МИНИСТЕРСТВО  ТРАНСПОРТА РОССИИ

     Государственное Образовательное Учреждение Высшего  образования

     Дальневосточный Государственный Университет Путей  Сообщения 
 
 

      Кафедра: « Экономика строительства и технология строительных материалов» 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Курсовой  проект

     По  оценке стоимости объекта недвижимости

     (производственного  здания) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

           Выполнил:

           Проверил:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     г.Хабаровск

     2011 

 
Оглавление

введение 3

1. краткое изложение основных факторов 4

2. анализ среды местоположения объекта оценки 5

3. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 6

     1.1. Определение износа 7

2. Определение функционального износа 9

3. внешний экономический износ 9

     3.1. Расчёт совокупного износа 9

4. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж 9

5. сравнительный подход 10

6. доходный подход 12

     1. Потенциальный валовой доход (ПВД) 12

     2. Действительный валовой доход (ДВД) 12

     3. Чистый операционный доход (ЧОД) 12

     4. Резерв на замещение – амортизация строительных элементов объекта: 12

7. Расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения 14

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 15

8. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки 19

заключение 22

Список использованной литературы 23 

 
введение

     Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу структурной перестройки экономики и формирования конкурентной рыночной среды, призвана давать объективную информацию для хозяйственных управленческих решений, способствовать активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана также, обеспечивать равные права членам общества, способствовать справедливой оценке и защите имущественных прав.

     Основными принципами оценочной деятельности являются:

     • оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований;

     становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных от-ношений и  правового регулирования предпринимательской  деятельности;

     • государственная и частная оценочная деятельность должныпрово-диться на общей правовой, методологической и информационной основе и дополнять друг друга;

     • основной функцией государства в сфере оценочной деятельности яв-ляется создание системы ее правового регулирования.

     Цель  курсовой работы заключается в расширении теоретических знаний в области  оценочной деятельности, а также  определение рыночной стоимости  про-мышленного помещения.

     Задача  курсовой работы:

     • дать формулировку видов стоимости, принципов и методов оценки по выбранному варианту работы;

     • отразить различные подходы и методы к оценке объекта или его элементов, включая обоснование конкретных расчетов различных видов стоимости.

1. краткое изложение основных факторов

2. анализ  среды местоположения объекта оценки

     1. Природные и климатические условия

     Хабаровск- Город расположен в Азии, в южной  части Среднеамурской низ-менности рядом с местом слияния рек  Амур и Уссури.

     Город находится на возвышенном правом берегу Амура, рельеф которого разнообразен и сложен. Центральная часть Хабаровска раскинулась на пологих увалах с абсолютными отметками 70-90 метров над уровнем моря и относительны-ми превышениями 20-30 метров. Сам город раскинулся вдоль побережья Амура на 50 км, а в ширину на 10 км (в районе аэропорта — на 18,7 км).

     Климат  умеренный, муссонный, с холодной влажной  зимой, жарким и влажным летом.

     Средняя температура января −20,5°C, средняя  температура июля +21,4 °C, среднегодовая температура — +2,2 °C.

     В год выпадает в среднем 686 мм осадков.

     2. Экологическое состояние окружающей среды

     Атмосферный воздух в Хабаровске больше всего  загрязнён бензпиреном и диоксидом азота. Среднегодовые концентрации бензпирена превышают допустимую норму в 3 раза, что соответствует высокому уровню загрязнения; концентрации диоксида азота — в 1,7 раза. Среднегодовые концентрации нефтепродуктов в Амуре превысили предельно допустимую концентрацию (ПДК) от 1,5 до 5,2 раз. Вся речная акватория загрязнена нефтепродуктами, фенолом и соединениями ртути, идущими из Китая.

     3. Экономика

     Промышленность  в городе Хабаровске представляют:ОАО  «Дальхимфарм», ОАО «Дальмостстрой»,ОАО  «ДГК», ОАО «Амурское Пароходство»,ОАО  «Хабаров-ский НПЗ», ОАО «Амурский  кабельный завод», ФГУП «Хабаровский судостроитель-ный завод», ОАО «Ликеро-водочный завод „Хабаровский“», ОАО «Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения», ОАО «Дальэнерго-монтаж», входящее в состав ОАО «Группа Е4»

     Электрическую и тепловую энергию для города вырабатывают Хабаровские ТЭЦ-1, ТЭЦ-2 и ТЭЦ-3. На данный момент все тепловые станции подключены к газовому снабжению (газопровод «Сахалин-Хабаровск»).

     В городе развита система супермаркетов  электроники, среди которых наиболее развитую сеть имеют «В-Лазер», «Эльдорадо», «Домотехника», «Народная компания», «НК-техника», «Контур», ДНС и другие. Среди крупных продавцов, специализирующихся в мобильной электронике, можно  выделить сети «Сотовый мир», «Связной», «Евросеть», «Цифроград», Divizion, «Спектр  Связи» и другие.

     В городе есть сети магазинов «Бубль-Гум» и «Мир детства», специализирую-щиеся  на продаже детских товаров, а  также сети супермаркетов «Самбери», Supergood, «Вл-Март» и другие.

