Подготовка материалов инвентаризации городских земель и объектов недвижимости для создания и ведения городского кадастра

Введение

Составной частью национального богатства  страны является недвижимое имущество, включающее объекты градостроительной  деятельности. Одно из основных направлений  в системе управления недвижимым имуществом – технический учет зданий и сооружений на территории городов и других населенных пунктов, промышленных зон и зон иных назначений, т.е. определение состава, состояния, стоимости этих объектов и учет их принадлежности.

Работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, позволяющая упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений  с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов, – существенная часть работ по технической инвентаризации.

 Важность технической инвентаризации  также связана с тем, что на ее основе могут определяться амортизационные отчисления, производиться страхование строений, исчисляться налоги и т.д. Учетно-техническая документация может использоваться в работах, связанных с планированием и реконструкцией населенных пунктов, с отводами земель под новое строительство и т.д.

 В настоящее время техническая  инвентаризация сформировалась  как единая структура организаций,  производящих инвентаризацию объектов. Все это определило задачи  и цели ее проведения, взаимосвязь  с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормально осуществление работ по технической инвентаризации и паспортизацию основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

 Основными задачами государственного  технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением капитального строительства;
• формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

1. Составление  технического заключения

 Техническое описание каждого  строения, пристройки и службы проводится по данным  о конструктивных элементах, полученным в натуре, в специальных разделах технической документации. Техническое состояние здания определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с описанием признаков их износа.

При инвентаризации должны быть обследованы все части  здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытии, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутренняя и наружная отделка, отопление, инженерное оборудование.

 Результаты  осмотра, признаки и их количественная  оценка (повреждения на площади  всей осматриваемой конструкции)  заносятся в полевой абрис. 

 Конструктивное решение и материал фундаментов выясняются по исполнительной и проектной документации либо по информации, полученной от владельца. При наличии подвала, технического подполья, возможно, произвести осмотр видимой части фундамента изнутри здания. При отсутствии подвала о состоянии фундамента можно судить по состоянию наземных элементов здания. Признаки износа, дающие возможность определить физическое состояние фундаментов разной конструкции, представлены в табл. № 1-5 ВСН 53-86.

 В зависимости от материала стен и их конструктивного решения надо обращать внимание при осмотре на состояние кладки стен и сводов, наличие трещин, наличие повреждений гнилью, состояние стенового материала и т.д. Признаки износа стен представлены в табл. № 6-15 ВСН 53-86.

При осмотре перегородок обращают внимание на места сопряжения перегородок с потолком, где возможны трещины и сколы (у кирпичных, гипсобетонных, шлакобетонных и т. д. перегородок); состояние вертикальной поверхности перегородок, где возможны отклонения от вертикали, сквозные трещины, увлажненные места, перекосы и поражения гнилью у деревянных перегородок. Признаки износа перегородок представлены в табл. № 20-25 ВСН 53-86.

При осмотре конструкций перекрытий в первую очередь и наиболее тщательно осматривают перекрытия первого и последнего этажей, а также перекрытия в помещениях кухонь, санитарных узлов, ванных комнат и помещений, граничащих с ними, подверженные неблагоприятным условиям эксплуатации. Признаки износа: следы промерзания, трещины в местах примыкания,  прогибы балок и прогонов и т.д. Признаки износа перекрытий представлены в табл. № 26-32 ВСН 53-86.

При осмотре полов могут быть выявлены следующие дефекты: стирание материала, щели между досками, стирание поверхностей в ходовых местах, выбоены и т.д. Признаки износа полов представлены в табл. № 48-54 ВСН 53-86.

При осмотре крыш оценивается техническое состояние несущих конструкций и кровельного покрытия. Осмотр конструкций чердачных крыш производится в помещении чердака. Основные возможные дефекты: ослабление креплений, поражение гнилью мауэрлата, стропил и т.д. Признаки износа крыш и кровли  представлены в табл. № 28-47 ВСН 53-86.

