Портфельдік инвестицияны каржыландыру

                                              

 

 

МАЗМҰНЫ

 

 

Кіріспе...........................................................................................................................3

 

1 Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

1.1 Ипотекалық несиенің түсінігі мен экономикалық мәні......................................6

1.2 Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері............................................10

 

2 Қазақстан республикасындағы ипотекалық  несиелендіруге   талдау

2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы.......................................13            2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің даму мәселесі..15

2.3 "Казкоммерцбанк" акционерлік қоғамыныц ипотекалық несиелеу механизмін  

     талдау.......................................................................................................................19

 

Қорытынды.................................................................................................................22

 

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі..........................................................................24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                           

Кіріспе

 

 Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету кез келген мемлекеттің экономикасы үшін өзекті мәселелердің бірі болып табылады. Әр бір мемлекет бұл мәселенің тиімді шешімін табудың жолдарын ойластыруда.

Егер еліміздегі тұрғын үй мәселесін қарастыратын болсақ, ол қазіргі кезде өте маңызды  болып табылады. Бүгінгі таңда  тұрғын үй жағдайы өте қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес, ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.

Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58% жекешелендіріліп, 48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де қалуда.

Қазіргі нарықтық экономикада  азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:

• Біріншіден, азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын жоғарылатып, халықтың басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуғы мүмкіндік береді;
• Екіншіден, тұрғын үй нарығын жандандырады;
• Үшіншіден, ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық айналысқа жылжымайтын мүлікті енгізеді;
• Төртіншіден, тұрғын үй саласына халықтан және бюджеттен тыс басқа да қаржы ресурстарын тартудың базасын құрайды;
• Бесіншіден, құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
• Алтыншы, жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.

Бүгінгі таңда қызметтің осы түріне Қазақстан Республикасы азаматтарының жекелеген санатына ғана қол жеткізе алады. Негізгі себептердің бірі – халықта сыйақы мен алғашқы жарнаны төлеу үшін қаржат болмауы. Бірақ соған қарамастан елімізде ипотекалық несиелендіру жүйесінің  қарқынды жүргізілуде және де оның болашақта үлкен даму перспективалары бар деуге болады. Осыған байланысты бүгінгі таңда бұл жұмыстың тақырыбы өте өзекті тақырыптардың бірі болып табылуда. Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несиелендіру жүйесіне талдау жасау. Бұл мақсатқа қол жеткізу үшін келесі міндеттер қойылады:

• Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздерін, оның ішінде ипотекалық несие түсінігін, ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын және ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық   несиелендіру жүйесінің

 

 

 

 

• қазіргі  жағдайы мен даму мәселелеріне талдау жасап, Казкомерц банк Ипотека мысалында Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін  сипаттау.

Курстық жұмыстың құрылымы. Біздің курстық жұмысымыз 2 тараудан тұрады. 1-тарау екі бөлімнен тұрады. 1-тарауда банктердің ипотекалық қызметтерінің  түсінігі, түрлері, олардың жұмыс істеу шарттарын және жұмыс істеу негіздерін көріп отырмыз.

         2–тарау 3 бөлімнен тұрады. Бұл тарауда қазіргі уақыттағы банктердің тартылған ақша қаражаттарының ерекшеліктері, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық  қызметтер бойынша көрсеткіштер және банктердің салымдарды тарту бойынша бағдарламалардың («Казкоммерцбанк» АҚ мысалында) ерекшеліктері, нарық жүйесіндегі шетел банктердің қаражатты тартудағы ерекшеліктері мен басымдылықтары қарастырылған.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Ипотекалық  несиелендірудің теориялық негіздері

 

 

1.1 Ипотекалық несиенің түсінігі мен экономикалық мәні

   

Қазіргі несиелеу жүйесі банктің ресуртарына негізделген. Бүгінгі жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы –  ол уақытта несиелік мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс жасаған болатын. Қазіргі  несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратын коммерциялық банктер үшін Орталық банк бекітетін нормаларға және пруденциялдық нормативтерге байланысты болып келеді.

