Понятие договора аренды

Оглавление

Введение

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных отношений, известных со времен римского права. Римское право  признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы и  подряда. Общее между всеми тремя  видами найма состояло в том, что  одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим  объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.¹

Различие между наймом и куплей-продажей римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи  покупатель получал постоянное обладание  вещью, а договор найма имел иную цель; предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование  за определенное вознаграждение, исчисляемое  пропорционально времени пользования  соответствующим объектом.²

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор  найма вещей. По договору найма вещей  одна сторона (наниматель) обязывалась  предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько вещей во временное  пользование, а эта другая сторона  обязывалась уплатить за пользование  этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить эти вещи в сохранности наймодателю.³

Основная обязанность  наймодателя заключить в предоставлении нанимателю в пользование вещи, при этом наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной вещи.

Основная обязанность  нанимателя состояла в том, что он должен был выплатить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования.

 Гражданское право  европейских государств, восприняло  основные черты и признаки  договора имущественного найма,  присущие римскому праву. По  этой причине договор имущественного  найма по законодательству различных  государств сохраняет свою неизменную  суть: по этому договору одна  сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектами договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор аренды является двусторонним, возмездным.

С середины ХХ столетия большое  распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинговая кампания) предает другой стороне – пользователю определенный объект (оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется  вносить за него периодическую плату  и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных  платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренда) и договора продажи.⁴

Действующий ГК РФ главенствующее положение отдает термину «аренда», не отказавшись, тем не менее, от термина  «имущественный наем».

Аренда – предоставление одним лицом другому права  владения и (или) пользования своим  имуществом. Так традиционно формулируется  это понятие. В отдельных источниках можно встретить несколько иное определение, но фабула всегда останется  неизменной.

Тема курсовой работы (договор  аренды) является актуальной, так как  в хозяйственном обороте в  последние годы арендные отношения  заняли значительное место. В курсовой работе рассматриваются особенности  заключения договора аренды, их изменения, продления, расторжения. Дается анализ действующего законодательства по проблемам  арендных отношений.

Целью курсовой работы является изучение арендных отношений в современном  российском государстве и их роль в развитии экономики России.

Соответственно определены следующие задачи:

1. раскрыть понятие договора  аренды и его законодательное  определение и закрепление в  нормах гражданского права.

2. определить имущественные  условия договора аренды и  сроки аренды.

3. Рассмотреть проблему  формы и государственной регистрации  договора аренды.

4. исследовать правовое  положение субъектов (сторон) договора  аренды и объектов аренды.

5. рассмотреть специфику  отдельных видов аренды, особое  внимание уделить проблеме финансовой  аренде (лизингу).

Глава 1. Общие  положения о договоре аренды

§1. Понятие и значение договора аренды

«Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ)» ⁵

Интересы сторон, участвующих  в экономических отношениях не всегда требуют передачи имущества в  собственность. Нередко купля-продажа  невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании  имущества. Эти экономические причины  и породили данные отношения. Договор  аренды широко применяется в предпринимательской  и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

 «Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к тому, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ. ⁶

 Направленность договора  аренды на передачу имущества  во временное пользование является  главным признаком, выделяющем аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схож с договором купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняют правовой сути договора.⁷

        В  соответствии с ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение федеральным государственным унитарным предприятием договоров аренды объектов недвижимого имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на право заключения таких договоров.⁸

В арендном правоотношении передача имущества во временное  пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование  аренды обусловлено также платным  характером временного пользования.

Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи её полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение  арендатора статусом титульного владельца  позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты только после получения имущества во владение от арендатора.⁹

Основным источником норм регулирующих договор аренды в России, является Гражданский кодекс РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения  об аренде (ст. 605-625) и специальные  нормы отдельных видов договоров аренды (ст. 625-670). В ГК предусмотрено только пять видов договоров аренды, хотя фактически их можно выделить гораздо больше.

«Помимо статей ГК РФ (ст. 626-631), регулирующих отношения, вытекающие из договора проката, «Закон о защите прав потребителей» также регулирует этот вид договора аренды. Земельным  кодексом РФ урегулированы нормы  аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ – аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные отношения, представляют собой  в достаточной степени несистематизированный  комплекс правил, центральным источником которого является Гражданский кодекс».¹⁰

Субаренда (поднаем) – сдача  арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются  правила об аренде, если иное неустановленно законодательством. Объем прав субарендатора  не может превышать объёма прав арендатора.

Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности  договора аренды ничтожным считается  и договор субаренды.¹¹

«Субаренда является одним  из распространенных в предпринимательской  практике договором, поскольку позволяет  арендаторам сдавать излишние площади  или движимое имущество, которое  они в силу тех или иных причин в течении срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из ложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать, а к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в аренду муниципальных помещений, предоставляемых их основным арендатором на льготных условиях».¹²

§2.Существенные условия договора аренды и его субъекты

 «Среди всех условий всякого договора необходимо выделить те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора) законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы как минимум для данного вида договорного обязательства».¹³

Принимая во внимание определение  договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за временное владение или пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие  о предмете договора. Предмет договора представляет собой действия или бездействие, которые должна совершить сторона (или соответственно, воздержаться от их совершения).

