Понятие, виды и форма сделок

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ СДЕЛОК И ФОРМА СДЕЛКИ…………………….……...6

1. Понятие сделок……………….………………………………………..6
2. Форма сделок…….……………………………………………….......12

ГЛАВА 2. ВИДЫ СДЕЛОК…….………………………………………………….24

               2.1 В зависимости от числа участвующих в них сторон.……………...24

          2.2 В зависимости от встречного предоставления…………………......27

2.3 Иные виды сделок……………………………………………………32

ЗАКЛЮЧНИЕ………………………………………………………………………39

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ…………………………………………………………42

ВВЕДЕНИЕ

    Институт сделки  является одним из базовых  и основополагающих во всей  гражданско-правовой науке. Выбранная тема всегда была актуальной и остается таковой на сегодняшний день. В настоящее время не найдется человека, который бы за свою жизнь не заключил ни одной сделки. Физические лица, т.е. граждане, заключают гражданско-правовые сделки в целях удовлетворения своих потребностей, как биологических, так и социальных.  Юридические лица, т.е. организации, заключают сделки с целью осуществления своей предпринимательской, хозяйственной, экономической и иных видов деятельности.

     Актуальность  данной темы заключается в  том, что именно сделка является  тем правовым средством, с помощью  которого лицо, ее заключившее,  устанавливает пределы своего  правового поведения, т.е. свои  права и обязанности. Сделки  занимают важное место в повседневной, хозяйственной, предпринимательской  и иной деятельности как физических, так и юридических лиц. И  граждане, и организации всегда  заключали и будут заключать  гражданско-правовые сделки, которые  являются своеобразными выразителями  обмена между субъектами гражданского  оборота. В связи с этим становится  понятным то особое значение  требований, которые законодатель  предъявляет к действительности  сделок. Необходимо четко определять  границы между различными видами  и формами сделок, так как именно  от этих условий зависит возникновение,  изменение или прекращение соответствующих  субъективных прав и обязанностей. В случае нарушения одного  из основных условий действительности  сделки – ее формы – она  признается недействительной, что  также влечет определенные правовые  последствия для лиц, заключивших  данную сделку.

    Все вышесказанное  свидетельствует о том, что  институт гражданско-правовой сделки  имеет огромное значение не  только для гражданского, но и  для других отраслей права.

     Целью данной  работы является исследование  понятия, видов и формы гражданско-правовой сделки и выявление возможных пробелов по данной теме.

    Для достижения  поставленной цели необходимо  решить следующие задачи:

1. Раскрыть понятие и форму сделок по гражданскому законодательству
2. Проанализировать основные виды сделок в гражданском праве.

    Поставленная  цель и задачи определили следующую  структуру работы. Курсовая работа  состоит из введения, двух глав, заключения и списка источников. Глава первая содержит определение  самого понятия гражданско-правовой  сделки и характеристику ее  устной и письменной форм. Вторая  глава включает в себя описание  основных видов сделок, таких  как виды сделок в зависимости  от числа участвующих в них  сторон, в зависимости от встречного  предоставления, в зависимости от  условия и некоторые другие виды сделок.

     При написании  данной работы были использованы  такие нормативные правовые акты как Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок от 30.12.2008) ¹, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 (в ред. от 27.12.2009) ², Федеральный закон от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 07.04.2010)³, Федеральный закон от 21.11.1996 «О бухгалтерском учете» (в ред. от 23.11.2009) ⁴ и некоторые другие Федеральные законы. Помимо этого использовались и нормативные правовые акты, утратившие силу, к числу которых относятся Гражданские кодексы РСФСР 1922 ⁵ и 1964 ⁶ годов. Кроме того были использованы труды таких авторов как Калпин А. Г., Масляев А. И., Сергеев А. П., Толстой Ю. К. и публикации иных ученых-цивилистов в юридической периодике.

     Практическая  значимость данной работы заключается  в том, что проведенные в  ней исследования можно использовать  при изучении теоретического  курса гражданского права.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ  И ФОРМА СДЕЛОК

1. Понятие сделок

      Как известно, институт сделки относится к  категории юридических фактов, т.  е. установленных законодателем  обстоятельств, являющихся основанием  для возникновения, изменения  или прекращения конкретных правоотношений. Юридические факты подразделяются  на действия и события, а  действия, в свою очередь, могут  быть как правомерными, так и  неправомерными. Сделки, также как,  административные акты и юридические  поступки, являются  правомерными  действиями.⁷

     В настоящее время сделки являются самым распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, в силу чего и относятся к одному из основополагающих институтов в гражданско-правовой науке. А, следовательно, и само понятие сделки является особо значимым для российского гражданского права.