Несие жүйесі және несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай өзгергенімен де, несиенің түрі сол күйінде сақталады.

       Несиенің түрлеріне тоқталатын болсақ, несиенің түрі – бұл несиелік қатынастар құрылымының, олардың негізгі қызметтерінің, яғни әр алуан сыртқы және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрініс.

 Іс жүзінде несиенің  екі формасы болады: тауар және  ақша. Ал, кейбір экономикалық әдебиеттерде  оларды коммерциялық және банктік  деп атайды.

Ал, несиенің жекелеген  түрлеріне келсек, олар несиенің осы  екі формасының қолданылуы барысында  қалыптасады.

       Қазіргі кездегі шетелдік және отандық банктік тәжірибеде жиі қолданылып жүрген несиенің түрлеріне мыналарды жатқызуға болады: тұтыну, лизингтік, ипотекалық, факторингтік, форфейтингтік және тағы басқалар.

Жұмыстың мақсаты несие  жүйесінің бөлігі ретінде ипотекалық несие жүйесінің мәнін ашу  болып табылатындықтан, ең басында  ипотекалық несие түсінігінің мәнін  ашу басты міндет болып саналады.

Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің эрамызға дейінгі I – II ғасырларда Рим қаласының территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда біздің эрамызға дейін XIV ғасырларда пайда болды. Ипотека термині (hyroheke) – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді

Жалпы теориялық тұрғыдан ипотекалық несиенің мәнін анықтайтын болсақ,  жылжымайтын мүлікті (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді  және т.с.с.)   кепілге салу арқылы болатын қарызды ипотекалық несие  ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрлысын салуға және стып алуға, жер сатып алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелендіру нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның бірнеше ерекшеліктері бар. Олар мынандай болып келеді:

• Ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін қарыз. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражат пен несие берушінің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотекалық несие беруші үшін ең сенімді несие болып табылады;
• Ипотекалық қарыздың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие,
• өйткені, ол тұрғын үй мен өндірістік  үй-жайларды
• қаржыландыру,сатып алу, тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
• ипотекалық несие, әдетте, 10 – 30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.

Ипотекаға негізгі екі  көз қарас бар. Біріншісін шартты түрде «тұтынушылыұқ» деп атауға болады. Бұл шеңберде ипотека жайлы  көзқарас несие алушы мен банк арасындағы белгілі бір несиені алып, қызмет көрсету бойынша қатынаспен аяқталады. Екінші көзқарас «маманданған», ол ипотеканы жеке несие деңгейінен жоғары қаржы рыногының жеке дара жүйесі ретінде қарастырады.

Маманданған көзқарастың  сипаттамалық ерекшелігі бұл оған қатысушылардың «несие алушы - кредитор» схемасынан «несие алушы – соңғы инвестор» схемасына дейін кеңеюі. Бұл схемада банктер мен басқа да қаржы институттары потенциалды инвесторлардың несие алушыларға уақытша бос қорларын жылжытуда делдалдық, қызмет көрсетушілік функцияларды атқарады. Сонымен қатар осы мамандық көзқарас жүйедегі негізгі бірлік, өзара бағындырылған инфрақұрылымның ұйымдастырушылық рөлін көрсетеді, ол өз кезегінде тар мағынада белгілі бір траекторияны, ал кең мағынада ипотекалық бизнес жүйесінің қайта өндірілуін қамтамасыз етеді.

Бұл жүйенің үлкен  ерекшелігі болып оның бірінші және екінші деңгейлі нарықтарға бөлінуінде.

Бірінші деңгейлі нарықта кредитор мен несие алушы бір бірімен келісім шартқа қатынасқа отырады. Мысалы, коммерциялық несие ипотекалық банк азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтың мүшелері бір жағынан – несие берілген азаматтар, ал екінші жағынан – коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге алып қаржыландыратын мекемелер.