При осмотре таких конструкций здания, как окна и двери, можно столкнуться с дефектами, вызванными деформациями в других частях здания. Так, перекос дверных и оконных коробок может быть связан с деформациями стен из-за неравномерной осадки фундаментов или недостаточной несущей способности перемычки над проемом.

При обследовании окон и дверей необходимо обращать внимание на состояние сопряженных с ними других конструктивных элементов, на их износ и устанавливать причину возникновения тех или иных нарушений. Основные признаки износа: отсутствие остекления, рассыхание, деформация коробок и т.д. Признаки износа окон и дверей представлены в табл. № 55-58 ВСН 53-86.

Основными признаками технического состояния наружной и внутренней отделки являются следующие: трещины, загрязнения, вздутие, следы протечек, трещины и т.д. Признаки износа отделок представлены в табл. № 59-64 ВСН 53-86.

К инженерному оборудованию зданий относятся: горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация и водосток, электрооборудование, печи и мусоропроводы.

При визуальном обследовании технического состояния внутренних систем инженерного оборудования необходимо убедиться в их наличии и функционировании. Проверяется состояние газовых вводов, стояков, трубопроводов, вводно-распределительных устройств, щитков, электроприборов, сантехнических приборов, электрических или газовых плит.

Трубопроводы и стояки осматриваются в квартирах и в помещениях технических этажей или технических подвалов. Выявленные дефекты и неисправности отражаются в абрисе для дальнейшего сравнения с табл. № 65-71 ВСН 53-86

2. Составление абриса

При измерениях в натуре составляется абрис земельного участка с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

В абрисе указываются номер домовладения, здания, наименование улицы, наименование собственника, даты начала и окончания съемки, контроля и подписи исполнителей.

Абрис земельного участка рекомендуется делать с таким расчетом, чтобы все измерения, надписи и цифровые данные были разборчивы и было видно,к какому промеру конкретно относится каждая цифра или надпись.

Перерисовка абриса, подчистки и  запись одних цифр по другим запрещается.

При ведении абриса возможны выноски отдельных деталей и надписей. Это необходимо сделать так, чтобы при составлении плана земельного участка по абрису не возникало сомнений, к какому месту относится вынесенная деталь или надпись.

При вычерчивании основных зданий в абрисе показывается их этажность, материал стен, назначение.

Абрис является основным материалом для вычерчивания плана и должен быть подготовлен так, чтобы другой исполнитель по нему мог без затруднений  составить план земельного участка.

Все измерения земельного участка, осуществляемые при его обследовании, заносятся в абрис земельного участка.

Ошибка измерения не должна превышать:

• для границ участков и промеров съемки ситуации - 10 см
• для линий до 20 м; 1/200 (0,5%) для линий свыше 20 м, но не больше 100 см
• для линий длиннее 200 м;
• для зданий - 3 см для линий до 6 м и 1/200 (0,5%) для линий свыше 6 м.

Все границы участка измеряются по всей их длине, а в случае, когда  границы застроены и нет возможности  осуществлять работы обычным способом, необходимо производить измерения частями или параллельно границе.

Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных  между участками и по внешней  стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площади и т.п.

В случае отсутствия ориентиров, без  которых трудно установить границы земельных участков, инвентаризатор должен руководствоваться обстановкой, а также опросом собственников (пользователей) обследуемого и соседних участков, устанавливая границы условно (о чем делается соответствующее примечание в абрисе).

Измерение границ участка производятся с одновременным обмером зданий, строений и сооружений, расположенных в границах земельного участка, начиная с фасада основного здания и перемещаясь слева направо по периметру участка до исходной точки.

При измерении земельного участка должны быть взяты все необходимые замеры: засечки, створы, диагонали (система замкнутых треугольников), определяющие конфигурацию участка, направление изломов, углов, границ угодий и положение на участке зданий, строений и сооружений.

Измеряются и заносятся в  абрис все строения постоянного  типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

• основные здания и пристройки к ним;
• строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;
• сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения, фонтаны и пр.

Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.

