Подходы оценки недвижимости

Содержание 

    Введение 

      Мы  живем в изменяющемся мире, и с каждым годом жизнь становится все динамичнее. В последнее время все чаще говорят об инновационной экономике, при которой изменения будут происходить все быстрее. Поток государственных и частных инвестиций, направленных в сектор недвижимости и транспортной инфраструктуры, требует нового видения предлагаемых решений от консультантов, девелоперов, аналитиков, так как собственники данных инвестиций в условиях посткризисного развития пересмотрели свое понимание фундаментальной рыночной стоимости.

      Мир находится в движении, ищет новое состояние равновесия, а недвижимость остается незыблемой почти всегда. 

      Оценка  недвижимости является сложным процессом. Неправильное  решение на одной  из стадий может повлечь за собой использование неадекватной методики оценки и вследствие этого ошибочный результат в оценке объекта недвижимости. Оценочные работы имеют конечной целью расчёт и обоснование рыночной стоимости недвижимости на определённый момент времени, а именно: на определенную дату. Привязка стоимости к дате оценки вызвана тем, что стоимость очень подвижна во времени под влиянием физического и морального износа. В России происходит значительное изменение стоимости под влиянием инфляции.  Вообще оценка подчинена решению какой-либо конкретной задачи. Оценщик должен знать ту задачу, ради которой организуется оценка, только тогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий и получить достоверные результаты.

      Актуальность  выбора объекта заключается в  том, что недвижимость находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, это порождает потребность в оценке его стоимости.

      Целью исследования является определение  рыночной стоимости оцениваемого объекта, на примере нежилого помещения, общей площадью 589,1 м.кв., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, пр.Калинина д.67а нахождение наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции.

      Задачи, поставленные в данной курсовой:

      - рассмотреть виды стоимости недвижимости;

      - изучить факторы, влияющие на стоимость недвижимости;

      - проанализировать рынок недвижимости;

      - дать характеристику объекту оценки;

      - рассмотреть подходы оценки недвижимости;

      - рассчитать корректировки по сравниваемым объектам;

      - согласовать результаты оценки.

    В данной работе были применены методы анализа и расчета.

    В первой главе курсового проекта рассматриваются понятия недвижимости, стоимости недвижимости, а также факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

    Во второй главе рассматривается и анализируется рынок недвижимости, а также дается полная характеристика объекта оценки.

    В практической части указаны подходы и методы оценки нежилого помещения, согласование результатов, и рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта.

    В качестве литературных источников были использованы учебные пособия  зарубежных и отечественных экономистов. 
 
 
 
 
 
 

    1. Оценка недвижимости 

    1.1. Понятие недвижимости и виды стоимости

    В понятие недвижимого имущества  входят физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

    Необходимо  различать понятие недвижимости как совокупности физических объектов и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

    Объективная оценка различных видов стоимости  недвижимого имущества необходима:

    - при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

    - при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

    - для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

    -при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

    - для страхования объектов недвижимости:

    - при кредитовании под залог объектов недвижимости;

    - при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

    - при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

    - при ликвидации объектов недвижимости;

    - при исполнении прав наследования, судебного приговора;

    - при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [3, с. 84-86].

    Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

    Потребительная  стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

    Местоположение  земельного участка, количественные и  качественные характеристики зданий и  сооружений, их уникальность и долговечность, предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

    Меновая стоимость выражает полезность объекта  недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

    В отдельных случаях меновая стоимость  может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в  силу физических, юридических или  договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов [5, с. 117].

    В зависимости от целей оценки различные  виды стоимости могут быть объединены в группы:

1. стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
2. стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

    Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке. Такими операциями могут быть: купля-продажа, передача в залог, сдача в аренду, внесение в уставные фонды других предприятий и другие.

    Формами проявления стоимости в обмене выступают:

    - рыночная;

    - ликвидационная;

    - залоговая;

    - страховая;

    - арендная.

    Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

    - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

    - объект оценки представлен на рынок в форме публичной оферты;

    - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

    - платеж за объект оценки выражен в денежной форме[6, с. 56].

    Рыночная  стоимость всегда относится к  конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться.

    Под ликвидационной стоимостью понимается денежная сумма в виде разницы  между доходами от ликвидации объекта  недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

    Залоговая стоимость – это стоимость  объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

    Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными  методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую  могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

    Арендная  стоимость – это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях[5, с. 98].

    Инвестиционная  стоимость представляет собой стоимость  объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от пользования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

    Под балансовой стоимостью понимается стоимость  недвижимости, отраженная в балансе  предприятия. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода  в эксплуатацию, скорректированной  на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

    Стоимость для целей налогообложения устанавливается  на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению  недвижимости. 
 
 

    1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

       Оценка стоимости объектов недвижимости является сложным и трудоемким процессом, обусловленным  наличием  большого количества характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Эти факторы можно подразделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на заключения сделки (например, осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи).

    Выделяют  следующие  основные группы факторов: политические, демографические,  экономические,  социально-культурные, природно-географические и научно-технические[2, с. 76].

    Политические  факторы образуются ограничениями, налагаемыми  на процессы функционирования региональных  рынков недвижимости  внутренней и внешней  политики страны. К ним можно отнести: социально-экономическую направленность  политики правящей партии; предвыборные кампании;  военные действия в зоне  межнациональных конфликтов;  политику  правительства и местных органов власти в области экономики – нормативно-законодательные акты, касающихся сегментов  рынка (рынка жилья, коммерческих  помещений, рынка земли); политику местных органов власти по  функциональному зонированию территории; элементы  государственной политики  в области производства, которые  в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, политику в области распределения,  включая  принятую  систему социального обеспечения, политику в области  защиты окружающей среды.

    Следующая группа – экономические факторы  –  включает экономический уровень  страны, региона, на местном уровне, темпы роста валового национального продукта,  темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.     

    Социально-культурные факторы представлены различными аспектами  социально-экономической структуризации  населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов и т.д.

    К демографическим относятся факторы, влияющие  на состояние  региональных рынков недвижимости, – это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизированности территорий  и др.

    К природно-географическим  факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические  условия (параметры окружающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумовые, электромагнитные и радиационные параметры окружающей среды) и т. п.).

    Наконец, научно-технические факторы, влияющие на технологию и организацию строительства, во многом определяют  параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья[2, с. 123]. 

    Существенно влияют на стоимость характеристики самого оцениваемого здания:

    - архитектурно-конструкторские и  планировочные решения проекта  – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим условиям, функциональность планировки, привлекательность внешнего вида и т. д.

    - наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

    - наличие машин, оборудования и  прочих компонентов, не связанных  с недвижимостью, но оцениваемых  вместе со зданиями;

    - состояние здания (необходимость  капитального ремонта учитывается  покупателем при обсуждении суммы  сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

    Перечисленные выше факторы определяют развитие среды  местоположения объекта недвижимости. Соответственно можно выделить четыре цикла развития   местоположения объекта недвижимости: зарождение, рост, стабильность (зрелость), упадок (ухудшение). Поэтому эксперту важно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт  и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы, если потребуется, дать прогноз развития. Так, если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать  увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости, а это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Описание объекта оценки 

    2.1. Характеристика объекта оценки

    Описание  объекта оценки произведено на основании  визуального осмотра, а также  Технического паспорта на строение и  сооружение. Объектом оценки является нежилое двухэтажное здание, общей площадью 589,1 кв.м

    Здание  расположено по адресу:пр.Калинина д.67а, в Октябрьском районе г.Барнаула.

    Распределение площадей:по первому этажу-273,7 кв.м. ,по второму-315,4 кв.м.Строительный объем м.куб.- 1531,66

    Электроосвещение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

    Фундамент- бетонный, стены-панельные плиты, сайдинг,крыша-оцинкованный лист.Пластиковые окна,пол бетонный,покрытый линолеумом и ковролином. Внутренняя отделка включает в себя:стеновые панели,гипсокартон,обои,покраска.