Екінші деңгейлі нарықта беріліп қойылған несиелер бойынша кепілхаттар сатылуы жүреді, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие берген компания кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады да оларды басқа инвесторларға сатады. Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы 1- суретте келтірілген.

Бұл схема қатысушылардың келесідей қарым – қатынасын  білдіреді:

• Клиент ипотекалық несие алу мақсатында ипотекалық банкке келеді. Бұл мекемелер кепілхаттардың бірінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кредитор берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар портфеліне сақтай алады немесе оларды басқа да инвесторларға сата алады. Осы инвесторлар кепілхаттардың екінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар кредиторларды жаңа
• несиелерді беру үшін қосымша қаражатпен қамтамасыз етеді;
• Эмиссиялық – қаржылық компания (реинвестор, ЭҚК) да ипотекалық несиелерді өзінің инвестициялық портфелінде сақтай алады,

          альтернативті вариант болып бұл кепілхаттар пакетін құрып, оның негізінде кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (Mortgage – Backed Securities, MBS) шығару. Бұл негізінен ЭҚК меншігіндегі ортақ кепілхаттар пулымен кепілдендірілген облигациялар болып келетін бағалы қағаздарды сатып алушылар болып коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары сияты әртүрлі қаржы мекемелері бола алады. Сонымен қатар бұл бағалы қағаздардың эмитенті оларды ұстаушыларға ай сайын мерзімді пайыз және негізгі борышты қайтарып тұруға кепілдік береді;

• Алғашқы қаржы мекемелері азаматтарға екінші деңгейлі нарықтан мобилизацияланған қаржы ресурстарына сүйене отырып жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие бергенде цикл қайтарылады.

 

 

 

 

 

 

 

       

 

 

           1-сурет. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы.

 

      Осылайша ресурстар қарқыны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі кредиторлар мен капитал рыногында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде инвесторлар кредиторлардан кепілхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды ұстаушыларға өз уақытында төленетін номиналды құны мен салыстырмалы жоғары пайызы жаңа инвесторларды таратады.

      Жоғарыда  айтылғанның нәтижелей келе қайталама және алғашқы кепілдемелер нарықтарының жабық емес керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік циклі ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері екендігін айқындайды

      Жалпы ипотеканың айрықша маңызды принцптері бар. Оларға мыналар жатады:

• Кепілге салынатын мүлік нақты болуы керек, яғни келісім шартта кепідік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау;
• Кепілдіктің жариялылығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауырпалылығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы тиіс.

      Ипотекалық  несиенің негізгі қағйдалары:

• Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
• Кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшнрінің анықталуы;
• Сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
• Сақтандыру себебі бойынша несие беру;

      Ипотекалық  несиелеудің жүйесі икемді болуы  үшін ұдайы жетілдіріліп отырады.  Мысалы дамыған елдерде мыналар  болады:

• Төлемдері кезең сайын өсетін қарыз: алғашқы бес немес он жылда борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
• Төлем сомасы өзгеріп отыратын қарыз: жеңілдікті кезеңнің болуын қарастырады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пада береді;
• Пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшерлемесінің деңгейі келісім шартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі бір нақты көрсеткішке немесе индекске байланатын болады. Мөлшерлемені өзгету жарты жылда бір рет қарастырылады.

       Ипотекалық несиені ресімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат қарыз   бойынша кепілге салынған мүліктің заңды менік құқығын несие берушіге ұйғаратын

құжат болып табылады. Жылжымайтын  мүлік аясындағы кепілхат           ипотека    несиесінің   негізгі    қамтамасыз   етушісі   болып   табылады.

      Өзіндік  қаражат, ипотекалық облигациялар  және клиент шотына тартылған ресурстар банкттердің несиелік ресурстарын құрайды.

 

1.2 Ипотекалық  несие жүйелерінің негізгі модельдері

 

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет етіп отырған  негізгі үлгілер бар.