Строения и сооружения должны быть измерены по своему периметру по цоколю для вычисления площади застройки  и выше цоколя, по телу стен, для исчисления их площади.

Выступающие части стен (пилястры), раскреповки толщиной до 10 см и шириной  до 1 м не измеряются и на абрис  не наносятся. Все остальные выступы  в зданиях измеряются, наносятся на абрис и включаются в площадь застройки.  

При измерении здания по периметру необходимо выделять отдельные его части, в зависимости от назначения, материала стен и высот. Размеры на плане следует проставлять так, чтобы при оценке не встретилось затруднений в определении строительного объема здания и его частей.

В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания.

Все цифры в абрисе проставляются  в двух направлениях, чтобы их можно  было читать по горизонтали слева направо, по вертикали - снизу вверх.

Абрис здания составляется безмасштабно с соблюдением пропорций. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части здания и записать четко все измерения, допускается сбоку на чистом поле абриса делать выноску и вычерчивать в более крупном масштабе требуемый узел плана и проставлять необходимые размеры.

При измерении многоэтажного здания абрис составляется на каждый этаж, начиная с подвального и кончая последним этажом.

При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).

Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1.10 - 1.30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:

• дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);
• измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;
• при измерении лестничных клеток кроме самого помещения измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей;
• в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;
• санитарно-техническое оборудование - водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план;
• помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются, как отдельные;
• все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.

После окончания работ по съемке здания необходимо проверить  соответствие данных наружного и внутреннего размеров здания. Для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщин стен и перегородок. Теоретически, при правильной съемке, наружный размер и сумма внутренних размеров (вместе с толщинами стен) должны быть равны. Однако на практике, в связи с неточностью измерений, получается невязка.

Допустимая невязка вычисляется по формуле:

N_д = +-0,75´ К,

• где N_д - невязка допустимая;
• К - сумма внутренних измерений помещений и толщин стен и перегородок;
• 0,75 - коэффициент невязки.

Фактическая невязка определяется по формуле:

N_ф = L_н - L_в

• где N_ф - невязка фактическая;
• L_н - наружный размер стены здания;
• L_в - сумма внутренних размеров и толщин стен и перегородок

Фактическая невязка не должна превышать  допустимую.

Для устранения недопустимой невязки  исполнитель работ обязан провести контроль наружных, внутренних размеров и толщин стен и перегородок, после чего исправить размеры в абрисе.

3. Составление  технического паспорта

Правила оформления титульного листа  и разделов технического паспорта

1. Оформление титульного листа

В строке:

"наименование  ОТИ" - указывается полное наименование организации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

"адрес" - указывается почтовый индекс, наименование субъекта Российской Федерации, наименование административного района (округа), наименование и тип населенного пункта (город, поселок), район города, наименование и тип улицы (переулка), номер дома, строение (корпус) или иной официально присвоенный адрес объекта;

"паспорт  составлен по состоянию на" - указывается дата обследования объекта индивидуального жилищного строительства.

2. Заполнение раздела 1. "Общие сведения"

В графе:

• фактическое использование - указывается "по назначению" или "не по назначению";
• год постройки - указывается год ввода в эксплуатацию;
• общая и жилая площади жилого дома - указываются площади в соответствии с экспликацией к поэтажному плану жилого дома;
• число этажей надземной/подземной части - указывается численное значение по результатам обследования объекта в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами;
• примечание - заполняется в том случае, если имеются сведения о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует разрешение на строительство или имеются прочие сведения, имеющие существенное значение для учета объектов.

Заполнение раздела 1.1. "Ранее присвоенные (справочно)" обязательно в случае, если ранее объекту индивидуального жилищного строительства были присвоены инвентарный, кадастровый номера организацией технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. В этом случае указываются адрес объекта, ранее присвоенные номера (инвентарный, кадастровый), литера объекта.

