Практический анализ проведения кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Московской области

Содержание

Введение……………………………………………………………………......…2

Глава 1. Теоретические аспекты кадастровой оценки земель и населенных пунктов………………………………………………………………………….....3

1.1Развитие системы кадастровой оценки……......................................…3

1.2 Основные принципы кадастровой  оценки земель населенных пунктов.....................................................................................................................6

1.3 Нормативно-правовое регулирование  кадастровой оценки земель населенных  пунктов……………………………………………………………....8

Глава 2. Методологические аспекты проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов……………………………………………………………....9

2.1Методология оценки населенных пунктов…………………...…….....9

Глава 3. Практический анализ проведения кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Московской области……………………11

3.1. Согласование результатов факторного анализа с результатами анализа рыночной статистики……………………………………………………………………..…13

Приложение..……………………………………………………………………16

Заключение…..………………………………………………………………….17

Список использованной литературы…………………………………...…...19

Введение

оценка земля населенный кадастровый

Вопросы оценки населенных пунктов стали объектом исследования для учёных несколько веков назад. Они находят свое отражение в работах следующих авторов: А. Смита, В. Петти, Т. Мальтуса, Д. Рикардо, Г. Тюнена, С. Милля, К. Маркса, А. Маршалла, А. Вебера, В. Лаунгардта, Р. Харда, и многих других экономистов и учёных.

Несмотря на развитость западной и российской теории и практики оценки населенных пунктов существует объективная необходимость в дальнейшем изучении и исследовании вопроса массовой кадастровой оценки городских земель.

Актуальность проблемы формирования системы оценки населенных пунктов в городах, необходимость поиска соответствующих принципам рыночных отношений подходов к практической реализации кадастровой оценки земель, в том числе и для объектов агропромышленного комплекса, расположенных на территориях городов, определяют выбор темы исследования.

Целью исследования является проведение анализа особенностей кадастровой оценки населенных пунктов.

Задачами исследования являются:

- выявление методических положений  отбора и учета ценообразующих факторов для участков земли по видам их функционального использования; выявление методических положений определения кадастровой стоимости населенных пунктов на основе метода анализа иерархий;

- выявление методов определения  рентных коэффициентов землепользования в зависимости от видов функционального использования земельных участков;

Объектом исследования являются земли населенных пунктов.

Предметом исследования являются методы кадастровой оценки населенных пунктов по видам их функционального использования.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы вышеперечисленных авторов.

Глава 1. Теоретические аспекты кадастровой оценки земель населенных пунктов

1.1 Развитие  системы кадастровой оценки

Информационная система, служащая основой для исчисления налога на земельные участки, в мировой практике именуется фискальным или налоговым кадастром. Функции возникших в далеком прошлом налоговых кадастров к настоящему времени вышли во многих странах далеко за рамки фискальных, так как:

-служат источником данных, необходимых для инвестиционных  проектов и программ, направленных  на территориальное развитие  регионов;

-обеспечивают контроль  и регулирование рынка земель  и прочей недвижимости;

-оказывают поддержку  органам, занимающимся вопросами  оптимизации земельных ресурсов;

-предоставляют кадастровую  информацию разным ведомствам, имеющим  дело с земельными ресурсами.1

Первостепенная задача фискального кадастра состоит в выявлении и обозначении (идентифицировании) каждой единицы недвижимости, представляющей собой объект налогообложения. Такой единицей может быть земельный участок, земля с жилым домом или иными постройками, часть дома, например, квартира, т.е. все то, на что может быть начислен налог на недвижимость. Для обозначения такой единицы в зарубежных фискальных кадастрах чаще всего используется термин «парцелла». Каждый объект относится к тому или иному таксону классификации, разрабатываемой специально для целей налогообложения. Затем рассчитывается оценочная рыночная стоимость каждого из них, величина которой служит основой для исчисления соответствующего налога. Определяются лица, ответственные за уплату налога на имущество, ими чаще всего, но не всегда, являются собственники. Налоговое законодательство некоторых стран возлагает обязанность выплачивать этот налог на тех, кто фактически пользуется недвижимостью или арендует ее.

