Пожизненное содержание с иждивением, как разновидность договора ренты

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(РПА Минюста России)

ТУЛЬСКИЙ ФИЛИАЛ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Курсовая работа

По дисциплине: «Гражданское право»

На тему: «Пожизненное содержание с иждивением, как разновидность  договора ренты »

Выполнил: студент 2 курса группы 1222

                                                                                          заочной формы обучения

а К.А.

Проверила: М. В.

Тула  2012

Содержание

Введение

Глобальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе Российской Федерации в 90-е годы XX столетия, вызвали потребность в изменении гражданско-правовых институтов, применение которых на практике могло бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое значение имеет институт пожизненного содержания с иждивением. В советское время данный гражданско-правовой институт был представлен разновидностью договора купли-продажи жилого дома и практически не обеспечивал решение указанной проблемы. В последние годы договор пожизненного содержания с иждивением стал наиболее востребованной разновидностью договора ренты. Нельзя недооценивать значимость договора пожизненного содержания с иждивением, который сегодня используется как один из инструментов социальной политики государства. Данный договор позволяет решить проблемы социального обеспечения одиноких немолодых людей и инвалидов, в силу возраста и здоровья не имеющих возможность получать дополнительный доход ни от трудовой, ни от предпринимательской деятельности. Несмотря на то, что в теории вопрос о правоотношениях по пожизненному содержанию с иждивением всегда представлял интерес, в гражданском законодательстве, регулирующем данный договор, существует не мало пробелов и противоречий, что усложняет его практическое применение и дает широкие возможности для злоупотреблений. Таким образом, в настоящее время всестороннее и полное изучение договора пожизненного содержания с иждивением как разновидности договора ренты представляется необходимым и актуальным и позволит найти решения отмеченных проблем.

Объект исследования представляет собой общественные отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением, рассмотренные  в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования, определяющим тему курсовой работы, являются закономерности и тенденции развития гражданско-правового регулирования  правоотношений по договору пожизненного содержания с иждивением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Основная цель исследования заключается в том, чтобы на основе учета достижений правовой науки, опыта  применения соответствующих правовых норм определить значение и место  договора пожизненного содержания с  иждивением в современной правовой системе Российской Федерации. Соответственно цели исследования были поставлены следующие задачи: 1. Произвести общий анализ договора пожизненного содержания с иждивением, выяснить его особенности, субъектный состав, форму и предмет. 2. Раскрыть проблемы правоприменительной деятельности, связанной с договором пожизненного содержания с иждивением и предложить варианты решения.

Написание работы направлено на получение такого результата: 1) уяснение теоретических и законодательных  основ договора пожизненного содержания с иждивением;

2) определение спорных  моментов в правовом регулировании  договора пожизненного содержания  с иждивением;

3) внесение предложений  по преодолению законодательных  пробелов и устранению неточностей.

Структура работы обусловлена целью, задачами и предметом исследования и состоит из введения, трех глав, четырёх параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава I. Общая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением

1.1 Понятие  и особенности договора

Экономическая сторона  жизни людей пенсионного возраста сегодня такова, что практика заключения договоров пожизненного содержания с иждивением продолжает постепенно расширяться. Такая тенденция наметилась в середине 90-х годов прошлого столетия, после принятия нового Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Но и в период действия ГК РСФСР 1964 г. (далее – ГК РСФСР) договоры с условием пожизненного содержания тоже заключались, и сегодня перед правоприменительной практикой встает ряд непростых вопросов, связанных с применением норм нового российского законодательства.

ГК РСФСР допускал включение условия о пожизненном  содержании лишь в договор купли-продажи  жилого дома. Согласно ст. 253 ГК РСФСР  по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или его часть, а покупатель обязывался в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Повышенный уровень защиты интересов нетрудоспособного продавца обеспечивали, как правило, ст. 253 ГК РСФСР о том, что случайная гибель жилого дома не освобождала покупателя от обязанности по пожизненному содержанию иждивенца, и содержавшийся в этой норме категорический запрет на отчуждение дома плательщиком при жизни иждивенца.¹

Нетрудно видеть, что  в полном объеме право собственности  возникало у плательщика лишь в момент смерти иждивенца, так как лишь после этого приобретало присущую праву собственности полноту одно из основных правомочий собственника – возможность распорядиться домом, в том числе путем его отчуждения.