     В городе расположено более 100 торговых центров, среди которых такие  как МЦ, «НК-сити», «Большая Медведица», БТЦ, «Новый Квартал», ЦУМ, «Лотос», «Дом одежды», «Дом Быта», ЭВР, «Три толстяка», Международный торговый центр на Южном, «Радость Моя», «Южный», «НК-LIFE», «Выборгский», «27 регион», «Флегонтова», «Выбор», «Арлекино», «Атриум», торговый центр на Трехгорной и многие другие.

     Город активно развивает внешнеэкономические  связи. Так, около пятисот организаций и предприятий занимаются поставками товаров в 64 страны ближнего и дальнего зарубежья. Подавляющее большинство экспортируемых товаров составляют продукция топливно-энергетического комплекса, оборудования и транспортных средств, леса, цветные и черные металлы.

3. Определение стоимости объекта  оценки затратным  подходом

    Для определения величины затрат обычно используют различные справочные и  нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.)

     Строительный  объем здания:

    V_зд. = h ∙ S= 7,82∙ 370 = 2893,4 м³

    где h = 7,82 м – высота здания;

    S = 370 м² – площадь здания.

    В сборнике УПВС №26 табл. 120 находим восстановительную стоимость 1 м³ здания в рублях, в ценах 1969 года.

     Восстановительная стоимость объекта оценки:

    С_С = V*С69 *К84 *К91 *Ктек*Ккр,

    где V = 2893,4 м³, – строительный объем здания,

    С₆₉ = 26,4 руб./м³,– стоимость единицы объема в ценах 1969 года,

    К84 = 1,19 – коэффициент перехода в цены 1984 года,постановления Госстроя СССР от 11.05.83,№94

    К91 = 1,51 – коэффициент перехода в цены 1991 года,Постановление Госстроя СССР от 6.09.91,№14Д

    Ктек =62,1 – коэффициент перехода в текущие цены, письма РЦЦС на 4 квартал 2010 года

    Ккр– коэффициент климатического района (Хабаровск относится к 5 территориальному поясу, 1 климатическому району, Ккр  = 1,09)

    Св = 2893,4*26,4*1,19*1,51*62,1*1,09 = 8979637,4 руб. 

     Стоимость объекта оценки с учетом НДС

     Соо = Св * НДС= 8979637,4 * 1,18 = 10595972,17 руб.

     Стоимость с предпринимательской прибылью

Спп = 9530269* 1,2 = 12715166,6 руб.

1. Определение износа

1. Определение физического  износа

Таблица 1

     Определение исправимого физического износа (отложенный ремонт)

     Таблица 2

     Неисправимый  физический износ короткоживущих элементов

     Таблица 3

     Определение эффективного возраста объекта оценки

     Таблица 4

     Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов

     Таблица 5

     Физический  износ (исправимый и неисправимый)

2. Определение функционального  износа

     В ходе осмотра объекта недвижимости были выявлены недостатки, требующие  замены и модернизации:

     Стоимость пожарной сигнализации, включая установку

     Стоимость 1 м² = 120 рублей

     370 * 120 = 44400 руб.

     Итого

     И функц. = 44400 рублей

     Для своего здания, площадью 370 м2 мне потребуется 44400 рублей при установке пожарной сигнализации.

3. внешний экономический износ

     где К_нез = 8 коэффициент потери от незагруженностив % от ПВД.

     ПВД – потенциальный валовый доход, определяемый по формуле:

    ПВД = Аст × Sо.о. × К12= 600 × 370 × 12 = 2664000руб,

     где А_ст  = 600руб/м²,арендная ставка за 1 м² аренды в месяц;

     Арендную  ставку принимаем исходя из задания.

     Ивн = = 932283,46

1. Расчёт  совокупного износа

     Совокупный  износ объекта оценки определяется по формуле:

     Исов = Ифиз + Ифунк + Иэк

     Исов  =8018572 + 44400 + 932283,46 = 8995255,46

4. Определение стоимости земельного участка

     Земельный участок, площадью 400 м²расположен в Железнодорожном районеДата проведения оценки 01.04.11 года.

     Методом капитализации находим стоимость земельного участка.

     С_з.у.= РД / R

     где: РД – рентный доход,

     R – Ставка капитализации.

     Рентный доход определяется по формуле:

     РД = S_з.у. * Р *К_{видадеят.}

     где: S_з.у.= 400 м² – площадь земельного участка,

     Р – рента, для 30 зоны города размер земельного налога равен 62,08

     К_{видадеят} = 12– коэффициент вида деятельности помещения (розничная торговля с реализацией товаров промышленного назначения (прочие товары) пункт 1.1.5).

     РД = 400*62,08 * 12 = 297984 руб.

     Ставка  капитализации определяется по формуле:

     R = БС + Р+НВК

     Вычисление  ставки капитализации приведено  в доходном подходе.

     R= 22,86%

     Стоимость объекта определяется по формуле:

     =297984 / 22,86% =1303517,06 руб.

   Итоговая  стоимость по затратному подходу:

     ,

     Где С – итоговая стоимость объекта  оценки;

     С_в – восстановительная стоимость объекта оценки;

     С_зу – стоимость земельного участка.

     С= 12715166,6 - 8995255,46 + 1303517,06 = 5023428,2

     Стоимость объекта, полученная затратным подходом, равна5 миллионов 23 тысячи428 рублей (5 023 428)

5. сравнительный подход

     В процессе анализа рынка были подобраны следующие объекты (таблица №5.1), пригодные для выполнения оценки расчётов стоимости сравнительным подходом.

     Таблица 5.1

     Объекты Аналоги