Однако в большинстве развитых стран уплата налога на землю и прочую недвижимость возложена, в основном, на собственников. В связи с этим важное значение приобретает связь фискального кадастра с системой регистрации прав на недвижимость и юридическим кадастром, если таковой имеется, которые содержат информацию о том, кому именно каждый конкретный участок земли или объект недвижимости принадлежит и где именно этот собственник проживает.2

Для осуществления своей прямой функции фискальный кадастр должен содержать разностороннюю информацию, как о самом объекте, так и о внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости.

Данные о собственно участке включают топографические условия, характер почв или фунтов, состояние и назначение возведенных на земельном участке построек и множество других сведений. К внешним факторам относятся местоположение участка, транспортная доступность, наличие и качество сети услуг и т.п.

Являясь инструментом налогообложения недвижимости, фискальный кадастр может служить информационной базой для исчисления ряда других налогов. Так, например, в Дании действует совокупный имущественный налог («налог на богатство»), исчисляемый на стоимость всего имущества физического лица, включая стоимость недвижимого и определенного вида движимого имущества (предметов длительного пользования, ценных бумаг, депозитов в банках). Налог взимается в тех случаях, когда общая стоимость оцениваемого имущества превышает определенную величину.

Содержащаяся в фискальном кадастре информация имеет также большое значение при определении суммы компенсации при отчуждении недвижимого имущества для общественных нужд.

Ведение фискального кадастра предусматривает выполнение ряда операций, по каждой из которых осуществляется сбор соответствующих данных:

-выявление и картографирование  всех земельных участков и  находящихся на этих участках  объектов прочей недвижимости, подлежащих  налогообложению;

-составление и ведение  актуальной постоянно обновляемой  карты, на которой представлены  все имеющиеся единицы недвижимости, идентифицируемые уникальным номером, к которым осуществляется привязка  всей информации, характеризующей  эти объекты. Наличие таких карт  служит гарантией того, что все  облагаемые налогом земельные  участки и единицы прочей недвижимости  выявлены и ни на один из  них не начислен налог дважды.

Содержащиеся на карте данные, такие как местоположение участка, его размер, конфигурация, могут быть использованы при определении оценочной стоимости;

-отнесение каждой единицы  недвижимого имущества к определенному  таксону классификации, разрабатываемой  с учетом таких характеристик, как вид использования, размер, тип  здания, его состояние и т.п.;

-сбор и обработка данных  о рынке недвижимости, в том  числе сведений о ценах продаж  тех или иных видов недвижимости, размерах арендной платы, стоимости  содержания зданий и других  характеристик с отметкой о  времени, которому эти данные  соответствуют;

- определение стоимости  каждого участка и объекта  прочей недвижимости;

- выявление лица или  лиц, которые несут ответственность  за уплату налога на недвижимость.3

Важное значение имеет также определение юридического собственника имущества, если обязанность выплачивать налог возложена не на него, например, в случае принудительной продажи недвижимости из-за неуплаты налога;

-подготовка списков плательщиков  налога;

-выписка счетов и уведомление  конкретных налогоплательщиков  о величине оценочной стоимости  их недвижимого имущества и  размерах налогов;

-сбор налога в том  случае, если законодательством  страны эта функция возложена  на службу фискального кадастра, а не на специальный налоговый  орган;

-работа с жалобами  по поводу несогласия отдельных  налогоплательщиков с определенной  службой фискального кадастра  оценочной стоимостью имущества.

Информация, необходимая для формирования базы данных фискального кадастра, может быть получена разными способами, в том числе и путем прямого обследования земельных участков и прочей находящейся на ней недвижимости, а также косвенным образом из других ведомств и служб.

1.2 Основные  принципы кадастровой оценки  земель населенных пунктов

Кадастровая оценка земельных участков в городах характеризует стоимость отдельного земельного участка в общей системе оценочного зонирования территории города с учетом рыночной стоимости земли и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Исходными данными для определения качественно-количественных характеристик и расчета показателей базовой стоимости земли служат материалы функционального зонирования; генеральные планы развития территории; данные по сделкам купли-продажи и аренды земельных участков, квартир, домов и нежилых помещений, гаражей; данные о доходности производственных и коммерческих предприятий; земельная рента сельскохозяйственных предприятий и т. д. Помимо перечисленных данных, используются также расчетные параметры, такие как коэффициент застройки территории населенных пунктов, инженерно-строительные характеристики грунтов, амортизация основных фондов, коэффициент ликвидности объектов недвижимости, структура капитала промышленных предприятий, коэффициент капитализации.4

