Понятие и виды договора найма жилого помещения
ВВЕДЕНИЕ
Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.
Так, пункт 1 статьи 40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишён жилища»1. Данная статья предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Основные вопросы реализации права граждан на жилище в условиях перехода страны к рыночным отношениям нашли закрепление в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»2 (далее закон «Об основах») от 24.12.1992 г. Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее ГК) части первой и второй, вступивших в действие, соответственно, с 1 января 1995 г. Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.
Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы.
По существу, Гражданский
кодекс выделяет договор найма жилого
помещения, по которому жилье предоставляется
гражданам, и арендный, по которому
жилое помещение
Договор социального найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.
С любой точки зрения, деление договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным.
Помимо особенностей в субъектном составе рассматриваемых обязательств есть некоторое отличие и в содержании обоих обязательств. Оно состоит в том, что по договору аренды имущество может быть передано во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), тогда как по договору найма жилого помещения последнее передается во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ).
Степень научной разработанности. Научные работы разработки проблем договора сойиального найма и аренды жилого помещения посвятили Акчурин З.Х., Брагинский М.И., Гетман Е.С., Витрянский В.В., Глазов В.В., Грудцына Л.Ю., Касаткина Ю.О., Крашенинников П.В., Кудашкин А.В., Литовкин В.Н., Макаров Г.П., Пергамент А.И., Прокопченко И.П., Садикова О.Н., Седугин П.И.. Сергеева А.П., Сосипатрова Н.Е., Суханова Е.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Юрченко Е.В., и многие другие.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере найма жилых помещений.
Предмет исследования: Центральное место в работе отводится исследованию особенностей регулирования найма жилых помещений в российском праве.
Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов найма жилых помещений, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.
В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:
- обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве, советском гражданском и жилищном праве;
- определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов в современном гражданском и жилищном праве;
- рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений;
- анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены);
- рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма.
- Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.
При написании курсовой работы использовались следующие источники: нормативные акты; Конституция РФ, Гражданский Кодекс (часть вторая); литературные источники учебник по Гражданскому праву, комментарии к Гражданскому кодексу, книги авторов: Касаткина Ю.О., Седугин П.И., Тихомиров М.Ю. и другие.
1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения является изолированное, благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40, 52 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.
Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем — только физическое лицо.
Форма договора найма жилого помещения — письменная.
Предмет договора
Цель соглашения о найме – обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.
Важный пункт –
ссылка на документ, подтверждающий право
собственности наймодателя. В интересах
арендатора проверить наличие
Именно собственник
имеет право сдавать
В случаях, когда собственником
помещений выступает
Особенности договора социального найма жилого помещения:
а) объектом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищные фонды;
б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены для предоставления слабо защищенным слоям населения — ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;
в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;
г) представлению такой
жилой площади внаем предшеству
д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является ордер, получаемый в местном органе власти будущим нанимателем;
е) договор с нанимателем
заключается жилищно-
ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;
з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;
и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;
к) текст договора найма жилого помещения должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.
л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;
м) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.
Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).
Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».
Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.
В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.
Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах
системы социального
5) жилые помещения фонда для
временного поселения
6) жилые помещения фонда для
временного поселения лиц,
7) жилые помещения для
В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.
В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ (ч. 2 ст. 8.)3 и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.
Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).
Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.
На основе вышесказанного можно
сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают
широкие возможности
1.2. Предмет договоров найма жилых помещений
Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Несколько иная картина складывается в отношении частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правового характера с частным жилищным фондом.
1.3.Стороны в договорах найма жилых помещений
Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.
В качестве наймодателя
по договору коммерческого найма
могут выступать граждане и юридические
лица, имеющие право частной
Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем может быть только физическое лицо.
На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.
В договорах коммерческого
найма и социального найма
нанимателем является только физическое
лицо (гражданин), поскольку жилое
помещение предназначено для пр
Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК).
Из данного раздела курсовой работы наиболее важным моментом следует выделить следующее: различают 2 вида найма жилого помещения – это социальный, когда собственником является государство, либо муниципалитет, и коммерческий, когда собственником выступает иное лицо, сдающее в наем жилое помещение для получения прибыли. Объектом договора найма является жилое помещение. Нанимателем выступать может только физическое лицо.
После ознакомления с понятием, элементами, видами договора найма жилого помещения; когда обговорены все стороны принимающие участие в договоре найма жилых помещение следует более детально рассмотреть что содержит сам по себе договор найма жилого помещения, его особенности: форма, порядок, права и обязанности наймодателя и нанимателя, а также рассмотреть при каких условиях возможно прекращение данного договора.
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений
Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.
В тексте договора обязательно указываются:
- паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц);
- размер арендной платы; порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);
- штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
- условия возможного расторжения и ответственность сторон;
- величина залоговой
суммы и способы её
- согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире);
- дата заключения договора;
- срок действия договора.
При подписании договора аренды комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). Поэтому наниматель должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре найма, максимально подробно прописав все условия пользования комнатой и местами общественного пользования. Чем подробнее в нём будут отражены эти условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия с собственником или соседями по квартире.
К договору найма прилагаются:
- акт приема передачи квартиры (комнаты);
- опись имущества переданного вместе с квартирой (комнатой);
- расписка о расчетах между
сторонами; согласие всех
- договор (соглашение) об оказании (и оплате) услуг фирмы (если принята такая форма).
Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, второй – у арендодателя. После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись)по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.
Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.
В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.
Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.
Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.
Применительно к способам заключения
договоров найма жилых
Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.
Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
