Порядок предоставления земельного участка для строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности
ВВЕДЕНИЕ
В Современном российском земельном праве посредствам Земельного кодекса решается главный вопрос, о соотношении честно правых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средств производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде; сочетания интересов общества с гарантиями каждого гражданина.
В самом общем виде под земельным правоотношениям понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых имеют соответствующие субъективные права и юридические обязанности в сфере использования и охраны земель.
Далеко не все отношения по поводу земли являются земельными и регулируются нормами земельного права. Существует целый спектр вопросов, которые регламентируются смежными отраслями, например, плата за землю, территориальное планирование и градостроительное зонирование, административно- территориальное устройство и т.д.
Обращение к исследованию особенностей возникновения права собственности на землю обусловлено состоянием правового регулирования земельных отношений в РФ, согласно которому земля объявлена « природным объектом и природным ресурсом», «объектом права собственности и иных прав», «недвижимом имуществом». При этом земля является особым видом недвижимости, объектом природного происхождения. В отличие от других объектов природного происхождения земля- основа жизни и деятельности человека и поэтому должна иметь статус особого объекта правоотношений, со специфическими условиями и ее использования.
Также необходимо отметить
то, что «различны способы
Несмотря на обилие гражданско-правовых проблем, возникающих в процессе землепользования , вопросы права собственности на землю все еще не стали предметом особого внимания цивилистов (специалистов гражданского права)
В данной работе
рассматривается система
1 ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
1 Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно) и заблаговременную публикацию такой информации.
2 Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
3 В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
4 Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
5 Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта, испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
6 Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.
- ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА С ПРЕДВАРИТЕ
ЛЬНЫМ СОГЛАСОВАНИЕМ МЕСТ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ
На практике нередки случаи, когда конкретное местоположение объекта предполагаемого строительства не может быть однозначно определено заранее. Причиной этого чаще всего служит технологическая связь испрашиваемого участка с объектом строительства, т.е. когда земельный участок должен удовлетворять определенным требованиям производственного процесса. Обходимость предварительного согласования места строительства может возникнуть в силу специфики организационно-процессуальной подготовки строительства, требующей резервирования земельного участка на определенный срок с целью выяснения существенных для заявителя обстоятельств, связанных с пригодностью испрашиваемого участка для строительства объекта (инженерные, геологические, гидрологические и иные изыскания, привязка проекта к местности, согласовательные процедуры при проектировании объекта и т.п.). Во всех этих и иных подобных случаях предоставлению земельного участка как юридическому факту предшествует предварительное согласование местоположения объекта строительства, представляющее собой выбор участка на местности и оформление необходимой документации, предоставляющей заявителю право в течение определенного времени выполнить указанные выше действия с последующим оформлением права на земельный участок. Таким образом, при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта строительства к известному перечню действий (подача заявки, формирование земельного участка, государственный кадастровый учет участка, подписание протокола о результатах торгов или принятие решения о предоставлении земельного участка и государственная регистрация права на земельный участок) добавляется еще одно, а именно выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места расположения объекта строительства.
Выбор земельного участка осуществляется специальной комиссией из компетентных лиц с участием заинтересованных сторон и органов, которая проводит работу по изучению материалов и обследованию земель в натуре. При этом комиссия руководствуется не только теми требованиями, которые предъявляются к земельному участку заявителем, но и принципами рационального использования земель, охраны природы, приоритета земель сельскохозяйственного назначения, экологическими требованиями.
Существенное значение придается также таким признакам, как размер убытков собственников земли и землепользователей, потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, кадастровая оценка земель, организационно-территориальные признаки и др. По результатам работы комиссии составляется акт выбора участка с указанием всех его характеристик и приложением к нему необходимых картографических материалов, расчетов убытков и потерь и др. В тех случаях, когда участок для предоставления выбирается на землях сельскохозяйственного назначения или лесного фонда, в акте должны быть приведены достаточные обоснования невозможности использования для этих целей несельскохозяйственных земель или, в крайнем случае, сельскохозяйственных угодий худшего качества, а также нелесопокрытых земель или площадей, занятых малоценными лесными насаждениями. Должны быть также предусмотрены меры сохранения особо ценных сельскохозяйственных угодий и лесов, а также существующих элементов территориальной организации, предотвращения эрозионных процессов и заболачивания земель и наиболее целесообразного использования капитальных вложений в улучшение земельного участка. По завершении указанных выше действий орган, обладающий полномочием по предоставлению земель, утверждает акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании или об отказе в предоставлении участка.
Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения заявителем проектно-изыскательских работ, для возбуждения в последующем ходатайства о предоставлении земельного участка и для принятия решения о его предоставлении. Решение о предварительном согласовании земельного участка действует в течение трех лет, на протяжении которых участок считается зарезервированным для испрашиваемых целей. Закон ограничивает в известной степени права собственников земли и землепользователей по использованию зарезервированных участков.
Собственник земельного участка или землепользователь в случае строительства на зарезервированном участке или иного его улучшения несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством на участке или иным его улучшением. Убытки, связанные с ограничением земельных прав собственников земли и землепользователей вследствие резервирования земель, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду. Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято (независимо от причин), лица, права которых были ограничены, вправе требовать от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления возмещения понесенных убытков независимо от продления срока действия решения. В случае несогласия собственника земли или землепользователя с решением о предварительном согласовании места размещения объекта (о резервировании земельного участка) оно может быть обжаловано в десятидневный срок в суд. Суд может оставить жалобу без удовлетворения или признать решение о предварительном согласовании места расположения объекта недействительным.
В последнем случае орган, принявший такое решение, обязан возместить гражданину или юридическому лицу все понесенные ими в процессе подготовки решения расходы. В тех случаях, когда отказ в предоставлении земельного участка признается судом недействительным, орган, принявший решение об отказе, обязан предоставить участок с соблюдением установленных судом сроков и условий, а также в соответствии с требованиями законодательства о порядке предоставления земель. Предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земельных участков:
1 для сельскохозяйственного производства;
2 для лесного хозяйства;
3 гражданам для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства;
4 для строительства объектов в населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки.
Решение компетентного органа о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для формирования земельного участка. На основании материалов проектирования объекта уточняется размер испрашиваемого участка, определяются его границы и координаты поворотных точек, уточняется разрешенное использование участка, устанавливаются экономические и технические аспекты подключения объекта строительства к инженерно-техническим коммуникациям, решаются правовые и организационные вопросы проведения торгов (в случае продажи права на заключение договора аренды земли).
1.2 ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО МЕСТ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ
Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется:
В аренду:
1 на торгах (конкурсах, аукционах) по продаже права на заключение договора аренды либо без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В собственность:
2 исключительно на торгах (конкурсах, аукционах)
Как видно ниже, установленная
Земельным кодексом РФ процедура
предоставления земельного участка
для строительства без
Порядок предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов:
1 Администрация района по собственной инициативе (что бывает крайне редко) или по заявлению заинтересованного лица осуществляет проведение работ по формированию земельного участка. При этом, принятие администрацией решения о формировании земельного участка вовсе не означает, что в дальнейшем он достанется именно вам.
Формирование земельного участка включает в себя следующие стадии:
1 выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка. Для этого нужно, чтобы в администрации были запланированы бюджетные деньги на проведение землеустроительных работ на текущий финансовый год, кроме того понадобится проведение запроса котировок или проведение конкурса (аукциона), для определения подрядной организации (кадастрового инженера) которой будет подготовлено землеустроительное дело, осуществлено землеустройств соответственно само землеустройство и постановка на кадастровый учет занимает довольно много времени.
2 определение разрешенного использования земельного участка довольно практической точки зрения требование закона: осуществление определения разрешенного использования земельного участка после постановки его на кадастровый учет. Что влечет за собой внесение изменений в ГЗК. Но Закон есть Закон и его нарушение преследуется по Закону в связи с чем, принимается решение администрации об определении разрешенного использования земельного участка и вносятся соответствующие дополнения в ГЗК.
3 определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения Данный вопрос регулирует Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» довольно интересный документ рекомендую ознакомиться. Орган местного самоуправления не позднее, чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия. Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее, чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.
4 принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) Данная стадия для заинтересованного лица наиболее актуальна, т.к. в процессе ее исполнения решается вопрос, будит ли представлен земельный участок в аренду (естественно при отсутствии встречных заявлений) или будет продано право собственности/аренды с аукциона. Соответственно она и является наиболее коррупционной.
5 публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Как ни абсурдно, но если не было принято администрацией решение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов), или не была осуществлена публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) земельный участок в соответствии с требованием Земельного кодекса является не сформированным.
6 Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
На данном этапе деятельности администрации сводится к механическому констатированию фактов и проведению строго регламентированных процедур. Но при этом появляется другой фактор - это так называемое бытовое рейдерство. Недобросовестное лицо, подает встречное заявление на предоставление земельного участка планируемого для передачи в аренду без проведения аукциона, последствия так называемые откаты, кроме того такая - же ситуация может, возникнут и при проведении аукциона путем повышения ставок данным лицом без намерения приобрести землю.
