Понятие ипотеки. Анализ опыта внедрения ипотеки в жилищном секторе в РФ

     МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

     Федеральное Государственное Бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

     «Санкт-Петербургский  государственный

     инженерно-экономический  университет» 

     факультет  предпринимательства и финансов

     Кафедра финансов и банковского дела 
 

     КУРСОВАЯ  РАБОТА

     по  дисциплине «Инвестиции» 

на тему: «Понятие ипотеки. Анализ опыта внедрения ипотеки в жилищном секторе в РФ.» 
 

Выполнила: Хапко А.О.

студент 4 курса 4г. 10 мес.срок обучения

специальности  «Финансы и кредит»

Группа 3382

Номер зачетной книжки  33164/08

Подпись _____________ 

Проверила: Евстафьева И.Ю. 

Должность: Доцент кафедры финансов и банковского дела

Оценка: _______ Дата: ________________

Подпись _____________ 

                                  Санкт-Петербург

     2011 

      СОДЕРЖАНИЕ

  ВВЕДЕНИЕ 
 

     Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку недвижимого имущества возвращение, которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда вступил в силу Президентский Указ «О разработке и  внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов в 1996 году. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры.

     В настоящий момент в России значительная часть населения нуждается в  улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу, что способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

     Совершенствование системы ипотечного кредитования усугубляют такие проблемы, как недостаточный  объем строящегося жилья; правовое регулирование прав и обязанностей застройщиков, инвесторов, которое сможет обеспечить реальное предложение жилья на рынке при минимальных правовых рисках для покупателей; отсутствие должной защиты прав кредиторов; налогообложение банковских доходов и т.д.

     Сегодня сложно переоценить актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране.

     Таким образом, цель написания данной курсовой работы заключается в том, чтобы показать совершенствование системы ипотечного кредитования в регионах России. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

1. рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;
2. проанализировать практику ипотечного кредитования;
3. охарактеризовать проблемы и пути совершенствования системы ипотечного кредитования в регионах РФ.

Объектом  исследования является изучение ипотечного кредитования, а

предметом исследования является изучение совершенствования системы ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 

  ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

1. Понятие ипотеки

     Ипотека – это обязательство, обеспечением которого является залог недвижимого  имущества.

     В финансово-кредитном словаре дается следующее определение ипотечного кредита: «способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости».

     В классическом понимании ипотека – это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с выпуском ценных бумаг – закладных, облигаций, сертификатов участия в кредите [6].

     Залогодателем может выступать как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и третье лицо.

     Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе и основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре в соответствии с законодательством.

     Ипотечное кредитование позитивно влияет на развитие реального сектора экономики, ведет к оживлению производства в ряде отраслей промышленности. Так, промышленное ипотечное кредитование обеспечивает возможность модернизации производства, что особенно актуально в условиях существенного износа основных фондов в России. Жилищное ипотечное кредитование стимулирует рост строительства, что одновременно вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, дорожном машиностроении деревообработке и других смежных отраслях. Стимулируется также развитие транспортной инфраструктуры [9].

     Развитие системы ипотечного кредитования способствует также сдерживанию инфляционных процессов в экономике через стимулирование внутреннего накопления и отвлечение средств населения из текущего оборота.

   Широкое развитие ипотечного кредитования возможно только:

• при наличии законодательной базы, соответствующей особенностям ипотеки
• государственном стимулировании развития ипотечного кредитования
• отсутствии высокого уровня инфляции, что в свою очередь влияет на уровень процентных ставок для заемщика
• наличии достаточно развитой инфраструктуры
• наличии системы рефинансирования ипотеки
• наличии платежеспособного спроса со стороны граждан

   В организации и развитии ипотечного кредитования большая роль принадлежит государству, в функции которого входит следующее:

• обеспечение законодательной основы развития ипотеки, регулирование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг
• стимулирование участников ипотеки путем принятия соответствующих государственных программ
• контроль деятельности ипотечных банков с целью защиты интересов их кредиторов

     Субъектами ипотечного кредитования выступают:

• заемщик
• кредитор
• инвестор

     Цель заемщика – привлечь оптимальное по стоимости финансирование.

     Цель кредитора – максимизация прибыли и соответственно прибыльности на капитал при условии обеспечения адекватного фондирования и ликвидности баланса. Инвестор, приобретая закладные или облигации, обеспеченные закладными, также стремится максимизировать прибыль [10].

     В основе ипотечного кредитования лежит соблюдение основных принципов кредитования – целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности.  
 
 

2. Виды ипотечного кредитования

     Классификация ипотечных кредитов осуществляется по следующим основным признакам.

1. По объекту закладываемой недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты и др.

2. По целям кредитования:

• на приобретение недвижимости (объектов производственного назначения, жилья в многоквартирном доме, коттеджа, земельного участка);
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт недвижимости;
• на приобретение других видов основных, а также оборотных средств;
• по субъектам кредитных отношений (с позиции кредитора):
• банковские
• небанковские;
• по субъектам кредитных отношений (с позиции заемщика):
• кредиты, предоставляемые юридическим лицам,
• кредиты, предоставляемые физическим лицам как будущим собственникам жилья либо иной недвижимости.