Объект  находится в промышленном районе, недалеко от центра города, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Подходы оценки недвижимости 

   3.1. Сравнительный подход

      Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности.

    Применим на практике данный подход оценки недвижимости.

    Оцениваем стоимость нежилого помещения. Для этого имеется информация по сделкам купли-продажи десяти сравниваемых объектов в г.Барнауле. 

                                                                                                             Таблица 3.1

    Информация  по сделкам купли-продажи нежилых помещений 
 

    Перед определением величин корректировок  цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь для этих объектов различается в диапазоне – 100 -3541,4 м². В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1м², расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в таблице корректировок.    

                                                                                                             Таблица 3.2

    Таблица корректировок цен продаж 1 м² общей площади по сравниваемым объектам

    Проведены корректировки по всем рассматриваемым  характеристикам, что позволяет определить итоговое значение  скорректированных цен продаж 1м² общей площади.

    Средневзвешенная  стоимость (среднеарифметическое скорректированных  стоимостей) 1 кв.м. оцениваемого объекта  определенная сравнительным подходом составит 23 000,57руб. (20 872,69+20 153,57+23 577,27+15 960+20 727,27+28 035,34+18 244,32+ 18 508,24+34 234,20+22 530,20)/10=23 000,57руб.

    Рассчитаем  рыночную стоимость, оцениваемого объекта:589,1 кв.м.*     23 000,57руб.=13549638,69руб.

    Итак, величина рыночной стоимости оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом составит, с учетом округления 13 550 000 руб. 

    3.2. Доходный подход 

    Оценка  недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости  исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага  от ее использования и их текущее  выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

    Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена помещений, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет после  сдачи помещения в аренду.

    Применим  на практике доходный подход оценки недвижимости.

    Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который  можно получить от недвижимости, при  полном ее использовании без учета  всех потерь и расходов.

    Принимаем потенциальный валовой доход (ПВД) равным 1484532 руб.

    Величина  арендной ставки была определена как средневзвешенная на основании данных о сдаче в аренду офисных помещений:

    - сдаются в аренду офисные помещения,  ул.Малахова-Космонавтов, 3-х этажное  здание, 250 руб./кв.м.;

    - сдаются в аренду офисные помещения  пр.Космонавтов-пр.Калинина,200 руб./кв.м.;

    - сдаются в аренду офисные помещения,  пр.Космонавтов,200руб./кв.м.

    Таким образом, арендная плата составит 210 руб./кв.м.

    Площадь помещения=589,1 кв.м.;арендная ставка за 1 кв.м. в месяц=210руб.;количество периодов=12.

    589,1*210*12=1484532 руб.-ПВД в год.

    Обязанность платить все коммунальные платежи  возложена на арендатора. Таким образом, мы берем ПВД меньше, чем, если бы коммунальные платежи платил арендодатель.

   Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

    Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) необходимо проанализировать информацию по оцениваемому объекту, существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего:

   К_нд = (Д_п * Т_с) / N_а ,                                      

где Д_п – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

     Т_с – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

     N_а – число арендных периодов в году.

    Коэффициент недозагрузки равен:

   К_нд = (1 * 1мес.) / 12мес. = 0,08                 

    Далее мы находим действительный валовой  доход (ДВД) данного объекта оценки, который равен произведению ПВД  и коэффициента загрузки. Коэффициент  загрузки находится как разность между единицей и коэффициентом  недозагрузки.

   ДВД = 1484532 * (1 – 0,08) = 1365769,44 

    Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год.

    Операционные  расходы – расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

    Операционные  расходы в данном случае равны  нулю, так как все обязанности  по оплате коммунальных платежей и  налога на имущество возложены на клиента. Исходя из этого мы получаем ЧОД равный действительному валовому доходу:

   ЧОД = ДВД = 1365769,44

    Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между чистым операционным доходом, приносимым объектом, и рыночной стоимостью собственности: