Содержание

Введение……………………………………………………………………………...3

Глава . 1. Понятие платы за пользование земельными участками…………….....5

Глава 2. Земельный налог как форма платы за землю………………………….…7

Глава 3. Арендная плата за пользование земельными участками………….…...18

Глава 4. Способы и порядок оценки земель………………….…………………..20

Заключение………………………………………………………………………….28

Список  источников и литературы…………………………………………………29 

Введение

     Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни  и деятельности людей. Россия обладает уникальными богатствами созданными самой природой, и эти богатства её земли.

     Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

     В настоящее время практически  во всём мире с каждым годом наблюдается  постепенное глобальное ухудшение  состояния окружающей природной  среды. Особенно ярко это проявляется  в нашей стране так как, и уровень  технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленная жизненной необходимостью всёвозрастающая активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И всё это приводит к необходимости принятия мер по сохранению как самих земель так и их ценных качеств.

     Целью написания этой работы является исследование проблемы как плата и оценка земли.

     Цель  определила следующие задачи:

      рассмотреть понятие платы за пользование земельными участками;

      раскрыть  правовое значение земельного налога как формы платы за землю;

      раскрыть  порядок оплаты арендной платы за пользование земельными участками;

     рассмотреть способы и порядок оценки земель.

     Плата за землю в России на современном этапе была введена после периода, когда про такое понятие практически никто не слышал, поэтому введение её породило различные кривотолки при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

     Но  последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей  породило некий интерес общества к продуктам своей деятельности. Общество, если можно так сказать, обратило свой взор на экологию, и на причины которые влияют на её ухудшение. Земля же является неотъемлемой частью экологической обстановки, а сама плата за землю это тот материальный стимул который ещё мало-мальски, но оказывает влияние на людей.

     Работа  состоит из 4 глав, в первой раскрыто понятие платы за пользование земельными участками, во второй рассмотрено правовое значение земельного налога как формы платы за землю, в третьей раскрыт порядок оплаты арендной платы за пользование земельными участками, в четвертой рассмотрены способы и порядок оценки земель.

     Методологическую  основу исследования составили общие (анализа и синтеза, абстрагирования  и обобщения, комплексного подхода) и частные (сравнительного правоведения, историко-правовой, логического анализа) методы исследования.

1. Понятие платы за пользование земельными участками

     Главной целью проводимой в стране земельной  реформы является повышение рациональности, эффективности использования и  охраны земель как основного средства производства. Одной из мер, направленных на достижение этой цели, является введение платы за землю.

     Основными нормативными актами, регулирующими  отношения платы за землю, являются: статья 66 Земельного кодекса РФ, глава 31 Налогового кодекса РФ (часть 2) и  ряд других нормативных правовых актов.

     Статья 1 (п. 1, подпункт 7) Земельного кодекса  РФ провозглашает принцип платности  использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных  федеральными законами и законами субъектов РФ.

     В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, формами  платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Закон РФ «О плате  за землю» (утратил силу с 01.01.06 г.) в  качестве формы платы за землю выделяет нормативную цену земли, которая по своей правовой природе является методом расчета платежей за использование земельных участков. Однако в настоящее время нормативная цена земли не рассматривается как форма платы за землю и заменяется понятием «кадастровая стоимость земельного участка».

     Собственники  земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным  земельным налогом, который отнесен  ст. 15 Налогового кодекса РФ к местным  налогам и, как было отмечено, в будущем должен быть заменен налогом на недвижимость.

     Арендная  плата взимается за земли, переданные в аренду. Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, порядок  определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Если же передаваемые в аренду земельные участки находятся в частной собственности, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договорами аренды земельных участков. Необходимо помнить, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

     Для целей налогообложения, а также  для случаев, специально предусмотренных  законодательством, устанавливается  и применяется кадастровая стоимость  земельного участка, т. е. его номинальная  стоимость, определяемая по официально установленным существенным признакам естественного или приобретенного характера. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки земли, порядок проведения которой устанавливается Правительством РФ. В случаях, особо устанавливаемых законодательством, кадастровая стоимость если может определяться в процентах к ее рыночной стоимости при условии достаточной определенности последней.

     Статья 2 Закона «О плате за землю» закрепляет положение, согласно которому целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны  освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на туры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

     Размер  земельного налога не зависит от результатов  хозяйственной деятельности собственников  земли и землепользователей и  устанавливается в виде твердых  платежей за единицу земельной площади определенного качества и хозяйственной ценности в расчете на год.

     Установлено 3 основных критерия, определяющих хозяйственную  ценность земли:

     • главное целевое назначение земли, т. е. целевая категория, к которой  отнесен земельный участок;

     • качество земли, т. е. степень пригодности участка для удовлетворения определенных хозяйственных нужд;

     • местоположение конкретного земельного участка в данном хозяйственно-экономическом  пространстве, определяющее его ценность с точки зрения принципа: минимальность эксплуатационных затрат и максимальность экономической эффективности.