     Если проследить  развитие понятия «сделка», можно  заметить, что особых изменений  в нем не происходило. Впервые  легальное определение сделки появилось в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., статья 26 которого определяла сделки как действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Далее в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, а именно в 14 статье ⁸, дается более широкое определение сделки, которое определяет круг лиц, способных совершать сделки – граждане и юридические лица – то есть субъекты гражданского права. Именно это определение сделки законодатель посчитал наиболее адекватным, так как оно было закреплено в ст. 41 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

     На сегодняшний  день сделками, в соответствии  со статьей 153 действующего Гражданского  Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

     Как говорилось  выше, помимо сделок в качестве  правомерных действий, порождающих,  изменяющих или прекращающих  определенные правоотношения, выступают  также и иные действия. Для  того чтобы четко определять  границы между этими действиями, необходимо выявить основные признаки сделки. В современной гражданско-правовой литературе наиболее распространена позиция, согласно которой сделки характеризуются следующими основными признаками: во-первых, это всегда волевые акты, т.е. действия людей; во-вторых, эти волевые действия всегда правомерны; в-третьих, они специально направлены на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; и, наконец, в-четвертых, сделки всегда порождают гражданские правоотношения, поскольку именно гражданским законом определяются правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделки.⁹

     Однако некоторые авторы, а в особенности цивилисты советского периода, например Язев В. А., выделяют лишь одну особенность сделки – ее волевой характер.¹⁰ И это, на наш взгляд, вполне объяснимо, так как именно волевой характер сделки является основным определяющим признаком данного гражданско-правового института. Это подтверждается и тем фактом, что в Основном законе государства – Конституции Российской Федерации, а именно в Главе 2, – отражен один из основополагающих принципов гражданского права, позволяющий свободно осуществлять свои права, свою волю и в своем интересе. Данный принцип заключается в том, что субъекты гражданского права независимы по отношению друг к другу и используют экономические и иные социальные возможности для удовлетворения своих потребностей, т. е. никакие действия участников гражданских правоотношений не могут быть совершены под чьим-либо принуждением.

     Помимо выше  сказанного о важности такого  признака сделки как воля субъекта  свидетельствует и тот факт, что отсутствие воли любого из лиц, заключающих сделку, влечет признание такой сделки ничтожной. При этом отсутствие воли у юридического лица при заключении сделки может выражаться в совершении такой сделки от имени данной организации не уполномоченным на то лицом. В качестве примера можно привести дело № А40-52185/08-56-475.

     Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ  рассмотрел заявление ООО «НЭЛТ-Инвест»  о пересмотре в порядке надзора  решения Арбитражного суда города  Москвы от 04.12.2008 по делу № А40-52185/08-56-475, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.06.2009 по тому же делу.

     ЗАО «Вибропромтех»  обратилось в арбитражный суд  г. Москвы с иском к ООО  «НЭЛТ-Инвест» о признании недействительным  договора купли-продажи 22 274 обыкновенных и 2 239 привилегированных акций ОАО «Ярославский завод «Красный Маяк» от 22.10.2003, заключенного между сторонами.

     Исковое требование  мотивировано тем, что Ковалев  А. М., заключивший договор купли-продажи  ценных бумаг от имени ООО  «Вибропромтех» (продавца) как его  генеральный директор, не имел  соответствующих полномочий, следовательно,  оспариваемая сделка совершена  при отсутствии волеизъявления  общества и является ничтожной  в силу статьи 168 ГК РФ.

     Решением Арбитражного  суда города Москвы от 04.12.2008 иск  удовлетворен. Суд первой инстанции  счел, что на момент заключения  договора купли-продажи от 22.10.2003 Ковалев А. М. не являлся  генеральным директором ООО «Вибропромтех»  и не имел полномочий на  совершение сделки от имени общества, так как решение общего собрания акционеров общества от 03.06.2003 об избрании Ковалева А.М. генеральным директором признано недействительным.

     Постановлением  Девятого арбитражного апелляционного  суда от 16.03.2009 решение суда первой  инстанции оставлено без изменений.  Федеральный арбитражный суд  Московского округа постановлением  от 08.06.2009 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции также оставил без изменения.

     В заявлении,  поданном в Высший Арбитражный  Суд Российской Федерации, о  пересмотре выше указанных судебных  решений, ООО «НЭЛТ-Инвест» просит  их отменить, ссылаясь на нарушение  единообразия в толковании и  применении арбитражными судами  норм права.

     В отзыве  на заявление ЗАО «Вибропромтех»  просит оставить судебные решения  без изменения как соответствующие  действующему законодательству.

