйственные угодья были оценены по продуктивности, стоимости валовой продукции, окупаемости затрат, дифференциальному доходу, себестоимости, трудоёмкости и фондоёмкости производства продукции.
Указанные подходы - единственные в Российской Федерации, которые четырежды прошли производственные испытания в масштабах всей России и показали свою практическую пригодность. На материалах IV-го тура экономической оценки земель в 1991 г. сформированы ставки земельного налога по субъектам Российской Федерации, и с использованием шкал оценки сейчас ведутся расчёты земельного налога по каждому сельскохозяйственному товаропроизводителю.
В последующие годы специалистами РосНИИземпроекта уточнены и несколько видоизменены оценочные шкалы, введены новые понятия, в результате чего разработана методика оценки сельскохозяйственных земель, позволяющая решать следующие задачи:
- рассчитать кадастровую
стоимость земель
- получить сопоставимость результатов;
- провести оценку
Для выполнения такой масштабной работы, как кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации, необходимо соответствующее информационно-техническое обеспечение, которое включает:
-исходные материалы (почвенные данные, характеристики технологических свойств земельных участков, материалы по местоположению хозяйств);
