Порядок приватизации жилья

Содержание:

Введение……………………………………………………………………..……2

Глава 1. Особенности приватизации жилья в России ……………..……….4

Глава 2. Общая характеристика приватизации жилья……….……………7

Глава 3. Порядок приватизации жилья.…………...……..……………….11

Заключение………………………………………………..…………………….15

Введение.

  Приватизация жилых  помещений представляет собой  бесплатную передачу в собственность  граждан Российской Федерации  на добровольной основе занимаемых  ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде. Зачем вообще нужна в Российской Федерации приватизация жилых помещений? Приватизации жилья в Российской Федерации нужна, прежде всего, гражданам РФ поскольку вступление в права собственности на жилище дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. И действительно, во времена, когда наше законодательство еще не предусматривало возможности приватизации гражданами жилых помещений, нередки были случаи, когда, например, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним в одной квартире лишались всех прав на нее. Поскольку права собственности граждан на жилые помещения в те годы еще не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя квартиры, а местные органы власти. Нередки были случаи и административного выселения из жилых помещений, что, в частности, стало одной из причин появления в 80-е годы в РСФСР первых БОМЖей. После того, как в 1991 году был издан Закону РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" стало возможно приобретение российскими гражданами жилых помещений в собственность. Приватизировавшие свое жилье граждане, получили право владения, пользования и распоряжения этим жильем. В результате, жилые помещения стали объектом купли-продажи, в РФ фактически с нуля был сформирован рынок жилья. Граждане получили возможность свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где считали наиболее для себя приемлемым, а не там куда им выдавали прежде ордера на вселение. Граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем и могли самостоятельно решать судьбу своего жилого помещения: продавать его, сдавать в аренду, внаем, заключать договора ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала, своего рода, гарантией соблюдения жилищных прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу. Так, например, в г. Москве при переселении из приватизированного жилья в обязательном порядке за граждан предоставляется новая квартира, не меньшая по количеству комнат, чем изымаемая у собственника в связи со сносом дома. Кроме того, сам факт проживания  в квартире, принадлежащей гражданину на праве собственности (а, например, не по договору найма) является гарантией того, что гражданина не выселят из квартиры после того, как он перестанет быть членом семьи другого собственника квартиры, а также, что его не переселят в меньшее по метражу жилое помещение в связи с регулярной неуплатой коммунальных и технических платежей.

Глава 1.Особенности приватизации жилья в России.

   Массовая приватизация  жилья продолжается в России  уже двадцать лет. И сегодня  трудно поверить в то, что когда-то  эта теперь уже обычная житейская  практика воспринималась как  системная реформа, цель которой – радикально изменить отношения к собственности.

    Массовая приватизация  жилья была официально объявлена  (разрешена) на территории России 4 июля 1991 года. В этот день Верховным  Советом РСФСР был принят «Закон  о приватизации жилищного фонда  в РСФСР». А днем раньше Верховный Совет РСФСР утвердил «Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». Две приватизации – хорошая и плохая – начались почти одновременно.

   Нельзя сказать,  что для советских граждан  это была неожиданная новость. О том, что приватизация жилья неизбежна, они догадывались и даже были уверены в том, что за собственное жилье им обязательно придется платить. Как следствие, их волновала в основном лишь денежная сумма, которую государство назначит в качестве цены за конкретные квадратные метры. И еще – установленные срок и способ оплаты.

   На волнующие  граждан вопросы законодатель  ответил лишь в самом общем  виде. По закону граждане, проживающие  в домах государственного и  муниципального фондов, получили  право на бесплатную приватизацию не менее 18 кв. м общей площади используемого жилья в расчете на одного жильца. И еще дополнительно не менее 9 бесплатных кв. м – в расчете на одну семью. Разница между стоимостью квартиры и стоимостью «бесплатного жилья» подлежала оплате.

   История распорядилась  таким образом, что на заре  приватизации жилья российское  государство так и не сумело  сообщить своим гражданам, сколько  по справедливости стоят их  квартиры. Но зато очень скоро  граждане лично узнали, как реально  работают свободные рыночные цены и что есть такое гиперинфляция. Как следствие, их уже не интересовали расчеты государства, повседневная математика оказалась важнее.

