Понятие и общая характеристика права землевладения в Республике Беларусь

ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Право собственности не является единственной правовой формой реализации экономических  отношений собственности, в том  числе и земельной. Они могут  быть оформлены и с помощью  иных, разнообразных вещных, а также  обязательственных прав.

Вещные права отличает особое содержание, они носят бессрочный характер. Вещные правоотношения являются абсолютными, виды, способы приобретения вещных прав, форма и условия их действительности строго определены законодательством.

В отличие от обязательственных, вещные права имеют всегда индивидуально-определенный объект, устанавливаются независимо от воли субъектов, не являющихся носителями таких прав. При столкновении вещных и обязательственных прав последние  уступают место первым. Иск в защиту вещных прав может быть направлен  против каждого лица, нарушающего  право.

Вещные права защищаются с помощью  абсолютных исков, а обязательственные - преимущественно обязательственно-правовыми  средствами. Есть и иные различия в  характеристике вещных и обязательственных  прав.

Важнейшими вещными правами  на землю являются:

·     право собственности;

·     право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

·     право постоянного пользования земельным участком;

·     земельные сервитуты.

Среди обязательственных прав в  науке земельного права выделяют:

·     аренду;

·     рентное право;

·     право доверительного управления земельным участком и ряд других.

Двойственную правовую природу  имеют залоговые правоотношения, которые включают и обязательственно-правовые и вещно-правовые элементы. По этой причине залог земли относят  к числу как вещных, так и  обязательственных прав.

Появление вещных прав на землю, углубление их содержания связано с приватизацией  земли. Под приватизацией земель следует понимать обращение их в  частную собственность и как  процесс перехода владения, пользования  и распоряжения землей от государства  к частным лицам и их коллективным образованиям. Кроме передачи (продажи) земли в собственность, формами  ее приватизации служат также пожизненное  наследуемое владение землей пользование  землей и аренда земельных участков.

Понятие “владение” в обыденной  жизни известно каждому гражданину. Оно обозначает физическое господство над вещью. Данное понятие не ново для правовой системы. История создала  юридические формы владения и  держания и право землевладения, отличное от права собственности. Еще  в римском праве были известны такие “права на чужие вещи”, как  эмфитевзис и суперфиций (долгосрочное пользование чужим земельным участком, передаваемое по наследству, и вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением). Своеобразность этих институтов состояла в том, что право владения землей практически приближалось к праву собственности.

Понятия “землевладение”, “землевладелец”  были известны дореволюционному русскому и зарубежному праву. В то время  они практически были адекватны  собственности на землю и правам собственников земли. В обиходе  “владение” и “право собственности” употребляются как тождественные  понятия. В этой связи следует  различать право владения как  правомочие собственника и как самостоятельный  независимый институт, существующий наряду с институтом собственности. Владение - один из элементов многих правоотношений (вещных и обязательственных), в которых фактическим владельцем выступает несобственник, обладающий вещами, принадлежащими собственнику.

В Республике Беларусь появление права  землевладения было осуществлено “сверху” - путем принятия Основ земельного законодательства Союза ССР и  союзных республик от 28 февраля 1990 г. В соответствии со ст.5,9,20 данного  Закона Республика Беларусь могла предусмотреть  лишь дополнительные случаи (цели) предоставления земельных участков во владение, а  также установить предельные размеры  земельных участков, предоставляемых  во владение, дополнить основания  их изъятия. Остальные же вопросы  правового регулирования землевладения  были отнесены к компетенции Союза  ССР.

Право землевладения как правовой институт охватывает систему норм, определяющих круг правомочий землевладельцев, условия и порядок использования  земли на праве землевладения, основания  возникновения, изменения и прекращения  этого права.

Право землевладения как субъективное право представляет собой предусмотренные  нормами земельного права правомочия конкретного субъекта права землевладения. Его можно рассматривать не только как совокупность прав и обязанностей землевладельцев, но и как особое правоотношение по землевладению, и  как самостоятельный правовой титул - использование земли на праве  землевладения.

Кодекс о земле регулирует отношения  граждан в области пожизненного наследуемого владения землей. Оно, по представлению цивилистов, представляет собой особое вещное право граждан  бессрочно владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом  порядке с определенной хозяйственной  или потребительской целью. Аналогично как право владеть и пользоваться земельным участком, передаваемые по наследству данные права определяют и представители науки земельного права1.

Право пожизненного наследуемого землевладения  граждан является самостоятельным  институтом современного земельного права  и имеет свои отличительные черты.