     После повторного  пересмотра дела суд принял  решение заявление ООО «НЭЛТ-Инвест»  оставить без удовлетворения. При  этом неосведомленность ООО «НЭЛТ-Инвест» об отсутствии у Ковалева А. М. полномочий генерального директора не может служить основанием для признания сделки действительной, так как  17.03.2009 в Едином государственном реестре юридических лиц, сведения которого являются открытыми, в качестве генерального директора общества «Вибропромтех» значится Басовец С. К.¹¹

     Таким образом,  на практике при рассмотрении  споров о действительности сделок  очень сложно признать наличие  волеизъявления контрагента договора, в особенности, если в качестве такового выступает юридическое лицо.

     Итак, сущность сделки составляет волеизъявление субъекта, имеющее в своей основе его волю.¹² Эти понятия следует различать между собой. Воля – это внутреннее выражение желания субъекта заключить конкретную гражданско-правовую сделку, а волеизъявление – это способ, с помощью которого лицо может выразить свою внутреннюю волю вовне. Цивилисты Сергеев А. П. и Толстой Ю. К. выделяют три группы способов выражения внутренней воли:

1. Прямое волеизъявление, совершаемое в устной или письменной форме, например, заключение договора, сообщение о согласии возместить ущерб и т. п.;
2. Косвенное волеизъявление имеет место в случае, когда от лица, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку. Такие действия называются конклюдентными. Оплата проезда в метро, помещение товара на прилавке сами по себе уже означают намерение лица заключить сделку. В соответствии с п. 2 ст. 158 ГК РФ конклюдентными действиями могут совершаться лишь сделки, которые в соответствии с законом могут быть совершены устно;
3. Изъявление воли может иметь место и посредством молчания. Однако такое выражение волеизъявления допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Так, стороны могут договориться о том, что молчание одного из участников договора на предложение другого участника об изменении условий договора означает его согласие со сделанным предложением. Законом также могут быть предусмотрены случаи, когда молчание признается выражением воли совершить сделку.¹³

     В российской  гражданско-правовой науке длительное  время изучался вопрос приоритета  воли над волеизъявлением, в  результате чего было сформулировано  три основных позиции. В соответствии  с первой позицией в случае  расхождения воли и волеизъявления  предпочтение должно быть отдано  воле. ¹⁴ Согласно другой точке зрения, волеизъявление должно быть важнее самой воли, так как сделка представляет собой действие, а, следовательно, юридические последствия связываются именно с волеизъявлением.¹⁵ И, наконец, третья позиция предполагает одинаковую степень важности воли и волеизъявления.¹⁶

     Автор работы  более склонен к последней  точке зрения, так как и отсутствие  воли у кого-либо из участников  сделки, и несоблюдение предусмотренного  законом способа волеизъявления  влекут признание сделки недействительной. Тем самым подтверждается значимость  этих двух составляющих сделки.

     Вторым по  значению признаком сделки, по  нашему мнению, является ее правомерность,  предполагающая, что сделка обладает  качествами юридического факта,  порождающего те правовые последствия,  наступления которых желают лица, вступающие в сделку, и которые  определены законом для данной  сделки. Иными словами, сделкой  может считаться только правомерное  действие, совершенное в соответствии  с законом и породившее желаемый субъектами сделки правовой результат. К примеру, продажа краденого имущества, мошенническое завладение чужим имуществом, совершенные в форме купли-продажи, займа или иной форме, не порождают правового результата – перехода права собственности, поскольку эти действия неправомерны и только имеют вид сделок. Следовательно, применяя нормы, содержащие основания и последствия признания сделок недействительными, законодатель тем самым указывает на то, что в таких случаях под видом сделки совершены неправомерные действия.

     Другой особенностью  сделки является ее специальная  направленность на возникновение,  изменение или прекращение гражданских  правоотношений. Иными словами, сделка предусматривает достижение конкретного правового результата, который направлен на удовлетворение каких-либо потребностей лица, заключившего данную сделку. При этом потребности могут удовлетворяться двумя способами, различающимися в зависимости от возникающих правоотношений. Например, если в результате заключения сделки возникают вещные правоотношения, то интерес лица, ее заключившего, удовлетворяется за счет полезных свойств вещи путем непосредственного взаимодействия с ней. В случае же возникновения обязательственных правоотношений интерес управомоченного лица удовлетворяется за счет определенных действий по предоставлению соответствующих материальных благ, которые должны быть совершены в пользу него обязанным лицом.

