Понятие, формы и виды права собственности на землю в РФ. 2

Право собственности на землю. Формы, виды, содержание

Земельная реформа дала толчок и создала условия для интенсивного
развития не столь значимого прежде института права собственности на землю.
Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношений
собственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительную
государственную собственность на землю. Институт права собственности
приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права.
Важным моментом в развитии данного института стало юридическое
признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым
имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских
правоотношений. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждает такую трансформацию,
установив, что отныне все сделки с земельными участками регулируются гражданским
законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не
теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и
других экологических правоотношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с
землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земельного,
лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.
Действие этой юридической формулы еще раз подтверждено в ЗК,
который в ст. 3 предусматривает, что имущественные отношения, в том числе
отношения по совершению сделок с земельными участками, регулируются гражданским
законодательством. При этом приоритет отдан земельному и экологическому
законодательству, а также специальным федеральным законам, которые своими
нормами могут устанавливать иные требования и порядок реализации имущественных
отношений.
Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, став
недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного
объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперь
является объектом не только земельных, но и гражданских отношений.
Соответственно стирается грань между земельным и гражданским отраслями права,
которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правового регулирования, создавая
в правовом регулировании отношений собственности на землю немало неясных и даже
конфликтных ситуаций.
Признание земель недвижимым имуществом является формальным
основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и
распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к
отношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание права
собственности на землю составляют правомочия владения, пользования,
распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический
и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника —
обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять владение,
пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком,
принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность
этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.
Право владения означает право собственника обладать земельным
участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать
под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.
Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из
земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и
нематериальных потребностей, Право распоряжения, или право определять
юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный
участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать
земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное
управление, передавать по наследству, а также право залога. Новеллой земельного
законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного
участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную
земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены ст. 5 Закона
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Все три правомочия юридически существуют как единство и
закрепляются за соответствующими субъектами в виде права собственности на основании
различных государственных нормативных и ненормативных актов. Наличие
документа, удостоверяющего право собственности, является юридическим
основанием для реализации любого правомочия собственности. К примеру,
свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный
участок достаточно для того, чтобы собственник мог входить на участок и
находиться на нем, использовать его для разрешенных целей, а также продавать
или иным образом отчуждать земельный участок.
Правомочия владения, пользования, распоряжения составляют
содержание и других вещных прав, к которым гражданское законодательство
относит также право пожизненного наследуемого владения землей, право
постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. 216 ГК). Однако они существуют
в ограниченном объеме.
Право собственности не означает обязанности собственника
всегда самому владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему
земельным участком. По своему желанию и в соответствии с требованиями закона
он имеет право передать часть своих правомочий другим лицам. При передаче
отдельных правомочий собственник ограничивает свое право собственности, но не
теряет его. Так, собственник может передать свой земельный участок другим лицам
в пользование, ограничив тем самым свои правомочия владения и пользования. В
определенных случаях возможна передача несобственникам некоторой части
правомочий распоряжения, за исключением отчуждения права собственности помимо
воли собственника.
Земельное и гражданское законодательство исходит из принципа
ограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению,
пользованию и распоряжению земельной собственностью. Данный принцип основан на
понимании того, что право собственности существует наряду с другими правами и
интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними.
Применительно к частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции
РФ, ч. 2 ст. 36 которой гласит: «Владение, пользование и распоряжение землей и
другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если
это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
иных лиц».
Действующее земельное законодательство исходит из идеи отказа
от права исключительной государственной собственности, реализующего монополию
государства на землю, и его замены множеством форм собственности.
Полного, законченного перечня форм собственности на землю не
существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход, в
соответствии с которым допускается установление любых форм собственности. Не
существует ни обязательного минимума, ни обязательного максимума. Статья 9
Конституции РФ предусматривает: земля и другие природные ресурсы могут находиться
в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также
допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9
Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не
будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.
На практике представлены все три перечисленные в Конституции
РФ формы собственности на землю:
государственная,
муниципальная,
частная.
Степень правовой разработанности каждой различается, что
свидетельствует о том, что институт права собственности на землю находится на
стаии формирования и не достиг своего полного развития.

