Понятия и особенности договора аренды как гражданско-правовой сделка

Содержание.

Введение……………………………………………………………………..……….3

Глава 1. Понятия и особенности  договора аренды как 

гражданско-правовой сделка………………………………………………………..5

    1. Предмет и форма договора аренды…………………………………….........5

 

    1. Объекты и субъекты договора аренды……………………………………..11

Глава 2. Основные элементы договора аренды…………………………………..14

2.1.   Стороны в договоре  аренды……………………………………………........14

2.2.   Объекты аренды………………………………………………………………17

2.3.   Форма и государственная регистрация договора аренды……………….…21

Заключение …………………………………………………………………………25

Список литературы…………………………………………………………………27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

      В настоящее  время в условиях развития  рыночных отношений в России  ощущается значительная потребность  общества в обеспечении устойчивых  гарантий защиты своих имущественных  интересов, связанных с осуществлением  различных видов хозяйственной  деятельности, что, в конечном  счете, должно благоприятно отразиться  на повышении уровня жизни  населения.

      В связи  с этим большое значение приобретает  изучение договорных форм ведения  хозяйственной деятельности, среди  которых заметное место занимает  аренда.

      Договоры  аренды составляют самостоятельную  группу правоотношений, особенностью  которых является их срочный  характер и сохранение за первоначальным  владельцем права собственности  или иного вещного права.

      В новых  условиях хозяйствования в экономический  оборот включаются новые виды  имущества, предметом сделок в  более широких масштабах становится  недвижимость. Договор аренды широко  применяется на практике, как  в предпринимательской, так и  в иных сферах, включая бытовую.

      Институт  аренды опосредует как наиболее  типичные отношения по переходу  имущества во временное пользование  (и владение) на возмездных началах,  так и специфические отношения  по владению и пользованию  имуществом (например, финансовая аренда (лизинг) или аренда предприятий).

      В соответствии  со статьей 606 Гражданского кодекса  РФ договор аренды относится  к числу гражданско-правовых договоров,  в соответствии с которым арендодатель  обязуется предоставить арендатору  определенное имущество во временное  владение и пользование или  во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать  за это арендодателю арендную  плату. При этом продукция и  доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с  договором, являются его собственностью.

      Вместе  с тем, проблематикой данного  договора является то, что суды  постоянно дают разъяснения по  вопросам применения норм о  договоре аренды в российском  законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных  актов, противоречащих друг другу,  только ухудшают сложившееся  положение. Находясь лишь на  пути к требуемому Арбитражным  процессуальным кодексом РФ единообразию, судебная практика подчас не  может внести полную ясность  в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз  проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство  давно и обоснованно назрело.

      Вышеперечисленные  факторы обуславливают актуальность  выбранной темы. Теоретико-правовое  исследование данной работы позволит  выявить основные элементы, правовую  природу, специфику договора аренды  как гражданско-правовой сделки.

      Целью исследования  является комплексный теоретико-правовой  анализ нормативно-правовых актов,  регулирующих институт договора  аренды в Российской Федерации,  а также выявление основных  практических направлений и коллизий  при составлении различных видов  договоров аренды.

      В соответствии  с поставленной целью в работе  представлены следующие основные  задачи:

      1. Исследовать  действующую в настоящее время  нормативно-правовую и учебную  базу формирования договора аренды  и обосновать тенденцию их  развития.

      2. Определить  основные элементы и существенные  условия договора аренды, опираясь  на существующую правоприменительную  практику.

    

 

 

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ  И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КАК  ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СДЕЛКИ

1.1. Предмет и  форма договора аренды

      Предметом  договора аренды являются любые  индивидуально-определенные непотребляемые  вещи, поскольку они не теряют  своих натуральных свойств в  процессе использования. Так,  в качестве предмета договора  аренды могут выступать земельные  участки и другие обособленные  природные объекты (например, участки  леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого  имущества, предприятия и другие  имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое  движимое имущество.

      Сдача в  аренду земельных участков и  других обособленных природных  объектов имеет свои особенности,  устанавливаемые законом.

      Законом  также могут быть установлены  виды имущества, сдача в аренду  которого не допускается или  ограничивается. Так, например, согласно  ст. 27 Земельного кодекса РФ из  оборота изъяты земельные участки,  занятые находящимися в федеральной  собственности такими объектами,  как государственные природные  заповедники и национальные парки,  здания и сооружения, в которых  размещены для постоянной деятельности  Вооруженные силы Российской  Федерации, объекты организаций  федеральной службы безопасности  и др.1

      Ограничены  в обороте находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  земельные участки в пределах  лесного фонда, особо охраняемых  природных территорий, занятые особо  ценными объектами культурного  наследия народов РФ, объектами,  включенными в Список всемирного  наследия, историко-культурными заповедниками  и др.