Ипотекалық несиелеудің  едәуір қарапайым және жетілдірілмеген  моделі шартты түрде «жартылай ашық» деп аталатын молельді айтуға болады. Ол алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана болады.

Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша  кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады.

Бұл модельден едәуір ерекшелігі бар модель «кеңейтілген ашық модель». Бұл модельде несие ресурстарыныңнегізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы қағаздар рыногынан келеді.

Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық нарық инфрақұрылымының кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау жүргізу жағдайында ғана мүмкін.

Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама нарықтағы эмиссияланған және әрбір мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен эмиссияны қамтамасыз етуге эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған кепілхаттардың бағасы. Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама нарықтан келген несие ресурстарының мөлшеріне келсек, модель олардың арасында теңдікті талап етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер басқа да көздерден де өзінің қаржыларынан ала алады.

Үшінші модель – бұл «балансталған автономды модель». Оның айрықша белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау – ссудалық принципі. Бұл принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде несие алушы тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге бағыттаған жағдайда ғанғ алуға құқығы пайда болады және де мұндағы жинақтар сомасы несие сомасысен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл модельдің үлкен кемшілігі болып   табылады,   себебі ол жылжымайтын мүлікті сатып алу мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да бар,   себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы – несие рыногының жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында қандай бағамен және қайда қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек  өз  қызметі   үшін  ақылға   сиымды  маржаны бекіту  ғана  қажет.    Құрылыс жинақтары   салымдары   бойынша  табыс    ставкалары  мен  несиені   пайдалану ставкалары теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3% деңгейінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13% болады.

       Мұндай артықшылық ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде дамуында үлкен мәнге ие, бірақ мұндағы ескертпе бұл барлық есеп айырысулар еркін айырбасталатын валютада жүзеге асырылуы тиіс. Келесі бір артықшылық бұл ондағы несиенің қайтарылмау тәуекелінің төмен болуы, себебі мұнда клиенттің төлем қабілеттілігі жинақтау этапында тексеріледі.

Бұл модельді пайдалануда  үлкен жетістікке жеткен ел Германия. Мұнда бүкіл елді қамтыған «құрылыс жинақтау жүйесі» құрылған, ол жинақтау механизмдері мен жекелеген азаматтарды несиелендірумен және азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту мен қаржыны сақтаумен пайдалануға бағытталған ынталарын қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизмімен жақсы қатарласып жүреді.

Тұрғын үйді сатып  алғысы келетін азамат арнайы қаржы  –несие жүйесіне сатып алуға дейін 2 – 10 жыл бұрын келеді. Әджетте бұл жас, үйленбеген азаматтар немесе жалдамалы пәтерде немесе ата – анасымен тұратын жас жанұялар. Өз мүмкіндіктеріне қарай олар өз ақшаларын арнайы банкке немесе жинақтау кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch hall, және т.б. құрамына кіретін) сатып алынатын мүліктің 45% дейін салып жинақтайды. Одан кейін олар мемлекеттік дотация алуға құқық (үй құнынан 10% - ға дейін) және льготалық несие алуға құқық алады. Бұл несиені жабуға 10-15 жыл беріледі.

Мақсатты жинақ салымдары  есебінен бірінші этапта жинақталған  қаржы ресурстарын аккумуляциялау арқасында несие мекемелерінде  екінші этапқа жеткен азаматтарға несие беру үшін пайдалануға мүмкіндік туады.

Бұл схеманың сипаттамасы  – бұл оның тұйықтылығы, яғни мұнда  несие берудің көзі бұл салымшы  – қатысушылардың контракт бойынша  қаржылары. Бұл жүйені қолданушы  банктер жинақтау салымдары бойынша  пайыздарды нарықтық пайыздардан төмен деңгейде төлеп несиелерді нарықтық талаптардан төмен деңгейде беруге мүмкіндігі бар.

