Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

СОДЕРЖАНИЕ

Введение..................................................................................................................3

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.....................................................................................4

2. Правовая основа государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним.........................................................7

3. Обязательность государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним.........................................................9

4. Признание ранее возникших прав..................................................................10

5. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним...................................................................................11

6. Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним..................................19

7. Ответственность при государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним........................................................24

Заключение ...........................................................................................................25

Список использованной литературы .................................................................27

Введение

На сегодняшний день сделки с недвижимостью составляют огромную долю всех сделок, происходящих в хозяйственном обороте страны и имеют очень важное значение, как для граждан, так и для юридических лиц.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, её участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

В курсовой работе рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности.

21 июля 1997 года был принят  Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним», который подробно регламентирует  порядок проведения регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Целью курсовой работы является рассмотрение вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Актуальность темы государственной регистрации на сегодняшний момент явно бесспорна в силу сравнительно молодого и недостаточно проработанного правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости.

В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д.

1. Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.1. ст.2 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним"от 21.07.1997 г.  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основными целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:

· защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

· обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

· обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимость;

· создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

· реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

· обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере.

Под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Можно выделить следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации:

· принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то есть их действительности;

· принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации;

· принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости;

· принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий.

Основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости являются обращения правообладателей, поданные в письменной форме с приложением необходимых документов, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции учреждений юстиций по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

Таким образом, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость.

2. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена в соответствии со ст.3  Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним"от 21.07.1997 г. Правовую основу составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Систему нормативно-правовых актов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:

- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении  изменений в Жилищный кодекс  Российской Федерации",

- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий"кодекса Российской Федерации",

- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 261-ФЗ "О внесении  изменений в статьи 20 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации",

- Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении  изменений в Градостроительный  кодекс Российской Федерации  и отдельные законодательные  акты Российской Федерации",

– Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества",

- Постановление Правительства  РФ от 31.08.2006 N 531 "Об утверждении  правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества",

– Федеральный закон от 31 декабря 2005 г. 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" Принят Государственной Думой 23 декабря 2005 года, одобрен Советом Федерации 27 декабря 2005 года,

- Приказ министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. № 293 "Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",

- Приказ Федеральной регистрационной  службы (Росрегистрация) от 29 августа 2006 г. N 146 г. Москва Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок Опубликовано 31 августа 2006 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 30 августа 2006 г. Регистрационный N 8183,

- Приказ Министерства  экономического развития РФ от 13 июля 2006 г. N 186 "Об утверждении  административного регламента предоставления  Федеральным агентством кадастра  объектов недвижимости государственной  услуги "Предоставление заинтересованным  лицам сведений государственного земельного кадастра",

- Приказ Минэкономразвития  РФ от 08.09.2006 N 268 "Об утверждении  правил ведения единого государственного  реестра объектов капитального  строительства " Зарегистрировано  в Минюсте РФ 27.09.2006 N 8327.

Утвержденные Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства вводятся на территории России поэтапно, начиная с 1 января 2007 года. Правилами определены состав документов и сведений об объектах учета, включаемых в реестр; основания и порядок отказа во включении сведений в реестр; установлен порядок предоставления организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства документов и сведений об объектах учета и внесения их в реестр; порядок предоставления и основания отказа в предоставлении документов и сведений из реестра заинтересованным лицам, в том числе порядок, сроки, форма предоставления сведений.

3. Обязательность государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.  

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. 

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

4. Признание ранее возникших  прав.

 1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона № 122- ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона №122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение восемнадцати календарных дней со дня приема соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом. 

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объекты недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.  

В иных случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

3. Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

5. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До приема документов на государственную регистрацию сделки регистратор (или другой работник регистрирующего органа, уполномоченный вести прием документов) должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации в Едином государственном реестре его ранее возникшего права. При отсутствии такой регистрации (подтвержденной Свидетельством о государственной регистрации), регистратор должен сообщить о необходимости ее осуществления до государственной регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2. ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Перед регистрацией права, приобретаемого не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК, ГСК), перерегистрации ранее возникшего права не требуется.

Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права , а продавец – заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.

Если договор по желанию сторон удостоверен нотариально, то регистрация сделки может быть осуществлена и по заявлению одной стороны. Но подача заявления только одной из сторон вовсе не означает, что другая сторона может не явиться на государственную регистрацию. Во-первых, до регистрации договор не считается заключенным; во-вторых, отчуждатель недвижимости должен вернуть в учреждение юстиции Свидетельство о регистрации своего права; в-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения своих прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.). В явке на государственную регистрацию заинтересованы обе стороны, особенно по возмездным сделкам.

