Понятие и основные признаки земельной собственности в РФ



                                              Введение

Права человека, в том  числе право собственности на землю, составляют основы правового  статуса личности в Российской Федерации  и не могут быть изменены иначе, как  в порядке, установленном Конституцией РФ. Таким образом, право собственности на земельные участки гарантируется Конституцией, и ни один гражданин на территории России не может быть лишен права приобретать земельные участки в частную собственность.

На сегодняшний день отношения собственности составляют основу жизнедеятельности любого общества и материальную основу существования каждого человека, тем самым категория собственности занимает центральное место в системе социальных отношений и определяет основы государственного и общественного строя. Особенное место в системе данных отношений занимают право собственности на землю.

Право собственности  как комплексный правовой институт, прежде всего, конкретизируется нормами  гражданского права. Наряду с этим правоотношения с землей также регулируются нормами Земельного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, устанавливающими основания возникновения и прекращения данных отношений.

Несмотря на постоянное обновление российского гражданского и земельного законодательства, сохраняется  задача совершенствования норм, регулирующих право собственности и иные вещные права на землю.

Указанные обстоятельства и определили выбор и актуальность темы выпускной квалификационной работы, характер ее целей и задач.

Целью работы является комплексное  исследование вопросов права собственности на землю.

Задачами данной курсовой работы является:

    • определение понятия права собственности на землю;
    • выделить формы собственности и виды прав на землю;
    • определить права и обязанности субъектов права собственности на землю;

1. Понятие и основные признаки земельной собственности в РФ.

В системе отношений, возникающих в различных сферах жизни общества, отношения собственности  занимают особое положение. Они являются одной из основных категорий всей системы права, и определяют важнейшие общественные отношения, положение человека в обществе и государстве.

Институт права собственности  оказывает непосредственное влияние  на формирование современной российской государственности, составляет материальную основу государственной власти в  России, придает ей социально-экономическую, политическую и правовую стабильность, служит фундаментом рыночных преобразований и является приоритетным направлением реализации социальной функции государства.

Под правом собственности  в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами.1

Центральным объектом права  собственности в России является земля. В соответствии со ст. 9 Конституции  РФ земля рассматривается как особый объект права собственности.

Земельный участок может  быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к  юридическому лицу – правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательной давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс РФ, кроме этого, предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Право собственности  на земельный участок является самым  полным имущественным правом, предусмотренным  гражданским и земельным законодательством. В основе этого права лежит  дозволение совершать любые действия, разрешенные законом, учитывая публичный характер регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Право собственности существует в течение всего того времени, пока существует имущество, являющееся его объектом, – земельный участок. Поэтому право собственности имеет бессрочный характер.2

Право собственности  на землю защищается законом. Собственник  вправе истребовать свой земельный  участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения

Пожалуй, единственным более  или менее бесспорным и ощутимым результатом современных земельных  преобразований является утверждение  кроме государственной также муниципальной и частной собственности на землю. Конституцией установлена возможность существования и “иных” форм собственности, но земельное законодательство останавливается пока только на трех перечисленных, а иных не знает.

С этими изменениями российское общество оказалось перед необходимостью пересмотра содержания правовых институтов, отношений и даже мировоззрений. Сейчас, в иных экономический и политических условиях, оказывается не всегда просто преодолеть прежнюю односторонность, как в развитии права, так и правосознании. Для права собственности на землю, как и для иных институтов земельного права, современный период следует считать переходным периодом, когда установлены основные положения, но многие нормы, в том числе и процедурного характера, делающие применение этого института вполне полноценным и адекватным, находятся в стадии формирования. Российское государство не отрицало значение права собственности на землю практически никогда (за исключением короткого периода начала советской власти, когда делались попытки ввести доктрину отмены права собственности на землю, в том числе и государственной). Но благодаря уникальности для мировой истории всего политического строя предыдущего времени это право было облечено в одну-единственную форму - право государственной собственности на землю. В правовом смысле оно получило непревзойденное до сих пор развитие. Однако не в том, что касается именно право собственности и его реализации, а в вопросе управления государственным земельным фондам из единого государственного центра. Сейчас все три формы собственности на землю (в том числе и государственная) являются институтами не только земельного, но и гражданского права. И это закономерно и естественно для конституции права собственности вообще. Следствием “проникновения” гражданского права в регулирование отношений земельной собственности оказывается, в том числе усложнение роли государственных и муниципальных органов в распоряжении земельными ресурсами. Если посмотреть на проблему с точки зрения развития правосознания, то можно заметить следующее. Несмотря на то, что возвращение земли в гражданско-правовой оборот порождает значительное количество проблем, современная ситуация не способствует тому, чтобы отказываться от взгляда на землю как имущество.