2. Право государственной собственности на землю
Право государственной собственности означает принадлежность
правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как
субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством,
а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми
распределяются правомочия собственности.
Учитывая федеративное устройство России и существование двух
уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной
собственности существует в виде:
федеральной собственности и
собственности субъектов РФ (субъектной).
На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения
распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами
и ведомствами и реализуются через систему государственных полномочий и функций
управления.
Объектом права государственной собственности выступают
индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности
граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК).
Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место.
Государственные земли наиболее обширны по площади , имеют наиболее существенную
экономическую и экологическую значимость. На государственных землях
размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство
земель особо охраняемых территорий находится в государственной собственности.
С развитием права государственной собственности связывается
сложная проблема ее разграничения на право федеральной и право субъектной
собственности. Проблема возникла из-за существовавшей длительное время
недостаточно ясно выраженной позиции государства относительно того, каким
образом осуществить разграничение. Использовались два подхода, С одной стороны,
предусматривалось проведение жесткого разграничения права государственной
собственности физически, по объектам, а также юридически. С другой —
разграничение права государственной собственности одновременно
предусматривалось путем разграничения предметов ведения и полномочий по
управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными
органами государственной власти без физического разграничения самих земель и
соответствующего закрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов
РФ.
Политическая поддержка первого подхода выражена в решении
Правительства РФ и Центрального банка РФ по стабилизации
социально-экономического положения в стране, которое предусматривает
разграничение права собственности на объекты недвижимости, включая земельные
участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления .
Данный подход реализован при определении правового режима
некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка
разграничения водных объектов и соответственно земель водного фонда на
федеральные и субъектные по установленным критериям. На основании Лесного
кодекса РФ лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии
передачи части лесного фонда в собственность субъектов РФ в соответствии с •
федеральным законом.
Одновременно Водный и Лесной кодексы независимо от фактического
разграничения устанавливают порядок согласованного совместного вынесения
решений по вопросам правового режима соответствующих земель. В развитие Лесного
кодекса не было принято ни одного решения относительно признания участков
лесного фонда субъектной собственностью. Водные объекты частично разграничены
путем объявления некоторых наиболее крупных водоемов федеральной
собственностью, однако не охватывают все водные объекты, правовой статус
которых остается недостаточно определенным.
При этом независимо от того, какие действия будут предприняты
в этой области, оба закона предусматривают участие государственных органов
обоих уровней в управлении собственностью. Целесообразность физического
проведения разграничения в этом случае, равно как и юридического оформления
прав двух субъектов, ставится под сомнение.
Данное противоречивое положение порождает интересную ситуацию,
когда наряду с федеральной и субъектной собственностью на землю Ле /асго, но
вне закона существует еще один вид права государственной собственности — право
некой «общей» (не разграниченной физически и юридически) государственной
собственности. Таким образом, сам термин «право государственной собственности»
приобретает двойное значение. Он используется как родовое понятие, обозначая
одну из форм собственности, а также наименование одного из разновидностей
собственности государства — государственной (неразграниченной) собственности
на землю.
Политика государства по отношению к праву государственной
собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г.
Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и
Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения
государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и
муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение
собственности. С другой — положение о том, что право собственности
соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого
права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до
тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о
государственной регистрации права собственности, в том числе государственной
формы собственности, как основании его возникновения содержится и в
Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные
действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в
частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.
Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс
прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16—18
ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную,
федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ. На
основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная
собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными
образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой
«общей», но неразграниченной) собственности с особым правовым режимом.
Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав
собственности. Во-вторых, можно предположить, что право государственной
собственности возникает автоматически По отношению ко всем земельным участкам,
не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных
образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к
неразграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации
права. В отличие от этого право федеральной собственности на землю и право
собственности субъектов РФ возникает на основании признания их таковыми
федеральными законами, при разграничении государственной собственности на землю
либо в порядке приобретения земель в собственность РФ или субъектов РФ
соответственно. В последнем случае речь идет о порядке изъятия (выкупа) земель
для государственных нужд и порядке конфискации земель. Право собственности
субъектов РФ на сельскохозяйственные угодья возникает также в порядке изъятия
земель в государственную собственность, т.е. обязательного отчуждения земель,
установленного Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Другими чертами правового режима государственных земель
(включая государственные, федеральные земли и земли субъектов РФ) является
право соответствующих органов передавать эти земли физическим и юридическим
лицам в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование,
безвозмездное срочное пользование.
Землепользование осуществляется в соответствии с целевым
назначением и разрешенным пользованием. Землепользование является платным.
Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной
собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти
РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя пока в большинстве случаев принцип
раздельного управления не реализуется.