Ссуда келесі жағдайда беріледі: салушы жинақтаудың минималды мерзімге, жинақ көлеміне (18 ай және 40 – 50%) жетуі керек, бұл банк меншігіндегі жалпы қаржыларына байланысты. «Уақыт – ақша» деген модельге негізделген үлестірудің осы әдісі көлемінде жеке жинақтардан және несиеден тұратын жалпы сома төленеді. Үлестіруден кейін несие салымшымен белгіленген мерзімде өтелінеді.

Тұйықталған неміс жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайда:

• Қаржыландыру капитал рыногынан тәуелсіз;
• Несие бойынша пайыз алдын – ала белгіленеді, ол әдетте өте төмен,    сондықтан салымшы үшін пайыз өзгерісінің тәуекелі болмайды;
• Несие берушінің төлемдер мөлшері ең басында дәл белгіленеді;
• Басқа елдерде жоғары пайыздар тұрғын   үй    салуды тежейді, ал бұл модель көлеміндегі төмен пайыз несие бойынша пайыздардың жоғары    болатын   периодтарда   да   салымшыларға төлемдерді төлеп тұруға мүмкіндік береді.

Жинақ кассаларының салыстырмалы жоғары төлемдерді төлеу қарқындылығы тұрғын үй секторының үнемі дамуына әкеледі.

Неміс жүйесінің азаматтардың мақсатты салымдарға негізделгендіктен  екі негізгі тиімділікті анықтайды:

• өз кезегінде жиналған капитал несие алушының айлық төлемдерін азайтады және құрылыс, сатып алу, рестоврациялау жағдайларында қаржыландыру көлемін ұлғайтады;
• өзіндік капитал пайыздық қойылымдар өзгермелі болып несие алушының төлем қабілеттілігінің шегі өскенде буфер қызметін атқарады. Егер өзіндік капиталдың бөлігі үлкен болса, онда сатып алынған мүліктің тек бір бөлігі ғана несие алуға кепіл болады. Егер пайыздық қойылымдар өзгерісінен несие алушының төлем қабілеттілігі артса, онда алынған ссуданың өтпелі кезеңде көлемін арттыруға болады, бұл пайыздық қойылымдардың жоғарылауын теңестіреді.

Құрылыс жинақтау жүйесінің  мемлекет тарапынан қолдауы болады. Үкімет тұрғын үй құрылысына премиялар  немесе салықтық жеңілдіктер беру арқылы жеке капитал жинақталуын ынталандырады. Салымшы ынталандырудың түрін өз берінше тыңдауға мүмкіндігі бар.

Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекетке тиімділігі:

• мемлекет тұрғын үй проблемасының шегімін бір бөлігіне өз жауаптылығын жеке инвесторларға бере алады, сондықтан үкімет жеке инициативаны қолдайды;
• мемлекетке жалға пәтер салудан гөрі сатып алушыға пәтер салу едәуір тиімді, бұдан салыстырмалы төмен шығындардан жоғары тиімділік туындайды;
• мемлекет осылайша ұлттық шаруашылық тұрақтылығына үлкен үлес қосады;
• мемлекеттің меншік құрудағы қатысуы туралы заң шеңберінде үкімет құрылыс жинақтауды азаматтардың қаржыларына жұмыс берушілерден арнайы төлемдерді қосу арқылы ынталандырады, ол салық салынғанда есепке алынып отырады.

Қорытындылай келсек американ және неміс молеьдерінің принципиалды айырмашылығына қарамастан, олардың  екеуі де жан жақты мемлекеттен  қолдану табуда (құқықтық жүйеден, әрекеттің қаржылық, лицензиялық қадағалаудан, мемлекеттік кепілдіктер беру, салықтық жеңілдіктер мен дотациялар). Жүйелерді біріктіруші сипат бұл олардың негізінен таза банктік болуы. Олар құрылысқа инвестициялау процестерімен тікелей ұйымдық жүйесі жоқ. Әдетте деволоперлік компаниялар азаматтардың қаржыларын тек құрылыстың соңғы этаптарында алады, ал бастапқы этаптарда коммесциялық несиелерді қолданады. Және де екі модельде де несиені рәсімдеу процедурасы бірдей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

2  Қазақстан республикасындағы ипотекалық

несиелендіруге талдау

 

 

2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы

 

      Ипотекалық  несиелендірудің отаны – Германия болып табылады. Алғашқы мемлекеттік ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда аса ірі помещиктік шаруашылықтарға қаржылық қолдау көрсету мақсатында құрылады.

