Понятие права собственности на землю. 2

Понятие права  собственности на землю 

Приступая к  рассмотрению права собственности  на землю, следует быть готовым к  восприятию довольно сложных положений, выходящих за рамки земельно-правовой науки и вообще правового регулирования. Правовую регламентацию отношений собственности невозможно понять, не вникая в их экономическую сущность. Поэтому необходимо обращение к экономическим аспектам данной проблемы.

Собственность как экономическая категория  признается господствующей как в  политико-экономической, так и в юридической науке.

Уникальные  свойства земли, безусловно, отражаются на форме земельной собственности, придавая ей определенные особенности, отличающие ее от форм собственности  на другое имущество, являющееся продуктами человеческого труда.

Единственным источником появления всех материальных благ, необходимых для существования человека, служит процесс общественного производства. Но земля и другие природные ресурсы имеют уникальные, присущие только им особенности. Так, земля не является продуктом человеческого труда, она часть самой природы, земная поверхность не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей и др.

Чтобы отвоевать  у природы материальные блага, люди вступают во взаимоотношения друг с  другом (в общественные отношения). Суть этих отношений состоит в присвоении материальных благ, то есть в отношении к материальным благам как к собственности. Ведь слово «присваиваться» и означает поступать к кому-то в собственность, т.е. данное материальное благо (в частности, земельный участок) кому-то — свое, а кому-то — чужое.

Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что  одни лица свободно господствуют над  тем или иным объектом, и вмешательство  в это господство иных лиц не допускается.

Так, купив земельный участок в собственность, гражданин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Если же этот участок займет кто-либо без его согласия, то собственник имеет право на защиту от произвола и на истребование возмещения причиненных убытков и ущерба.

Общественные отношения возникают между людьми, а отношения участников производства непосредственно к предметам производства носят не общественный, а технический характер и не могут быть признаны ни производственными, ни экономическими отношениями собственности.

Отношения, определяющие положение участников производства к предметам производства (орудиям, средствам, продуктам производства и пр.), отвечают на вопрос, в чьем владении и распоряжении находятся  орудия и средства производства и  в чье владение и распоряжение поступают результаты производства. Именно эти отношения и являются экономическими отношениями собственности.

Следовательно, экономические отношения собственности  — это отношения, возникающие  между людьми в процессе общественного  производства.

Однако отношения собственности не остаются неизменными на протяжении истории человеческого общества. Находящиеся в распоряжении общества производительные силы растут, развиваются и изменяются, а это ведет к изменению производственных отношений и, следовательно, к изменению экономических отношений собственности.

Отношения собственности  на землю представляют собой неотъемлемую составную часть экономических  отношений собственности в целом,

Экономические отношения собственности на землю  так же, как отношения собственности в целом, неоднократно изменялись. Каждой общественно-экономической формации соответствовала своя система отношений земельной собственности. На смену монополии исключительной государственной собственности в СССР, установленной в 1917 году, пришло закрепленное новой Конституцией РФ многообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность — это необходимое условие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человеческого общества и государства.

Введение социалистических производственных отношений в землепользовании потерпело неудачу в России, в  частности, из-за того, что производители  не были включены в систему отношений  собственности. Включение производителей в механизм отношений собственности даже без дополнительных или минимальных затрат повышает эффективность пользования землей.

Господство  собственника над объектом, имуществом можно подразделить на юридически значимое и не являющееся таковым. Например, не имеет юридического значения сорт, вид фруктового насаждения, выращиваемого на участке, в коллективном саду, однако если кто-либо попытается вырастить наркотикосодержащую культуру, то такой вид хозяйствования будет юридически значим, так как повлечет негативную оценку и будет пресечен государством (ст. 99.1 Кодекса об административных правонарушениях — КоАП).

