Понятие договора аренды и его основные разновидности

Министерство  образования и науки РФ

ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»

юридический факультет

кафедра гражданского и международного частного права

Курсовая работа

 

тема: Договор аренды и его основные разновидности

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент 3 курса 

группы Ю-092

Бабатова Юлия

Проверил: ст.преподаватель

Азовцев М.А.

 

 

Волгоград, 2012 

Содержание

Введение 3

Глава 1. Общие положения договора аренды 4

1.1. Понятие и значение договора аренды 4

1.2. Заключение, прекращение и возобновление  договора аренды. 7

Глава 2. Основные разновидности договора аренды. 14

2.1. Договор проката. 14

2.2. Договор аренды транспортных  средств. 18

2.3. Договор аренды зданий и сооружений 22

2.4. Договор аренды предприятий 24

2.5. Договор финансовой аренды (лизинга) 28

Заключение 33

Список  литературы 35

 

 

Введение

Договор аренды является одним  из наиболее распространенных договоров  в гражданском праве. По сфере  своего применения он уступает, вероятно, лишь договору купли-продажи. Большинство  хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим  лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое  имущество. Таким образом, аренда имеет  важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, в том числе и организациями и гражданами, и государством.

Структура работы состоит  из введения, двух глав, заключения и  списка используемой литературы. Первая глава раскрывает понятие и значение договора аренды, его заключение, прекращение  и возобновление. Вторая глава характеризует  отдельные виды договора аренды.

Цель данной курсовой работы - раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам. С указанной целью непосредственно связано выполнение следующих задач исследования: 1. Раскрыть понятие и значение договора аренды; 2. Рассмотреть порядок заключения, прекращения и возобновления договора аренды; 3. Изучить основные разновидности договора аренды

Объектом исследования выступают  общественные отношения, возникающие  в связи с заключением, прекращением, возобновлением  договора аренды. Предметом  исследования являются нормативно-правовые акты, регулирующие  договор аренды.

 Методологическую основу  исследования составили современные  методы познания, такие как метод  анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический,  содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и  правового регулирования.

 

Глава 1. Общие положения договора аренды

 

    1. Понятие и значение договора аренды

 

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.

 Современное легальное  понятие «аренды» содержится  в ст.606 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей  под договором аренды (имущественного  найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).1

 Объектом арендных  отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

В то же время законом  могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается. Так как в  соответствии со ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, то, учитывая положения ст.76 Конституции, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов.2 Однако не существует ни одного такого федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в  роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник  имущества, а также иные лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать  имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные  и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.3

Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает: прокат; аренду транспортных средств; аренду зданий и сооружений; аренду предприятий; финансовую аренду (лизинг).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда. Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды. Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора - это регулирование в рамках закона поведения людей, путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а также последствия нарушения соответствующих требований.

Договор аренды недвижимого  имущества - очень распространенная сделка. Поэтому в этой области  возникает множество вопросов. С  одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой - нечеткое представление  субъектов гражданского оборота  о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».4

 

1.2. Заключение, прекращение и возобновление  договора аренды.

 

Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключения договора аренды следующие:

 1) В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.

2) Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

3) Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 4) Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК).5

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

  • Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды.
  • Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении "Перечень имущества". Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
  • Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему "График арендных платежей".
  • Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается, то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
  • Обязательства сторон.
  • Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
  • Гарантии по договору аренды.
  • Ответственность сторон по договору аренды.
  • Условия и порядок расторжения договора аренды.

Главным основанием прекращения  обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора, то при  отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).6

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в  любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при  аренде недвижимого имущества - за три  месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту  и действительно лишь тогда, когда  оно им получено, или же если оно  не дошло до контрагента не по вине предупреждающего. Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного  предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного  помещения, перестает эксплуатировать  оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение  арендатор остается связанным всеми  арендными обязательствами, в частности  обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных  месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки - в случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора.7

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно ст. 620 ГК суд может  досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.  Приведенный перечень оснований  досрочного расторжения договора  аренды по требованию одной  из сторон является незамкнутым.  Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении  договора аренды по общему правилу  прекращается и заключенный в  соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет  право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его  пользовании в соответствии с  договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).8

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Существо процедуры досудебного  урегулирования состоит в том, что  заинтересованная сторона до обращения  в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).

В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.9

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление нечастое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ч. 1 ст. 619 ГК).10

 

Глава 2. Основные разновидности  договора аренды

2.1. Договор проката

 

Договор проката является в гражданском законодательстве РФ разновидностью Договора аренды. Договор  аренды, в свою очередь, является широко распространенным договором в современной  российской правовой системе. История  развития договора аренды прослеживается со времен римской рабовладельческой  эпохи. В римском законе XII таблиц имеется упоминание о найме вещей, именно на этом договоре базируется современный  договор аренды (имущественного найма). В римском праве договор аренды был поименован как наем вещей. В современном российском гражданском законодательстве договор проката представляет собой возмездный договор, по которому собственник, осуществляющий предпринимательскую деятельность, передает вещь, приобретенную специально для использования ее в предпринимательских целях по сдаче в прокат, в пользование и/или владение другому лицу, заинтересованному в получении во временное владение и/или пользование такой вещи. Вещь, как правило, берется в прокат (арендуется) лицом для использования в личных, потребительских целях, если иное использование не указано в договоре проката или не вытекает из сути такой сделки.

