Порядок предоставления земельного участка под строительство

Содержание

Введение

Актуальность проблем  предоставления земельных участков для строительства в настоящее время не вызывает сомнений. Динамическое развитие инвестиционно-строительной сферы привело к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, пригодных для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения¹.

Предоставление земельных  участков для нужд строительства  – это не одномоментный акт органа власти, правомочного совершать подобные юридические действия. Прежде чем этот государственный орган вынесет решение о предоставлении земельного участка, совершается ряд организационно-правовых действий, обеспечивающий оптимальный выбор участка и место расположения объекта строительства. Ведь свободных  земель , как правило, нет, особенно в районах интенсивной экономической жизни².

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ установлены  два способа предоставления земельных  участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования размещения объекта³.

Без предварительного согласования места размещения объекта предоставление земельных участков осуществляется в случаях:

- продажи участка  в собственность на торгах (конкурсе, аукционе);

- продажи права на  заключение договора аренды земельного  участка на торгах (конкурсе, аукционе);

- при размещении объекта  в соответствии с Генеральным планом города, правилами застройки и землепользования города, планами детальной планировки микрорайонов;

- для нужд сельскохозяйственного  производства или лесного хозяйства;

- гражданину для индивидуального  жилищного строительства;

- ведения личного  подсобного хозяйства.

Предоставление земельных  участков для строительства с  предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется в аренду, а также в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии с действующим законодательством⁴.

1 Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства.

Порядок предоставления земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, определяется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (частями первой и второй), Федеральным законом от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве» и подзаконными нормативными актами⁵.

Согласно статье 29 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ кодекса⁶.

Предоставление земельных  участков для строительства осуществляется с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования места размещения объектов;

- с предварительным  согласованием места размещения  объектов⁷.

Таблица 1 – Сравнительный анализ⁸

Такое деление сделано Законодательством не случайно. Так как земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц - федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство.

Предоставление земельных  участков для строительства в  собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.

1.1 Порядок  предоставления земельного участка  с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

Предварительное согласование места размещения объекта заключается, по своей сути, в следующих действиях:

- выборе земельного  участка;

- информирование населения;

- информирование правообладателей  участков в границах выбираемого  участка.

В процессе выбора земельного участка решаются две основные задачи:

- Получение исчерпывающей информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок. Для этого орган местного самоуправления обеспечивает сбор и анализ документов государственного земельного кадастра, землеустроительной документации, информации о разрешенном  использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной, и социальной инфраструктур, технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

- На основе полученной информации принятие решения, соответствует ли строительство объекта обязательным требованиям. Получение информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок, требуется, прежде всего, для того, чтобы уполномоченные органы и организации провели процедуру согласования места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в е границах ⁹.

Если размещение объекта  на испрашиваемой территории представляется возможным, результаты выбора земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьей 31 Земельного кодекса РФ оформляется актом о выборе земельного участка для строительства.

Приложением к акту выбора является проект границ земельного участка, который является, по сути, документом территориального землеустройства. Данный проект утверждается органом местного самоуправления в соответствии с возможными вариантами их выбора¹⁰.

Если земельный участок  предоставляется в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования, то информирование населения в каждом конкретном случае не требуется, поскольку по проектам генеральных планов и правил землепользования и застройки проводятся публичные слушания.

В пункте 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ предусмотрены три степени участия общественности в процессе предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием:

1. Первая, наиболее «жесткая»,  применяется при предоставлении  земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами.

2. Во втором случае, закрепляется право граждан, общественных организаций и органов территориального общественного самоуправления на участие в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций.

3. Наконец, в третьем,  наиболее распространенном случае  органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Помимо информирования населения о возможном или  предстоящем предоставлении земельных участков для строительства закон требует информировать также собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия¹¹.

Решение о предварительном  согласовании, а также утвержденный проект границ земельного участка является основанием для проведения межевых  работ по установлению на местности  границы испрашиваемого земельного участка¹.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «О землеустройстве» межевание земельного участка представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения¹².

Межевание земельного участка включает в себя следующие работы:

1. Определение границ  объекта землеустройства на местности  и их согласование. Согласование границ и учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, обеспечиваются путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за семь календарных дней до начала работ. Под такими лицами понимаются лица, обладающие правами на части межуемого участка, и смежные правообладатели.

2. Закрепление на местности  местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства.