Общими принципами права землевладения  граждан являются:

·     производность и зависимость от права государственной собственности на землю;

·     устойчивость, стабильность;

·     самостоятельность и рациональность;

·     целевой характер;

·     платность.

Производность и зависимость права  землевладения от права государственной  собственности на землю состоит  в том, что право землевладения  возникает в порядке, установленном  государством; его формы и виды закреплены законодательно; наряду с  предоставлением и изъятием земель государство устанавливает условия  пользование ею; государство контролирует надлежащее использование земельных  участков.

Устойчивость, стабильность права  землевладения выражается прежде всего  в том, что его прекращение  может иметь место только в  случаях, прямо предусмотренных  законом. В частности, если землевладельцы не нарушают правил использования земли, установленных государством, то они  не могут быть лишены права пользования  ею. Землевладение граждан является пожизненным, хотя такое право носит  фактически бессрочный характер, нельзя его приравнять к пожизненной (долгосрочной) наследуемой аренде. Право землевладения - самостоятельное право, существенно  отличное от права землепользования и иных вещных прав на землю, а также  от обязательственных прав на нее (например, от аренды).

Право землевладения - одно из правовых средств обеспечения рационального  использования земли, его отличает самостоятельность, целевой характер, состоящий в том, что государство  при предоставлении земель всегда называет цели их использования на праве пожизненного наследуемого землевладения.

Использование земельных участков в строгом соответствии с их целевым  назначением является важнейшей  обязанностью землевладельцев. Землевладелец  может использовать ее для всех видов  деятельности, не нарушающих основное целевое назначение земельного участка.

В целях обеспечения экономическими методами рационального использования  земель, формирования средств для  осуществления мероприятий по землеустройству, повышения качества земель и их охраны, а также социального развития территории установлены платежи  за землю. Плата за землю обязательна  для всех землевладельцев, за исключением  случаев, предусмотренных законодательством  Республики Беларусь.

Понятие субъекта права землевладения  следует отличать от более широкого понятия субъекта земельных правоотношений, которыми могут быть как собственники земли, так и землепользователи. В отдельных случаях пользователь земельного участка может стать  землевладельцем, землевладелец - собственником  земли. Обратного же процесса не происходит. Владение может быть законным или  незаконным. Законное владение землей, принадлежащей другим лицам, может  реализовываться на основе договоров (аренды или иных).

Необходимыми признаками землевладельца как участника особых отношений  являются: наличие земельной правоспособности и реализация этой правоспособности путем получения земельного участка  во владение на законных основаниях.

Анализ целей землевладения  показывает, что право землевладения  граждан носит в основном аграрную направленность. Это - фермерство, ведение  личного подсобного хозяйства, коллективное садоводство. Исключение составляют индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство  и традиционные народные промыслы.

Действующее законодательство о земле  сделало попытку уйти в характеристике земельной правосубъектности граждан от их принадлежности к определенной социальной категории. Так, Земельный кодекс 1970 года, действовавший до принятия данного закона, различал земельную правосубъектность рабочих и служащих, других граждан, проживающих в сельской местности, а также горожан. Кроме колхозников, рабочих и служащих совхозов, пенсионеров, инвалидов, выделялись учителя, врачи, другие специалисты, работающие и проживающие в сельской местности, постоянные рабочие и служащие, проживающие в сельской местности, но не связанные с сельским хозяйством. Такие различия были обусловлены различным положением граждан в общественном производстве и сфере жизни общества. Если социальное положение рабочего, служащего сельскохозяйственного предприятия менялось или работник переходил из единой сферы производства в другую, изменялся и его земельно-правовой статус, размеры приусадебных участков, или же он вообще лишался прав на пользование землей (см. ст.71,72,76,77,78 и др. Земельного кодекса 1970 года).

Разнились земельная правоспособность горожан и лиц, проживающих в  сельской местности. Так, например, рабочий, проживающий постоянно в городе и работающий сельским механизатором, не мог получить приусадебного земельного участка по месту работы. Житель села не мог иметь садового участка, даже если он проживал в многоэтажном и многоквартирном жилом доме и нуждался в земле. Действующее  земельное законодательство таких  различий в правовом статусе граждан  не содержит.

Реализация гражданами своего права  землевладения осуществляется как  индивидуально, так и в составе  коллективов, например садоводческих  или дачно-строительных кооперативов и др. Особым субъектом права землевладения  является крестьянское (фермерское) хозяйство.