3. По срокам кредитования:

• краткосрочные (до года);
• среднесрочные (от года до трех лет);
• долгосрочные (свыше трех лет);

4. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;

5. По виду применяемых процентных ставок:

• с фиксированной процентной ставкой до окончания кредитного договора;
• с переменной процентной ставкой;

6. По способу (источникам) финансирования для кредитора:

• за счет собственных средств;
• за счет заемных источников (депозиты, облигации, векселя и др);
• за счет выпуска ипотечных облигаций;
• за счет продажи закладных;
• за счет комбинированных источников [9].

     Ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

     Первичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий совокупность отношений кредиторов и заемщиков, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель), предоставляя ресурсы в долг, принимает в залог недвижимое имущество. в том случае, если в качестве кредитора по ипотечной сделки выступает банк, для последнего особую актуальность имеет наличие адекватного источника финансирования таких кредитов. Для обеспечения ликвидности и требований надзорных органов по ограничению рисков в качестве источников ипотечного кредитования может выступать собственный капитал банка, а также ресурсы, привлекаемые путем выпуска долгосрочных облигаций и других финансовых инструментов. Именно потребности банков в рефинансировании ипотечных кредитов для дальнейшего кредитования требуют организации вторичного рынка ипотечных кредитов [12].

     Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, на котором осуществляется формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет «трансформации прав» по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные инструменты и размещение их среди широкого круга долгосрочных инвесторов. Таким образом, вторичный рынок выступает в качестве связующего звена между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая потребность последних в рефинансировании ипотечных кредитов.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов возникает в результате секьюритизации ипотечных активов. Секьюритизация – тенденция возрастания роли ценных бумаг и инструментов на их основе; привлечение финансовых средств путем выпуска долговых ценных бумаг вместо получения банковских ссуд. Секьюритизации подвергаются долговые обязательства, возникшие в результате кредитных операций и сформированные в портфелях коммерческих банков и других кредитно-финансовых институтов. Предметом секьюритизации являются ссуды, сгруппированные в однородные портфели и, соответственно, обладающие стандартными характеристиками в части размеров, сроков погашения, категории качества, уровня процентных ставок. Секьюритизация долга может представлять сложную финансовую комбинацию с участием различных финансовых институтов и использованием инструментов денежно-кредитного рынка.

     Схема секьюритизации включает ряд этапов.

1. Выдача первичным кредиторам(обычно банком) ипотечных кредитов.
2. Классификация выданных ссуд в портфели однородных кредитов (формируются пулы закладных).
3. Продажа первичным кредитором сформированного пула закладных финансовой компании.
4. Получение рейтинга выпуска со стороны признанных рейтинговых агентств для обеспечения достаточной ликвидности долговых обязательств [18].

     В качестве отдельных участников механизма секьюритизации могут выступать страховые организации(страхование рисков), инвестиционные компании (выполнение функций по управлению активами), государственные органы, выступающие в роли гарантов, и др. 
 

     1.3. Оценка рисков при ипотечном кредитовании 

     Кредитный риск – опасность возникновения у кредитной организации убытков вследствие неисполнения, несвоевременного либо неполного исполнения должников финансовых обязательств в соответствии с условиями договора [6].

     Основные факторы, определяющие кредитный риск при ипотечном кредитовании те же, что и по прочим ссудам, а именно кредитоспособность заемщика, оцениваемая на основе анализа его финансового состояния и кредитной истории. Помимо этого в обязательном порядке оценивается бизнес-план заемщика на предмет анализа его денежных потоков и окупаемости затрат. В случае проектного финансирования оценивается эффективность инвестиционного проекта. Одновременно в связи с наличием дополнительного обеспечения в виде залога недвижимого имущества имеет место дополнительное страхование кредитора от риска невозврата кредитных средств за счет возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора.

     Ссуды классифицируются по пяти категориям качества в зависимости от оценки финансового состояния заемщика и обслуживания долга. Классификация кредита определяет расчетный резерв на возможные потери по ссудной задолженности:

• по первой категории качества – 0% от размера залога
• по второй – 1- 20%
• по третьей – 21 – 50%
• по четвертой – 51-100%
• по пятой – 100%

     Расчетный размер резерва может быть уменьшен в случае, если в качестве обеспечения выступает залог недвижимости. При этом должно быть соблюдено несколько требований:

• ликвидность предмета залога;
• надлежащее юридическое оформление предмета залога;
• страхование предмета залога в пользу кредитной организации в страховой компании [11].

     Недвижимость, выступающая в качестве предмета залога, подлежит оценке независимым лицензированным оценщиком.

     Оценка кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам, как правило, включает два этапа. Кредитор производит ускоренную оценку соответствия заемщика положениям кредитной политики банка ( на основе анкеты установленной формы). На основе представленной и подтвержденной информации банк определяет максимальный размер кредита и категорию качества ссуды, а также размер резерва на возможные потери.