3. Изготовление карта  (плана) объекта землеустройства.  Основная цель межевания земельного  участка заключается в его индивидуализации и подготовке документа, необходимого для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Таким документом является Описание земельного участка, оформляемое на основании материалов межевания и содержащее сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей¹³.

После проведения межевания  земельного участка и составления  межевого плана необходимо осуществить  государственный кадастровый учет в соответствии Законом «О государственном земельном кадастре»¹⁴.

Законом предусмотрено, что для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании³.

Исполнительный орган  государственной власти ли орган  местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица и приложенной кадастровой карту (плана) земельного участка в двухнедельных срок принимают решение о его предоставлении для строительства. На основании данного решения заключается договор аренды (или безвозмездного срочного пользования) земельного участка, который в соответствии законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы¹⁵.

1.2 Порядок  предоставления земельного участка  без предварительного согласования мест размещения объектов.

Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Тем не менее, Земельный кодекс РФ предусматривает в рамках данной процедуры возможность для заинтересованного лица самостоятельно подать заявление о предоставлении земельного участка.

Предоставление земельного участка в собственность осуществляется, прежде всего, исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), однако возможно предоставление на торгах земельных участков и в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка¹.

Решение о проведении торгов принимается соответствующим  органом государственной власти или органом местного самоуправления. Согласно пункту 3 статьи 38 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка¹⁶.

В соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок¹⁷.

Земельный кодекс не устанавливает  ограничения для определения  начальной цены предмета торгов и суммы задатка. Однако в соответствии с постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808, начальная цена предмета торгов определяется на основании отчета независимого оценщика, а размер не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы¹⁸.

Работы по формированию земельного участка включают в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение, принятие решения о проведение торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Проект границ земельного участка изготавливается на любом  имеющемся или изготовленном  для целей землеустройства планово-картографическом материале органом местного самоуправления самостоятельно или (по его поручению) любой землеустроительной организацией, частным предпринимателем, имеющими лицензии на право выполнения этих работ. Проектом границ земельного участка определяется местоположение и ориентировочная площадь испрашиваемого земельного участка.

В отсутствие планово-картографического материала местоположение формируемого земельного участка может быть определено по дежурной карте территории (кадастрового квартала) при условии, если масштаб дежурной кадастровой карты позволяет однозначно отобразить на ней проектируемые границы формируемого земельного участка.

В случаях отсутствия дежурной кадастровой карты территории (кадастрового квартала) либо невозможности отобразить проектируемые границы формируемого земельного участка на дежурной кадастровой карте за счет средств органов местного самоуправления (при формировании земельных участков, выставляемых на торгах) или за счет средств заявителя (при положительном решении о предоставлении земельного участка) организациями или частными предпринимателями, имеющими лицензии, проводятся кадастровые и топографические съемки территории.

Утвержденный соответствующим  органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для проведения (за счет средств заявителя или органа местного самоуправления) межевых работ по установлению на местности границ испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденный Комитетом Российской Федерацией по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г. На этом формирование земельного участка считается завершенным¹⁹.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных  правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке²⁰. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В соответствии с Федеральным  законом «О государственном земельном кадастре» проведение государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел²¹.

Постановка на государственный  кадастровый учет сформированного  земельного участка осуществляется на основании материалам межевания по заявлениям уполномоченных органом по управлению и распоряжению земельными участками и иной недвижимости муниципальных образований, являющихся правообладателями (распорядителями) земельных участков. Районные, городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству организуют изготовление кадастрового плана (карты) земельного участка. Ему присваивается кадастровый номер. Кадастровый план земельного участка предоставляется уполномоченным органу по управлению и распоряжению земельными участками в виде выписок бесплатно не позднее месячного срока. В строку 16 выписки В-1 «Особые отметки» вносится запись: « Площадь земельного участка соответствует материалам межевания. Сведения о регистрации прав отсутствуют». В строку 17 выписки В-1 кадастрового плана «Цель предоставления» вносится запись: «В соответствии с заявлением для принятия решения (постановления) о предоставлении земельного участка (подготовки проекта постановления, заключения договора аренды, договора купли-продажи, осуществления торгов, конкурсов, сделок с земельными участками и т.п.)». На этом этапе земельный участок в государственном земельном кадастре считается учтенным, но не зарегистрированным²².

После принятия постановления (решения) исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявители (правообладатели) обращаются в районные (городские) земельные комитеты с заявлением о предоставлении им кадастрового плана земельного участка (выписок В-1 и В-2, а так же В-3 и В-4 при наличии сведений о частях и обременениях) для осуществления государственной регистрации сделок на земельный участок в соответствующих подразделениях Федеральной регистрационной службы.

