Понятие и содержание договора найма жилого помещения
Содержание
Введение 3
Глава 1. Некоторые аспекты гражданско-правового регулирования сделок с жилыми помещениями 5
1.1 Сравнительно-правовой анализ жилищных отношений в РФ 5
1.2 Понятия и
виды договоров на жилое
Глава 2. Общие положения и правовая регламентация договоров найма и аренды жилого помещения 14
2.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения (объект, стороны, форма договора 14
2.2 Некоторые особенности договора
социального найма жилого
помещения 20
2.3 Правовая конструкция договора
аренды жилого
помещения 27
Заключение 31
Список использованных нормативных актов
и литературы 34
Введение
Актуальность выбранной тематики заключается в том, что среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями. Поэтому любое обращение к проблеме, связанной с жилищем, неизбежно будет иметь в качестве исходной категорию «жилищная потребность».
Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма статьи 40 Конституции РФ1 конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).
Далеко не все могут сегодня позволить себе купить жилье, но многие в состоянии снимать жилье по договору найма жилого помещения. Правильно составленный договор найма жилого помещения позволит защитить права сторон, т.к. их нарушение влечет за собой тяжелые последствия для любой из сторон.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере реализации конституционного права граждан на жилье.
Предметом исследования являются договорные институты найма и аренды жилых помещений.
Итак, цель данной работы – исследовать договор найма и аренды жилого помещения, его объектный и субъектный состав и присущие ему особенности.
Поставленная цель решается посредством следующих задач:
- изучить основные принципы в нормативно-правовом регулировании жилищных отношений в РФ;
-проанализировать понятие и виды договоров на жилое помещение в соответствии с действующим законодательством;
- раскрыть содержание договора найма жилого помещения (объект, стороны, форма договора;
-рассмотреть
некоторые особенности договора
социального найма жилого
помещения;
- исследовать правовую конструкцию договора аренды жилого помещения.
Структура, объем и содержание работы определены целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы.
Глава 1. Договорные отношения на жилое помещение в свете последних изменений законодательства
1.1 Новое в
нормативно-правовом
С 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ)2.
Он разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)3 и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.
По сравнению с Жилищным кодексом РСФСР, в новом концептуально изменился подход к обеспечению граждан жильем. Если раньше обеспечение нуждающихся граждан жильем являлось в большей степени функцией и бременем государства, то теперь оно лишь содействует россиянам в решении их жилищных проблем, то есть центр активности перемещен с государства на граждан4.
В Кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.
Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма.
Во-первых, Кодексом предусматривается, что право на предоставление жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий малоимущие граждане.
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость таких граждан (малоимущих и иных категорий граждан, определенных федеральным законом) в улучшении жилищных условий.
Во вторых, существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение составляют граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в очередном порядке. Другие категории граждан, имеющие право на предоставление жилья в таком порядке, могут быть установлены федеральными законами.
Изменения также связаны:
— с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения;
— с сохранением
права пользования жилым
Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, выделены в отдельную главу.
Согласно ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока. Впервые в новом Кодексе регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения.
ЖК РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем, существенно изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма.
Положения Кодекса, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма, будут применяться к военнослужащим, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей с учетом особенностей, предусмотренными специальными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами, определяющими их статус, дополнительную социальную защиту.
Новый кодекс содержит важную статью, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения Гражданского кодекса РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников5.
ЖК РФ содержит также статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жилыми помещениями. При этом гражданину, проживающему в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, предлагается предоставить право требовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающее из завещательного отказа.
Таким образом,
на основании приведенной
Жилищный кодекс РСФСР, после утверждения его Верховным Советом РСФСР в 1983 году, вступил в действие и функционировал со значительными изменениями, дополнениями и ограничениями вплоть до конца 2004 г., то есть, более 20 лет. Постепенно Жилищный кодекс переставал (из-за его изначальной ориентации на регулирование договоров социального найма жилых помещений, относящихся к государственному и общественному жилищному фонду, в условиях полного ограничения прав граждан на свободу выбора места жительства), соответствовать меняющимся экономическим и социальным условиям, и довольно большим количествам нормативных актов, принятым в разное время, на разном уровне (от инструкций до федеральных законов) в различных, по сути, государствах: СССР, РСФСР, Российской Федерации6.
Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, имело результатом неопределенность в осуществлении гражданами своих жилищных прав и обязанностей.
Таким образом, Конституция РФ содержит специальную статью (ст. 40), состоящую из трех частей:
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной
власти и органы местного
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Следовательно, статья 40 провозглашает право граждан на жилище, являющееся юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Тем не менее, содержание данного права изменилось. Всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не могло гарантировать «благоустроенное жилище», а также невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.
Конституция РФ закрепила принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (т.е. на условиях договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется двум категориям граждан: а) малоимущим; б) иным указанным в законе лицам.
1.2 Понятие и
виды договоров на жилое
Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище.
Право на жилище
обеспечивается посредством предоставления
жилых помещений в домах
Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.
Договор возмездный (ст.682 ГК РФ). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.
В отличие от аренды нежилых помещений (ст.608 ГК РФ) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (ст.672, 677 ГК РФ), хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, но этот признак следует из требований п.2 данной статьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК РФ. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672 ГК РФ), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677 ГК РФ). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем7.
От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (ст.288, 650, 673 ГК РФ), которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор.
В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК).
Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (ст.673 ГК РФ). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.681 ГК РФ)8.
В отношениях найма
жилья может участвовать
Вместе с тем имеют место факты, когда юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения не договор его найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.
Таким образом, цель договора жилищного найма - обеспечение права гражданина на жилище9. Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.
С введением в действие части второй ГК РФ в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения.
Так, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).
Разница между
социальным и коммерческим наймом,
помимо целевой направленности, состоит
в том, что социальный наем может
быть использован исключительно
в государственном и
В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.
Как правило, договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор). Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.
Таким образом,
договор социального найма
Глава 2. Общие положения и правовая регламентация договоров найма и аренды жилого помещения
2.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения (объект, стороны, форма договора)
Договор жилищного найма относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права11.
Прототипом современного договора жилищного найма в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю12.
В п.1 ст.671 ГК РФ дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.
Наймодателем
выступают гражданин или
Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы13.
Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.
В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем е договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся: супруг (супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства14.
Так, Решение суда о признании права пользования жилым помещением оставлено без изменения, так как истцы с согласия нанимателя были вселены и проживали в жилом помещении в качестве членов семьи, вели с ним общее хозяйство, для вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя15.
Граждане, постоянно
проживающие совместно с
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ.
Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может быть предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того, объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной, так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.
Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения16.
В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилое помещен и должно быть пригодным для проживания, благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.
Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж.
Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случая прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ)17.
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем18.
Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора найма наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Согласие на сделку дается письменно, если необходимо можно оформить доверенность. В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Доверенность является односторонней сделкой и удостоверяется нотариусом по общим правилам удостоверения сделок (устанавливается личность доверителя и определяется его дееспособность).
Лицо, выдавшее доверенность, именуется доверителем, а лицо, на имя которого выдана доверенность - доверенным лицом. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а лицо, которому доверенность выдана, отказаться от нее. При нотариальном удостоверении договора найма жилого помещении в доме, который принадлежит гражданину на праве личной собственности, обязательно должны быть предоставлены справка бюро технической инвентаризации и документ о принадлежности жилого дома либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива, индивидуальных застройщиков наймодателю.
Для удостоверения от имени
члена жилищно-строительного
Жилищное правоотношение
найма жилого помещения возникает
только из договора. Пока договор не
заключен, у гражданина нет права
пользования жилым помещением. Он
приобретает права и
Высказывается также мнение, что на основании названных выше юридических фактов (договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право не жилую площадь, а множество жилищных правоотношений20.
Следовательно, содержание договора найма жилого помещения составляет предоставление жилого помещения (ст.673 ГК РФ) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678 ГК РФ) за плату (ст. 682 ГК РФ). Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.
2.2 Некоторые
особенности договора
помещения
Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи, пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры21.
Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального использования, определяется жилищным законодательством.
В соответствии с новым ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, считаются (ст. 51 ЖК РФ):
1) не являющиеся нанимателями
жилых помещений по договорам
социального найма или членами
семьи нанимателя, либо собственниками
жилых помещений или членами
семьи собственника жилого