      Эти особенности,  прежде всего, вытекают из невозобновляемости  многих природных ресурсов, их  ограниченности, а потому – необходимости  специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

      В договоре  аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве  объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно,  предметом договора аренды может  быть только индивидуально-определенная  вещь. Этот вывод вытекает также  из п. 3 ст. 611 ГК РФ.

      Объекту  недвижимости должен быть присвоен  уникальный кадастровый номер  как результат кадастрового и  технического учета. Только после  подробного описания объекта  недвижимости могут быть зарегистрированы  какие-либо права на него, в  том числе и договор аренды.

      Вещь, передаваемая  в аренду, должна быть юридически  незаменимой, ведь по окончании  договора возврату подлежит та  же вещь. Вещи, определяемые родовыми  признаками, не могут составлять  предмет договора аренды, поскольку  относятся к юридически значимым.

По общему правилу, предмет  договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается  несогласованным, а сам договор  – незаключенным.

      Форма договора  аренды урегулирована ст. 609 ГК  РФ. Помимо общих требований к  форме всякого договора, законом  для договора аренды установлены  и специальные требования. Договор  аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной  из сторон является юридическое  лицо, независимо от срока, должен  быть заключен в простой письменной  форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на  срок более года, независимо от  его суммы, способен довольно  серьезно ущемить имущественные  интересы сторон, поэтому его  содержание должно быть формализовано.  Что же касается письменной  формы договоров аренды, заключаемых  с участием юридических лиц,  то правило п. 1 ст. 609 ГК есть  лишь конкретизация общего правила,  закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

      Договор  аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации,  если иное не установлено законом.  Эта регистрация осуществляется  в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997г.  № 122-ФЗ. Аренда рассматривается  как ограничение (обременение)  права собственности (или иного  вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора  аренды всегда вторична. Ей должна  предшествовать регистрация того  права, которое обременено договором  аренды, и права собственности,  если оно не совпадает с  предыдущим правом, а также кадастровый  и технический учет самого  объекта жимости. Все эти сведения  должны быть внесены в Единый  государственный реестр прав  на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

      Государственная  регистрация договора аренды  производится по заявлению любой из сторон. Если заявление подается арендодателем, участие арендатора не обязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним

заявление на регистрацию  должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды.2

      Договор  аренды недвижимого имущества,  предусматривающий переход в  последующем права собственности  на это имущество к арендатору  (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

      Для многих  видов аренды существуют особые  правила о форме договора и  его государственной регистрации.

      Цена договора (арендная плата), как и срок, не  относится к существенным условиям. Если арендная плата договором  не установлена, применяется обычная  арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

      Что же  касается срока, то договор  аренды может быть заключен  как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенный срок  должен быть установлен в договоре  способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре  не указан, договор аренды считается  заключенным на неопределенный  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону за один месяц, а  при аренде недвижимого имущества  – за три месяца. Законом или  договором может быть установлен  и иной срок для предупреждения  о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный  срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Если ни одна  сторона не заявляет об отказе  от договора, последний может  длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е.

под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.3

      Законом  могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях,  если срок аренды в договоре  не определен и ни одна из  сторон не отказалась от договора  до истечения предельного срока,  установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

      Таким образом,  договором аренды признается  гражданско-правовой договор, в  силу которого арендодатель обязуется  предоставить арендатору определенное  имущество во временное владение  и пользование или во временное  пользование, а арендатор должен  уплачивать за это арендодателю  арендную плату. При этом плоды,  продукция и доходы, полученные  арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии  с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

      Последнее  положение корреспондирует норме,  устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений,  полученных в результате использования  имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на  законном основании.4

      В Гражданском  кодексе Российской Федерации  договору аренды посвящена отдельная  глава (гл. 34), включающая в себя  свыше шестидесяти статей. Структура  данной главы построена по  тому же принципу, что и структура  других глав ГК РФ, регулирующих  сложные договоры, которые

 имеют свои отдельные  виды договорных обязательств (купля-продажа,  подряд и некоторые другие): сначала  излагаются положения, являющиеся  общими для всех видов договора  аренды, а затем – специальные  правила, относящиеся только к  соответствующему виду договора  аренды (прокат, аренда транспортных  средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая  аренда).

