Введение

  В результате проведения жилищной реформы  начал функционировать рынок  жилья. Сегодня на этом рынке имеется  значительное количество жилья, предназначенного для продажи, но не находящего спроса. Дальнейшее развитие рынка жилья  зависит от увеличения платежеспособности населения, в том числе с помощью  государственной поддержки и  создания механизмов кредитования строительства  и приобретения жилья. В связи с этим для ускорения темпов обеспечения жильем данной категории граждан потребовалось комплексное решение указанной проблемы посредством значительного расширения практики предоставления безвозмездных субсидий за счет средств федерального бюджета и долгосрочных банковских кредитов в части стоимости жилья, не покрываемой субсидией. По мнению независимых экспертов, опыт предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья доказал свою более высокую по сравнению с бюджетным финансированием нового строительства эффективность. Данная форма позволила: ускорить решение жилищной проблемы путем предоставления гражданам возможности приобретения готового жилья на рынке; экономить бюджетные средства путем повышения заинтересованности граждан в скорейшем получении жилья и их готовности частично использовать собственные или кредитные средства; избежать замораживания бюджетных средств в незавершенном строительстве.

  Однако  данная форма эффективна только в  том случае, когда организационно-финансовый механизм предоставления субсидий позволяет  задействовать помимо бюджетных  средств собственные средства граждан  и кредитные ресурсы коммерческих банков. Одной из таких форм государственных  субсидий является программа «Государственные жилищные сертификаты».

1. Понятие жилищного сертификата

    Государственные жилищные сертификаты (ГЖС) выпускались  и выпускаются в двух видах. Первый - сертификаты, выдаваемые лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий гражданам  России. Второй - сертификаты, выпускаемые  в соответствии с федеральной  целевой программой "Государственные  жилищные сертификаты", утвержденной постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. и направленной на обеспечение  жильем граждан, уволенных с военной  службы, а также военнослужащих, увольняемых с военной службы в ходе проведения военной реформы, и членов их семей. [5, стр.3] Порядок выпуска и погашения этого вида сертификатов первоначально был утвержден постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. "О мерах по обеспечению реализации президентской программы "Государственные жилищные сертификаты".В настоящее время действует порядок выпуска и погашения ГЖС, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденный постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. Схожий механизм предусмотрен постановлением Правительства РФ от 6 сентября 1998 г. "О проведении эксперимента по предоставлению государственных жилищных сертификатов высвобожденным работникам ликвидируемых организаций угольной промышленности городов Кизел, Губаха, Гремячинск и Чусовой (Пермская область) в 1998 году".

    Государственный жилищный сертификат является именным  свидетельством, удостоверяющим право  гражданина - участника Программы  на получение безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета  для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу.

    Сертификаты выпускаются по форме, утверждаемой Министерством финансов Российской Федерации по согласованию с Государственным  комитетом Российской Федерации  по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу, являющимся государственным  заказчиком Программы, и Министерством  обороны Российской Федерации.

    Срок  действия сертификата составляет 9 месяцев с даты его выдачи.

1. Граждане, имеющие право  на получение ГСЖ

    Право на получение жилищного сертификата  имеют следующие категории граждан  Российской Федерации, которые не имеют  жилых помещений для постоянного  проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами и  признанных в установленном порядке  нуждающимися в улучшении жилищных условий:

    а) военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы, и граждане, уволенные с военной службы, имеющие  общую продолжительность военной  службы в календарном исчислении 10 лет и более, основаниями для  увольнения с военной службы которых  являются (явились) достижение ими предельного  возраста пребывания на военной службе, или состояние здоровья, или организационно-штатные  мероприятия;

    б) сотрудники органов внутренних дел  Российской Федерации, учреждений и  органов уголовно-исполнительной системы  Министерства юстиции Российской Федерации, содержащихся за счет средств федерального бюджета, подлежащие увольнению со службы, и граждане, уволенные со службы из указанных органов и учреждений, имеющие общую продолжительность  службы в календарном исчислении 10 лет и более, основаниями для  увольнения со службы которых являются (явились) достижение ими предельного  возраста пребывания на службе, или  состояние здоровья, или организационно-штатные  мероприятия;

    в) граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков.

    Все эти категории граждан решение  об участии в программе принимают  добровольно.