Расчет показателей базовой стоимости земли по типичным земельным участкам по ценовым зонам базируется на рыночной информации. При противоречивых данных о сделках с землей и иными видами недвижимости, а также по землям, не включенным в рыночный оборот, базовые показатели стоимости земли определяются на основе принятых в мировой практике принципов и методов оценки рыночной стоимости (методы сопоставимых продаж, затратный, доходный) с учетом специфики российского земельного рынка.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается на основе удельных показателей базовой стоимости земли по ценовым зонам и подзонам и кадастровых характеристик земельного участка: площадь, местоположение, топография, гидрология, благоустройство участка и другие ценообразующие факторы и характеристики.

Кадастровая оценка населенных пунктов представляет собой определенный комплекс работ, который включает следующие этапы:

1) сбор и анализ исходной  информации, характеризующей рынок  земли и прочих объектов недвижимости  в городе. Определение полноты, достоверности  и непротиворечивости рыночной  статистики по территории города  в целом и по отдельным его  районам, функциональным зонам и  кадастровым кварталам. Определение  закономерностей изменения уровня  рыночных цен на земельные  участки на основе массовой  статистики;

2) сбор и анализ исходной  информации, характеризующей факторы  ценообразования рыночной стоимости  земли, с учетом вклада (веса) каждого  фактора в изменение стоимости земли. Расчет коэффициентов относительной ценности городских земель, например, в баллах, и оценочное зонирование территории города на основе факторного анализа;

3) согласование результатов  факторного анализа с результатами  анализа рыночной статистики.

Корректировка границ оценочных зон и коэффициентов относительной ценности территории с учетом рыночной информации. Расчет показателей зональной (квартальной) стоимости городских земель;

4) формирование данных  по земельным участкам и проведение  кадастровой оценки земельных  участков с учетом зональной (квартальной) стоимости земли, характеристик  земельного участка и локальных  условий его местоположения;

5) экономическая оценка  территории города по кадастровым  кварталам с учетом качественно-количественных  характеристик земельных участков.5

1.3 Нормативно-правовое  регулирование кадастровой оценки  земель населенных пунктов

По состоянию на 01.01.2011 г. количество земельных участков населенных пунктов составляет 571 тыс. Таким образом, после проведения актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов можно прогнозировать поступление средств от платежей в размере 3,9 млрд. руб.

Земельный налог согласно гл. 31 Налогового кодекса РФ является местным налогом и устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов как составной части комплексной кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для целей:

- создания государственной автоматизированной  системы земельного кадастра;

- формирования налогооблагаемой  базы земель населенных пунктов;

- уточнения схемы территориально-экономического  зонирования;

- установления ставок арендной  платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен  продажи прав собственности или  долгосрочной аренды на конкурсах  и аукционах;

- определения величины компенсационных  выплат при изъятии земель  для муниципальных нужд;

- обоснования наиболее рациональных  и перспективных направлений  городской застройки;

- информирования органов муниципальной  власти и оказания платных  услуг различным субъектам рынка. 6

Глава 2. Методологические аспекты проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов

2.1 Методология  оценки земель населенных пунктов

оценка земля населенный пункт кадастровый

Основными источниками информации о рыночных ценах на землю являются сделки купли-продажи по застроенным и незастроенным земельным участкам, ставки арендной платы за земельный участок и аренду нежилых помещений, результаты аукционных торгов по земельным участкам, цены предложений и спроса на земельные участки, дома и квартиры по публикациям в средствах массовой информации и справочных изданиях. Кроме источников прямой информации о стоимости земельных участков анализируется также косвенная информация:

-цены на квартиры, дома, нежилые помещения.