    Тем не менее,  оценочные комиссии, созданные при  местных Советах для расчета  стоимости приватизируемого жилья, продолжали работать, несмотря на абсолютную бессмысленность данного им поручения. До тех пор пока в конце декабря 1992 года Верховный Совет РФ не принял единственно возможное на тот момент решение – гарантировать гражданам России право на бесплатную приватизацию жилья.

    Проблема бесплатной  приватизации жилья в России  заключается в том, что изначально  право частной собственности  на жилье было искусственно  оторвано от собственности на  землю. Однако для России 1990-х  годов почти невозможно вообразить иное развитие событий. Даже сегодня очень трудно поверить в то, что жилищная реформа в России однажды будет прочно связана с вопросом о земле.

   Чисто юридически  эта проблема, несомненно, решается. Но у нее есть еще одно  измерение – экономическое. Вопрос заключается в том, желают ли собственники приватизированных квартир превратиться в землевладельцев? В настоящее время население многоквартирных домов относится к земле лишь как к территории. Но земельная собственность в экономическом смысле не есть территория. Это есть произведенные собственником ее улучшения, которые он оценивает как капитал.

    Однажды многоквартирные  дома начнут разрушаться, и  тогда станет очевидной экономическая  истина: то, что сегодня жильцы  считают собственностью, есть в  действительности право пожизненного наследуемого найма, которое заботливое государство разрешило свободно продавать и покупать на рынке. Тот факт, что государство сегодня с радостью финансирует капитальный ремонт городских многоквартирных домов, ясно показывает, кто на самом деле есть собственник.

   Но что есть  государство в качестве субъекта  экономической деятельности? Это  называется «социализм». Есть  ли сегодня альтернатива этому  в сфере управления многоквартирным  домом? Это должны быть профессиональные  управляющие компании. Нечто подобное уже имело место в советской истории, когда большевики приглашали капиталистов в качестве управляющих. За очень высокую заработную плату.

   Поскольку собственники  квартир в многоквартирных домах  не способны оценить свое общее  домовладение как капитал и выдвинуть «земельные требования», у государства фактически остается одна возможность – передать это домовладение реальным капиталистам в полную собственность. Вместе с земельным участком.

  Либо, если государство  этого не сделает, добровольно вернуться в социализм.

Глава 2. Общая характеристика приватизации жилья.

    Изначально  понять все прелести, которые  обещает статус собственника, не  так уж легко. Жильцы, которые  занимают квартиру по договору  социального найма, вносят за нее чисто символическую плату, получая субсидии из госбюджета на оплату жилищно-коммунальных платежей. Кроме того, они могут не беспокоиться о налоге на недвижимость, который должен быть введен в 2013 году. Несмотря на это, свидетельство о праве собственности имеет явные преимущества перед договором социального найма. Во-первых, Москва в ближайшем будущем перейдет на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг. Следовательно, одно преимущество договора социального найма отпадает. Во-вторых, являясь собственником, вы получаете полную свободу действий относительно своего имущества. Чтобы сдавать квартиру, вам не понадобится разрешение муниципалитета. Вы сможете продать квартиру или завещать. Будете самостоятельно принимать участие в собраниях членов товарищества собственников жилья, а не возлагать надежды на представителей ГУИСа. Право собственности остается незыблемым так или иначе. А вот проживание в квартире, принадлежащей городским властям, не надежно.

  Право приватизации квартиры  возможно только раз в жизни. Человек может деприватизировать квартиру, и вернуть ее обратно государству, подписав договор социального найма снова. Если ставки налога на недвижимость к тому времени станут известны, вы сможете подсчитать, сколько придется выплачивать. Вы сможете снова стать нанимателем, если ставки будут для вас очень высоки.