Действующий сегодня  ГК РФ содержит правовой институт, во многом сходный с рассмотренным договором купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания. Это одна из разновидностей договора пожизненной ренты – договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601-605 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ. Отличие от договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, существовавшего в ГК РСФСР 1964 г., получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением не обязательно должен быть нетрудоспособным по возрасту либо состоянию здоровья

Действующий ГК РФ в определении  договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собственность имущество». Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества). Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действовавшему ГК, как нам представляется, имеют значение и для современного договора.

В литературе произошло  определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних. При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Мы склоняемся к мнению, что договор пожизненного содержания с иждивением, как и все договоры ренты, носит односторонне обязывающий характер, который состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора (ст.421 ГК РФ) и совершаются в процессе заключения реального договора ренты (п.2 ст. 433 ГК РФ).²

Особенность договора пожизненного содержания с иждивением проявляется еще и в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с п.1 ст.587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога этого имущества. По договору пожизненного содержания с иждивением в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя получатель ренты.

Указанная норма конкретизирует положения п.3 ст.334 ГК РФ, где говорится об основаниях возникновения залога. Он возникает или в силу договора, или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В последнем случае необходимо, чтобы в законе предусматривалось, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Таким образом, при заключении договора пожизненного содержания с  иждивением одно и то же имущество  подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому, а отношения между сторонами после передачи недвижимости регулируются нормами о двух договорах.

Смешанный характер правоотношения, возникающего при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, имеет различные правовые последствия. С одной стороны, нормы о залоге недвижимости в определенной степени позволяют более четко определить взаимоотношения сторон, в том числе расширить основания расторжения договора. С другой стороны, значительное число положений об ипотеке либо неприменимо к субъектам договора пожизненного содержания с иждивением, либо не соответствует цели заключения названного договора, в частности, нормы о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства.

1.2 Стороны  договора

Согласно п.1 ст. 601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в отличие от ГК РСФСР 1964 г., теперь в качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности.

В определении рассматриваемого договора пожизненного содержания с  иждивением установлены ограничения  относительно только одной стороны - получателя ренты. В качестве получателей  ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

- гражданин, передавший  недвижимое имущество в собственность  плательщика ренты при заключении  договора;

- передать имущество  может один гражданин, а получателем  ренты может выступать указанное им третье лицо (лица). Такими лицами вправе выступать также лишь физические лица;

- имущество передается  под выплату ренты одним гражданином,  а плательщик принимает на  себя обязательство выплаты ренты  как этому гражданину, так и  третьему лицу (лицам). В этом случае возникает множественность лиц на стороне кредитора с особым правовым регулированием, в частности ст. 321 ГК РФ.³

При заключении договора в пользу третьего лица применяются  нормы ст.430 ГК РФ. При отсутствии в договоре сведений о третьем лице в чью пользу заключен договор, т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты, договор следует считать незаключенным.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.⁴

Таким образом, договор  пожизненного содержания с иждивением заключается на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на десятилетия.

Наряду с этим действующее  законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Сказанное объясняет, почему ученые относят этот договор к группе алеаторных (рисковых) договоров.

1.3 Форма  договора

Статья 584 ГК РФ устанавливает  требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному  удостоверению. В настоящее время  в редчайших случаях законодательством  закрепляется необходимость нотариального  удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон (п.2 ст.163 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение  договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы  Х Основ законодательства РФ о нотариате (ст.53-56). При этом имеется ряд особенностей.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч.4 ст.1 Основ). Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий «удостоверение сделок» они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Договоры пожизненного содержания с иждивением, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество (ст.55 Основ).⁵

Важное значение для  действительности договора имеет место  совершения нотариального действия. Удостоверение договоров пожизненного содержания с иждивением, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, производятся лишь по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но п.1 ст.165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

Так как договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, то помимо нотариального  удостоверения он также подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация  – как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.⁶

В практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания  заключенным и действительным договора пожизненного содержания с иждивением, нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного в органах Федеральной регистрационной службы. Президиум Верховного Суда РФ ответил на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.