Таким образом, право  собственности на земельные ресурсы  является совокупностью правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. И центральным объектом данного  вопроса является земля как особый объект  права собственности.

 

 

2. Формы собственности на землю по законодательству РФ

В соответствии со ст. 9 Конституции  РФ земля и иные природные ресурсы  могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.3

Перечень субъектов  соответствующих форм собственности  определяется в соответствии с подразделом 2 Гражданского кодекса РФ. На момент принятия Конституции РФ представлялось актуальным установление новых форм собственности, например, предлагалось выделить в качестве самостоятельных форм собственности собственность физических лиц и акционерных обществ. В настоящее время образование дополнительных форм собственности не представляется актуальным. Более того, поскольку круг субъектов права собственности регулируется гражданским законодательством, которое находится в исключительном ведении Российской Федерации, изменение круга субъектов права собственности на региональном или муниципальном уровне невозможно.

Формы права собственности  имеют большое теоретическое и практическое значение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, составляющего объект этого права, и спектр тех возможностей, которыми располагает его собственник.4

В составе частной  собственности различают собственность  граждан и юридических лиц. Объектом права частной собственности на землю является непосредственно сама поверхность земли, то есть земельный участок. Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Это пространственная сфера деятельности собственника земельного участка. На своем участке собственник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения. Эта территория может также использоваться им как средство производства. На ней можно выращивать плодовые, декоративные деревья, кустарники и другие растения. На земельном участке могут находиться растительность, водные объекты, которые собственник также может использовать.

Деятельность собственника на своем земельном участке осуществляется в определенном пространстве – воздушном или подземном. Для того чтобы построить дом, нужно возвести фундамент, вторгнувшись в подземное пространство, и занять часть воздушного пространства над земельным участком в результате постройки здания. Поэтому законодательство закрепляет также право собственника земельного участка на пространство, то есть на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком или на использование части подземного пространства (недр).

Согласно п. 3 ст. 261 ГК собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах.

Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: земельные участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограниченные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в обороте.5

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную  собственность, а также быть объектами  сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.6

Ограничиваются в обороте  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, следующие земельные участки (п. 5 ст. 27 ЗК РФ): в пределах особо охраняемых природных территорий, которые не были указаны выше; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; в границах закрытых административно-территориальных образований; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Перечень земельных  участков, не подлежащих приватизации, установлен также Федеральным законом  от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 8 ст. 28). В соответствии с ним, не могут быть приватизированы, а значит, и выступать объектом права частной собственности на землю, земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.7

По действующему гражданскому и земельному законодательству Российской Федерации граждане имеют возможность  приобрести в собственность земельные участки:

1) путем совершения сделки купли-продажи земельного участка с другим лицом (ст. 34, 37 ЗК РФ);

2) путем выкупа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28, 36 ЗК РФ);

3) путем переоформления права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ),

4) по наследству (ст. 1181 ГК РФ).

Таким образом, в частной  собственности находятся земельные  участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, то есть законно.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в  собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ).

Согласно ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки:

1) которые признаны  таковыми федеральными законами;

2) право собственности  РФ, на которые возникло при  разграничении государственной  собственности на землю;

3) которые приобретены  РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

 

 

 

3. Право государственной и муниципальной собственности на землю

Право государственной  собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.8

Учитывая федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

    1. федеральной собственности и
    2. собственности субъектов РФ (субъектной).