3. Право муниципальной собственности на землю
Право муниципальной собственности на землю — правомочия
владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие
муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных
образований. От имени муниципального образования полномочия собственника
реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом качестве органы
местного самоуправления имеют право предоставлять земельные участки во
временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и
юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и
совершать иные сделки .
Объектами права муниципальной собственности являются земельные
участки, переданные- РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо
на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной
собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в
порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в
муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и
организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК,
ст. 225 ГК).
В муниципальной собственности могут находиться земельные
участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных
образований, так и за их пределами.
Территорию муниципального образования составляют земли
городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования,
рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в
границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого
назначения. Порядок установления и изменения границ муниципальных образований
определяется законами соответствующих субъектов РФ. В собственность
муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно
передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, как в границах
муниципальных образований, так и за их пределами. Передача земель в муниципальную
собственность не влечет автоматического изменения границ муниципальных
образований, за исключением случаев, когда это прямо не предусмотрено законами
субъектов РФ. Это означает, что то или иное муниципальное образование может
иметь в собственности земли на территории другого муниципального образования.
Особый порядок формирования муниципальной собственности
установлен для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга. Право
муниципальной собственности в этих городах возникает при передаче земельных
участков из собственности Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность
в соответствии с законами этих субъектов. Образование муниципальной
собственности в порядке разграничения государственной собственности на землю
не допускается.
В отличие от государственной муниципальная собственность не
делится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью
возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения,
отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых
автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и
озеленение территории и др.
Основное назначение муниципальных земель — обеспечение
проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно
относятся к категории земель поселений, за исключением земель, расположенных за
их чертой. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям
общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения
необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут
закрепляться за индивидуальными землепользователями.
Допускается приватизация муниципальных земель. Условия
приватизации определяются местными органами самоуправления в порядке,
установленном ЗК. Средства от продажи муниципальной собственности поступают в
полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего
пользования в поселениях .