По завершении процедуры  государственной регистрации прав или сделок с земельными участками  и получения земельными комитетами удостоверенных сведений от органов, осуществляющих эту регистрацию, заполнятся соответствующие формы «Сведения о правах». С этого момента земельный участок считается зарегистрированным и включенным в Единый государственный реестр земель².

Заключительным этапом процедуры предоставления является подписание протокола о результатах  торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате подписания земельного участка без проведения торгов. После подписания протокола нет необходимости дополнительно заключать соответствующий договор, как это предусмотрено подпункте 2 пункте 7 статьи 30 Земельного кодекса РФ, поскольку в соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора¹.

1.3 Анализа  процедуры предоставления земельных  участков для строительства.

Таким образом, подводя  итог анализа процедуры предоставления земельных участков для строительства, можно отметить следующие основные проблемы:

- органы местного самоуправления  не проводят работу по формированию  земельных участков в соответствии  с требованиями статьей 30 ЗК  РФ и не организуют торги  по предоставлению данных земельных  участков;

- органы местного самоуправления  не оповещают население о наличии  свободных земельных участков;

- планы населенных  пунктов устарели или отсутствуют,  не определен порядок ознакомления  с ними;

- неоправданно длительные  строки согласования предоставления  земельных участков для строительства и выдачи разрешения на строительство;

- ненадлежащий контроль  над сроками освоения выделенных  земельных участков;

- неопределенность с  условиями обеспечения земельных  участков инженерной подготовкой.

Процедура предоставления земельного участка для строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящие время одной из самых сложных и запутанных²³.

2 Правовые аспекты решения  о предоставлении земельного  участка для строительства.

Согласно статье 32 Земельного кодекса РФ Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами²⁴.

2.1 Государственные  и муниципальные органы, осуществляющие  предоставление земельных участков

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Конституции РФ²⁵.

Земельные участки из государственной или муниципальной  собственности могут предоставляться  гражданам и юридическим лицам. Применительно к участкам, находящимся в государственной собственности, соответствующей компетенцией обладают: в отношении земель, находящихся в федеральной собственности - Правительство РФ; в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации - глава администрации (или) правительства субъекта Федерации. Материалы для принятия решений готовят соответствующие органы, осуществляющие управление земельными ресурсами.

Предоставлением земельных  участков из фонда муниципальной  собственности заняты главы местных администраций. Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации.

Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработка условий предоставления земельных участков, независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и др.), осуществляются постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Указанные комиссии осуществляют свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом²⁶.

В выборе земельного участка  обязательное участие принимают  собственники земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, чьи  интересы затрагиваются предстоящим строительством¹.

Размещение объектов строительства должно производиться  в соответствии с функциональным зонированием территории городов и  поселений, принятом в их генеральных  планах, проектах детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, а при размещении за пределами городской или поселковой черты - в соответствии с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки¹.

Земельные участки для капитального строительства предоставляются путем принятия постановления органа местного самоуправления. Организации (заказчики) обращаются с ходатайством о намечаемом строительстве, реконструкции объекта в органы местного самоуправления. В ходатайстве с приложенной пояснительной запиской излагается: обоснование необходимости строительства, техническая характеристика объекта, примерный размер и месторасположение испрашиваемого участка, сроки и вид пользования землей, предполагаемые экологические последствия, заключение о возможности использования под строительство данной территории. К ходатайству также могут быть приложены технико-экономические обоснования инвестиций¹.

2.2 Нормы предоставления  земельных участков.

В земельном законодательстве Российской Федерации закреплены общие положения о нормах предоставления земельных участков, видах нормативно-правовых актов, устанавливающих предельные размеры земельных участков, о субъектах земельных правоотношений, для которых устанавливаются максимальные и минимальные нормы отвода земельных участков, цели и виды деятельности, для которых устанавливаются размеры земельных участков.

Нормы предоставления земельных участков делятся на максимальные и минимальные. Они устанавливаются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местногосамоуправления в зависимости от вида государственной собственности на земли, видов использования земельных участков, субъектов, приобретающих (получающих) земельные участки на соответствующем праве и виде права на земельный участок, а также в зависимости от условий возмездного или бесплатного предоставления земельных участков²⁷.

Например, согласно статье 33 Земельного кодекса РФ в собственность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, предельные размеры земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией²⁸.