Основными заданиями, которые решаются на данном этапе работ, являются:

-определение абсолютных  значений стоимости земли в  расчете на 1 м2 площади участка  в каком-либо районе города (поселка);

-определение реального  диапазона изменения стоимости  земли в пределах городских (поселковых) границ;

-определение показателей  стоимости земли по максимальному  количеству районов (оценочных зон, кадастровых кварталов) города;

-определение стоимости  земель различного целевого назначения.7

Средние значения показателей стоимости земельных участков, выраженные в рублях на квадратный метр (р./м2) площади участка, рассчитываются стандартными методами статистической или графической

обработки собранной информации, затем земельные участки с рассчитанными значениями показателей их стоимости картографически привязываются к границам планировочных или структурных образований (районы, кварталы, улицы).

Оценка территории города (поселка) методами факторного анализа проводится для земель разного функционального использования:

-земель жилой застройки (объекты жилищной сферы, включая  много- и малоэтажные жилые дома, дачное строительство, индивидуальные  и кооперативные гаражи и стоянки);

-земель промышленной  застройки (объекты производственного  назначения);

-земель коммерческих  структур (объекты обслуживания  населения с преимущественно  коммерческими видами деятельности).

Структура факторов, влияющих на ценообразование рыночной стоимости земли, и их ранговый вес (вклад фактора) зависят от величины города (поселка), уровня его социально-технического развития и разного целевого назначения земель. Так, например, для оценки городских территорий, предназначенных и используемых под объекты жилищной сферы, анализируются следующие факторы:

-транспортное обслуживание  территории, доступность к центру  города и другим центрам массового  тяготения населения;

-уровень развития сферы  социально-бытового обслуживания  населения;

-уровень развития инженерных  систем, сооружений и коммуникаций;

-экологическое состояние  и микроклиматические условия  территории;

-историко-архитектурная  значимость застройки:

-ландшафтная ценность  территории;

-инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории разрушительным  природным и техногенным воздействиям.8

Для оценки городских территорий, предназначенных и используемых для объектов производственного назначения, коммерческих объектов в структуру оцениваемых факторов вводятся такие, как уровень развития производственной инфраструктуры, узловая концентрация предприятий, плотность дневного населения, возможность территориального развития и т. д.

Вес каждого из оценочных факторов определяется экспертным путем с учетом его значимости и целей оценочного зонирования.

Перечисленные факторы являются агрегированными и включают несколько параметров, которые выражаются в балльной шкале или изохронами.

Для визуализации полученных данных на картографическом материале разбивка территории города по различным факторам от выбранных центров тяготения меняется в диапазоне от 50 до 2000 м, так как протяженность зон влияния каждого из центров определяется в основном экспертным путем, исходя из специфики условий города.

По заданному вкладу каждого фактора в формирование стоимости населенных пунктов для каждого расчетного контура территории определяется интегрированное значение балльной многофакторной оценки, производится объединение близких по значению оценки контуров территории и формируются предварительные оценочные зоны, каждая из которых характеризуется коэффициентом относительной стоимости территории.9

Глава 3. Практический анализ проведения кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Московской области

Одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами является оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования.

В настоящее время рациональное и эффективное использование земель возможно при условии реализации следующих принципов: платность использования земли и обоснованное налогообложение земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата .

Платежи за землю, которые являются обязательными вне зависимости от вида деятельности на земельном участке, должны стимулировать собственника или арендатора к эффективному использованию земли с положительным результатом, что впоследствии стимулирует оборот на рынке недвижимости. Чтобы предприятия и организации не лишились своей рентабельности, налогообложение земли должно быть обоснованным. Это относится также к определению размера арендных платежей, основой для которых служит налоговая база земельного налога, а также расчета выкупной стоимости земельного участка при помощи кадастровой стоимости. В связи с этим, установленная кадастровая стоимость земельных участков должна быть рассчитана, верно, и объективно, с учетом всех факторов, оказывающих впоследствии свое влияние на итоговую величину кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки стоимость определяется методами, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Так, в соответствии с правилами проведения государственной кадастровой оценки земель были приняты:

– методические указания «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

– методические указания по государственной кадастровой оценке земель (далее – ГКОЗ) населенных пунктов «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее - Методические указания).

Взаимосвязь между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью была обозначена в нормативных документах в сфере кадастровой оценки земель и оценочной деятельности.

Методические указания по ГКОЗ населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 17 видов разрешенного использования. Методический подход минимизировал различия в объектах кадастровой оценки и рыночной оценки земельных участков.