     Алғашқы жекеше акционерлік  және «таза ипотекалық банк»  1962 жылы Франкфрутте құрылды.

     АҚШ та ипотекалық банктер аймақтық мәні бар шағын фермерлік жер банктеріне берілген, ал Канадада – ипотекалық компаниялрға берәлген, Англияда ипотекалық несиені берумен құрлыс қоғамдары айналысады.         

    Өзіміздің елімізге келетін болсақ, 1998 жылдан бастап екіші деңгейлі банктер азаматтарға ипотекалық несие беруді жүзеге асырады. ҚР «Ипотека туралы» заңы шыққанан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелендіру қарқынды дамыды. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.

    Қазақстан Республикасында  ипотекалық несие жүйесі екі  деңгейлі болып келеді. Бірінші  деңгейінде ипотекалық несие  беретін банктер мен банкілік емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар берген ипотекалық несиелер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып алудыжүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрғылған жарғылық капиталы 100% ды құрайтын Қазақстандық ипотека копаниясы.. ҚИК қатысуымен ипотекалық несиелендіру жүйесінде 8 банк және банктік операциялардың жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 2 ұйым жұмыс істейді. ҚИК бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелерді беру жөніндегі өз қызметін жүзеге асыратын "Каспийский" банкі, "Астана-Финанс", "ЦентрКредит" банкі, АТФ Банк, "БТА-Ипотека", Нұрбанк, Наурыз Банк Қазақстан, ТехакаБанк, Альянс Банк, Цеснабанк сияқты екінші деңгейдегі банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК серіктестері болып табылады.

     Ол алғашқы құрылған күннен бастап несие үшін алатын пайыз мөлшерлемесін кеміту бағытындағы саясатты жүргізіп келеді. 2005 жылы Қазақстандық ипотека копаниясы толықтай ҚР Қаржы министрлігінің қарамағына өтті. Бұл несие үшін алынатын пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге қажетті бәсекелестік ортаның құрылуына өз ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері баяу болса да тұрақты түрде кеміп келеді. Ипотекалық несиелендірудің дамуына 2004 жылы Мемлекттік құрлыс жинақ ақша банкісінің

құрылуы жағымды әсер етті.

      2004 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша мерзімінің өсуі, олардың пайыздық ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары “Альянс банк АҚ”, “БТА Ипотека” АҚ, “Казкомерцбанк” АҚ болып табылады.

     Қазақстандық  ипотека копаниясы 300 және 500 млн сомаларында ипотекалық облигацияның 2 шығарылымын шығарып үлгерді және оларды сәтті орналастыра білді.

     Қазақстанда  ипотекалық несиелендіру Қазақстан  Республикасы мемлекеттік тұрғын  үй бағдарламасының ажырағысыз  бөлігі болып табылады. Бұл арада  мемлекет халықтың қамтамасыздандырылу  деңгеі төмен тобының «әлеуметтік»  тұрғын үй құрлысын салуына және сатып алуына әр түрлі әдістермен жәрдем көрсетіп, олардың меншік құқығына ие болуын ынталандырды. 2006 жылдың  7 ші шілдесінде ипотекалық қарыз 252,7 млрд теңгені, 2004 жылмен салыстырғанда өсім 270,5% ға өсті. 2007   жылыдың   соңында ипотекалық несие көлемі 544 млрд құраған болатын. Ал 2009 жылдың басында бұл көрсеткіш 40 млрд қа төмендеді. Мұны 1 графиктен көруге болады.