Познание и понимание людьми друг друга

     Введение

     Исходные  данные для выполнения работы

     Анализ  ситуации на рынке недвижимости

     Расчет  рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

     2.1. Алгоритм реализации затратного  подхода

     2.2. Определение стоимости нового  строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

     2.3. Расчет накопленного износа здания  модифицированным методом экономического  возраста

     2.4. Стоимость здания с учетом  накопленного износа

     2.5. Оценка рыночной стоимости участка  земли

     2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

     3. Расчет рыночной стоимости недвижимости  на основе доходного подхода

     3.1. Алгоритм реализации доходного  подхода

     3.2. Реконструкция отчета о доходах

     3.3. Оценка недвижимости методом  прямой капитализации

     4. Согласование результатов оценки

     Заключение

     Литература 
 
 
 
 
 

                                        ВВЕДЕНИЕ

     Развитие  рыночных отношений в экономике  Кыргызстане связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом КР» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

     Стоимость любого товара или услуги зависит  от ситуации на рынке, который формирует  спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует  оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

     Факторы делятся на 2 группы:

     внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;

     внутренние  – характеристики самого объекта  недвижимости.

     Для определения рыночной стоимости  недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную  стоимость объекта на дату оценки.

     Оценка  недвижимости это основная часть  оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки. 

      ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

     По  производственному  цеху

     Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное  в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

     Основные строительные конструкции:

     фундаменты  – столбчатые, железобетонные;

     каркас  – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

     стены и перегородки – кирпичные  или железобетонные панели;

     перекрытия  – ребристые железобетонные плиты;

     крыша – совмещенная, плоская;

     кровля  – рулонная;

     полы  – железобетонные;

     проемы  – металлические;

     отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

     Инженерные  системы: здание оборудовано системами  холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

     Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

     Для приведения здания в состояние, соответствующее  рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

     заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета  – 80 кг;

     заново  застеклить 850 м² оконных проемов;

     отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

     произвести  ремонт полов, на площади 550 м²;

     произвести  ремонт рулонной кровли на 500 м²;

     окрасить  трубопроводы на площади 800 м².

     Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

     При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент  оборачиваемости по аналогичной  недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

     Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

     -налог  – 2,2% от  стоимости имущества,  рассчитанной по затратному подходу;

     -страховые  платежи – 3% от стоимости нового  строительства здания на дату  оценки (см. затратный подход);

     -прочие - $5/м²/год.

     Переменные  расходы составляют - $35/м²/год.

      АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Производственные  помещения и производственная недвижимость – довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.

     Основные  факторы влияющие на рыночную стоимость  объектов промышленной (производственной и складской) недвижимости:

     Требования  по экологии. Большинство производств являются источниками загрязнений, в то время как склады в основном безвредны для окружающих.

     Транспортная  доступность. Для складов транспортная доступность – это удобство подъездов большегрузного транспорта, близость к транспортные развязкам и выездным магистралям. Для производства наиболее важен удобный подъезд квалифицированного персонала, поэтому актуальна близость метро, железнодорожных станций и города.

     Требования  к инженерному  обеспечению. Для производственных площадок характерен большой разброс в потребностях электроэнергии, который определяется спецификой производства.

     Требуемые площади. Большинство новых востребованных производств относятся к разрядам малых и средних. Требуемые для них производственные площади лежат в диапазоне от 1000 до 3000 кв.м, в то время как для современных складов потребность в площадях обычно начинается от 10 000–20 000 кв.м.

     Рынок производственных помещений - это в  основном вторичный рынок. Согласно генеральному плану развития города, территория, занимаемая объектами производственного  назначения в нашем городе, должна сократиться на 3 тысячи га. Скачок цен на жилую недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценах на производственную недвижимость. Зависимость цен на производственную недвижимость от размеров предлагаемых на продажу площадей в период с 2002 года 2007 год продемонстрирован на диаграмме 1.

     Диаграмма 1. Динамика цен кв.м ($ / кв.м) производственно-складской недвижимости в период с 2002 по 2007г. в зависимости от размеров продаваемой площади.

     Диаграмма 2. Распределение предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга

     В настоящее время распределение  активности предложений для размещения производств неравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается  в Колпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупая  недвижимость, производственники стараются придерживаться территорий, отнесенных по Генплану к категориям промышленных зон.

     По  Ленинградской области наибольшая активность предложений наблюдается  во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском  и Тосненском районах.

     Диаграмма 3. Распределение активности предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Ленинградской области.

     Ставки  аренды

     Арендные  ставки производственных помещений на сегодняшний день лежат в диапазоне от $30/кв.м/год до $90/кв.м/год для неотапливаемых помещений и от $72/кв.м/год до $170/кв.м/год для теплых помещений.  

     Тенденции и прогнозы.