Заявление о регистрации своего возникшего права может подать только приобретатель. Как уже отмечалось, в случае купли-продажи регистрации подлежит переход права: прекращение права продавца и возникновение права покупателя. А в сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Продавец должен также подать заявление о регистрации перехода права к покупателю, особенно если деньги уплачены, а передаточный акт составлен в простой письменной форме после регистрации сделки. Как и в случае заключения сделки в простой письменной форме, при нотариальном оформлении сделки заявление о регистрации перехода права должны подать обе стороны.

Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. Особый статус установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. П. 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Естественно, что умереть к моменту нотариального удостоверения невозможно, а вот смерть получателя ренты к моменту государственной регистрации в жизни очень часто случается. Если получатель ренты не доживает даже до регистрации договора, учреждения юстиции не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) как в силу прямого указания закона, так и по моральным соображениям. Поэтому ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить положениям Кодекса и 18 препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности:

1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они  представляют интересы других  граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия;

2. Проверка представленных  документов на соответствие требованиям  ст. 18 Закона о государственной  регистрации прав. В правоустанавливающем  документе (который является основанием  для регистрации права и будет  указан в Свидетельстве о государственной  регистрации) должны содержаться: а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, площадь и другие характеристики недвижимости; б) полное наименование правообладателя – для юридического лица (включая организационно-правовую форму) и фамилию, имя, отчество и место жительства – для граждан; в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.). Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов организациями БТИ, а планов земельных участков – земельным комитетом. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в их приеме для регистрации;

3. Проверка наличия подлинников  и копий документов. В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (не могут быть представлены только подлинники актов органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, подписанном руководителем, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа). Поскольку срок государственной регистрации установлен достаточно большой – календарный месяц, естественно, что на такой срок сдавать в учреждение юстиции подлинники таких важных документов, как, например, 19 учредительные документы и свидетельство о регистрации юридического лица, генеральные доверенности, брачные свидетельства, не возможно. Должностное лицо учреждения юстиции может произвести непосредственно на приеме сличение копии с подлинником, сделать об этом отметку на копии и возвратить заявителю подлинники документов. Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы в учреждение юстиции, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или выдаче Свидетельства. Следует также отметить, что копия – это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ (поэтому ксерокопии без надлежащего заверения копиями на являются). Согласно указу Президиума Верховного Совета СССР о порядке выдачи и свидетельствования не допускается истребование и свидетельствование верности копий документов, удостоверяющих личность (паспортов, военных билетов и др.);

При отсутствии подлинников или копий заявителю может быть отказано в приеме документов;

4. После приема документов  регистратор (должностное лицо) должен  внести запись о поступивших  на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.

После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав. Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании – это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость;

5. Далее проводится правовая  экспертиза документов. Правовая  экспертиза документов – это  проверка юридической силы и  действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего  документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между зарегистрированным и заявленным правом;

проверка наличия зарегистрированных ограничений, обременении права (арестов, залогов и пр.); проверка наличия ранее заявленных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом (ст. 13 Закона о государственной регистрации прав).

По результатам правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений:

• зарегистрировать право, сделку;

• приостановить государственную регистрацию;

•отказать в государственной регистрации.

При возникновении сомнений (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав) заявитель должен быть извещен об этом любым способом (письменно, устно, по телефону), и приняты иные необходимые меры для получения дополнительных сведений – запрошены организации, имеющие отношение к данной недвижимости (БТИ, земельный комитет, администрация). Если возникает подозрение в поддельности документов, они могут быть официально направлены на подтверждение их подлинности. При получении дополнительных сведений в Книгу учета входящих документов вносится запись, и проводится повторная правовая экспертиза. При невозможности устранения сомнений и получения дополнительных сведений в месячный срок в государственной регистрации может быть отказано.

При решении зарегистрировать право или сделку учреждением юстиции производится внесение записи о регистрации права или сделки в Единый государственный реестр (право считается возникшим, а сделка – зарегистрированной с даты внесения указанной регистрационной записи, а не записи о принятом ранее заявлении); подготавливается Свидетельство о государственной регистрации, на подлиннике зарегистрированного договора проставляется и заполняется штамп о регистрации сделки и реквизитах Свидетельства о государственной регистрации права. Если правоустанавливающим документом является договор, не подлежащий государственной регистрации (например, инвестиционный договор или договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения), или иной документ (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт ввода объекта в эксплуатацию, справка ЖСК о полной выплате пая), то проставляется только штамп с реквизитами Свидетельства о государственной регистрации. После этого Свидетельство о регистрации и подлинники правоустанавливающих документов готовы к выдаче.