  Бракоразводные процессы в  наше время вполне нормальное  явление. Государственная квартира  при разводе признается собственностью  обоих супругов. В случае приватизации  квартиры одним из супругов до вступления в брак, она остается в его собственности при разводе. Продажа приватизированной квартиры осуществляется гораздо легче, чем государственной. По стоимости приватизированные квартиры также оцениваются дороже. Минусы приватизации проявляются в ситуациях, связанных с неуплатой кредитов и иными денежными долгами. В этих случаях собственнику придется попрощаться с квартирой в счет выплаты долгов. А наниматель государственного жилья от потери квартиры застрахован.

   Правом на приватизацию  квартиры обладают граждане, которые занимают ее по договору социального найма. Те квартиры, которые предоставлены по договору безвозмездного пользования, приватизировать нельзя. Только наниматель и члены его семьи, которые прописаны в помещении, имеют право на его приватизацию. На нее не могут рассчитывать временно проживающие в квартире родственники, друзья или знакомые. Но если по каким-то форс-мажорным обстоятельствам в семье возникла такая необходимость, можно заранее прописать в квартиру родственника для его дальнейшего участия в приватизации этой квартиры. Для этого должно быть письменное согласие все проживающих и зарегистрированных в квартире граждан. На указанных граждан и приватизируется жилое помещение в равных долях.

    В пользу  кого-то отказываться от приватизации нельзя. Отказ должен быть заверен в нотариальной конторе. Участвовать в приватизации повторно могут те лица, права которых при проведении предыдущей сделки были нарушены, и этот факт подтвержден решением суда. Лица, временно отсутствующие, права приватизации не могут быть лишены. Они имеют право забронировать квартиру за собой. Бронирование – это процедура, которая закрепляет права на жилое помещение за жильцами, которые временно отсутствуют. Сроки временного отсутствия граждан могут быть любыми. Они не являются аргументом для лишения прав пользования жильем временно отсутствующего лица, проживающего в государственных и муниципальных домах. Чтобы забронировать помещение, необходимо заполнить соответствующее заявление и получить бронь – охранное свидетельство по месту нахождения бронируемого жилого помещения.

  Российским законодательством обозначены четыре группы помещений, которые не подлежат приватизации: помещения в домах закрытого типа, помещения в общежитиях, помещения в аварийном состоянии и служебные помещения (практически все). Буквально воспринимать этот список нельзя. Например, помещение в аварийном состоянии не может сравниваться с помещением, которое требует капитального ремонта. Жилье, подлежащее капитальному ремонту, приватизируется в обычном порядке. Капитальный ремонт должен производить наймодатель. Обратите также внимание на то, что помещение, подлежащее сносу, модернизации или реконструкции вполне может быть приватизировано.

Плюсы приватизации.

   Во-первых, квартира  поступает в полное распоряжение  собственника. Он имеет право  ее продать, подарить, обменять, сдать  в аренду.

  Во-вторых, приватизированная  квартира может передаваться  по наследству согласно закону  Российской Федерации.

  В-третьих, ни у  кого нет прав выселить собственника  из квартиры, не предоставив ему  аналогичную квартиру и не  выплатив ее полную стоимость.      В-четвертых, собственник имеет  право вписать или выписать  из приватизированной квартиры  любого человека.

   В-пятых, статус  собственника позволяет сделать  любую перепланировку квартиры  на свое усмотрение.

  В-шестых, приватизированная  квартира может быть использована  в качестве залога для получения  ипотечного кредита.

Минусы приватизации.

   Во-первых, приватизация обязывает собственника ежегодно платить налог на недвижимость.

  Во-вторых, в случае  отсутствия завещания, на приватизированную  квартиру имеют право претендовать  все законные наследники.

   В-третьих, собственник  должен принимать денежное участие в содержании и регулярном ремонте конструкций дома, в котором он проживает. Из этого вытекает большая квартплата.

   В-четвертых, нежелательно  приватизировать жилье при аварийном  состоянии здания или большом  количестве членов семьи. Дело  в том, что при расселении дома собственник получит квартиру такой же площади, а арендаторы – по 18 метров на каждого из прописанных человек, согласно санитарным нормам.