    Основаниями для признания в установленном  порядке граждан нуждающимися в  улучшении жилищных условий по причине  отсутствия жилых помещений для  постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами  являются:

    а) отсутствие жилого помещения для  постоянного проживания;

    б) проживание в общежитии или на служебной жилой площади при  отсутствии другой жилой площади  для постоянного проживания;

    в) проживание на условиях поднайма при  отсутствии другой жилой площади  для постоянного проживания.

    Установление  очередности граждан - участников Программы  для получение сертификатов осуществляется органами исполнительной власти субъектов  Российской Федерации в той же хронологической последовательности, в какой каждый из них был поставлен  на учет нуждающихся в улучшении  жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации. [6, стр.7]

2. Выпуск  и обращение жилищных сертификатов

    Органы  исполнительной власти, в которых  на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий состоят граждане - участники программы «ГЖС», формируют  и утверждают сводные списки получателей  сертификатов с указанием фамилии, имени, отчества гражданина, состава  семьи и размера субсидии. Указанные  списки являются основанием для выдачи сертификатов. Органы исполнительной власти в соответствии с утвержденным Правительством Российской Федерации  графиком выпуска и распределения  сертификатов составляют и представляют государственному заказчику программы заявки на выпуск сертификатов. Государственный заказчик в соответствии с представленными заявками составляет сводную заявку на выпуск и распределение сертификатов, которая не менее чем за 10 рабочих дней до сроков, установленных в графике, представляется в Министерство финансов Российской Федерации. [4, стр.23]

    Количество  выпускаемых сертификатов и общий  размер субсидий, подлежащие распределению  между органами исполнительной власти, определяются в соответствии со сводной  заявкой государственного заказчика  программы «Государственные жилищные сертификаты» на выпуск и распределение  сертификатов в пределах ассигнований, предусмотренных на эти цели федеральным  бюджетом на соответствующий год, и  утверждаются приказом Министерства финансов Российской Федерации. [8,стр.34] Министерство финансов Российской Федерации передает органам исполнительной власти бланки сертификатов, выпущенные в соответствии с приказом Министерства финансов Российской Федерации о выпуске и выдаче бланков сертификатов.

    Изготовление  бланков сертификатов осуществляется за счет средств федерального бюджета, предусматриваемых на финансирование программы «Государственные жилищные сертификаты». Органы исполнительной власти в течение 2 месяцев с даты получения бланков сертификатов от Министерства финансов Российской Федерации выдают сертификаты гражданам - участникам программы «ГЖС», включенным в сводные списки получателей  сертификатов. Органы исполнительной власти ведут в установленном  порядке реестр выданных сертификатов.

    При наличии у органа исполнительной власти обстоятельств, потребовавших  замены бланка сертификата в период установленного срока выдачи, орган  исполнительной власти направляет государственному заказчику программы «ГЖС» по перечню бланки сертификатов с корешками, подлежащие аннулированию и замене.

    При наличии у владельца сертификата  обстоятельств, потребовавших замены выданного сертификата, владелец возвращает его в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене (с указанием причин замены). В случае принятия органом исполнительной власти решения о замене сертификата  ранее выданный сертификат вместе с  корешком направляется государственному заказчику программы «Государственные жилищные сертификаты». Расчет размера  субсидии в новом сертификате  производится исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.метра общей площади  жилья, действовавшей на дату выдачи сданного сертификата. Решение о  замене сертификата принимается  органом исполнительной власти, выдавшим сертификат, в течение 10 дней с даты получения заявления владельца  сертификата.

    В случае смерти владельца сертификата  член его семьи, действующий на основании  нотариально заверенной доверенности других членов семьи, должен обратиться в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене сертификата, которое должно быть рассмотрено  в течение 10 дней. При принятии органом  исполнительной власти решения о  замене сертификата ранее выданный сертификат вместе с корешком направляется государственному заказчику программы  «ГЖС». Расчет размера субсидии производится на дату выдачи нового сертификата  исходя из нового состава семьи и  средней рыночной стоимости 1 кв.метра  общей площади жилья на территории субъекта Российской Федерации, избранной  для постоянного проживания. [6, стр.54]

    В случае смерти члена семьи владельца  сертификата выданный сертификат по заявлению его владельца подлежит замене, при этом расчет размера  субсидии производится в порядке, предусмотренном  для замены сертификата в случае смерти его владельца.