Так как договор пожизненной  ренты, в случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, он не может считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения.

1.4 Предмет  и содержание договора

Складывающиеся по договору пожизненного содержания с иждивением отношения обладают родовыми признаками договора ренты. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества - только недвижимости, специальном назначении ренты - обеспечения получателю соответствующего содержания, а также в более широком составе объектов ренты - имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага. Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы.

Так, из ст. 318 ГК РФ вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. В силу ст. 411 ГК РФ требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги последнего перед ним.⁷

Специфика норм о договоре пожизненного содержания с иждивением должна охватывать следующее:

- определение объема  ренты с учетом удовлетворения  различных потребностей граждан,  как материальных, так и нематериальных. Соответственно пожизненное содержание  с иждивением может включать  в себя обеспечение потребности  в жилище, питании, одежде и  т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье, в нем может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

- установление гарантий, включая  обязательный минимум подлежащей  выплате ренты, который должен  быть не менее двукратного размера минимального размера оплаты труда;

- ограничение имущества, передаваемого  под выплату этого вида ренты,  одной лишь недвижимостью;

- включение в перечень существенных  условий стоимости всего объема  содержания с иждивением;

- закрепление в ГК РФ (ст. 602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;

- возможность замены предусмотренного  в договоре условия о предоставлении  пожизненного содержания с иждивением  в натуре периодическими платежами  в деньгах в течение жизни  гражданина (ст. 603 ГК РФ);

- установление в качестве гарантии  реального предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. ⁸

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф ГК РФ, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним  из оснований приобретения права  собственности на недвижимость. Закон  не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст.130 ГК РФ, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса (п.1 ст.132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует  очень внимательно относиться к  формированию его условий, поскольку  ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

При согласовании условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса  о том, лежит ли на плательщике  обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище.

Из содержания п.1 ст.602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, т.е. не только в договоре по поводу жилого помещения.

В зависимости от передаваемого  объекта недвижимости обязанность  плательщика по удовлетворению потребности  получателя ренты в жилище может  быть определена в договоре по-разному.

При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает  получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй - в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий - при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.⁹

Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора.

Если по соглашению между сторонами  получатель ренты имеет право  на удовлетворение потребности в  жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет  проживать - в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц).

Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем.

Право пользования жилым  помещением может быть прекращено и  по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся  в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.¹⁰

В соответствии с п. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты (залогодатель) вправе отчуждать, сдавать в залог  или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение  пожизненного содержания, только с  предварительного согласия получателя ренты.

Таким образом, для реализации правомочия распоряжения путем заключения договоров купли-продажи, дарения, последующего залога, мены и др. собственнику необходимо получить согласие получателя ренты. К  сожалению, ГК РФ не указывает, в какой  форме - устной или письменной - должно быть выражено согласие получателя ренты. Представляется, что для защиты прав получателя ренты необходимо, чтобы такое согласие было выражено в письменной форме, а при наличии нескольких получателей ренты собственник вправе распоряжаться имуществом только при наличии согласия всех получателей ренты. В договоре может быть предусмотрено нотариальное удостоверение волеизъявления получателя ренты относительно распоряжения недвижимостью.

При совершении последующих  сделок с недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, действует следующее правило: лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ).¹¹ Таким образом, в договор пожизненного содержания с иждивением может быть включено условие о солидарной ответственности первоначального и последующих плательщиков ренты. Однако для полного удовлетворения интересов кредитора наличия такого условия только в договоре пожизненного содержания с иждивением недостаточно, необходимо также включать условие о солидарной ответственности во все последующие договоры, связанные с недвижимостью, наряду с указанием того, что лицо приобретает вещь с обременением.