Порядок государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним

Иркутская Государственная  Сельскохозяйственная Академия

Курсовая работа

«Порядок государственной  регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним»

  Составил: студент 4 курса,

                                                                                 агрономического факультета,

                                                                                 специальности: 120302

                                                                                         «земельный кадастр»

Иркутск 2011

Содержание

Введение3

1. Понятие, цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним4

1.1. Понятие государственной регистрации на недвижимое имущество4

1.2. Цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним6

1.3. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним8

2. Объекты недвижимого имущества9

2.1. Понятие объекта недвижимого  имущества9

2.2. Классификация объектов  недвижимого имущества10

2.3. Объект регистрации  прав на недвижимое имущество11

3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество13

4. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним14

4.1. Прием документов и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации14

4.2. Правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделок. Установление для отказа  или приостановления регистрации19

4.3. Установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект имущества21

4.4. Классификация объектов  недвижимого имущества23

4.5. Совершение записей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  регистрации26

Заключение28

Список  литературы29

Введение

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделки с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Для того, чтобы осуществить регистрацию прав нужно присутствие объектов и участников.

Выделяют  наиболее важные объекты недвижимости: земельные  участки; части земельных участков; участки недр; части участков недр; объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; здания; сооружения; жилые помещения - нежилые  помещения; части помещений; объекты  незавершенного строительства и  др.

Участники: граждане РФ; иностранные граждане и лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; РФ; субъекты РФ; муниципальные образования.

Целью данной курсовой работы является изучение понятий, целей и принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество; объектов недвижимого имущества; определение участников отношений, возникающих при регистрации прав; рассмотрение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Для реализации поставленной цели решены следующие задачи:

- рассмотрены и изучены понятия, цели и принципы государственной регистрации прав;

- рассмотрены объекты  недвижимого имущества;

- определены участники  отношений;

- рассмотрен порядок государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделки с ним.

При написании курсовой работы были использованы материалы их ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделки с ним», а так же материалы из книг.

Структура и содержание работы определены целью и задачами исследования.

Курсовая работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

1. Понятие, цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1. Понятие государственной  регистрации на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная  регистрация прав) - юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако данное определение  отражает лишь один из аспектов понятия  государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

В определении сущности государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  нет единства. Так, государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  рассматривается как ненормативный  акт государственного органа, юридический  факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение  прав на объект недвижимости, комплексное  средство государственного регулирования  предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

 Государственную регистрацию  можно рассматривать в двух  аспектах: как специфическую деятельность  государства и как результат  этой деятельности. При этом государственная  регистрация как деятельность  не всегда заканчивается государственной  регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности  может быть отказ в государственной  регистрации.

 Рассмотрим сначала  государственную регистрацию как  деятельность. Любая деятельность  определяется, прежде всего, ее  целями и содержанием. Нужно  отметить, что государственная регистрация  как деятельность может рассматриваться  в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

 Такое определение  позволяет раскрыть понятие государственной  регистрации прав на недвижимость  как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за  конкретными актами государственного  органа всегда нужно видеть  общую направленность всех этих  актов, общие цели функционирования  системы, созданной для осуществления  данной деятельности.

Регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Следует отметить, что широкое  определение регистрации имеет  значение, прежде всего, для теории государственного управления. Право  вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретности как в определении целей, так и содержания деятельности. В этом плане нам более подходит узкое определение государственной регистрации.

 Если для регистрирующего  органа регистрация - это процесс,  то с точки зрения заявителя  - это, прежде всего, цель как  субъективное представление о  результате этого процесса. Эта  цель может быть достигнута  или не достигнута. В связи  с этим перейдем ко второму  аспекту - к государственной регистрации  как одному из возможных результатов  взаимодействия регистрирующего  органа и заявителя.

 Анализ законодательства  позволяет сделать вывод о  том, что термин "государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество" в Законе о регистрации  используется именно в этом  последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона о регистрации. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?

 Выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права:

- как ненормативного  акта государственного органа;

- как юридического факта  в фактическом составе, влекущем  возникновение, изменение или  прекращение прав на объект  недвижимости.

Ненормативные акты представляют собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный "фактический состав", и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права". Таким образом, если качество юридического факта за государственной регистрацией признается всеми, то признание государственной регистрацией ненормативным актом является спорным.

 Государственная регистрация  - это юридический факт, с которым  закон связывает определенные юридические последствия. Данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления.

 Акт государственной  регистрации в качестве юридического  документа характеризуется формализацией  своего содержания. Однако в отличие  от иных правоприменительных  актов, акт государственной регистрации  не содержит таких традиционных  элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная  части. Согласно Закона «О регистрации государственная регистрация прав» осуществляется не путем издания акта, а путем внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону. Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию "актом признания и подтверждения государством" определенных обстоятельств.

Мной было рассмотрены  различные варианты определений государственной регистрации прав на недвижимость. Все они, по моему мнению, имеют право на существование, поскольку раскрывают различные стороны одного явления. Вряд ли имеют перспективу попытки сформулировать общее определение государственной регистрации, которое соединило бы все признаки приведенных определений.

 Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  - это акт признания этого права  (либо его изменения, обременения,  перехода или прекращения) государством  в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации  этого права его обладателем  и оформляемый в виде записи  о зарегистрированном праве в  государственный реестр прав  на недвижимое имущество.

1.2. Цели государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним

 Под целью понимается  то, "к чему надо стремиться, что надо осуществить". Соответственно цель представляет собой "заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление, которого они направлены».

Основные цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходя их предположений ученых это:

- обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость;

- придание предельной  открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

-  введение  государственного  контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований);

-  внесение единообразий в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ";

- защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

- обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

- обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

- создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

- реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

- обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере.

В Законе о регистрации  цели государственной регистрации специально не выделяются. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый закон следовало бы включить норму следующего содержания:

- целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

 Все участники гражданского  оборота, включая государство,  при рассмотрении вопроса о  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество имеют  равные права. Изъятия из данного  правила могут устанавливаться  только законом.

 Таким образом, первая  и главная цель существования  системы государственной регистрации  - цель обеспечения защиты имущественных  прав на недвижимость участников  гражданского оборота. 

Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в  действительности своих прав, а равно  и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

 Действующая сегодня  система государственной регистрации  должна быть ориентирована не  только на более или менее  добросовестных участников рынка,  но и на борьбу с преступными  проявлениями в данной сфере.  Это должно найти отражение  как в нормах, устанавливающих  порядок регистрации, так и  в организации взаимодействия  между регистрирующими и правоохранительными  органами.

 Мне кажется, что  все вышеперечисленные  цели  должны формировать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

1.3. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В настоящее время приведен широкий  перечень всевозможных принципов, но мы остановимся на некоторых из них:

1)материально-правовые и  формально-правовые принципы государственной  регистрации.

 К материально-правовым  принципам он относит:

- принцип публичной достоверности  (материальной гласности) или  бесповоротности;

- принцип исправления  регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под  действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной  регистрации);

- принцип старшинства  прав.

К формально-правовым принципам:

- принцип публичности  (формальной гласности) или принцип  внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности  публичной власти за ненадлежащую  регистрацию прав на недвижимость.

2) Общие принципы:

- принцип законности;

- принцип гласности.

3) Специальные принципы:

- достоверности записей в Едином государственном реестре прав;

- приоритета ранее зарегистрированных прав;

- двойной регистрации;

- единства.

 Такое многообразие  принципов регистрации прав на недвижимое имущество объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

В данном разделе было рассмотрено понятие, цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Объект недвижимого имущества

2.1. Понятие объекта недвижимого имущества

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

 С учетом имеющихся  в законе определений объект  относится к недвижимости, если  он:

 а) относится к числу  объектов, прямо перечисленных в  определении, т.е. является земельным  участком, участком недр;

 б) является объектом, который связан с землей так,  что его перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно.

 Перечисленные две  категории объектов (земельные участки  и участки недр) в соответствии  с законодательным определением  недвижимости имеют самостоятельное  значение, в то время как все  остальные категории объектов, перечисленные  в определении, приводятся в  качестве примеров объектов, которые  "связаны с землей так, что  его перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство  практически не содержит определений  зданий, сооружений, объектов незавершенного  строительства, а на практике  объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного  строительства, на самом деле  могут не отвечать признаку  законодательного определения. Так,  например, в практике органов  учета недвижимого имущества  широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь  с землей которых носит временный  характер - сборно-разборные торговые  павильоны, складские модули и  пр.

 Таким образом, лишь  такой объект, который на основании  закона может быть признан  земельным участком или участком  недр без установления каких-либо  дополнительных признаков должен  быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных  объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их  прочная связь с землей, при  которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Объект недвижимости - это  всегда конкретный предмет материального  мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые  существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в  ЕГРП, поскольку они весьма условно  отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права  собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права.

2.2. Классификация  объектов недвижимого имущества

Классификация объектов недвижимости проводится по разным критериям. Но, прежде всего, определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

- естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр);

- искусственные объекты (постройки).

К последней категории относятся:

- жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);

- коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс);

- общественные (специальные) здания и сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли, административные здания и пр.). 
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

- первичное жилье –  место постоянного проживания;

- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что  земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель;

- земли сельскохозяйственного назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации;

- земли городов и населенных пунктов;

-земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

- земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения;

- земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;

- земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;

- земли запаса; служат резервом и выделяются для различных целей.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем  определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие  в гражданском обороте, а также  особый порядок приобретения и регистрации  прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими  объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как  продавцов, так и покупателей. Таким  образом, отнесение недвижимости к  определенной категории определяет возможность или запрет на совершение сделок с подобной недвижимостью  и регистрацией прав на нее. 

2.3. Объект регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним

 Вопрос об объекте  регистрации прав на недвижимое имущество, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

Определяющим объектом государственной регистрации в соответствии с нормой регистрации подлежат:

 а) права собственности;

 б) другие вещные  права;

 в) ограничения этих  прав;

 г) их возникновение;

 д) их переход;

 е) их прекращение.

Конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

 а) право собственности;

 б) право хозяйственного  ведения;

 в) право оперативного  управления;

 г) право пожизненного  наследуемого владения;

 д) право постоянного пользования;

 е) ипотека;

 ж) сервитуты;

 з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.