Гражданам, владельцам земельных участков, выдаются государственные акты на земельный  участок. Такое право возникает  с момента получения документов, его удостоверяющих. В отдельных  случаях по ходатайству землевладельца соответствующий исполнительный и  распорядительный орган может разрешить  использование земельного участка  до выдачи указанного документа при  условии определения границ земельного участка в натуре (на местности).

Граждане Республики Беларусь, имеющие  земельные участки для строительства  и обслуживания жилого дома, ведения  личного подсобного хозяйства, предоставленные  им до принятия Кодекса о земле 1999 года, и не получившие документов, удостоверяющих их право на земельные участки, владеют и пользуются этими земельными участками до получения документов, удостоверяющих право на пожизненное наследуемое владение этими участками.

Объектом права землевладения  является земельный участок. Размеры  земельных участков, предоставляемых  гражданам во владение, строго нормированы.

Согласно Кодексу о земле  земельные участки гражданам  Республики Беларусь предоставляются  в пожизненное наследуемое владение в следующих размерах:

·     для ведения крестьянского хозяйства - до 100 гектаров сельскохозяйственных земель;

·     для дачного строительства - 0,15 гектара на одного члена дачного кооператива;

·     для коллективного садоводства - 0,15 гектара на одного члена кооператива в зависимости от местных условий и особенностей;

·     для строительства и обслуживания жилого дома в городах - от 0,05 до 0,15 гектара;

·     для этих же целей в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 гектара.

Гражданам Республики Беларусь (одному из членов семьи), проживающим в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, сельским (поселковым) исполнительным и распорядительным органом предоставляются  в пожизненное наследуемое владение дополнительные участки для ведения  личного подсобного хозяйства в  размерах до 1 гектара с учетом площади  земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома.

Гражданам Республики Беларусь для  ведения личного подсобного хозяйства  в зависимости от местных условий  могут предоставляться в аренду земельные участки в размере  до 3 гектаров.

Отказ в предоставлении земельного участка может быть обжалован  в судебном порядке.

Размеры земельных участков, предоставляемых  в пожизненное наследуемое владение для традиционных народных промыслов, устанавливаются соответствующими исполнительными и распорядительными  органами в зависимости от местных  условий и особенностей при наличии  обосновывающих материалов.

Граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, могут для производственных целей дополнительно арендовать земельные участки.

Мелкие земельные участки, образовавшиеся в результате упорядочения использования  земли, которые невозможно использовать для нужд государства или передать во владение другим гражданам, могут  быть присоединены к основному земельному участку землевладельца.

ОСНОВНЫЕ ПРАВА  И ОБЯЗАННОСТИ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ  В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Право землевладения граждан характеризуют  следующие основные отличительные  черты.

Во-первых, его отличает пожизненность. Так, сроки землевладения законодательством  не установлены. Кроме того, без согласия землевладельца участок подлежит изъятию  только в случаях, указанных в  законе.

Во-вторых, земельные участки, закрепленные на этом праве за гражданами, могут  передаваться по наследству. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого землевладения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Право  пользования землей может перейти  к одному или нескольким наследникам  умершего землевладельца. Как правило, это член семьи, участвовавший в  освоении и использовании земли. Однако наследниками могут стать  и иные граждане, а также государство. Наследование земельных участков осуществляется согласно гражданскому законодательству, но в отличие от наследования другого  имущества, земельный участок граждан, ведущих крестьянское хозяйство, разделу  не подлежит. Земельные участки, предоставленные  для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного  строительства, дачного строительства  и коллективного садоводства, могут  быть поделены при условии, что у  каждого из новых пользователей (владельцев) окажется не менее минимального земельного участка, необходимого для  обслуживания строения. Если раздел земельного участка между наследниками невозможен без ущерба для его рационального  использования, такой участок переходит  в совместное владение или пользование.

В-третьих, право пожизненного наследуемого землевладения граждан ограничено кругом целей землевладения, определенных в земельном законодательстве. Основная цель землевладений для крестьянского  хозяйства - производство сельскохозяйственной продукции для удовлетворения потребностей семьи и реализации в порядке  свободной продажи.

Личное подсобное хозяйство  предназначено для удовлетворения потребностей членов семьи лица, ведущего такое хозяйство, в продуктах  питания, товарное значение получают излишки  продукции.

Коллективное садоводство и  дачное строительство удовлетворяют, кроме того, потребности граждан  и членов их семей в загородном отдыхе, продуктах садоводства и  огородничества.

Участки индивидуального жилищного  строительства служат решению жилищной проблемы.