На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами, а также местными органами самоуправления, и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления. Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК).9 Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности.

С развитием права  государственной собственности  связывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной  и право субъектной собственности. Проблема вызвана недостаточно ясно выраженной позицией государства относительно того, каким образом осуществить разграничение. Используются два юридически несогласованных подхода. С одной стороны, предусматривается проведение жесткого разграничения права государственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой, разграничение права государственной собственности одновременно предусматривается путем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными органами государственной власти без физического разграничения самих земель и соответствующего закрепления, самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.

Политическая поддержка  первого подхода выражена в решении Правительства РФ и Центрального банка РФ по стабилизации социально-экономического положения в стране, которое предусматривает разграничить право собственности на объекты недвижимости, включая земельные участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления.

Данный подход реализован при определении правового режима некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ исходит из порядка разграничения водных объектов и соответственно земель водного фонда на федеральные и субъектные по установленным критериям. На основании Лесного кодекса РФ лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии передачи части лесного фонда в собственность субъектов РФ в соответствии с федеральным законом.

Одновременно, Водный и  Лесной кодексы независимо от фактического разграничения устанавливают порядок  согласованного совместного вынесения  решений по вопросам правового режима соответствующих земель. В развитие Лесного кодекса не было принято ни одного решения относительно признания участков лесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты частично разграничены, однако легитимность такого разграничения вызывает сомнения, так как на основании ст. 67 Конституции внутренние воды и территориальное море ни при каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так как не входят в территорию субъектов РФ.10

При этом независимо от того, какие действия будут предприняты в этой области, оба Закона предусматривают участие государственных органов обоих уровней в управлении собственностью. Целесообразность физического проведения разграничения в этом случае, равно как и юридического оформления прав двух субъектов, ставится под сомнение.

Данное противоречивое положение порождает интересную ситуацию, когда наряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, de facto, но вне закона существует еще один вид права государственной собственности — право некой «общей» (не разграниченной физически) государственной собственности.

Земли, находящиеся в  государственной собственности, можно  приватизировать с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых  для отдельных категории земель. Государственные земли могут  передаваться физически юридическим лицам в пользование на праве срочного и бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренда Землепользователи несут обязанности по рациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользование является платным.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляете соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя в большинстве  случаев принцип, раздельного управления не реализуется.

Право муниципальной  собственности на землю — это  правомочия владения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных  образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 25, 215 ГК).11 В этом качестве органы местного самоуправления имеют право передать земельные участки во временное и постоянное владение и пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, продавать, отчуждать земли, находящиеся в муниципальное собственности, и совершать иные сделки. Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность. Порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную регулируется федеральными законами. Субъекты РФ определяют порядок передачи объектов собственности субъектов РФ в муниципальную собственность и осуществляют их передачу. также прилегающие земли. Территория муниципального образования устанавливается на основе законов соответствующих субъектов РФ с учетом мнения населения.12

В отличие от государственной  муниципальная собственность не делится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.13

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель населенных пунктов, за исключением земель, расположенных за чертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями. Допускается приватизация муниципальных земель. Порядок и условия приватизации определяются местными органами самоуправления. Средства от продажи муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в населенных пунктах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Разграничение государственной собственности на землю

В соответствии со ст. 214 ГК РФ государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве  собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). Таким образом, субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

Поскольку объектами  любых прав на землю могут быть только индивидуально определенные земельные участки, в настоящее  время серьезные трудности связаны  с определением объектов собственности публичных образований, в частности государственной собственности.

С июля 2001 по июль 2006г. существовала самостоятельная законодательно установленная процедура разграничения публичной собственности. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществлялось в соответствии с утратившим силу Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ.

