Понятие ипотеки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание:

 

Введение

1. История развития ипотеки в России

2. Понятие ипотеки

3. Правовые основы ипотеки

4. Проблемы правоприменительной практики.

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Что такое ипотека и зачем она нужна? В простом понимании ипотека – вид залога, а именно залога недвижимого имущества. Ипотека призвана на помощь в увеличении продаж на рынке недвижимости. Необходимо было разогреть рынок за счёт привлечения заёмных средств.

Сегодня часто можно услышать о необходимости развития в нашей стране системы ипотечного кредитования, и об этом говорят не только многие экономисты, но и политики. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны необходимые механизмы, которые бы способствовали в полной форме реализовать возможность эффективного ипотечного кредитования. В первую очередь, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции, а эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития сопутствующей инфраструктуры, включающей систему регистрации, оборота в области недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Еще одним немаловажным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения осуществляемых операций. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации, для более плодотворной деятельности. Большое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки, которые должны быть развиты в полной мере.

Эффективное ипотечное кредитование в России способствовало бы значительному оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Да данный момент создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок, но при этом не нужно пренебрегать особенностями нашей экономики.

Но также у ипотеки есть свои минусы и плюсы. В одних случаях она может принести выгоду, а в других – доставить немало проблем.

Рассмотрим кратко ее минусы.

Высокая стоимость. Ключевой проблемой кредитования в России является высокая стоимость займов. Государство стимулирует финансовые учреждения постоянно понижать стоимость ипотеки. Её цена, действительно, регулярно снижается, однако до европейских кредитов ценой в 3-4% годовых, нам ещё далеко. Пока, согласно опросам, ипотеку себе могут позволить не более 2-3% россиян. 
 
Большой срок выплат. Ипотека оформляется на длительный срок, который может достигать 50 лет. Всё это время ежемесячно нужно производить выплаты. Размер платежей существенен, поэтому многим приходится отказаться от излишеств и постоянно экономить деньги, чтобы быстрее рассчитаться с банком.  
 
Постоянный риск потерять квартиру. Почти пятая часть всех заёмщиков имеет проблемы с выплатами ипотечных кредитов. Люди покупают квартиру, когда могут себе это позволить, но жизнь меняется: от болезней и потери заработка никто не застрахован. Если у не будет хватать средств для возврата кредита, то банк по суду может изъять недвижимость для продажи и погашения долга. 
 
Сложность оформления. Ипотека всегда подразумевает получение большой суммы кредита, а эта услуга доступна далеко не каждому. Для получения денег нужно иметь достаточную платежеспособность, собрать множество документов, пройти через банковскую проверку и некоторое время ждать ответа банка. Вся процедура займа может потребовать много времени, сил и дополнительных финансовых затрат. 

 

Но не стоит забывать и про плюсы.

Решение квартирного вопроса. Беря кредит на покупку недвижимости, вы получаете редкую возможность улучшить свои жилищные условия. Это главное преимущество ипотеки. Конечно, можно всю жизнь экономить, арендуя чужие квадратные метры, но, в конечном счёте, вы переплатите и в конце жизни так и останетесь без собственной квартиры. Другой вариант – делать собственные накопления – подходит, но пока вы наберёте нужную сумму, квартира может подорожать, а деньги обесцениться.  
 
Возможность сэкономить. Удивительно, но при оформлении квартиры в кредит, появляется возможность сэкономить часть средств. Этот вариант подходит тем, кто подпадает под специальные категории заёмщиков (молодые семьи, военные и т.д.) – для них предусмотрены льготы в виде пониженных процентных ставок или субсидии на покрытие части расходов. Кроме этого, часть кредита можно оплатить за счёт средств материнского капитала или с помощью возращенных налоговых вычетов. 
 
Инвестирование. Покупая квартиру в кредит, вы отчасти сохраняете свои и заёмные средства. Хорошая квартира с годами почти не теряет своей первоначальной ценности и всегда может быть продана за большие деньги.

 

Как мы видим, ипотека имеет достаточно минусов, делающих её невыгодной. Однако она является почти единственным способом за короткий срок стать собственником недвижимости.

 

  • История развития ипотеки в России

    •  

      Слово “Ипотека” вошло в людской обиход в VI веке до н.э. Родом оно из Греции: афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. в процессе реформ ввел свободу завещания и отменил поземельные долги, в то время как раньше в Афинах залогом таких обязательств служил сам должник. В случае, если долг заплатить не удавалось, “заложник” запросто мог попасть рабство. Солон же предложил иной способ залога и ставший прообразом современной ипотеки. 
     