Следовательно, понятие «собственность» можно  рассматривать в юридическом  и неюридическом смысле. Государство  не вправе навязывать собственнику земельного участка, равно как и землевладельцу, землепользователю, приемы обработки почвы (производить вспашку, осуществлять безотвальную обработку с одновременным боронованием и т. п.), но если применяемая собственником технология обработки участка ведет к снижению плодородия почв и ухудшению экологической обстановки, то закон допускает вмешательство соответствующих органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

Собственность в юридическом смысле (юридически значимое господство над объектом) включает в себя отношения, характеризуемые следующими признаками:

1) в этих отношениях  иногда возникают противоречия  интересов их участников, и они  при своей остроте не могут  разрешиться без правового вмешательства.  Например, в отношениях граждан, владеющих земельными участками на праве общей долевой собственности, может сложиться ситуация, когда каждый «будет тянуть одеяло на себя», а поэтому предусмотрено, что распоряжение земельными участками, находящимися в общей долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом;

2) противоречия  в отношении собственности значимы  для интересов государства, что  и побуждает его применять  правовое вмешательство в эти  отношения. Так, использование земельного участка собственником не по целевому назначению, указанному в документах, подрывает состояние земельного участка, а потому факт изменения состава сельхозугодий из ценных в менее ценные является основанием для принудительного прекращения прав на земельный участок;

3) противоречие  необходимо устранить, поскольку,  будучи неустранимым, оно может  нанести ущерб общественным или  государственным интересам. ЗК  обязывает собственников не допускать  ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей деятельности, то есть причинения ущерба окружающей природной среде, поскольку во многих регионах РФ уже заметны признаки экологической напряженности и угрозы катастрофы;

4) противоречие  возможно устранить в силу  того, что данный вид общественных  отношений поддается правовому регулированию. Так, недопустимо единообразное земельно-правовое регулирование отношений земельной собственности на всей территории Российской Федерации, поскольку в целом ряде регионов проживают малочисленные народы и этнические группы со своими вековыми традициями, не всегда вписывающимися в общую правовую систему. Поэтому закон делает исключение для не поддающихся единообразному правовому регулированию отношений. Установлено право по согласованию с компетентными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления определять в таких местностях особый правовой режим использования земель;

5) устранение  противоречий правовыми средствами  не будет противоречить Конституции  РФ, международно-правовым обязательствам, общечеловеческим ценностям. Так, формы собственности на землю в России не могут противоречить Конституции РФ; нормы российского земельного права не должны противоречить правилам, содержащимся в международно-правовом договоре РФ с другими зарубежными странами.

Поэтому правовая форма экономических отношений  собственности становится объективно необходимой, волевые отношения  собственности не могут нормально  развиваться и  функционировать вне правовой оболочки, без принудительной силы, охраны со стороны государства.

Изучая проблему собственности в юридическом  смысле, необходимо знать соотношение  конституционного и гражданско-правового  понятий права собственности  на землю и другие природные ресурсы.

Пункт 2 ст. 36 Конституции  РФ определяет параметры ограничения осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов: во-первых, необходимость соблюдения экологических требований; во-вторых, необходимость защиты прав и законных интересов других лиц, в-третьих, необходимость законодательного ограничения права собственности на землю в социальных целях, так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в-четвертых, в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом; в-пятых, земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3. ст. 129 ГК РФ).

В части 2 ст. 261 ГК РФ сказано, что, если иное не установлено  законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого  участка поверхностный (поденный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и кустарники.

Конституция РФ, закрепляя формы и виды собственности  на землю, устанавливает возможность  их перехода от одних собственников  к другим, таким образом осуществляя  оборот земельных участков. Однако ч. 3 ст. 129 ГК РФ этот оборот ограничивает в общественных интересах; также ограничено содержание прав всякого пользователя землей. Причины этого очевидны: количество и состав всякого рода объектов ограничен, и их использование всегда поэтому так или иначе затрагивает интересы общества в целом.

Статья 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса», касающейся сделок с земельными участками, применяется в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Это значит, что теперь, наряду с Российской Федерацией, ее субъекты могут определять, какие земельные участки могут быть исключены из оборота или их включение в оборот ограничено.