§ 5. Право частной собственности на землю. Общая собственность
Право частной собственности означает принадлежность правомочий
владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей
собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые
выступают субъектами права частной собственности на землю.
Соответственно по субъектам право частной собственности делится
на два вида: право частной собственности физических лиц и право частной
собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство
максимально расширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права
частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан,
лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации,
совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право
частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно
ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых
для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, других земель
сельскохозяйственного назначения не могут быть собственниками земельных долей.
Имеются и другие ограничения. Так, иностранные граждане и юридические лица, а
также лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными
участками на приграничных территориях, а приобретают право частной
собственности на землю на разрешенных для этого территориях только за плату.
Объектами права частной собственности выступают земельные
участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле
правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права
частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли
сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную
собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого,
право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда,
земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и
некоторые другие (ст. 27 ЗК). В частной собственности в настоящее время
находится незначительная площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю
граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в
частной собственности, могут использоваться только для установленных целей,
указание на которые содержится в правоустанавливающих документах —
свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать
использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства,
огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской
деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим
лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения
сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса
в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также
добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с
земельными участками других собственников для создания общей собственности.
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть
ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещается залог сельскохозяйственных
угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских
(фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
В этом случае речь идет о запрете на залог права собственности. Залог права
аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии
его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК).
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для
государственных и муниципальных нужд в установленном порядке и при условии
компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в порядке
конфискации собственник может быть лишен права собственности в соответствии с
судебным решением без компенсации. На части земельного участка может быть установлен
публичный либо частный сервитут.
На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности,
возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог,
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования
градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию
земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым
назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК).
Право частной собственности возникает в результате различного
рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования,
ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности (приватизации). Право частной
собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права
частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной
собственности возникает с момента такой регистрации .
Право общей собственности на земельные участки означает
принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным
участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим
лицам, которые выступают сособственниками.
Общая собственность существует в виде долевой или совместной.
В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии
с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права
собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст.
244 ГК).
I» Объектами права общей собственности выступают земельные
участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или
юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных
участков (долей). Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности
действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей
собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении
земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан за
плату земельный участок предоставляется первоначально в совместную собственность
членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в
собственность каждого члена. В кондоминиумах общее имущество, включая
прилегающие к обслуживающим объектам земельные участки в установленных
границах, находится в общей долевой собственности домовладельцев.
Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется
свидетельством о регистрации права собственности на часть земельного участка
(долю) в общей собственности, выдаваемым каждому собственнику отдельно. Право
общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации
права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности,
используются для различных целей: ведение сельского хозяйства,
предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов
жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком,
находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.
Содержание правомочия распоряжения различно для общей
совместной и долевой собственности. При долевой собственности собственник
обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою
долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по
наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом
установленных законодательством ограничений и по соглашению всех ее
участников. При этом такие участники обладают преимущественным правом покупки
доли. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является
требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных
действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана
лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Ипотека может
быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную
в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности
выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в
аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения.
При совместной собственности сособственники обладают равными
правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех
других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным
участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении
таких действий согласие других участников предполагается и специального
удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных
действий не требуется.
Особые дополнительные правила установлены для оборота долей
в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения. Так, кроме универсальных сделок собственники
земельных долей могут передать свою долю в доверительное управление. Передача
земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права
собственности к доверительному управляющему. Порядок пользования и распоряжения
земельным участком, переданным в доверительное управление, определен гл. 53
ГК.

2 Виды прав на землю

По современному российскому законодательству все права вообще и на земельные участки в частности, можно разделить на две большие группы: вещные и обязательственные. Вещное право, основным видом которого является право собственности, имеет ряд характерных особенностей, которые отличают его обязательственного. Рассмотрим их вкратце:

1. Круг вещных прав четко очерчен законом (ст. ст. 209, 216 ГК). И лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Для обязательственных прав такого ограничения не установлено. Участник обязательственных отношений может вступать в сделки как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

2. Вещное право в отличие от обязательственного, является разновидностью абсолютного права, то есть обладателю вещного права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его.

3. Владелец вещного права обладает правомочиями следования и преимущества. Первое означает, что собственник вещи, выбывшей из его владения, по общему правилу продолжает сохранять его и тогда, когда вещь находится у нового владельца. Чаще это касается вещей, выбывших из владения помимо воли ее владельца – 301 ГК (виндикационный иск). Правомочие преимущества сводится к тому, что при конкуренции вещного и обязательственного прав в первую очередь должно осуществляться вещное право. Следует отметить, что права на земельные участки, в соответствии со ст. 25, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Сами основания будут рассмотрены в следующем параграфе.

Рассмотрим виды вещных прав. Они перечислены в законе:

- право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);

- право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК);

- право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 216, 268 ГК, ст. 20 ЗК);

- сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).

Наиболее важным из них является право собственности, ибо все остальные по своей сути, являются производными от них. Право частной собственности на землю закреплено в Конституции Российской Федерации. Граждане и их объединения (ч.1 ст.36 Конституции РФ) вправе иметь в частной собственности землю. Собственники земли в полной мере обладают всеми тремя правомочиями, присущими праву собственности, то есть они вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии, что реализация этих полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2 ст.36 Конституции, п.3 ст.209 ГК).

Земельный участок, в соответствии как с земельным, так и гражданским законодательством, может находиться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности. Поскольку он считается объектом гражданских прав, недвижимым имуществом, на него в полной мере распространяются и положения Гражданского кодекса об общей собственности (глава 16).