    На земельном участке должника ставился столб, на котором писали, что данное имущество служит обеспечением имущественных претензий на такую-то сумму, имя должника и его кредитора, а также время, когда долг подлежит выплате. Этот-то столб и назывался “ипотекой” (подставкой). Такой знак запрещал заемщику вывозить с участка, на котором он установлен, все, что на нем находилось.  
     
    Постепенно понятие трансформировалось и слово ипотека стали употреблять для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Со временем и столб ставить перестали: вместо него в обиход вошли особые книги, называвшиеся ипотечными. 
     
    Институт ипотеки продолжил развитие в Римской империи. Уже в I веке нашей эры создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а в период правления императора Антония Пия появилось законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками и другими кредитными учреждениями, ставшими прообразами сберегательных касс и ассоциаций. 
     
    Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия). 
     
    Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiduciaсделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки. 
     
    При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. 
     
    Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

    Ипотека в Средневековье

    Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. 
     
    При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. 
    Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам. 
     
    Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. 
     
    В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

    Ипотека в России до 1917 года

    Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. 
     
    Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными. 
     
    Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. 
     
    Однако, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. 
     
    С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. 
     
    По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. 
    Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей. 
     
    В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк. 
     
    В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае “неисправности” должника его владения переходят в собственность этого общества. 
     
    С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. 
    Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае “неисправности” должника имущество “уходило” с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. 
     
    Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как “чужое”, несмотря на истинно российские корни.

    Ипотека в России сегодня

    В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение. 
     
    В настоящее время слова “ипотека”, “ипотечное кредитование” присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел. 
     
    В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

    Изменения в ипотечном кредитовании после 1995 года

    Если на заре ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен банками Сбербанк и “ДельтаКредит” с процентными ставками 14-15% годовых и единственными ипотечными программами, то сегодня есть из чего выбирать. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала дифференцированной. На ее размер влияет несколько факторов – доходы заемщика, длительность рассрочки, тип приобретаемого жилья.

     

     

     

     

     

     

     

    Понятие ипотеки

     

     Ипотека – это залог недвижимого имущества. 
    Ипотечный кредит – это кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью. 
    Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. 
    Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. 
    Состав первичного рынка ипотечного капитала: 1) кредиторы – они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость 
    для использования или инвестирования в коммерческой деятельности. 
    Вторичный рынок – это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная задача вторичного рынка ипотечного капитала. 
    Кредитор может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна. 
    Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить в качестве обеспечения – обязательства по его возврату. 
    Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать вклады частных лиц. 
    В 1998 г. произошедший финансово-экономический кризис привел к уменьшению реальных доходов населения и обесценил их сбережения, способствовал оттоку частных вкладов в Сбербанк. Одной из проблем является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из реальных доходов. 
    Официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень велика, это затрудняет коммерческими банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени». 
    Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать большинство операций, которые связаны с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее время, население вынуждено очень долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

     

     

     

     

     

     

    Правовые основы ипотеки

     

      Одним из наиболее действенных способов, побуждающих Правовые основы ипотечного кредитования заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

    Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

    Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

    Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

    Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

    Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

    Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

    Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

    Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

    Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

    При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

    Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

    При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

    Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

     

    Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой:

    В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

    В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

    1. Ипотека обеспечивает уплату  залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

    Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

    1) в возмещение убытков и/или  в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

    2) в виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренным обеспеченным  ипотекой обязательством либо  федеральным законом;

    3) в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

    4) в возмещение расходов по реализации  заложенного имущества.

    2. Если законом не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

        1. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Проблемы правоприменительной практики.