    При утрате сертификата его владельцем решение о замене сертификата  принимается органом исполнительной власти, выдавшим сертификат. Копия  решения и корешок утраченного  сертификата направляются государственному заказчику программы «ГЖС» для  аннулирования и замены. В новом  сертификате указывается тот  же размер субсидии, что и в аннулированном.

    Орган исполнительной власти на бланке нового сертификата и корешке к нему в правом верхнем углу делает запись: "Взамен сертификата серия ___ N____, сертификат действителен до "___"_______ 200__ г. " [6, стр.8]

3. Организация работы по выдаче сертификатов

    Для организации работы, связанной с  выдачей сертификатов гражданам  – участникам программы «Государственные жилищные сертификаты», орган местного самоуправления совместно с соответствующим  военным комиссариатом, органом  внутренних дел Российской Федерации  и органом уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации создает комиссию под  руководством заместителя руководителя органа местного самоуправления. В  состав этой комиссии законодательством  рекомендуется включать представителей общественных объединений граждан, уволенных с военной службы, со службы из органов внутренних дел  Российской Федерации, учреждений и  органов уголовно-исполнительной системы  Министерства юстиции Российской Федерации, а также представителей органов, осуществляющих государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Комиссия, занимающаяся организацией работы, связанной  с выдачей сертификатов гражданам  осуществляет следующие функции:

    а) проводит работу по разъяснению условий  и порядка реализации сертификатов;

    б) составляет списки получателей сертификатов и документов, подтверждающих его право на участие в программе «Государственные жилищные сертификаты»;

    в) представляет в рабочую группу органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации списков получателей  сертификатов для подготовки сводного списка и заявок на выпуск сертификатов;

    г) выдает от имени органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации  сертификаты. При этом сведения, которые  служат снованием для признания  гражданина участником программы, подлежат уточнению с истребованием в  случае необходимости дополнительных документов;

    д) предоставляет гражданам - участникам программы «ГЖС» информацию о  наличии готового жилья;

    е) направляет рабочей группе федерального органа исполнительной власти копии  обязательств граждан – участников программы о сдаче жилых помещений;

    ж) ведет книгу учета выданных сертификатов.

1.4. Условия действия сертификатов и порядок оплаты приобретаемого жилого помещения

    Полученный  сертификат сдается его владельцем в российский банк, который в установленном  порядке выбран для обслуживания программы «Государственные жилищные сертификаты». Банк после проведения проверки соответствия данных, указанных  в сертификате, данным, содержащимся в документе владельца сертификата, удостоверяющем личность, открывает  отдельный блокированный целевой  лицевой счет на имя владельца  сертификата и заключает с  ним договор на открытие и обслуживание этого счета. При несоответствии данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе  владельца сертификата, удостоверяющем личность, отдельный блокированный  целевой лицевой счет банком не открывается. Исключение представляет замена документа владельца сертификата, удостоверяющего личность, которая подтверждается справками органов, осуществивших указанную замену.

    В договоре оговариваются основные условия  и порядок взаимоотношений банка  и владельца сертификата. Одновременно могут быть рассмотрены возможности  предоставления банком кредита на приобретение жилья, в том числе долгосрочного  ипотечного кредита, а также другие вопросы. Один экземпляр договора вручается  владельцу сертификата.

    В течение срока действия сертификата  договор может быть расторгнут по письменному заявлению владельца  сертификата, при этом отдельный  блокированный целевой лицевой  счет закрывается и сертификат возвращается его владельцу. [6, стр.8]

    Владелец  сертификата в течение срока  действия сертификата должен представить  в банк договор купли-продажи  жилого помещения, зарегистрированный в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. [5, стр.56] Если приобретаемое жилое помещение расположено в жилом здании, строительство которого завершено, оно принято в установленном порядке в эксплуатацию, но акт приема-передачи жилых помещений (квартир) не составлялся и право собственности на них не зарегистрировано, вместо договора купли-продажи жилого помещения в банк предъявляется договор уступки требования на жилое помещение, заключенный в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации владельцем сертификата и лицом, имеющим требование на это жилое помещение, и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, полученное в результате реализации условий этого договора, оформленное на имя владельца сертификата и членов его семьи.

    Обязательным  условием договоров купли-продажи  жилого помещения или уступки требования на жилое помещение является указание, что его оплата производится за счет средств федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по сертификату. Если стоимость жилого помещения по договору приобретения жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре должен быть определен порядок уплаты недостающей суммы.