     Основное  целевое назначение земель является основополагающим критерием при  установлении платы за землю, т. к. он определяет характер двух других критериев  при оценке земельных участков. Например, качество земель как критерий установления платы прямо связано с их основным назначением. Если для сельскохозяйственных целей существенными являются одни признаки (плодородие, физико-химический состав почв и др.), то для целей промышленности, транспорта и других отраслей важны иные признаки (рельеф, наличие полезных ископаемых, гидрологические и геологические свойства земли и т. п.). Иначе говоря, качество (ценность) земель определяется степенью востребованности тех или иных природных свойств земли определенного целевого назначения.

     Местоположение  земельных участков, как критерий платы за землю, хотя и характеризуется  сравнительной однозначностью своего проявления (как удаленность от основных точек функциональных связей), тем  не менее имеет различное содержание как объект хозяйственных отношений (в одних случаях существенны одни связи, в других – другие).

      Глава 10 Кодекса конкретизирует один из принципов земельного права, а именно принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пп. 8 п. 1 ст. 1 настоящего Кодекса).

      Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Земельный налог как форма платы за землю

      Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ с 1 января 2005 г. была введена в действие глава 31 Налогового кодекса РФ "Земельный налог".

      Согласно ст. 387 НК Земельный налог относится к местным налогам, поэтому для его введения в дополнение к главе 31 НК представительными органами муниципальных образований должны быть приняты соответствующие нормативные правовые акты. Для муниципальных образований Налоговый кодекс не устанавливает форму нормативного правового акта (Закон, постановление и т.п.). В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и законами указанных субъектов Российской Федерации и обязателен к уплате на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

      Если  представительными органами муниципальных  образований не были приняты нормативные  правовые актов о введении с 1 января 2005 г. в соответствии с гл. 31 НК РФ земельного налога на территориях соответствующих муниципальных образований, то в течение 2005 г. взимание земельного налога осуществлялось в соответствии с Законом РФ от 11 октября 1991 N 1738-1 "О плате за землю".

      С 1 января 2006 г. Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1736-1 "О плате за землю" утратил силу, за исключением ст. 25, в которой речь идет о нормативной цене земли. Соответственно с этой даты следует полностью руководствоваться гл. 31 Налогового кодекса РФ и соответствующими нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (Законами Москвы и Санкт-Петербурга).

      Устанавливая  налог, представительные органы муниципальных  образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов  федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, определенных гл. 31 Налогового кодекса, порядок и сроки уплаты налога. Одновременно могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

      Земельный налог обязаны уплачивать организации  и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

      Указанные налогоплательщики определяются на основании записей в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее - ЕГРП). В  связи с введением в действие гл. 31 НК органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны были до 1 марта 2005 г. сообщить в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, а также о лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки, по состоянию на 1 января 2005 г.

      Кроме того, действующим законодательством  предусмотрено, что в случае отсутствия в ЕГРП информации о существующих правах на земельные участки налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Налогоплательщики могут также определяться на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.

      Министерство  финансов РФ письмом от 29 декабря 2007 г. N 03-05-05-02/82 обратило внимание налоговых органов на эти положения закона. Кроме того, в письме подчеркивается, что если права на земельные участки длительное время не регистрируются, то такие факты в соответствии с действующим законодательством должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. В этих случаях при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует привлекать лиц, уклоняющихся от регистрации указанных выше прав на земельные участки, к уплате земельного налога и применять предусмотренные ст. 122 Налогового кодекса меры ответственности при совершении умышленного налогового правонарушения.

      Следует отметить, что аналогичную позицию  налоговые органы занимали и в  период действия Закона РФ "О плате за землю", причем эта позиция находила подтверждение и в арбитражной практике. Однако она была подвергнута серьезной критике в юридической литературе¹. При этом А.Б. Кузнецов порадовался принятию гл. 31 Налогового кодекса. По его словам, в данной главе все изложено настолько ясно, что фискальные органы фактически сразу отказались от попытки продолжить прежнюю практику вменять владельцам зданий и отдельных помещений обязанность по уплате земельного налога при отсутствии надлежаще оформленных правоустанавливающих документов на земельные участки². Однако жизнь показала, что со стороны налоговых органов это было лишь "временное отступление".

      Не  признаются налогоплательщиками организации  и физические лица в отношении  земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

      В практике встречались ситуации, когда  пользователи земельных участков пытались оправдать неуплату ими земельного налога ссылками на то, что такой  налог должны платить собственники земельного участка. По их мнению, законодательство не предусматривает, что закрепление земельного участка за другим субъектом на праве постоянного (бессрочного) пользования влечет за собой прекращение обязанности собственника по уплате земельного налога. Возможно, такое правило действительно следовало бы предусмотреть в ст. 388 НК, так как сегодня суды вынуждены всерьез давать оценку таким демагогическим заявлениям³.

      Объектом  налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

      Вместе  с тем не признаются объектом налогообложения:

      1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 27 ЗК);

      2) земельные участки из состава  земель лесного фонда;

      3) земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации:

      - занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов  Российской Федерации, объектами,  включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

      - предоставленные для обеспечения  обороны, безопасности и таможенных  нужд;

      - занятые находящимися в государственной  собственности водными объектами  в составе водного фонда (ст. 389 НК).

      Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в данной статье Налогового кодекса РФ круг земельных участков, не признаваемых объектами налогообложения по критерию их отнесения к ограниченным в обороте, значительно уже, чем перечень земельных участков, ограниченных в обороте согласно п. 5 ст. 27 ЗК.

      На  практике часто возникают вопросы, подлежат ли налогообложению земельные  участки, предоставленные тем или  иным государственным органам. В частности, Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба РФ неоднократно разъясняли, что земельные участки, предоставленные подразделениям вневедомственной охраны при органах внутренних дел РФ, органам судебной власти и управлениям (отделам) Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации, арбитражным судам могут рассматриваться как земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, а потому они не подлежат налогообложению⁴.

      Однако  необходимо сказать, что, по мнению Министерства экономического развития и торговли РФ, Судебный департамент при Верховном Суде РФ - это федеральный государственный орган, осуществляющий организационное обеспечение деятельности судов; он не является органом судебной власти и соответственно не относится к органам системы безопасности. На основании изложенного Минэкономразвития России считает, что земельные участки, предоставленные органам судебной власти, осуществляющим свою деятельность в соответствии с Законом "О безопасности", признаются ограниченными в обороте и освобожденными от уплаты земельного налога. Земельные участки, предоставленные для размещения управлений (отделов) Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации, не являются ограниченными в обороте и подлежат налогообложению⁵.

      Следует также отметить, что освобождение от налогообложения земельных участков, предоставленных для обеспечения  обороны, безопасности и таможенных нужд, является одним из самых спорных. Некоторые авторы, комментируя положение Налогового кодекса РФ о том, что соответствующие земельные участки не являются объектами налогообложения, дают в скобках ссылку на ст. 93 гл. XVI ЗК⁶. По нашему мнению, такая ссылка необоснованно сужает круг субъектов, которые могут воспользоваться данной льготой, поскольку земельные участки для обеспечения обороны могут находиться не только на землях обороны непосредственно, но и на землях населенных пунктов и др.

      Налоговая база определяется в отношении каждого  земельного участка как его кадастровая  стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельных  участков подлежит доведению до сведения налогоплательщиков по их письменному заявлению бесплатно территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости не позднее 1 марта этого года. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются также на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет⁷.

      Поскольку кадастровая стоимость земельного участка используется не только для  целей налогообложения, а может  применяться и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, установленных Земельным кодексом и федеральными законами (п. 5 ст. 65 ЗК), вопрос о проведении кадастровой оценки земельных участков будет изложен ниже.

      Налогоплательщики-организации  и физические лица, являющиеся индивидуальными  предпринимателями, определяют налоговую  базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра (кадастра объектов недвижимости) о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, а индивидуальные предприниматели также в отношении земельного участка, принадлежащего им на праве пожизненного наследуемого владения.

      Налоговая база для других физических лиц - налогоплательщиков определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими  ведение государственного земельного кадастра (кадастра объектов недвижимости), органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органами муниципальных образований.

      Статья 391 НК (п. 5) предусматривает для некоторых категорий граждан возможность уменьшения налогооблагаемой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). К ним относятся Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; различные категории инвалидов, ветераны Великой Отечественной войны, а также ветераны боевых действий, "чернобыльцы" и некоторые другие категории граждан.

      Если  размер не облагаемой налогом суммы, предусмотренной п. 5 ст. 391, превышает размер налоговой базы, определенной в отношении земельного участка, налоговая база принимается равной нулю.

      Налоговым периодом признается календарный год (ст. 393 НК).

      Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами Москвы и Санкт-Петербурга). Однако ст. 384 НК предусматривает, что эти налоговые ставки не могут превышать:

      1) 0,3 процента в отношении земельных  участков:

      отнесенных  к землям сельскохозяйственного  назначения или к землям в составе  зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

      занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального  комплекса (за исключением доли в  праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

      приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

      2) 1,5 процента в отношении прочих  земельных участков.

      Важно подчеркнуть, что ставка, не превышающая 0,3 процента, может применяться лишь при одновременном соблюдении условий, названных выше. Если какое-то из этих условий отсутствует, то применяется ставка 1,5 процента. Так, например, судебные органы не нашли оснований для применения льготной ставки 0,004 процента, установленной Законом Санкт-Петербурга от 28 ноября 2005 г. N 611-86, в отношении земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью в зоне сельскохозяйственного использования в поселении, поскольку он фактически для сельскохозяйственного производства обществом не использовался. Общество пыталось сослаться на то, что им использовалась не льгота, а пониженная ставка налога, и поэтому оно не обязано документально подтверждать правомерность применения налоговой ставки в размере 0,004 процента. Суд правомерно не принял во внимание этот довод, так как в соответствии с положениями ст. 52 НК налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот. Таким образом, заявитель обязан иметь документы, обосновывающие правомерность использования примененной им ставки налога⁸.