     
    Основными нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: Закон РФ «Об ипотеке»,гражданский кодекс РФ и Закон РФ «О залоге» 1992 года. 
    Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке, связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на сегодняшний день и новый Земельный кодекс РФ. 
    При этом внутренние противоречия упомянутыхзаконов, равно как и противоречия, существующие между ними, во многом определяют те проблемы, которые возникают в практике применения ипотечного законодательства. 
    Примером тому может служить следующая ситуация, которая на сегодняшний день будет достаточно распространена. 
    Залогодатель - Открытое акционерное общество закладывает одно из принадлежащих ему зданий, которое расположено на общем, большом участке земли, принадлежащем залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, на основании соответствующего Свидетельства, выданного в 1993 году. 
    В соответствии со статьей 69 Закона РФ «Об ипотеке», Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. 
    В данном случае предметом договора об ипотеке будет являться исключительно здание, так как на землю у залогодателя нет ни права собственности, ни права аренды. 
    Однако, Залогодатель в силу части 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязан до 01 января 2004 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность по своему желанию, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. 
    Таким образом, может сложиться ситуация, при которой договор ипотеки будет заключен только в отношении самого здания, а в течение срока его действия залогодатель станет либо собственником, либо арендатором, земельного участка, на котором расположено заложенное здание. Это скорее всего не повлечет за собой признания данного договора недействительным, но может создать целый ряд проблем, в первую очередь связанных с реализацией заложенного здания. Аименно: 
    Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.» 
    Но прежнему собственнику (Залогодателю) эта земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое у нового собственника возникнуть не может, так как существование такого вида права на землю ограничено по субъектам (Статья 20 Земельного кодекса РФ. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.). 
    Учитывая возникающие проблемы, можно предположить с достаточно большой степенью вероятности, что найти покупателя на заложенное по такому договору ипотеки здание, в случае обращения на него взыскания, будет весьма проблематично. 
    Данную проблему можно решить двумя способами: 
    Во-первых, можно до заключения договора реализовать право залогодателя на переоформление существующих прав на землю на право аренды или на приобретение земли в его собственность, и выделив земельный участок, на котором расположено закладываемое здание в натуре, включить его в предмет договора об ипотеке. 
    Но такой вариант применим тогда, когда у залогодателя и залогодержателя есть запас по времени. А этот запас, как правило, отсутствует потому, что договор ипотеки и соответственно кредит, который им обеспечивается, нужен был «вчера». 
    Поэтому есть второй вариант – включить в договор ипотеки следующие условия относительно земельного участка: 
    Указанное недвижимое имущество расположено наземельном участке, находящемся в бессрочном (постоянном) пользовании у Залогодателя, и не являющемся предметом настоящего договора. Поскольку пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 26 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации», стороны настоящего Договора договорились о нижеследующем: 
    В случае переоформления Залогодателем своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено закладываемое здание и который необходим для его использования, на право аренды или приобретения указанного земельного участка в собственность в период действия настоящего договора ипотеки, Залогодатель обязуется в течении семи календарных дней надлежащим образом заключить с Залогодержателем дополнительное соглашение к настоящему договору, в соответствии с которым в качестве предмета договора ипотеки будет указан в том числе либо соответствующий земельный участок, либо право его аренды. 
    При этом указанный земельный участок должен быть выделен в натуре, а его площадь определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ. 
    Стоимость закладываемого земельного участка или права его аренды будет определена сторонами при подписании указанного дополнительного соглашения. 
    Выше изложенные условия стороны рассматривают как предварительный договор. 
    Такой вариант даст определенные гарантии залогодержателю, поскольку даже в случае уклонения залогодателя от внесения соответствующих изменений в договор об ипотеке, есть возможность обязатьего совершить такие действия в судебном порядке (статьи 429 и 445 ГК РФ). 
    Учитывая, что земельный кодекс на сегодняшний день является рамочным документом, то есть его нормальное применение предполагает существование еще ряда нормативных актов, уточняющих и развивающих некоторые положения кодекса, открытых вопросов, в том числе и связанных с залогом земли, остается достаточно много. 
    В практике применения правовых норм, регулирующих отношения в сфере ипотеки, возникают различные формы договоров, которыми стороны пытаются заполнить те или иные белые пятна действующего законодательства. Тем более, что действующее гражданское законодательство установив один из центральных принципов – принцип свободы договора, допускает существование не только тех видов обязательств, которые предусмотрены гражданским кодексом, но и любых иных не противоречащих закону, равно как и любое их сочетание в виде смешанных многосторонних договоров. 
    Примером может послужить договор купли-продажи и ипотеки квартиры, предложенный в качестве типового договора в рамках программы жилищного ипотечного кредитования. 
    В сжатом виде суть данного договора можно сформулировать следующим образом: 
    Это многосторонний смешанный договор, в котором участвуют продавец, покупатель (он же залогодатель), кредитор (он же банк, он же залогодержатель); 
    Продавец продает, а покупатель покупает указанную в договоре квартиру, квартира как предмет договора описана в соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ, оговорены цена и все существенные условия договора купли-продажи; 