В-четвертых, к числу таких особенностей следует отнести ишрокий круг полномочий землевладельцев и право их самостоятельного хозяйствования на земле. На основании ст.64 Кодекса о земле землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле, размещать постройки и сооружения, производить по своему выбору посевы и насаждения, использовать для своих нужд полезные ископаемые из числа общераспространенных (торф), пользоваться водными объектами и др. Объем его правомочий по использованию земли совпадает с кругом прав земельных собственников. Однако в отличие от собственника земли землевладельцу не предоставлено в полном объеме право распорядиться земельным участком по своему усмотрению: продать его, заложить, совершить иные распорядительные действия, а также сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка.

Земельный участок может быть предметом  обмена. Так, член садоводческого товарищества имеет право производить обмен  садового участка на участок в  другом садоводческом товариществе с целью приближения к месту  жительства или по другим уважительным причинам по решению общего собрания членов товариществ.

Землевладелец имеет право отказаться полностью или частично от земельного участка. В таком случае участок  подлежит передаче в распоряжение местного исполнительного и распорядительного  органа. При отказе главы крестьянского  хозяйства возглавлять это хозяйство  и быть его членом право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предоставленным для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства, в установленном законодательством  порядке с согласия всех членов крестьянского  хозяйства передастся одному из членов семьи, ведущему совместно с главой крестьянское хозяйство, или иному  трудоспособному лицу, имеющему необходимую  квалификацию, опыт работы в сельском хозяйстве, а также имеющему право  в соответствии с законодательством  Республики Беларусь вести крестьянское хозяйство, с оформлением государственного акта на право пожизненного наследуемого владения землей.

Члену садоводческого товарищества предоставлено  право отказа от части садового участка  или раздела его для предоставления другой части члену семьи, родственнику или иному лицу, который совместно  с ним пользовался садовым  участком и принимал участие в  его освоении.

В-пятых, такие землевладения характеризует  гарантированностъ. Как и собственник земли, землевладелец вправе требовать выделения равноценного земельного участка при изъятии его земель для государственных или общественных нужд. Законодательство не раскрывает ни самого понятия «государственные и общественные нужды», ни условий такого изъятия. Необходимо соблюдение таких важнейших условий, как существование реальной необходимости изъятия земель для государственных или общественных нужд, объективное рассмотрение этого вопроса независимым органом; справедливая компенсация причиненных изъятием убытков.

Граждане, владельцы земельных  участков, вправе приобрести их в частную  собственность или оставить в  пожизненном наследуемом землевладении.

Члены садоводческих товариществ  вправе приватизировать свои земельные  участки через правление садоводческого товарищества.

Землевладельцы имеют право  в случае необходимости дополнительно  арендовать земельные участки.

Круг обязанностей землевладельцев  определен ст.65 Кодекса о земле.

Земельное законодательство исходит  из принципа тесной взаимосвязи прав и обязанностей землевладельцев.

Традиционным основанием возникновения  земельных прав, в том числе  и права землевладения, является предоставление земельного участка  во владение. Оно производится только после изъятия этого участка  у прежнего владельца. Предоставление земельных участков в пожизненное  наследуемое владение осуществляется в порядке отвода.

Право пожизненного землевладения  может возникнуть в результате наследования земельного участка, строений и сооружений, имеющих отношение к данному  участку.

Основанием возникновения права  землевладения является переход  права собственности на строение и сооружение, когда вместе с этими  объектами переходит и право  владения земельным участком.

Основания прекращения права землевладения  установлены в ст.49 Кодекса о  земле. Оно прекращается в случаях:

добровольного отказа от земельного участка (его час ти);

использования земельного участка  не по целевому назначению;

нерационального использования земельного участка, выражающегося для сельскохозяйственных земель в уровне урожайности ниже нормативного (по кадастровой оценке);

систематического невыполнения мероприятий  по охране и защите земель, сохранению плодородия и других полезных свойств  земли;

использования земельного участка  способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и  радиоактивному загрязнению, ухудшению  экологической обстановки;

систематического невнесения земельного налога в течение сроков, установленных  законодательством Республики Беларусь;

неиспользование в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и двух лет - для несельскохозяйственных целей;

изъятия земель в случаях, предусмотренных  Кодексом о земле;

совершения землевладельцами действий, предусмотренных ст.88 Кодекса о  земле.

Законодательными актами Республики Беларусь могут быть предусмотрены  и другие случаи прекращения права  пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Прекращение права землевладения  производится в основном по решению  органов, предоставивших земельные  участки. Если предоставление земель осуществлялось областными исполнительными и распорядительными  органами или Советом Министров  Республики Беларусь, Верховным Советом  Республики Беларусь, Президентом Республики Беларусь, такие решения вправе принимать  районные исполнительные и распорядительные органы.