 Имущество передается  в прокат за плату. Плата  за прокат устанавливается в  твердой сумме и вносится арендатором  в виде платежей единовременно  или с периодичностью.11

 В силу того, что  имущество сдается в аренду  предпринимателем, то закон обременяет  арендодателя правом осуществлять  как текущий так и капитальный ремонт сдаваемого в прокат имущества (в отличие от обычной аренды, где текущий ремонт осуществляет арендатор, и более того - обязанность по осуществлению капитального ремонта может быть дополнительно возложена на арендатора самим договором). Все особенности проката, в большей степени, вытекают именно из особенности субъективного состава. Арендные права по договору проката, в отличие от обычной аренды, не могут быть переданы арендатором другим лицам ни при каких условиях. Законом запрещено заключение договора субпроката (субаренды), в то время как имущество, переданное в обычную аренду, в принципе, может быть передано в субаренду.

Исходя из того, что субъектами договора проката являются с одной  стороны предприниматель (арендодатель), а с другой стороны, как правило, потребитель, либо иное лицо, берущее  имущество в прокат, как правило, для потребительских целей, то такой  договор в большинстве случаев  является публичным. Публичность, прежде всего, означает, что договор заключается  арендодателем с каждым обратившимся за получением вещи в прокат.

 Договор проката чаще  всего – это договор присоединения,  т.е. арендатор заключает договор с предпринимателем на предложенных им условиях. В связи с указанной спецификой, если со стороны арендатора выступает физическое лицо (потребитель), а с другой предприниматель, который профессионально занимается деятельностью по предоставлению имущества в прокат, на такие отношения распространяет свое действие закон «О защите прав потребителей».

Договор проката в силу своей потребительской сущности широко востребован среди физических лиц, ведь именно данный вид договора помогает избежать ряда бытовых трат на приобретение имущества. В прокат часто берутся транспортные средства, спортивный инвентарь и т.п., которые  могут быть дорогостоящими, но их приобретение совсем неинтересно для потребителя, которому необходимо такое имущество  для разовой поездки или недлительного  использования. Исходя из этой специфики  договор проката ограничен законом  по своему возможному сроку действия, такой договор может заключаться  не более, чем на 1 год. 12

Особенностью договора проката  является его публичный характер, то есть он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях. А при необоснованном уклонении  от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем  выступают, как правило, специализированные службы проката.

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут  быть только движимые неупотребляемые  вещи, используемые преимущественно  для потребительских целей. Использование  сдаваемых напрокат вещей в потребительских  целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое  лицо также может употреблять  имущество в этих целях, в частности  для удовлетворения интересов своих  работников.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном  прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки  внесения и размер периодических  платежей, причем первый взнос, как  правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении  договора внесенная арендная плата  возвращается арендатору в соответствующей  части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Договор проката должен быть заключен в письменной форме. Обычно сдача вещей напрокат оформляется  квитанцией.13

 Передаваемое имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Его исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи письменных инструкций о пользовании имуществом.

Выполнение арендодателем  данных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков  в сданном напрокат имуществе. Проведенная  проверка позволяет установить факт рабочего состояния арендованного  имущества при его передаче арендатору. Предполагается также, что арендатор  в отличие от арендодателя не обладает специальными знаниями, необходимыми для использования арендуемого  имущества, в связи с чем неисполнение арендодателем данной обязанности  лишает его права при обнаружении  недостатков ссылаться на то, что  они возникли в результате нарушения  арендатором правил эксплуатации.

Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено, прежде всего, отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

При обнаружении арендатором  недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления  арендатора о недостатках, если более  короткий срок не установлен договором  проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

 Если недостатки арендованного  имущества явились следствием  нарушения арендатором правил  эксплуатации и содержания имущества,  арендатор оплачивает арендодателю  стоимость ремонта и транспортировки  имущества.14

2.2. Договор аренды  транспортных средств

 

Договор аренды транспортных средств выделен гражданским законодательством в отдельный вид договора аренды. Сделано это из-за того, что предметом аренды может стать абсолютно любое транспортное средство, но все они имеют довольно специфическую степень риска и особенности использования.

 Под транспортным средством, в данном случае, понимает движимое имущество, представляющее собой техническое устройство, которое является источником опасности для окружающих. Из данного определения видны основные особенности, из-за которых договор аренды транспортного средства и был вынесен в отдельную группу.

Понятие договора аренды и его основные разновидности