   Существует два  способа приватизации квартиры. Первый способ – это обращение  к специалистам, которые владеют всеми вопросами приватизации и хорошо знают свою работу. Он подойдет для тех, кто не имеет свободного времени для сбора необходимых документов и готов выплатить определенную сумму за услуги специалистов. Второй способ – самостоятельная приватизация, не требует дополнительных капиталовложений, но занимает много времени. Перед тем, как приватизировать квартиру самостоятельно, необходимо обратиться с заявлением в БТИ, где предоставят перечень необходимых документов. Вы можете приступать к сбору пакета документов только после получения согласия на приватизацию от всех лиц, которые зарегистрированы в этой квартире. Вам понадобится справка о прописке из архива другого города, если вы до 1991 года проживали в другой квартире и в другом городе.

Глава 3. Порядок приватизации жилья.

   Передача жилых  помещений в собственность граждан  осуществляется уполномоченными  собственниками указанных жилых  помещений органами государственной  власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

   Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке приватизации. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

   В ст. 6 и 7 Закона  о приватизации указаны две  стороны передачи имущества (жилых  помещений), находящегося в государственной или муниципальной собственности: одна сторона - это граждане, которые занимают жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма; другая сторона - наймодатель - лицо, которое является собственником жилищного фонда, или уполномоченные им органы, государственные и муниципальные предприятия (учреждения), за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

    Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

- заявление на приватизацию  занимаемого жилого помещения,  подписанное всеми совершеннолетними  членами семьи, а также несовершеннолетними  членами семья в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения. Если кто-либо из указанных членов семьи возражает против приватизации, то она становится невозможной;

- документ, подтверждающий  право граждан на пользование жилым помещением;

- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- в случаях, когда  в жилом помещении проживают  несовершеннолетние или они сохраняют  право пользования этими помещениями, - документ органа опеки и попечительства.

   Государственные органы подразделяются на федеральные органы государственной власти я органы государственной власти субъектов Российской Федерации (которые в свою очередь делятся на законодательные (представительные) органы власти и органы исполнительной власти) и органы местного самоуправления.

  Передача жилья в собственность граждан оформляется Договором передачи, заключаемым государственными Органами (они могут быть федерального и регионального Уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ по соглашению сторон возможно совершение данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату нотариального тарифа гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

   Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться нормами гражданского законодательства, в частности ст. 125, 209. 212-215,288,294,296 ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лило). Законом о приватизации такое право предоставлено, в частности государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.

   Договор передачи жилого помещения в собственность подлежит государственной регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

   Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В настоящее время регистрацию прав осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы.

Заключение.

   Жилищная проблема в нашей стране, как свидетельствует опыт, до сих пор продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. В России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, жилищная проблема определяет необходимость проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений. Это одна сторона вопроса.   Другая же, не менее значимая, состоит в том, что настала пора преодолеть стереотип, сложившийся в сознании уже нескольких поколений, согласно которому утвердилось отношение к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу. Важнейшие социально-экономические аспекты реализации современной жилищной реформы состоят в том, чтобы всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан и юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, всяческой поддержке центральными и муниципальными органами власти и управления граждан, приватизировавших жилые помещения, установление жестких санкций по отношению к должностным лицам, препятствующим передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда. Существенная роль в реализации отмеченных социально-экономических проблем жилищной реформы принадлежит и законодательному регулированию, стержнем которого выступают принципы приватизации жилых помещений.   В науке российского жилищного права пока не предпринято ни одного сколько-нибудь значимого исследования, имеющего в качестве самостоятельного предмета принципы приватизации жилых помещений. Остаются не выявленными их юридическая природа, закономерности формирования, специфика выражения (проявления, закрепления), сущность, родовая и видовая дифференциация, система и особенности функционирования. Между тем, отмеченные проблемы относятся к числу фундаментальных, содержащих многоаспектные и многокачественные стороны и опосредствования методологии российского жилищного права вообще и приватизации жилых помещений, в частности. Изучение их будет способствовать более глубокому пониманию сущности и социального назначения самого жилищного права и приватизации жилых помещений.