     В ближайшее время вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км от города. Наиболее привлекательные для размещения производств следующие районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.

     Создание  производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.

     Размещение  производств в Ленинградской  области, как правило, сопровождается строительством новых производственных корпусов.

     РАСЧЕТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА. 

     АЛГОРИТМ  РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 

           В общем виде алгоритм оценки  недвижимости на основе затрат  выглядит следующим образом:

     Определяется  стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

     Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

     Оценивается стоимость здания (сооружения) с  учётом накопленного износа (п.1 – п.2).

     Отдельно  оценивается рыночная стоимость  земельного участка как свободного и доступного для максимально  эффективного использования.

     Выполняется оценка рыночной стоимости полного  права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

           Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

           Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

            Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту. 

     ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ  СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ  ИМУЩЕСТВА 

     Определение стоимости нового строительства  в курсовой работе будет выполняться  на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

     Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

     V=L*B*H, м³

     V=200*36*11=79 200 (м³)

     Определяем  единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта  – аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб, руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

     Таким образом выбираем:

     Здание  общего промышленного назначения

     Объём здания от 75000 м³, двухэтажное здание

     Территориальный пояс – 3

     Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. –           5,5 руб.

     Производим  корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

     С₆₉ = С₆₉^таб*П Кi, руб/ м³

     где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических   характеристик прочих элементов здания.

     К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта  больше аналога.

     С₆₉ = 5,5*0,95*1,03 = 5,38 руб/ м³

     Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

     ВС₆₉ = (ПП +КИ)₆₉ = С₆₉ * V, руб.,

     где   V – расчётный объём здания, м³;

     С₆₉ – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок,  руб/ м³.

     ВС₆₉ = 5,38 * 79 200 =  426 096 (руб.)

     Осуществляется  пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная  стоимость объекта – оценки в  ценах на текущую дату:

     ВС_Д.о.=(ПП + КИ)_Д.о.=

     (ПП +КИ)₆₉*И_84/69*И_Д.о./84*(1+k_ки/100)*(1+k_пп/100)*(1 + ∑Н/100),

     где    И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)

              И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию; 

     И_Д.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41

                ∑Н – сумма ставок всех  видов налогов, относимых на  себестоимость строительства; (11,8%)

                 k_ки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (8%)

                 k_пп – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%) 

     ВС_Д.о. =426 096*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=43 795 183,10(руб.) 

     РАСЧЕТ  НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА 

     Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

     Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

            Таким образом, величина накопленного  износа здания может быть определена  по формуле:

     Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. -  Иу)),

     где       Ин – накопленный износ здания;

                 ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

                 ОЭЖ – общая экономическая  жизнь здания, лет

                 ВС Д.о. – восстановительная  стоимость строительства на дату  оценки, руб.;

                 Иу – величина устранимого  износа, руб.

     Таблица 4

     Укрупненные стоимостные показатели по видам  работ для расчета величины устранимого  износа

     Ин = 462 722+ ((45/175)*(81 533 911,22-462 722)) = 11 605 355(руб.) 

     СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 

          Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

     С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

     С_Д.о. = 43 795 183,10 – 11 605 355= 32 189 828,10(руб.) 

     ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  УЧАСТКА ЗЕМЛИ

     Рыночная  стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

     Сз = Sуч * Цз ,

     где           Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

                      Цз – показатель удельной стоимости  1 м² земли, исходя из сложившихся  на рынке сделок купли –  продажи участков, $/м². 

     Расчёт  показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

     Таблица 5

     Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

     Сз =  7 200 * 1 538,06 = 11 074 032 руб. 

     ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

     Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

     РСзп = ВС_Д.о. -  Ин + Сз,

     где     ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

                Ин – величина накопленного  износа здания, руб.;

                Сз – рыночная стоимость участка  земли, руб. 

     РСзп=43 795 183,10 – 11 605 355 + 11 074 032=43 263 860,10(руб.) 

     2.РАСЧЕТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА  ОСНОВЕ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА 

     АЛГОРИТМ  РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА 

            Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

     Составляется (реконструируется) отчёт о доходах  и расходах по объекту, с помощью  которого определяется величина чистого  операционного дохода от владения недвижимостью;

     Выбирается  метод оценки, и соответственно коэффициент  капитализации (в данном проекте  определяется по заданию) или норма  дисконтирования показателя чистого  операционного дохода;

     Производится  оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных. 

     РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

             Для определения чистого операционного  дохода по объекту оценки предполагается  составление отчёта о доходах,  на основе исходных данных  по алгоритму, приведённому ниже: 

     Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

     PGI = S_1э * m * 0,8 * Aр *k_r

     где    S_1э – площадь одного этажа, м²;

                              S_1э = 200*36 = 7 200 м²

              m – количество этажей в оцениваемом здании;

                              m = 2