Установленные экологические требования и запросы, целевое использование данных объектов и т.д. по сути дела не являются ограничением права собственности, а устанавливают более точные границы содержания этого права, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Правовое регулирование  отношений собственности складывается из правил (норм) поведения, которые, во-первых, устанавливают саму возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (их коллективам), тем самым закрепляя юридически фактическое состояние присвоенности этих благ; во-вторых, устанавливают характер и границы поведения владельцев имущества, охраняемые законом, то есть их правомочия, характеризующие конкретные возможности «хозяйственного господства»; в-третьих, включаются и правовые способы защиты от посягательства других лиц на охраняемое «состояние присвоенности» материальных благ и предоставляемые им возможности хозяйственного господства.

По своей  юридической природе все перечисленные  правила разнородные и разноотраслевые.

В первую группу названных норм нужно будет включить конституционные правила, земельно-правовые, гражданско- и административно-правовые нормы об основаниях приобретения и прекращения прав на имущество.

Во вторую группу войдут земельно-правовые и гражданско-правовые нормы, определяющие правомочия собственников  и других владельцев.

Третья группа правил охватит нормы земельного, гражданского, административного и  уголовного права о защите отношений  собственности.

Это означает, что  отношения собственности определяются нормами различных отраслей права. Из этого следует, что совокупность норм, регулирующих отношения собственности, имеет комплексный, межотраслевой характер. Но нужно также учитывать, что право собственности — это не единственный институт, опосредующий отношения собственности как состояние принадлежности. Даже в земельном праве эти отношения регулируются не только с помощью права собственности, но и иными вещными правами. Например, право пожизненного наследуемого владения, сервитута и др.

Таким образом, праву известны разнообразные правовые формы регулирования отношений  собственности, которые могут быть условно объединены в комплексный институт права собственности.

В курсе земельного права изучаются только земельно-правовые аспекты этого института.

В понятие «права собственности на землю» можно включить:

1) институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе, в целом ряде законодательных и нормативно-правовых актов подзаконного характера.

Для института  права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии. Поэтому нельзя сказать, что земля в земельном праве выступает как недвижимость, а в экологическом праве — как составная часть окружающей среды. Она в обоих случаях — составная часть окружающей среды;

2) земельное  правоотношение, в котором выступают  как субъекты права собственности,  так и иные лица, являющиеся  носителями земельных прав и  обязанностей. Например, в правоотношении  по возникновению права земельной собственности участвуют не только земельные собственники, но и государственные органы, обязанные зарегистрировать сделку по приобретению земли, специальные службы, обязанные определить границы перешедшего в собственность земельного участка в натуре (на местности), кадастровый номер и другие характеристики;

3) субъективные  правомочия собственников земли.  Так, собственники земли имеют  право на совершение определенных  действий — самостоятельно хозяйствовать  на собственном земельном участке,  возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и иные мелиоративные работы и т. п.; на бездействие — воздерживаться от действий, нарушающих права других собственников, не совершать действий, нарушающих порядок пользования природными объектами, не наносить ущерба как природному объекту, так и природному ресурсу; на требование определенного поведения со стороны других лиц (например, требовать от предприятия, осуществляющего изыскательские работы на участке собственника, приводить земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению); на защиту путем обращения в суд, органы местного самоуправления; путем взыскания убытков в полном объеме, включая упущенную выгоду, а также на защиту других земельных прав;

4) юридический  факт, порождающий определенные  правоотношения как для собственников,  так и для иных лиц. Например, при вынесении решения о получении  земельного участка в собственность  гражданину выдается свидетельство на право собственности земельного участка, осуществляется установление его границ в натуре (на местности) и составление его плана и чертежа и т. п.

Право собственности  на землю, так же как и всякое другое право, может быть рассмотрено в объективном и субъективном смыслах.

Право собственности  на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику  земельных волевых отношений  собственности как состояние  принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Эти нормы содержатся и в других отраслях российского  законодательства. При этом, если в  земельном праве формулируется  «конструкция» права собственности  на землю, то в иных отраслях права  содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Для того чтобы раскрыть конкретные возможности поведения, предоставленные законом собственнику земли, необходимо обратиться к категории права собственности в субъективном смысле.              

Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.               

Традиционно же в практике и теории земельного права под понятием «право собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности  граждан и юридических лиц  на земельный участок есть право  владеть, пользоваться и распоряжаться  им с имеющимися на нем обременениями  и соблюдением условий, установленных  законом и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности  характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

1. Право владения  землей — основанная на законе  возможность фактического обладания  земельным участком или определенной  частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по земельному законодательству может применяться юридическая ответственность.