Целями разграничения  публичной собственности являлись индивидуальное определение каждого  земельного участка и отнесение  к федеральной, региональной или  муниципальной собственности путем принятия соответствующего перечня на уровне Правительства Российской Федерации. Данная процедура была крайне сложной и запутанной, а также требовала больших технических, временных и финансовых затрат, так как предполагалось индивидуально определить каждый участок на территории, составляющей примерно 70 - 80% от территории Российской Федерации, а также принять решение об отнесении каждого участка к собственности конкретного публичного субъекта. Разумеется, данная деятельность не была осуществлена, в связи с чем было принято решение об отмене разграничения государственной собственности в качестве самостоятельной процедуры.

В настоящее время  разграничение государственной  собственности на землю регулируется ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступившей в силу с 1 июля 2006г.14 Данная статья устанавливает следующие принципы разграничения:

1) закреплено, что акты  об утверждении перечней земельных  участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, изданные Правительством Российской Федерации при разграничении государственной собственности на землю до 1 июля 2006 г., являются основанием для государственной регистрации права собственности соответствующего публичного образования на такие земельные участки;

2) установлены три  признака, позволяющие отнести земельный  участок к собственности одного  из публичных образований (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование):

- нахождение на земельном  участке здания, строения, сооружения, находящегося в собственности  соответствующего публичного образования;

- если земельный участок  был предоставлен органам власти соответствующего уровня, их территориальным органам, казенным предприятиям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами власти соответствующего уровня;

- прямое указание федерального  закона, а в отношении земель, относящихся к муниципальной собственности, - прямое указание федерального закона или закона субъекта Российской Федерации, принятого в соответствии с федеральным законом.

5. Виды прав  на земельные участки

Глава 4 нового ЗК РФ посвящена  земельно-правовым отношениям, связанным с пользованием земельными участками. Согласно ей предусматриваются пять форм правового использования земли: постоянное (бессрочное) пользование; пожизненное наследуемое владение земельными участками; аренда земельных участков; ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут); безвозмездное срочное пользование земельными участками.15

а) Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

Данный вопрос регламентируется ст. 20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В наименовании и в  содержании комментируемой гл. IV указаны  те права, на основании которых лица могут использовать земельные участки, находящиеся в собственности  иных субъектов земельных отношений. Такие правовые конструкции, когда  собственник передает свой участок в пользование другому, оставляя за собой право собственности, известны праву давно. Собственник участка не всегда имеет возможность использовать участок самостоятельно. В случае закрепления земли в собственность государственную или муниципальную это и невозможно, так как в соответствии с российским законодательством такие земли находятся в собственности лиц "неодушевленных" - Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Граждане (и юридические лица) также по различным причинам могут оказаться в ситуации, когда непосредственное использование участка нежелательно, затруднено или невозможно.16

В приведенном данной главой перечне закреплены права, понимаемые как вещные, - право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут. К ним же относится и право пожизненного наследуемого владения, содержание которого определено ст. 21 Кодекса. Права и обязанности пользователей в данном случае регулируются законом, собственник по своей воле, даже с согласия пользователя, не может изменить нормативно установленные положения, составляющие содержание этого права. Предполагается, что эти права, предоставленные однажды, принадлежат их обладателям без определения срока и могут быть прекращены только на основаниях, предусмотренных законом. Согласно ст. 130 ГК, а также на основании ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество данные права подлежат государственной регистрации. Это - аренда земельного участка. Право постоянного (бессрочного) пользования, содержание которого определено данной статьей, дает возможность правообладателю владеть и пользоваться земельным участком. Некоторую проблему реализации права постоянного (бессрочного) пользования в случае, если это право было в свое время закреплено за гражданами, составляет то, что оно не может принадлежать нескольким лицам.17 К сущности права следует отнести то, что оно не может быть прекращено истечением какого-либо срока, а также по воле собственника, на основании административного акта или решения суда, если основание прекращения права не предусмотрено законом. Напомним при этом позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования подлежит конституционной защите так же, как и право собственности.

Понятие и основные признаки земельной собственности в РФ