      Указанные  виды договора аренды и договоры  аренды отдельных видов имущества  регулируются следующим образом:  общие положения об аренде  применяются к ним субсидиарное, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Объекты и  субъекты договора аренды

      Объектом  аренды выступает имущество, а  именно непотребляемые вещи. Имущественные  права не могут быть объектом  аренды (ст. 607 ГК).

      К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В этой связи объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено, прежде всего, тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.

      Непотребляемые  вещи в свою очередь могут  быть разделены на движимые  и недвижимые (ст. 130 ГК). К недвижимым  вещам относятся объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению не возможно (земельные  участки, здания, сооружения). Кроме  того, к недвижимым вещам относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты, а также иные объекты,  отнесенные к недвижимости законом.

      Все остальные  вещи являются движимыми.

      Таким образом,  объектами аренды могут выступать:

         • земельные участки;

         • обособленные природные объекты;

         • предприятия и другие имущественные  комплексы;

         • здания, сооружения, нежилые и  жилые помещения;

         • оборудование;

         • транспортные средства;

         • инвентарь, инструмент и  др.

      Важнейшим  признаком объектов аренды является  их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что  по окончании срока аренды  арендодателю будет возвращено  это же имущество.

      Поэтому  объектом аренды не может выступать,  например, партия товаров либо  материалов производственно-технического  назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.

      При составлении  договора аренды стороны должны  указать полные сведения об  объекте аренды, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору. Если такие  данные будут отсутствовать, то  договор аренды считается незаключенным  (п. 3 ст. 607 ГК).

      Необходимо  обратить внимание на положения  п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится  о том, что федеральным законом  могут быть установлены виды  имущества, сдача которого в  аренду не допускается или  ограничивается. В настоящее время  такого федерального закона не  существует. Вместе с тем данное  обстоятельство вовсе не означает, что предметом договора аренды  может стать любое имущество.

      Сторонами  договора аренды являются арендодатель  и арендатор. По общему правилу,  и в роли арендодателя, и в  роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского  права, как физические, так и  юридические лица, а среди последних  – и коммерческие и некоммерческие  организации, а также государство,  национально-государственные, административно-территориальные  и муниципальные образования.  Только в некоторых видах договора  аренды и при аренде отдельных  видов имущества в роли арендодателей  и арендаторов должны выступать  специальные субъекты.

      Арендодатель  – это собственник передаваемого  в пользование имущества или  лицо, уполномоченное законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК РФ).

      Сдача имущества  в аренду – один из способов  осуществления принадлежащего арендодателю  права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия  распоряжения имуществом. Что же  касается обладателей иных вещных  прав, то любое лицо, не являющееся  собственником соответствующего  имущества, должно иметь полномочия  на сдачу этого имущества в  аренду. Причем такие распорядительные  полномочия должны быть основаны  на законе или специальном  волеизъявлении собственника.

      Если же  полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное  уполномочие собственника сдавать  чужое имущество в аренду от  своего имени. В частности,  такое полномочие может вытекать  из договора комиссии. Если же  на лицо отношения представительства,  то в роли арендодателя выступает  сам собственник.

      Наиболее  сложная система отношений складывается  при сдаче в аренду государственного  и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью  – прерогатива исполнительной  власти. Так, Правительство РФ  осуществляет управление федеральной  собственностью на основании  ст.114 Конституции РФ. В рамках  своих полномочий оно вправе  определять, кто и в каком порядке  может сдавать федеральное имущество  в аренду. Передача федерального  недвижимого имущества в аренду  частным лицам производится, как  правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого  имущества проведение конкурсов  не обязательно.

      Государственные  унитарные предприятия, наделенные  правом хозяйственного ведения,  могут сдавать в аренду федеральное  имущество только с согласия  собственника (ст. 295 ГК РФ).

      Арендатор  – это лицо, заинтересованное  в получении имущества в пользование.  По общему правилу, закон никаких  специальных требований к арендатору  не предъявляет. Лишь при аренде  отдельных видов имущества, в  основном природных ресурсов  или вещей, ограниченных в обороте,  арендатор должен иметь лицензию  на занятие соответствующей деятельностью  или выполнить иные требования, установленные законом.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Стороны   в договоре аренды

      Сдача имущества  в аренду является актом распоряжения  им. Таким правомочием располагает,  прежде всего, собственник; он  и назван в законе в качестве  возможного арендодателя (ст. 608 ГК  РФ). Это относится к субъектам  разных форм собственности, а  потому арендодателем может быть  частное лицо (гражданин), которому  принадлежит имущество, хозяйственное  товарищество или общество, в  том числе акционерное, общественная  или иная организация и т.д., то есть любое физическое или  юридическое лицо, имеющее титул  собственника.