    Покупатель приобретает указанную квартиру за счет средств кредита, предоставляемого ему кредитором (банком), при этом оговариваются все существенные условия кредитного договора, 
    одновременно покупатель передает в залог (ипотеку) кредитору приобретаемую квартиру; 
    расчеты производятся в безналичном порядке со счета покупателя на счет продавца в два этапа: 30% стоимости квартиры сразу послеподписания договора и 70% в течении одного дня с момента предоставления кредита банком; 
    банковский кредит предоставляется в течении трех дней с момента регистрации данного договора и перехода прав по нему в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 
    еще в течении трех дней продавец передает покупателю квартиру и подписывает передаточный акт, 
    далее в тексте договора следуют условия регулирующие все вопросы между залогодателем и залогодержателем в отношении заложенной квартиры – порядок пользования залогодателем указанной квартирой, все вопросы страхования как квартиры, так и жизни залогодателя. 
    Кроме того в тексте договора имеется пункт следующего содержания: 
    «Все действия, связанные с исполнением настоящего Договора, от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ, совершаются уполномоченным на то, на основании настоящего Договора, гражданином , именуемым в дальнейшем "УПОЛНОМОЧЕННЫЙ", в том числе: 
    - счета, предусмотренные настоящим Договором и упоминаемые далее как «счета ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ», открываются на имя УПОЛНОМОЧЕННОГО; 
    - распоряжения, заявления и операции по вышеуказанным счетам совершаемые ПОКУПАТЕЛЕМ-ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ и упоминаемые далее как “распоряжения, заявления и операции ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ”, оформляются и осуществляются УПОЛНОМОЧЕННЫМ от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ; 
    - вся переписка, связанная с исполнением настоящего Договора (заявления, уведомления, извещения, заявления-обязательства, требования, письма и т.д.) ведется УПОЛНОМОЧЕННЫМ от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ, а КРЕДИТОРОМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ - на имя УПОЛНОМОЧЕННОГО. 
    Все права и обязанности по сделкам, совершенным УПОЛНОМОЧЕННЫМ, возникают непосредственно у ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ». 
    Таким образом, Договор в целом содержит в себе элементы договора купли-продажи, договора ипотеки, кредитного договора и договора поручения. 
    Безусловно сама идея такого смешанного договораплодотворна и заслуживает внимания и одобрения, поскольку единый документ, регулирующий всю систему отношений между его участниками, дает наиболее полную картину динамики этих самых отношений и всех взаимосвязей сторон данного договора. 
    Однако, некоторые моменты, некоторые положения этого смешанного договора вызывают замечания. 
    Во-первых, Закон РФ «Об ипотеке» устанавливает два существенных правила, которым условия приведенного выше договора противоречат: 
    Пункт 1 статьи 6: 
    «Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения». 
    Пункт 2 статьи 9: 
    «В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя». 
    То есть, передать в залог (ипотеку) имущество, на которое у покупателя (залогодателя) не возникло право собственности, невозможно. 
    И в данном случае есть достаточно простой способ устранения данного противоречия, заложенный непосредственно в Законе РФ «Об ипотеке», а именно статья 77 указанного Закона: 
    «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. 
    Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры». 
    Поэтому, достаточно заменить слова «предает в залог (ипотеку)» в тексте смешанного договора словами «в отношении которой в силу статьи 77 Закона РФ «Об ипотеке» возникает залог», чтобы снять указанное выше противоречие. 
    В данном случае, с моейточки зрения, авторы обсуждаемого договора в стремлении урегулировать всё перемудрили и «нагородили огород» вокруг несуществующей проблемы. При этом никто не лишает стороны смешанного договора (а именно покупателя и кредитора) возможности урегулировать отношения, которые возникают между ними, как между залогодателем и залогодержателем, в отношении приобретаемой за счет кредита квартиры. 
    Во-вторых, по условиям договора стороны регистрируют сделку и переход права, а в дальнейшем происходит оплата, а самое главное передача имущества и составление передаточного акта, что выглядит как определенные временные нестыковки, влекущие за собой серьезные правовые проблемы. 
    Каким образом можно зарегистрировать и сделку, и переход права собственности на квартиру к покупателю, если сделка еще не исполнена ни со стороны покупателя, ни со стороны продавца – еще нет ни оплаты, ни передачи вещи? Я думаю в данном случае вопрос риторический. Регистрация перехода права от продавца к покупателю возможна только после исполнения договора купли-продажи. 
    И, в-третьих, не совсем понятна фигура «Уполномоченного» в обсуждаемом договоре. Если мы говорим о нем как о поверенном (а в данном случае такое понимание его правового статуса вытекает из условий договора), то он должен действовать исключительно от имени и в интересах своего доверителя. В тексте же договора есть условия, которые явно противоречат упомянутой формуле, а кроме того ставят под сомнение существование обязанностей покупателя перед кредитором.

     

     

    Заключение

     

    На сегодняшний день ипотека очень актуальна и применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций: 1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

    2) при неисполнении  должником своих обязанностей  после реализации заложенного  имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

    Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

    Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

    При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:

    1) ипотека возникает  независимо от воли сторон;

    2) ипотека носит диспозитивный  характер, то есть стороны имеют  право предусмотреть отсутствие  ипотеки, указав это в договоре.

    До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.

    Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

    Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Понятие ипотеки