В отличие от владения обычным имуществом, которое  собственник может переместить  в нужное для него место (перевезти  в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и т.п.), владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуществляется путем перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности (в натуре).

В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Право пользования  землей — допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это право выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т. п.

Конституция (п. 2 ст. 36) закрепляет, что владение, пользование, распоряжение землей их собственниками осуществляется свободно. Однако свободное хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В указанной статье предусмотрены два существенных условия, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. В п. 3 ст. 36 устанавливается, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа свободной реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация территории, защита земли от процессов разрушения (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

3. Право распоряжения  землей — это допустимая законом  возможность определять юридическую судьбу этого объекта.

У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе  нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение  землей может выражаться в трех основных формах:

а) изменение  фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса. Например, освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;

б) изменение  правового режима земель.

По российскому  законодательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение. Особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, ры-боразводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

Такие ограничения  тем более оправданны, ибо целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства;

в) изменения  в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может  быть, во-первых, процесс предоставления земельных участков в собственность,аренду и пользование, осуществляемый с соблюдением установленных процедур; во-вторых, процесс изъятия земельных участков; в-третьих, процесс обмена земельных участков между субъектами права собственности.

По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского хозяйства.

Право собственника коренным образом изменить назначение своего участка и саму его вещественную природу подлежит существенным ограничениям, установленным в законе.

Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:

1) в нормах  государственного права. Так,  п. 1 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; а п. 2 ст. 8 закрепляет, что в РФ признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;

2) в нормах  административного права устанавливаются  правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями. Например, распределяя материальные ресурсы, строительные материалы и иные технические средства, министерства и ведомства обеспечивают постройку новых предприятий, используют соответствующие земельные участки, благоустраивают населенные пункты и т.п. Административное право содержит в себе значительный массив нормативных актов по административной ответственности: за нарушения, выразившиеся в самовольном строительстве на землях; за нарушения сроков возврата земель; за порчу межевых знаков и т.п.;

3) в нормах  гражданского права закрепляются  порядок реализации прав наследования  земель; ее купли-продажи; залога  и других сделок с землей  и т. п.;

4) в нормах  финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель; применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т. п.;

5) в нормах  уголовного права устанавливается  ответственность за самовольное  занятие земельных участков; за нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, нарушение. правил безопасности при использовании угодий и т. п.); за нарушение правил при сделках с земельными участками и др.

Однако основной массив нормативных актов содержится в нормах земельного права. Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве содержится «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права имеются правовые нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Например, если Конституция РФ декларирует принципиальные положения права собственности (равноправие всех форм собственности, их гарантированность и т. п.), то нормы административного, уголовного, финансового и других отраслей права гарантируют исполнение правомочий собственника, устанавливая ответственность за посягательства на них.

Смысл и содержание правовых норм можно уяснить лишь при анализе их действия на практике, т.е. при применении их к конкретным общественным отношениям, которые, будучи урегулированными нормами права, становятся правоотношениями (недаром правоотношения называют «нормой права в действии»).

При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов:

1. Объект права  собственности на землю — часть  земли как производственного  базиса, которая в установленном  порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

Нельзя считать  объектом права собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

2. Субъекты права собственности на землю — это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка.

Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

а) государство  в лице Российской Федерации и  субъектов Российской федерации. Государственная собственность на землю подразделяется на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ. Конкретные из указанных видов государственной собственности на землю могут устанавливаться наряду с РФ также законодательством субъектов РФ.

Распоряжение  и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Государственным земельным комитетом  РФ, исполнительными органами субъектов  РФ и органами местного самоуправления;

б) муниципальные  образования, которые принимают  участие в регулировании земельных  отношений на своих территориях (в организации ведения кадастра и землеустройства; в определении  правового статуса тех или  иных земель; в регистрации прав на земельные участки; в организации охранительных мероприятий и т. п.);

в) предприятия, учреждения, организации, которые имеют  в собственности, хозяйственном  ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);