      По законодательству  арендодателями могут быть также  лица, уполномоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду. В основном это касается  сдачи в аренду объектов государственной  и муниципальной собственности,  хотя не исключена такая возможность  и в других случаях.

      Полномочия  по сдаче в аренду объектов  государственной и муниципальной  собственности определяются исходя  из того, находятся они в хозяйственном  ведении (у государственных или  муниципальных предприятий) или  оперативном управлении (у казенных  предприятий, учреждений) либо относятся  к казне – принадлежат непосредственно  Российской Федерации, субъекту  Федерации, муниципальному образованию.5

      Условия  осуществления правомочий по  распоряжению объектами государственной  или муниципальной собственности,  переданными унитарным предприятиям, в том числе по сдаче их  в аренду, определены ст. 295 ГК  РФ. В соответствии с указанной  статьей предприятия, за которыми  закреплено имущество на праве  хозяйственного ведения, могут  сдавать его в аренду и, следовательно,  быть арендодателями: по объектам  недвижимости – только с согласия  собственника; по объектам, относящимся  к движимому имуществу, – самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

      С введением  в действие части первой Гражданского  кодекса РФ утратил силу Указ  Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, в том числе положения  п. 3, согласно которым арендодателями  недвижимого имущества государственных  и муниципальных предприятий  могли быть исключительно комитеты  по управлению государственным  имуществом.

      Казенные  предприятия могут распоряжаться  закрепленным за ними имуществом  во всех случаях только с  согласия собственника (ст. 297 ГК  РФ). Такие же условия определены  Кодексом и для учреждений, которым  имущество передано в оперативное  управление либо приобретено  ими за счет средств, выделенных  по смете (ст. 298). Однако отдельными  специальными законами некоторым  группам учреждений предоставлены  более широкие права по сдаче  в аренду закрепленных за ними  объектов.

      Следует  обратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ, устанавливающий, что в  случаях, когда учреждению его  учредительными документами предоставлено  право осуществлять приносящую  доходы деятельность, полученные  от этой деятельности доходы  и приобретенное на них имущество  поступают в самостоятельное  распоряжение учреждения. Эта норма  закона дает учреждениям право  самостоятельно решать вопрос  о сдаче в аренду указанного  имущества, поскольку оно является  его собственностью.

      По Конституции  РФ управление федеральной собственностью  осуществляет Правительство Российской  Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции  РФ), а вопросы сдачи в аренду  объектов недвижимости, относящихся  к собственности муниципальных  органов, решаются этими органами (п. 1 ст. 132 Конституции РФ).

      Специальными  нормами определяется круг органов  и лиц, которые могут быть  арендодателями по договорам  аренды земельных участков и  других природных объектов.

      Арендодателями  земельных участков могут быть:

      а) собственники  участков (ст. 260 ГК РФ);

      б) лица, которым земельные участки предоставлены  в постоянное пользование, –  только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

      в) уполномоченные  государством органы – при  сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной  собственности и не переданных  в постоянное пользование.

      Арендатором  имущества может быть любое  юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда  для пользования определенным  имуществом (природными объектами  и некоторыми другими) требуется  лицензия (разрешение), арендатором  его может стать лицо, имеющее  соответствующее разрешение. Заключение  договора аренды при отсутствии  такого документа (когда лицензия  необходима) является основанием  для признания его недействительным (см. ст. 173 ГК РФ).6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Объекты аренды

      В законе  названы виды имущества, которые  могут быть предметом аренды. Это объекты недвижимости и  движимое имущество: земельные  участки и другие обособленные  природные объекты; предприятия  и иные имущественные комплексы;  здания, сооружения, оборудование, транспортные  средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования  (непотребляемые вещи). Данный перечень  не исчерпывающий. В аренду, таким  образом, могут передаваться предметы, предназначенные для использования  в производственной и иной  деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения  личных потребностей, например различная  аппаратура, музыкальные инструменты,  предметы бытовой техники и  т.д.

Понятия и особенности договора аренды как гражданско-правовой сделка