     И, наконец, последней чертой, характеризующей сделку, является то, что она всегда порождает только гражданские правоотношения, так как именно гражданским законом определяются правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделки. Следовательно, действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, не могут повлечь возникновение каких-либо правоотношений кроме гражданских, так как возможные правовые последствия закреплены лишь гражданским законодательством.

2. Форма сделок

     Как было  отмечено выше, для заключения  сделки необходима не только  воля контрагентов, но и их  волеизъявление, т.е. внешнее выражение  их воли. А форма сделки –  это определенный способ выражения  внутренней воли вовне. Права  и обязанности по сделке возникают  лишь в случае, если соблюдена  требуемая законом форма. Несоблюдение  этой формы влечет неблагоприятные  последствия, вплоть до признания  данной сделки недействительной.¹⁷

     В соответствии  с гражданским законодательством  сделка по форме может быть устной или письменной. В соответствии со ст. 159 ГК РФ устные сделки характеризуются следующими признаками: во-первых, законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма; во-вторых, устные сделки исполняются при самом их совершении; и, наконец, в-третьих, сделки, заключаемые в устной форме, могут совершаться во исполнение письменного договора, если это не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Таким, образом, исходя из положений ст. 161 ГК РФ, в устной форме могут заключаться сделки, стоимость предмета которых не превышает 10 МРОТ.

     Согласно ст. 161 ГК РФ, в простой письменной  форме совершаются сделки юридическими  лицами между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами  на сумму, превышающую 10-кратный  МРОТ. Помимо этого сделки могу  совершаться в простой письменной  форме и в случаях, специально предусмотренных законодательством. Например, договор о создании акционерного общества (ст. 98 ГК РФ), доверенность, за исключением тех, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, (ст. 185 ГК РФ), соглашение о неустойке (ст. 331 ГК РФ) и др. Для этих сделок во всех случаях обязательна простая письменная форма. На наш взгляд, цель введения законодателем простой письменной формы для сделок, превышающих установленную законом сумму, вполне оправдана – с одной стороны, необходимо обеспечить устойчивость гражданских отношений, а с другой – не усложнять гражданский оборот введением дополнительных требований.

     Письменная  форма на сегодняшний день  самая распространенная форма  сделки в деловом обороте, поскольку  при наличии письменного документа  можно максимально быстро и  достоверно выявить волю сторон  на совершение сделки. Несоблюдение  требуемой законом письменной  формы может повлечь за собой  различные последствия. Например, в соответствии со ст. 161 ГК  РФ, несоблюдение простой письменной  формы сделки лишает стороны  права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее  условий на свидетельские показания.  Таким образом, закон затрудняет  доказывание факта совершения  сделки, признавая допустимым только  письменные доказательства либо иные, исключая при этом возможность применения свидетельских показаний – это лишь полумера, поскольку закон, затруднив доказывание, предполагает возможность, что даже совершенная сделка может быть не доказана в суде в связи с отсутствием других доказательств. Однако это не означает недействительность недоказанной сделки. Недействительность сделок, не облеченных в требуемую законом простую письменную форму, наступает лишь в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон. Например, несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 162 ГК РФ). Если же таких указаний нет, суд ограничивается констатацией факта, что сделка, совершенная с нарушением требования о ее простой письменной форме, не имела места, т.е. за действиями граждан и юридических лиц, хотя и совершенных, не признается значение юридического факта.

     Реквизиты  сделки, заключаемой в простой  письменной форме, могут устанавливаться  как предписаниями закона, так  и непосредственно участниками  сделки, соответственно в рамках  закона. При этом, если отсутствует  какой-либо из реквизитов, предусмотренных  законодательством, совершенная  сделка будет считаться недействительной.

     Обязательным  реквизитом документа, письменно  оформляющего сделку, является подпись лица или лиц, совершающих данную сделку, либо специально уполномоченных ими лиц. В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Иными словами, от имени юридического лица документ должен быть подписан лицом, обладающим в соответствии с законом и учредительными документами правами исполнительного органа данного юридического лица, либо возглавляющим коллегиальный исполнительный орган. Однако по требованию, предъявленному в ст. 7 ФЗ «О бухгалтерском учете», все денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные обязательства должны быть подписаны главным бухгалтером, иначе сделка будет признана недействительной. На наш взгляд, эта норма Федерального Закона является юридически некорректной и нарушает нормы ст. 53 ГК РФ, так как главный бухгалтер организации не является ни лицом, обладающим правами исполнительного органа данного юридического лица, ни возглавляющим его коллегиальный исполнительный орган.