     Схематично максимальный размер кредита исходя из уровня доходов заемщика определяется следующим образом:

                                                 Р1=Д х R x t,                                               (1)

   где Р1 - максимальный размер кредита исходя из уровня доходов заемщика

   Д – среднемесячный доход заемщика за период оценки, за исключением всех обязательных платежей

   R – понижающий коэффициент, отражающий ежемесячную нагрузку заемщика по погашению кредита (0,5 – 0,6)

   t – срок кредитования, мес.

     Максимальный размер кредита исходя из стоимости обеспечения кредита определяется следующим образом:

                                                    Р2 = З х k,                                                (2)

   Р2 - максимальный размер кредита исходя из стоимости обеспечения кредита

   З – залоговая стоимость недвижимости, определенная с учетом ее текущей рыночной стоимости и ликвидности

   k – понижающий коэффициент, отражающий ожидания в части динамики рыночной стоимости недвижимости и уровень расходов, возникающих при обращении взыскания на предмет залога [9].

     В качестве факторов риска, которые в обязательном порядке принимаются банком во внимание при принятии решения кредитовании, можно выделить следующие:

• отсутствие стабильности в занятости – частую смену места работы;
• подтвержденная заработная плата заемщика превышает среднерыночный уровень по данной специальности;
• неблагоприятную кредитную историю заемщика;
• сомнения банка в части ликвидности залога;
• возраст заемщика;
• отсутствие иных активов заемщика, отсутствие накоплений.

     В качестве существенного снижения рисков при ипотечном жилищном кредитовании  коммерческий  банк выдвигает заемщику требование обязательного страхования в пользу банка:

• жизни и потери трудоспособности заемщика;
• риска утраты или повреждения объекта залога;
• риска утраты права собственности на объект залога (титула собственности)

     Риск  потери ликвидности – вероятность потерь, которая возникает в результате неспособности банка своевременно выполнить без финансовых потерь свои обязательства перед вкладчиками и прочими кредиторами, а также финансировать активные операции в соответствии с общей стратегией развития банка.

     Риск  ликвидности может иметь для  коммерческого банка существенное значение в том случае, если доля ипотечных (долгосрочных) кредитов существенна  в ссудном портфеле и если банк не имеет адекватных по срокам и  стоимости источников фондирования. Существенно снижает риск потери ликвидности для банков развитая система рефинансирования ипотечных кредитов, именно поэтому данная проблема чрезвычайна актуальна для России в условиях, когда развитие жилищной ипотеки является государственной программой.

     Процентный риск – вероятность финансовых потерь в результате изменения во времени уровня процентных ставок. Влияние данного вида риска отражается на уровне получаемых банком доходов, величине расходов и на стоимости его активов, обязательств и внебалансовых статей. Процентный риск может иметь место в том случае, если заемщикам предоставлено право досрочного погашения кредита, ходя обычно кредитным договором устанавливаются мораторий на досрочное погашение кредита в течение определенного периода времени. Для кредитора досрочное погашение ипотечного кредита будет означать, что он получит денежные средства, которые необходимо реинвестировать в условиях, когда структура привлеченных ресурсов не изменяется. Риск для кредитора состоит в следующем:

• заранее не известно, в какой момент времени будет осуществлено досрочное погашение кредита;
• рыночная процентная ставка в момент погашения может снизиться, и реинвестирование будет осуществляться по низким ставкам, что приведет к уменьшению процентной маржи.

     Кредитор  старается минимизировать процентный риск, анализируя статистику погашения ипотечных кредитов и применяя, соответственно, наиболее эффективную схему фондирования ипотечного портфеля. Кроме того, банк может установить обязательное уведомление со стороны заемщика о планируемом погашении кредита [8]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОПЫТА ВНЕДРЕНИЯ ИПОТЕКИ В ЖИЛИЩНОМ СЕКТОРЕ В РФ 

                        2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ 
 

     Мировой экономический кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

     Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам  и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

     Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

     На  рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

     Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных  физическим лицам, вырос в течение  третьего квартала 2009г. в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению  с третьим кварталом 2008 года их объем  снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (табл. 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования. 

Таблица 1

Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.

     Объем ипотечных кредитов, выданных в России в январе-сентябре 2010г., в 2,6 раза превысил показатель за аналогичный период 2009г. Об этом свидетельствует краткая  справка по рынку ипотечного жилищного  кредитования (ИЖК), подготовленная аналитическим центом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на основе данных Банка России на 1 октября 2010г. Всего за этот период было выдано 187 тыс. 300 ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд. руб. При этом за сентябрь 2010г., по данным ЦБ РФ, было предоставлено 28 тыс. 372 ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд. руб. [14]. 

     Динамика выдачи ипотечных кредитов в РФ в текущем году свидетельствует о том, что этот сегмент рынка кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста.

     Объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза. 
Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.