При изъятии земель прекращение  права землевладения производится по решению исполнительных и распорядительных органов, имеющих право изъятия  земельных участков.

Решение о прекращении права  пожизненного наследуемого владения земельным  участком при его использовании  не по целевому назначению, а также  в других случаях, предусмотренных  пп.6-10 ст.49 Кодекса о земле, принимается  исходя из материалов, свидетельствующих  о том, что после получения  письменного предупреждения от уполномоченного  лица, землевладелец не принял мер  к устранению в установленный  срок допущенных нарушений. Срок для  устранения таких нарушений устанавливается  в зависимости от их характера.

При прекращении права владения земельным участком соответствующий  исполнительный и распорядительный орган с участием заинтересованных сторон решает вопрос о компенсации  землевладельцам затрат, связанных  с улучшением земель, или вопрос о возмещении ими ущерба, нанесенного  нерациональным использованием земельных  участков.

Порядок компенсации затрат, связанных  с улучшением земель, а также возмещения ущерба, нанесенного нерациональным использованием земельного участка, устанавливается  Советом Министров Республики Беларусь.

Длительное время фактическое  использование земли как в  СССР, так и в Республике Беларусь было возможно только на началах землепользования. Право землепользования рассматривалось  в качестве производного от права  исключительной собственности государства  на землю. Практика предпочитала идти по пути бесплатного землепользования, что было равнозначно отказу государства  от экономической реализации права  собственности на землю.

В настоящее время право землепользования можно рассматривать с нескольких позиций: как общее понятие, содерэ/сащее наиболее характерные черты различных видов землепользования; как институт права, представляющий совокупность норм, регулирующих отношения землепользования. Право постоянного пользования земельным участком названо в числе вещных прав на земельную недвижимость. Нормами земельного права устанавливается порядок и условия использования земель на праве постоянного пользования, определяются права и обязанности землепользователей. Право землепользования можно рассматривать и как субъективное право пользования землей. Целью такого пользования является получение определенных результатов, доходов, выгод от земли вследствие приложения к ней труда.

Землепользователи выступают в  качестве обособленных субъектов права, имеют ряд правомочий и обязанностей по отношению к земле.

Право землепользования основывается на двух основных правомочиях - владении и пользовании земельными участками.

В праве землепользования тесно  переплетаются вещные и публично-правовые характеристики. Субъектам права  землепользования предоставлено право  пользования землей и всем, что  с нею соединено, на ней расположено. Землепользователи имеют точно  такие же права, как и землевладельцы (ст.64 Кодекса о земле).

Земельные участки землепользователей отграничиваются на местности от земель собственников, владельцев и  других пользователей земли. В качестве землепользователя, носителя таких  прав, он выступает перед всеми  иными участниками земельных  отношений.

Право землепользования принципиально  отличается от права государственной  и частной собственности на землю. Право государственной собственности  на землю исключает передачу прав по распоряжению землей землепользователям. Собственники земельных участков вправе распорядиться ею. В отличие от землевладельца землепользователь  владеет землей на титуле пользования. Обязанность по пользованию землей он несет как перед государством, так и перед собственником  земли.

Право землепользования базируется на таких принципах, как:

народовластие;

демократизм;

социальная справедливость;

равноправие;

законность;

неразрывная связь прав и обязанностей;

других общеправовых принципах.

Основу правового регулирования  отношений землепользования составляют:

комплексность;

установление приоритетов в  пользовании;

охрана права землепользования.

В соответствии со ст.8 Кодекса о  земле земельные участки предоставляются  в постоянное или временное пользование.

Постоянным признается пользование  земельными участками без заранее  установленного срока.

Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут  быть продлены на период, не превышающий  сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими  эти земельные участки. Президентом  Республики Беларусь по отдельным видам  пользования земельными участками  может быть установлен и более  длительный срок долгосрочного пользования (ст.9 Кодекса о земле).

Аграрные коммерческие организации  получают землю для ведения товарного  сельского хозяйства в пользование. Они вправе создавать предприятия  по переработке, хранению, транспортировке  и сбыту сельскохозяйственной продукции, для другой деятельности, не запрещенной  законодательством. Пока вышеуказанные  предприятия функционируют в  рамках аграрной коммерческой организации, земли, выделенные им в пользование, продолжают оставаться в ведении  такой организации.

Право колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий на землю сохраняется  при вхождении их в состав агрофирм, ассоциаций, кооперативов и других формирований. Они продолжают оставаться пользователями земельных участков.