Вынуждены отметить, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их публикации. Решения по результатам рассмотрения комиссией заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости также могут быть оспорены в судебном порядке.

Кроме того, в целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости землепользователь вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

После утверждения результатов данной оценки (в течение полугода с даты внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости), у собственников и землепользователей появится возможность их досудебного оспаривания (на основе результатов определения рыночной стоимости) в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, процедура досудебного урегулирования позволит: уточнять результаты определения кадастровой стоимости; получать информацию о рыночной стоимости объектов недвижимости и уточнять их характеристики; повышать достоверность получаемых результатов, что приведет к сокращению количества обращений об обжаловании в связи с повышением точности информации, используемой для проведения кадастровой оценки.

3.1. Согласование результатов факторного анализа с результатами анализа рыночной статистики

Задача, решаемая на данном этапе, состоит в необходимости приведения в соответствие двух различных шкал, полученных на основе рыночной информации и на основе факторного анализа. Сравнительный анализ может привести к следующим результатам:

-несовпадению границ  оценочных зон;

-несовпадению соотношений  значений коэффициентов относительной  ценности территории;

-несовпадению абсолютных  значений коэффициентов.

Для того чтобы привести в соответствие различные шкалы, используется один из методов функционального анализа — согласование по невязке, в соответствии с которым приоритет отдается более характерным и непротиворечивым данным.

На основе полученной шкалы согласованных показателей устанавливаются значения коэффициентов относительной стоимости территории города (поселка) и стоимости земли в рублях на 1 м2 для каждой оценочной зоны или квартала города (поселка).

При отсутствии необходимой информации о стоимости земельных участков, занятых производственными объектами, объектами коммерческого обслуживания населения, административными зданиями, по которым отсутствует рыночный оборот, показатели зональной (квартальной) стоимости земли могут определяться через переходные коэффициенты от стоимости земель под объектами жилищной сферы.

Выбор границ оценочных зон производится с учетом следующих требований:

-однородности территориального  зонирования, т.е. оценочные зоны  должны располагаться либо внутри  ранговых зон, либо на территории  двух соседних по качеству  ранговых зон;

-представительности рыночных  данных, а это значит, что локальные  концентрации плотности данных  по рынку должны располагаться  равномерно внутри оценочных  зон. Возможно существование зон  с большой или малой концентрацией  рыночной статистики, но зоны, у  которых одна часть обладает  высокой плотностью концентрации  данных, а другая — низкой, подлежат  делению;

-однородности функционального  назначения, т.е. различные категории  населенных пунктов(центр и подцентры  города, исторические районы, жилые  районы, промышленные районы, рекреационные  объекты и т.д.), должны относиться  к разным оценочным зонам;

-упорядоченности границ  — границы оценочных зон должны  совпадать с границами улиц, кадастровых  или городских кварталов и  другими естественными рубежами  городской (поселковой) территории;

-представительности —  вся территория города (поселка) должна быть охвачена оценочными зонами.10

Значительная протяженность оценочных зон, куда могут входить несколько кадастровых (городских) кварталов, не позволяет реально оценить тот или иной земельный участок в кадастровом квартале, поэтому оценка кадастровой стоимости земельных участков основывается на индивидуальных характеристиках оцениваемого участка. Характеристики земельного участка принимаются по материалам земельного кадастра, данным регистрации и инвентаризации земельных участков, а также других планово-картографических материалов.

Для каждого земельного участка, попадающего в выделенную и административно утвержденную оценочную зону, принимается зональная или квартальная стоимость земли, которая затем преобразуется в кадастровую оценку путем применения поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость земли различных характеристик участка. Количество и вид таких характеристик определяется местными особенностями, принимая во внимание то, что, в первую очередь, земельные участки в городе рассматриваются с точки зрения пространственного базиса, который используется для инженерно-строительных целей (размер, форма, рельеф, инженерно-геологические характеристики участка и т.п.), а затем определяется градостроительная ценность каждого земельного участка, его ограничения и градостроительные регламенты. Влияние каждой характеристики на изменение стоимости земельного участка отражается повышающим или понижающим коэффициентом, который в настоящее время определяется в основном экспертно-расчетным путем.11