Общая собственность на земельный участок может быть двух видов - долевой и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным контрактом либо иным договором между ними не установлен иной режим этого участка (ст.256 ГК и ст.33, 34 Семейного кодекса РФ).

Еще один пример – земельные участки кондоминиумов, которые являются общей долевой собственностью домовладельцев в силу закона (ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

В соответствии как гражданским, так и земельным законодательством, право собственности бывает следующих видов:

- частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

- федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

- собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

- муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

На содержание правомочий собственника оказывает определенное влияние форма собственности на землю. Если правомочие распоряжения граждан и юридических лиц, имеющих землю на праве частной собственности, находится в соответствии с цивилистическим понятием распорядительных сделок, в результате которых происходит отчуждение земли, передача ее в аренду, залог, по наследству и т. д., то правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности государственных органов по управлению землей в форме принятия административного акта предоставления (передачи) земли, определения целевого назначения, условий, формы использования земли 1.

Теперь о вещных правах, являющихся по своей сути производными от права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание правомочий этого вида права содержится в гражданском законодательстве, где сказано, что лицо, которому земельный участок предоставлен на указанном виде права осуществляет владение и пользование им в пределах установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Какое бы то ни было право распоряжения у землепользователя в этом случае отсутствует. Даже сдать в аренду часть неиспользуемой земли он не имеет право без разрешения собственника. Круг субъектов, которые имеют право на получение земельных участков на этом виде права приводится в земельном законодательстве. В частности, в ст. 20 ЗК указан исчерпывающий перечень этих субъектов. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются вовсе. К тому же все юридические лица, за которыми закреплены земельные участки на этом виде права, но не входящие в перечень ст. 20 ЗК, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в аренду, либо выкупить их в собственность.

Теперь о праве пожизненного наследуемого владения. На этом виде права земельные участки иметь могут только граждане. Здесь землевладелец имеет право не только право владения и пользования, но и очень ограниченного распоряжения – он имеет право сдать его в аренду или безвозмездное срочное пользование по своему усмотрению.

Еще одной разновидностью вещных прав являются сервитуты.

Сервитутное право ограниченного пользования земельным участком возникло в российском законодательстве недавно. Само это право известно со времен Древнего Рима и почти без изменений было затем реципировано многими последующими правовыми системами. Римское право знало свыше 40 личных и земельных сервитутов. Смысл сервитута заключается в том, что субъект сервитута (сервитуарий) вправе был пользоваться чужой вещью, особенно если она неразлучно связана с земельным участком.

Упоминание о сервитутах встречается также в ряде действующих норм ГК и в других правовых актах. Так, в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" данное товарищество может предоставить сервитут какому-либо лицу (причем такое предоставление составляет исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества), а застройщик при образовании товарищества вправе установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку. При этом сервитуарием могут быть как юридические лица, так и граждане. Упомянут сервитут и в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Следует отметить, что сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные устанавливаются гражданским законодательством, на что имеется прямая ссылка в п.1 ст. 23 ЗК. Устанавливается он в интересах частных лиц, как правило, чаще всего соседями, которым необходим доступ на соседский участок. Основанием к нему может служить договор между заинтересованной стороной и владельцем обременяемого земельного участка. В случае отсутствия соглашения между ними, при необходимости установления сервитута по одному из оснований предусмотренных законом, данное обременение земельного участка – сервитут может быть установлен по решению суда.

Публичный же сервитут устанавливается земельным законодательством (ст. 23 ЗК) для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Основанием к нему может служить издание соответствующего закона (например, о защитных или охранных полосах) либо издание соответствующего нормативного акта органа государственной или муниципальной власти.

Теперь об обязательственных правах на земельные участки. Участники обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Определение права безвозмездного срочного пользования земельным участком дано в статье 24 ЗК РФ. Основанием для возникновения этого вида права может служить акт государственного или муниципального органа власти, на основании договора, на основании ведомственных актов юридических лиц. При этом закон ограничивает круг субъектов этого вида права. В частности в комментируемой статье говорится, что из государственных и муниципальных земель земельные участки могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более года.

Не устанавливается срок для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В этом случае земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование на основании договора.