     В случае  же когда сделку совершает  физическое лицо, т.е. гражданин,  документ должен быть подписан  им собственноручно. Когда же  гражданин, вступающий в сделку, не может вследствие физических  недостатков, болезни, неграмотности  подписать ее собственноручно,  по его поручению сделку подписывает  другое лицо – рукоприкладчик. Подпись рукоприкладчика должна  быть засвидетельствована нотариусом  либо другим должностным лицом,  имеющим право совершать такое  нотариальное действие, с указанием  причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. Если рукоприкладчик подписывает доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, то подпись рукоприкладчика может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 3 ст. 160 ГК РФ).

     Подпись, совершенная  рукоприкладчиком, является подписью  его самого, а не лица, за которое  он подписался. Поэтому подпись  рукоприкладчика нельзя обобщать  с аналогом собственноручной  подписи лица, совершающего сделку. В соответствии с п. 2 ст. 160 ГК  РФ использование при совершении  сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

     В настоящее  время участникам сделки следует  тщательно оговаривать порядок  применения подобных аналогов  собственноручной подписи, так  как на сегодняшний день законодательная  база по данному вопросу достаточно  узка. Помимо Гражданского Кодекса  он регулируется ФЗ «Об электронной  цифровой подписи», который содержит положения, определяющие условия признания равнозначности электронной цифровой подписи и собственноручной подписи.¹⁸

     Одним из  видов письменных сделок являются  сделки, требующие нотариального  удостоверения, к которым относятся  и прямо предусмотренные законом,  и сделки, удостоверяемые нотариально  по соглашению сторон, если даже  по закону для данного вида  сделки такая форма не требовалась  (ст. 163 ГК  
РФ). Обязательное нотариальное удостоверение требуется для некоторых видов доверенностей, например, доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением предусмотренных в законе случаев (ст. 185 ГК РФ), доверенности, передаваемые в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), а также для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Помимо этого, в соответствии со ст. 41 Семейного Кодекса Российской Федерации, обязательному нотариальному удостоверению подлежит заключенный в письменной форме брачный договор.¹⁹

     Что же касается  сделок, заключаемых в письменной  форме и при этом требующих  обязательной государственной регистрации,  то мнения ученых-цивилистов по  данному вопросу расходятся. Некоторые  российские авторы письменную  форму сделки делят на три  разновидности: простую письменную  форму, нотариальное удостоверение  и государственную регистрацию.  К примеру, Молчанов А. А.  сделки, требующие государственной  регистрации, относит к письменным  формам сделки.²⁰

     Другие ученые, напротив, отводят сделкам, требующим  государственной регистрации отдельное  место. В частности, Садиков  О. Н. отмечает, что государственная регистрация не относится ни к одной форме сделок.²¹

     Данные разногласия  возникают в силу существующих  в гражданском законодательстве  пробелов по данному вопросу.  В соответствии со ст. 158 ГК  РФ, к письменной форме сделок относится только простая письменная и нотариальное удостоверение, однако, с  другой стороны законодатель остальными нормами подтверждает обратное, т.е. относит сделки, требующие государственной регистрации, к сделкам, заключаемым в письменной форме.

     В следствии  существующих пробелов российские  цивилисты по-разному определяют  государственную регистрацию сделок.

     Например, некоторые авторы под государственной регистрацией понимают дополнительную стадию совершения отдельных видов сделок.²² Другие определяют ее как средство обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав, опосредующих этот оборот.²³ И, наконец, третьи определяют государственную регистрацию как особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки.²⁴ На наш взгляд, третья позиция по поводу государственной регистрации сделок наиболее адекватна. Первая точка зрения не является подходящей, по нашему мнению, в силу наличия такого понятия как «дополнительная стадия», предполагающего, что до государственной регистрации сделка подлежит заключению в простой письменной или нотариальной форме, в то время как не все сделки подлежат нотариальному удостоверению до осуществления их государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Следовательно, нотариальному удостоверению подлежит не сама сделка, предметом которой является недвижимое имущество, а доверенность на ее заключение.

     Так же в  соответствии с ранее указанным Федеральным законом право собственности на недвижимое имущество возникает у его приобретателя только после государственной регистрации этого права.

     В судебной  практике имеют место случаи, когда покупатель недвижимого  имущества, хотя и фактически  получил это имущество, права  собственности на него не имел, и владеть, пользоваться и распоряжаться  данной недвижимостью вправе  был лишь продавец, и все сделки, заключенные им по предмету  данной недвижимости, считаются  действительными. 

     Например, дело  № А65-15773/2006-СГ1-17, по которому суд  определил, что передача собственником  (продавцом) в залог недвижимого  имущества, ранее проданного по  договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не  было зарегистрировано в установленном  порядке, не влечет за собой  недействительности договора о  залоге.