      Для признания договора аренды заключенным от сторон действительного требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.

К следующей группе существенных условий договора, которые названы  в законе или иных правовых актах, как существенные для договоров  данного вида. Например, в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 29 ноября 1998г. «О лизинге» договор лизинга  должен содержать следующие существенные положения:

«1. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме.

…3. В договоре лизинга  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю  в качестве предмета лизинга. При  отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор  лизинга не считается заключенным.

4. На основании договора  лизинга лизингодатель обязуется:  приобрести у определенного продавца  в собственность определенное  имущество для его передачи  за определенную плату на определенный  срок, на определенных условиях  в качестве предмета лизинга  лизингополучателю».¹⁴

«Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающем; для юридически лиц, в отношении недвижимости и при сроке договора более года – формальным, срочным, коммутативным».¹⁵

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор. Арендодателем может быть любой субъект граждански отношений, являющийся собственником передаваемого имущества, или уполномоченные собственником или законом на заключение договора аренды лица. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограниченно необходимостью получения согласия собственника имущества. Арендатором может выступать любой субъект гражданских отношений.

«Сдача имущества в  аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в  качестве арендодателя может выступать  собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать  имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).  Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным)».¹⁶

§3.Форма и государственная регистрация договора аренды

Требования к форме  договора аренды сводятся к тому, что  договор, по которому арендодателем  или арендатором выступает юридическое лицо должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Здесь можно отметить отличие  к форме договора аренды, заключенного между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан  между собой, согласно которому такие  сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Договором аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их долгосрочными, а договора, заключаемые на срок менее года, краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы. В рассматриваемых правоотношениях срок договора аренды, а точнее дата начала его действия – один из определяющих вопросов. При этом дата окончания срока договора на практике, как правило, не влечет каких-либо вопросов.

«Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили  договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в  договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор  вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в  приведенном выше случае, когда стороны  фактически приняли долгосрочный договор  за краткосрочный, увязав его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался незарегистрированным в установленном законом порядке».¹⁷

Аналогичный вывод содержится в п. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:¹⁸ какие – либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общим и положениями ГК РФ.

Представляется, что в  связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует  трактовать таким образом, что стороны  в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия.

Начало этого срока  в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его  заключения и, следовательно, началом  действия автоматически будет указанная  сторонами в договоре дата.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК РФ, из которых  следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания), не должны государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений (как  указано ранее) подлежат регистрации  лишь в том случае, если заключаются  на срок не менее одного года. Порядок  государственной регистрации определен  федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Запись о регистрации  вноситься в данные государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Для государственной  регистрации договоров аренды  некоторых объектов установлены  дополнительные специальные правила.¹⁹

В законодательстве не предусмотрена  какая – либо ответственность  за отсутствие регистрации долгосрочного  договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. При фактическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия её нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.²⁰

Договор аренды, который  в последующем предусматривает  переход права собственности  на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной  для договора купли- продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

Глава 2. Права  и обязанности сторон по договору аренды

§1. Права и обязанности арендодателя

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества  вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный  договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем  арендатор получает право истребовать  арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в  результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор  в результате задержки имущества  потерял интерес к исполнению договора аренды, он может заявить  требования о расторжении договора и возмещении убытков, причиненных  неисполнением договорных обязательств.²¹

Стороны заключили договор  аренды нежилых помещений, К моменту  передачи имущества арендатору часть  сданных ему в аренду помещений  не была освобождена арендодателем  от имущества, в связи, с чем арендатор  принял по акту только жилые площади.

Истцом предъявлен к взысканию  долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в  соответствии с установленным в  договоре размером арендной платы.

Учитывая то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами  договора, суд пришел к выводу, что  арендодатель вправе требовать с  арендатора внесения арендной платы  с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи, с чем удовлетворил иск частично».²²

Арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические  и качественные характеристики договорного  имущества. Если такие характеристики в договоре не определенны, арендное имущество должно быть передано в  состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества  с недостатками (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и неоговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду – так называемые явные  недостатки.

Во всех других случаях  арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в аренду имущества, включая  скрытые недостатки, о которых  он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом, как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование  имуществом, не влекут ответственности  арендодателя, за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество.

«При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы  защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с  предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ)».²³

§2. Права и обязанности арендатора

Можно выделить три основных обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор  обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в  договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

 Законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества.

Данный вывод можно  подтвердить тем, что отрицательные  последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования  указанных имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением  имущества, что может повлечь  за собой расторжение договора и  возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).²⁴

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом  или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя  расходов на содержание арендованного  имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Что касается собственно пользования  арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности  арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование  имуществом дает арендатору возможность  извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукции  и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость  соблюдать установленные законом  либо предусмотренные договором  ограничения.

Вторая основная обязанность  арендатора состоит в своевременном  внесении платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Арендная плата может  быть установлена в договоре как  в отношении арендуемого имущества  в целом, так и применительно  к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная  доля, полученных в результате использованного  арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; возложение на арендатора обусловленных  договором затрат по улучшению арендованного  имущества.