На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в соответствии с гражданским законодательством. Общие принципы аренды приводятся в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Дополнения и ограничения прав арендатора приводятся в ст. 22 ЗК. Следует отметить, что аренда земельных участков по своей сути и объему прав арендатора довольно сильно приближается к вещному праву. Так в соответствии со ст. 22 ЗК арендатор, при соблюдении ряда условий, имеет право передать арендованный земельный участок в пределах срока аренды в субаренду. Так, например, если арендодатель государство или орган местного самоуправления, а договор аренды заключен сроком свыше пяти лет то для такой передачи не требуется согласия собственника. Если же арендодатель иной собственник, то арендатор может это сделать при любом сроке аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. Кроме того договора аренды земельных участков, как объекта недвижимости, в соответствии со ст. 130 ГК подлежат государственной регистрации. Еще одним доводом к сказанному может служить принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами (п. 5, ст. 1 ЗК). Например, при отводе земельных участков для строительства жилых домов приводит к тому, что по окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию указанный земельный участок невозможно использовать по другому назначению. И хотя собственник здания (строения, сооружения) обладает только правом аренды на занимаемый им земельный участок, его права пользования им защищены законом почти так же, как если бы он был собственником данного участка. Например, жилые дома практически невозможно снести, так как перечень случаев сноса жилых домов строго ограничен жилым законодательством, в перечень которых не входит истечение права аренды на занимаемый им земельный участок. По окончании договора аренды владелец земельного участка не имеет право требовать его освобождения (сноса жилого здания). Отношения сторон при этом регулируются ст. 272 ГК РФ, где сказано, что если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законодательством (жилые дома, памятники истории и культуры и т. д.), либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению стоимости здания или сооружения со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Еще один вид права – право залога на земельные участки, который является как вещным, так и обязательственным.

Являясь составной частью правовой системы России, земельное право находится в тесной взаимосвязи с другими отраслями права. В свете последних реформ явилось установление множество форм земельной собственности и включением земли в систему рыночных отношений. Это, в свою очередь привело к тому, что были внесены существенные изменения не только в методы регулирования самих земельных отношений, но и поставили по-новому вопрос о соотношении земельного права с другими отраслями права.

Земельное право имеет тесную связь с конституционным правом, нормы которого определяют основополагающие принципы всех отраслей правовой системы. Также имеется связь с административным правом, в сфере управления земельным фондом, привлечению к административной ответственности виновных в нарушении земельного законодательства. Тесная связь существует между земельным правом, с одной стороны, водным, горным (недренным) и лесным правом, с другой стороны.

Особая связь у земельного права с гражданским, которое мы рассмотрим более подробно. Эта связь предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений. Фундамент этих отношений зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего проявляется соприкосновение земельного права и гражданского. Право на земельный участок тесно связано с правом на плоды, приносимые ею, насаждения, строения на земельных участках. Это проявляется в праве ограниченного пользования чужим участком, в возмещении убытков, причиненных нарушением земельного законодательства. В самом земельном законодательстве очень много норм, как регулирующих гражданские правоотношения, так и отсылающих к нему. Так же немало норм и в гражданском законодательстве, регулирующих имущественные правоотношения на землю. Например, Гражданским кодексом земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (п.1 ст.130). уже одно это предполагает, что их оборотоспособность предполагает наличие у граждан самых разнообразных вещных и обязательственных прав на указанные земельные участки.

Но в то же время следует отметить, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами лишь в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст.129 ГК).

В самом тексте нового Земельного кодекса очень много ссылок на гражданское законодательство. Например, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков, за изъятиями, установленными федеральными законами (ст. 1 ЗК). Тесная связь и в определении объема вещных прав на землю и их субъектов. Например, понятие права постоянного (бессрочного) пользования дано как в гражданском, так и в земельном кодексе. Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Понятие права пожизненного наследуемого владения приводится как в гражданском кодексе (ст. ст. 216, 265 ГК), так и Земельном кодексе, но последний четко говорит о том, данный вид права хотя и сохраняется, тем не менее, больше в пожизненное наследуемое владение земля гражданам не предоставляется (ст. 21 ЗК).

Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Понятие, формы и виды права собственности на землю в РФ. 2