Основные данные о работе

     Содержание

     Введение  ……………………………………………………………………….…..3

      1 Понятие договора продажи недвижимости…………...………..………..……..5

         1.1 Понятие недвижимости………….. ……………………………………….…..5

    1.2  Понятие договора продажи недвижимости……………...…..…………….....8

          2 Содержание договора продажи недвижимости………………………..…..….11

          2.1 Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости…….11

         2.2 Объекты и субъекты договора……………………………….…………..…...14

      2.3 Форма договора………………………………….……………………….…...18

      3 Государственная регистрация перехода права собственности на

недвижимое имущество………………………...……………………………..……...…20

      3.1Основы государственной регистрация перехода права собственности

на недвижимое имущество в примерах арбитражно-судебной практики …..…….…20

      3.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого

помещения ………………………………………………………………………..…...…26

      Заключение…………………………………………………………………..........28

      Глоссарий……………………………………………………………………….....30

      Список  использованных источников…………………………….…………..….31

      Приложения…………………………………………………………..………..….34 
 

     Введение

     Переход к рыночной экономике в России обусловил  необходимость регулирования порядка приобретения частной собственности.   Законодательство требовало немедленной адаптации к новым условиям, что обусловило немедленную работу по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, противоречили друг другу, тем самым появились коллизии в правовых нормах. Необходимо было разработать такой документ, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. В конечном итоге, обнаружилось  большое количество концепции и точек зрения, общим для которых стала несовместимость  права к одному закону. А в свою очередь, к праву,    все чаще стали относить и судебную практику [14,C. 23].

     Сделки с недвижимостью занимают сегодня одно из центральных мест в гражданском обороте и большое значение в процессе жизнедеятельности физических и юридических лиц. Актуальность исследования данной темы объясняется ее полезностью в практическом применении. Однако, многие сделки с недвижимым имуществом совершаются с «юридическими» ошибками в существенных условиях договора, без четкого определения его предмета , прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной и/или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери  и судебные издержки.  А в некоторых случаях признание сделки недействительной по решению.

       Целью работы является исследование содержания договора продажи недвижимости.

     Для достижения цели курсовой работы были поставлены следующие задачи:

• дать понятия недвижимости  и договору продажи недвижимости;

• анализ предмета и существенных условий договора продажи недвижимости;

• дать характеристику объекту и субъекту договора продажи недвижимости;

• рассмотреть  форму договора продажи недвижимости;

• исследовать требования к государственной регистрации перехода права  собственности на недвижимое имущество в примерах арбитражно - судебной практики.

    Объектом  исследования является недвижимость. Предмет исследования составляет договор продажи недвижимости, указанные в законодательстве  и иных правовых актов, регламентирующих оборот недвижимости.

    Теоретической основой исследования являются труды  ученых: Болтановой Е.С., Брагинского М.И, Витрянского В.В., Звоницкого А.С., Иоффе О.С., Лившица Р.З., Суханова Е.В., Шершеневича Г.Ф. и т.д.

     Основная  часть

     1 Понятие договора продажи недвижимости

     1.1 Понятие недвижимости 

      Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  "К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты и все,  что прочно связано с землей,  то  есть  объекты,  перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". [1]

    К недвижимым  вещам в соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, суда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

    Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

    Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное  в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно .[21,C.96]

    Но  и внутри этой группы недвижимое имущество  неоднородно.  Оно также  включает  в  себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения  (земельные  участки,  участки недр, обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние насаждения,  вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые прочно  связаны с землей.  Среди последних также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые также признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации в  соответствии  с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.[3]

    Вторую  группу  недвижимого имущества  в соответствии с частью 2 пункта   1    ст.   130    составляют  подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего  плавания, космические объекты.  В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса  РФ  подвергается  в юридической литературе многочисленной критике.[10,C.43]

    И нельзя не признать, что во многом признание  по сути движимых вещей  недвижимостью  имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима,  установленного для недвижимости.  Здесь используется такое юридическо - техническое средство,  как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу),  прямо противоречащее данному факту.  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их  эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при  перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной  среды использования  следует трактовать широко, поскольку уже сейчас  оно вбирает в себя  такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.  Тем более что данный  аспект рассматриваемой проблемы  появился  достаточно давно.  Так,  А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные  и морские суда.  Тогда как строения,  будучи по существу имуществами  недвижимыми,  при  известных  условиях   причисляются юридически  к  движимым,  суда,  наоборот,  являются  по  существу движимыми  имуществами,  но   обладают   некоторыми   юридическими свойствами недвижимых".[11,C.306]

    Необходимость в более гибком  подходе  к  определению  понятия недвижимости,    по    мнению   А.В.   Черных [20,C.57], во   многом предопределяется  постоянным  расширением нетрадиционных  приемов предпринимательской практики  и потребностями оборота.  Например, самолет,  используемый для пассажирских  перевозок  на  регулярных авиалиниях,  при  применении  рассматриваемых критериев безусловно является объектом  недвижимости.  Тот  же  самый  самолет,  будучи приобретенным    физическим   лицом   для   личного   пользования, превращается в движимую вещь.  А если собственник данного самолета перестанет  его  использовать  как  личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже  при  отсутствии  "прочной связи с землей". 

    Поэтому одним из критериев деления  имущества  на  движимое  и недвижимое  должна  являться несоразмерность  ущерба,  причиняемого назначению имущества  или его собственнику и возникшего именно  при изъятии  имущества  из  привычной  среды  использования,  а не при простом перемещении.

    Некоторые авторы,  говоря  о воздушных  и морских судах,  судах внутреннего  плавания  и  космических   объектах,   считают,   что отличительной  особенностью имущества недвижимого "в силу закона", -  ч.  2  п.  1  ст.  130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность,  придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.[7,C.17]

    Вместе  с   тем,   хотя   признание   по  сути  движимых  вещей недвижимостью  имеет основной целью распространение  на эти  объекты правового режима недвижимости,  недвижимостью признаются морские и воздушные суда,  суда внутреннего водного транспорта,  космические объекты,  не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации [1].  Поэтому   представляется,   что   эти   объекты признаются недвижимостью с момента их создания,  а не с момента их государственной регистрации.

    Итак, представляется,  что можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого  имущества:

    - недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы  или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают гражданские правоотношения;

    - вещь  эта должна  быть индивидуально   определенной, то  есть необходимо  наличие особых, только ей присущих  черт,  характеристик и качеств,  она должна быть юридически незаменима;

    - этой вещи должны быть присущи  такие признаки,  как прочность  и непотребляемость;

    - эта вещь  должна находится   в определенной  связи с   землей.

    Причем  прочность  связи  с  землей  считается  достаточной,  если перемещение  объекта  без  несоразмерного  ущерба  его  назначению невозможно,  а  также  имеется  возможность причинения  несоразмерного  ущерба  при изъятии некоторых объектов недвижимости из  привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но  и функциональное  назначение  объекта,   которое   невозможно реализовать без наличия этой связи.

    1.2 Понятие договора продажи недвижимости

    Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

    С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

    В системе действующего российского  законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в  гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа". В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

    - недвижимое имущество обладает  особой имущественной и социальной  ценностью, требующей учета этих  обстоятельств с точки зрения  необходимости повышенных мер  защиты этих объектов гражданского  оборота;

    - недвижимое имущество неразрывно  связано с земельными участками;  поземельная недвижимость в принципе  является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться  при создании юридических условий  оборота этого имущества;

    - недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

    - недвижимые вещи являются непотребляемыми  вещами, которые не могут быть  утрачены в процессе нормального  хозяйственного использования.

    Все указанные обстоятельства свидетельствуют  о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества  и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

    Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).

    В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого  характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы  жилищного права не влияют на условия  отчуждения такого имущества.

    Особые  режимы оборота недвижимого имущества  установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

    Особый  порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества из публичной в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство[2]. В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

     2 Содержание договора  продажи недвижимости

         2.1 Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости 

     К существенным условиям договора продажи  недвижимого имущества относятся: условие о предмете договора (который, как известно, рассматривается в качестве существенного условия любого договора) и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

     К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным.

     В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество[16,C.104]. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности[8,C.113].

     В.В. Витрянский указывает, что "предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества"[9,C.196].

     Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава предмета обязательства по договору купли-продажи[12,C.211]. Именно эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

     Однако  вернемся к формулировке понятия  недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

     - отнесение к недвижимости земельных  участков;

     - отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно;

     - отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

     Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.

     При определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя.

     Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. По сути, возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются.

     Второй важный аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного[17,C.231].

     В литературе высказывалось предложение  о расширении круга существенных условий договора продажи недвижимости. По мнению П.В. Скибы, в законодательстве должно быть закреплено положение, согласно которому к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости следует относить условие о качестве, так как недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, и замена ее невозможна[18,C.17]. По всей видимости, высказанное предложение продиктовано благими намерениями: защитить права добросовестного приобретателя, пострадавшего от продажи ему некачественного недвижимого имущества. Вместе с тем, это предложение не может быть принято. Во-первых, у приобретателя недвижимости есть правовые способы защиты своих прав. В описываемой ситуации добросовестный покупатель по собственному выбору вправе прибегнуть либо к возмещению убытков, либо к расторжению договора. Во-вторых, законодательное закрепление положения, согласно которому условие о качестве недвижимости является существенным условием договора ее купли-продажи, сужает возможности добросовестного приобретателя. В этом случае несоблюдение условия о качестве не влечет заключения договора и перехода к приобретателю прав в отношении отчуждаемого имущества. И, в третьих, отсутствие или наличие в договоре условия о качестве никак не связано с исполнением договора, поскольку ненадлежащее исполнение обязательства по передаче качественного нежилого помещения возможно и при наличии закрепления в договоре условия о качестве. 

2.   Объекты и субъекты  договора

      В ГК имеются положения, позволяющие  определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

      Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130ГК).

      Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь  с землей; во-вторых, невозможность  перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

      Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

      Самостоятельными  объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью  в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.[13,C.273]

      Такие объекты недвижимости, как леса и  многолетние насаждения относятся  к недвижимому имуществу в  силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.