В таких случаях администрация практически не может влиять на ситуацию, хотя эти действия попадают под действия ст.10 Гражданского кодекса РФ:
1 Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В связи с чем, лицо, пострадавшее от таких действий может обратиться за защитой своих прав в судебном или уголовном порядке.
При этом в случае проведения торгов на основании Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" орган местного самоуправления должен заказать отчет независимого оценщика о начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
2 Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) и заключение договора или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
3 Регистрация сделки в Росреестре.
1.3 ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕ СВЯЗАННЫЕ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ
К данным целям относится садоводство, огородничество, личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственного производства. Участки могут предоставляться в собственность или аренду. Предоставление участков происходит следующим образом:
1 подача заявления в уполномоченный орган о предоставлении участка;
2 утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории с учетом зонирования территорий;
3 выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ за счет заявителя;
4 постановка земельного участка на государственный кадастровый учет;
5 принятие соответствующим органом решения о предоставлении земельного участка за плату или бесплатно;
6 подписание договора купли-продажи или аренды земельного участка;
7 государственная регистрация права собственности или права аренды земельного участка;
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
1 Принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанным процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
2 Уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальных органов;
3 Обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных Условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информацию.
Гражданин (ка) Ланцева Оксана Вадимовна, заинтересованные в предоставлении земельных участков в аренду из земель поселений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подает заявления в Департамент земельно-имущественных отношений по Забайкальскому краю.
В заявлении указана цель использования земельного участка, для индивидуального жилищного строительства общей площадью 1320 м. кв находящейся по адресу: г. Чита, ул. Победы.
Департамент земельно-имущественных отношений по Забайкальскому краю в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду
Договор аренды земельного участка заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастрового паспорта земельного участка в исполнительный орган государственной власти или Департамент земельно-имущественных отношений по Забайкальскому краю.
2 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ
Государственный кадастровый учет - это специальная регистрация объектов кадастрового учета, которая осуществляется путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить объект кадастрового учета из числа других объектов.
В соответствии с российским законодательством при сделках с землей рассматривают только участки, прошедшие кадастровый учет. Без этого право собственности на землю и построенный на ней объект недвижимости зарегистрировано не будет.
Кадастровому учету подлежат все земельные участки независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Если ранее вашему участку уже был присвоен кадастровый номер, то вновь проводить процедуру не надо. Ее потребуется повторить, если вы решите поделить свой участок на несколько частей и некоторые из них продать. Тогда вам придется провести межевание, выделить вновь образованные участки и поставить их на кадастровый учет. Межевания не избежать и при объедении двух и более участков. Тем, кто хочет зарегистрировать право собственности на построенный на земельном участке дом, представлять кадастровый план не нужно, если права собственности на землю оформлены в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не потребуется кадастровый план и тогда, когда имеется заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ предоставленного земельного участка. Подразумевается, что сам участок находится в черте поселения и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Для проведения кадастрового учета необходимо подать заявку, приложив к ней правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании. Прием заявления должен быть подтвержден записью в книге учета документов, о чем заявитель получает расписку. Далее документы проверяют, составляют описание земельных участков в Едином государственном реестре земель, присваивают им кадастровые номера, изготавливают кадастровые карты и формируют кадастровые дела. Иногда в документах обнаруживают расхождения. Например, площадь земельного участка в правоустанавливающем документе не соответствует уточненной площади того же участка в справке о межевании. В таком случае государственный кадастровый учет проводят на основании сведений, отображенных в документах о межевании земельного участка. Срок проведения учета составляет один месяц с момента подачи всех необходимых документов. По окончании процедуры учета заявителям выдают удостоверенные кадастровые карты (планы) земельных участков.
В соответствии со ст. 20 Закона «О государственном земельном кадастре» в проведении государственного кадастрового учета земельных участков может быть отказано, если: с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо; документы для проведения кадастрового учета земельных участков по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; при межевании земельных участков нарушены права смежных землепользователей; площадь земельного участка, в отношении которого должен быть проведен государственный кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования; содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе, более чем на минимальный размер, определенный нормативными правовыми актами субъектов РФ. При этом надо иметь в виду, что отказ должен быть мотивированным. Заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.
Причинами для приостановления кадастрового учета могут стать отсутствие в документах необходимых сведений или их противоречивость. Заявителей немедленно извещают об этом в письменной форме с обоснованием данного решения. Срок приостановления не может превышать одного месяца. Если в течение указанного времени заявитель не устранит причины, послужившие приостановке, то ему отказывают в проведении кадастрового учета земельного участка.