3. Заполнение раздела 2. "Состав объекта"

При заполнении данного раздела  указываются:

• буквенное обозначение (литера) или цифровое обозначение*(1), присвоенное частям объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательным строениям, сооружениям (принадлежностям объекта индивидуального жилищного строительства) на плане;
• наименование частей объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательных строений, сооружений (жилой дом, жилая пристройка, веранда, сарай и т.п.);
• указываются данные измерений основного параметра (наименование параметра, единица измерения, количество единиц измерения):

- для зданий  – общая площадь;

- для сооружений –  протяженность, объем, площадь

• площадь застройки в квадратных метрах для всех частей объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательных строений, сооружений;
• высота в метрах, для замощений и подземных сооружений не указывается;
• указывается объем в кубических метрах, для замощений и линейно-протяженных сооружений не указывается.

4. Заполнение раздела 3 "Сведения о правообладателях объекта"

Сведения о правообладателях объекта  индивидуального жилищного строительства  заполняются с учетом имеющейся  информации в ОТИ и представленных собственником (или его представителем) документов.

5. Заполнение раздела 4 "Ситуационный план"

При наличии кадастрового плана  земельного участка, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства, подготовка ситуационного плана осуществляется ОТИ в части недостающих измерений внешних размеров объектов капитального строительства.

Не допускается при наличии  кадастрового плана земельного участка  проведение ОТИ повторных обмеров  земельного участка, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства.

План составляется в масштабе 1:500, 1:1000.

На план земельного участка наносятся:

• линейные измерения протяженности границ, взятые из абриса, без размерных стрелок у середины промерных линий;
• наружные размеры зданий на плане (как правило, проставляются вне контура зданий);
• все здания со всеми пристройками, тамбурами, галереями, лестницами, крыльцами, приямками и т.д., а также все сооружения: колодцы, заборы, замощения и контуры различных угодий.

Все здания и сооружения, согласно принятым условным знакам, после накладки и обводки тушью, раскрашиваются условными цветами (красками или тушью), в соответствии с материалом стен.Подвалы, цокольные этажи, мезонины и мансарды показываются на плане пунктиром.

Каждому основному зданию, строению служебного назначения и сооружению на плане земельного участка присваивается литера.Заборы и ограждения нумеруются арабскими цифрами, тротуары и замощения нумеруются римскими цифрами.

Подсчет площади земельного участка  и отдельных его частей (застройка, сад, огород и т.п.) производится по данным измерений путем разбивки участка на простейшие геометрические фигуры (треугольники, трапеции и т.д.). При сложной конфигурации участков вычисление площадей может производиться планиметром.

Составление формул и подсчет по ним площадей земельного участка, угодий, площади застройки зданий, сооружений и замощений производится в абрисе.

Раздел 4.1"Координаты зданий и сооружений" подлежит заполнению после издания соответствующих нормативных актов, устанавливающих порядок определения координат зданий, сооружений.

6. Заполнение раздела 5 "Благоустройство объекта индивидуального жилищного строительства"

Все строки заполняются отдельно по жилому дому, вспомогательным строениям, сооружениям. В графах указывается площадь помещений, оборудованных каждым видом благоустройства.

7. Заполнение раздела 6 "Поэтажный план"

Поэтажный план составляется по данным измерений объекта индивидуального жилищного строительства. Поэтажные планы зданий составляются на основании абрисов. Поэтажные планы составляются в масштабах 1:100 или 1:200.3.15. Поэтажные планы составляются с соблюдением всех условных обозначений.

На поэтажном плане вычерчиваются  в масштабе в соответствии с размерами  на абрисах:

• стены и перегородки;
• окна и двери;
• печи, кухонные очаги;
• лестницы, крыльца, балконы;
• все внутренние выступы стен и перегородок;
• наружные колонны, пилястры и т.п., выступающие более 10 см;
• ниши в стенах, опускающиеся или не доходящие до пола, за исключением ниш, предназначенных для навески радиаторов отопления;
• арки и отдельно расположенные столбы и колонны;
• приямки, загрузочные люки, лазы подвалов и цокольных этажей;
• котлы отопления и т.п.;
• санитарно-техническое и пожарное оборудование (водопроводные краны, раковины, ванны, унитазы, газовые и электрические плиты и пр.) наносятся на план по привязкам абриса в соответствии с условными обозначениями.

Трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются.

Планы этажей располагаются  на формате один над другим, начиная  с подвального.

Прежде чем  приступить к вычерчиванию поэтажного плана необходимо сначала арифметически проверить совпадение измерения стен, проведенных снаружи, с суммой размеров, взятых внутри здания по той же стороне вместе с размерами толщин стен и перегородок. Далее необходимо провести фасадную линию строго по масштабу и к ней строить по взятым увязкам в угловых комнатах боковую линию здания. Затем последовательно наносить, все капитальные стены и одновременно проверять расположение их на чертеже по взятым в натуре контрольным измерениям между капитальными стенами.

После чего необходимо нанести вторую линию - внутреннюю линию капитальных стен. Затем наносятся перегородки, проемы, лестницы, отопительные приборы, вентиляционные приборы, вентиляционные каналы (если они сделаны не в стене), ванны, унитазы, раковины, умывальники т.д. строго по увязкам на соответствующих местах и в точном соответствии с принятыми условными обозначениями.

Лестницы показываются согласно условным обозначениям, причем количество ступеней и ширина марша должны соответствовать  измерениям в натуре.

Проемы, ниши, стенные шкафы как  по своему размеру, так и в отношении  расположения, наносятся на поэтажный план в масштабе, в соответствии с условными обозначениями.

Допустимая невязка между наружными  и внутренними измерениями при  накладке плана распределяется пропорционально на все комнаты, т.е. на расстояние между стенами и перегородками в комнатах.

Увеличивать или уменьшать  толщину стен на вычерчиваемых планах для устранения невязки не разрешается.

После накладки первого этажа производится вычерчивание остальных этажей в соответствии с расположением капитальных стен на плане первого этажа, считающегося контрольным.

Посредине плана этажа, сверху на формате  ставится штамп с указанием этажа: подвал, цокольный этаж, 1-ый этаж и  т.п.

Линейные измерения с абриса переносятся на поэтажные планы параллельно направлению соответствующих стен и перегородок. В подсобных помещениях измерения показываются с расчетом, чтобы не затемнять чертежа.

Закрытые веранды, галереи, тамбуры, сени измеряются внутри и вычерчиваются на поэтажных планах.

При вычерчивании помещений с выступающими панелями или облицовочной плиткой  необходимо показывать линии стен и  панели (последние не закрашиваются).

Литеры зданий на поэтажных планах должны соответствовать литерам  на плане земельного участка.На поэтажном плане, около входа в помещение, красной тушью проставляется соответственно присвоенная ему нумерация.

Нумерация отдельных комнат в помещении (квартире) наносится тушью черного  цвета по ходу часовой стрелки, начиная  от входа - в числителе дроби, а в знаменателе этой дроби - показатели их площади. Эти характеристики должны располагаться на плане комнат посередине.Высота помещений показывается на поэтажных планах синей тушью в тех помещениях, где были взяты эти замеры. При разной высоте помещений высота проставляется в каждом помещении.

На поэтажных планах проставляются  следующие размеры в метрах с  двумя десятичными знаками:

• на плане первого этажа - размеры по наружному периметру стен;
• на планах всех этажей, подвалов, мансард - размеры всех помещений (длина и ширина), а в помещениях непрямоугольной формы - размеры по всему внутреннему периметру стен;
• внутренние высоты - на всех планах. Внутренние высоты на план проставляются в тех помещениях, где они взяты в натуре (на месте);
• заглубление подвалов и цокольных этажей по отношению к уровню земли на границе отмостки.

Размеры печей, ниш, арок, колонн, выступов, дверей, окон, лестниц, и т.п., внутренние размеры холодных пристроек, а также другие измерения: диагонали, засечки и т.п. на инвентарных планах не проставляются.

8. Заполнение раздела 7 "Экспликация к поэтажному плану жилого дома"