    Банк  в течение 5 рабочих дней со дня  представления владельцем сертификата  договора приобретения жилого помещения  осуществляет проверку:

    а) соответствия данных, указанных в  договоре приобретения жилого помещения  и свидетельстве, данным документа  владельца сертификата, удостоверяющего  личность;

    б) соответствия стоимости жилого помещения, указанной в договоре приобретения жилого помещения, размеру субсидии, указанному в сертификате;

    в) наличия документа, подтверждающего  зачисление собственных средств  владельца сертификата на его  отдельный блокированный целевой  лицевой счет или на счет лица, предоставившего  жилье по договору приобретения жилого помещения, в случае если стоимость  жилого помещения превысила размер субсидии, указанный в сертификате;

    г) наличия на договоре приобретения жилого помещения подписей, печатей (для  юридических лиц), реквизитов договаривающихся сторон, а на договоре купли-продажи  жилого помещения - специальной регистрационной  надписи органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    д) наличия на свидетельстве подписи  регистратора и печати, соответствия адреса объекта, указанного в свидетельстве, адресу приобретаемого жилого помещения, указанному в договоре уступки требования на жилое помещение.

    При соответствии представленных документов указанным требованиям, банк в тот  же срок принимает договор приобретения жилого помещения к оплате. [7, стр.21] В течение рабочего дня после принятия к оплате договора приобретения жилого помещения банк представляет в территориальный орган федерального казначейства заявку на перечисление средств федерального бюджета на отдельный блокированный целевой транзитный счет, открытый в банке для учета денежных средств, выделенных в виде безвозмездных субсидий из федерального бюджета на реализацию программы «ГЖС», с указанием банковских реквизитов. [9, стр.19] Одновременно с заявкой представляются копии договора приобретения жилого помещения, свидетельства (в случае представления договора уступки требования на жилое помещение), сертификата и документа, подтверждающего зачисление недостающей суммы по договору приобретения жилого помещения (в случае если стоимость жилого помещения превысила размер субсидии). Копии договора приобретения жилого помещения и свидетельства хранятся в банке до закрытия отдельного блокированного целевого лицевого счета, после чего возвращаются владельцу счета.

    По  истечении срока действия сертификата  операции банка и территориального органа федерального казначейства по оплате приобретаемого жилья осуществляются в случае, если:

    а) банк до истечения срока действия сертификата принял к оплате договор  приобретения жилого помещения;

    б) в банк до истечения срока действия сертификата представлена расписка органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, о получении  им документов для государственной  регистрации прав с указанием  сроков оформления государственной  регистрации.

    Территориальный орган федерального казначейства в  течение 5 рабочих дней после получения от банка заявки на перечисление средств и документов, перечисляет средства на отдельный блокированный целевой транзитный счет для последующего их зачисления банком на отдельные блокированные целевые лицевые счета владельцев сертификатов.

    Банк  в течение 3 рабочих дней после  поступления средств от территориального органа федерального казначейства на отдельный блокированный целевой  транзитный счет зачисляет средства на отдельный блокированный целевой  лицевой счет владельца сертификата  при наличии поручения вкладчика  на оплату жилого помещения. При этом согласно договору приобретения жилого помещения средства на оплату жилого помещения перечисляются банком не позднее следующего рабочего дня  после зачисления средств федерального бюджета на отдельный блокированный  целевой лицевой счет владельца  сертификата. Одновременно банк представляет в территориальный орган федерального казначейства копии выписок с  отдельного блокированного целевого транзитного  счета и с отдельного блокированного целевого лицевого счета владельца  сертификата с приложением копий  платежных документов, а также  пересылает в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, его подлинник  с отметкой об оплате жилого помещения. Перечисление средств по договору приобретения жилого помещения продавцу жилого помещения  или лицу, уступившему требование на жилое помещение, осуществляется путем безналичных расчетов.

    Сертификат  подлежит возврату в орган исполнительной власти, выдавший его, в случае если:

    а) произведена оплата приобретенного жилого помещения;

    б) в течение срока его действия в банк не предъявлен договор приобретения жилого помещения либо расписка органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, о получении  документов для государственной  регистрации прав;

    в) в течение срока его действия предъявленный в банк договор  приобретения жилого помещения не был  принят банком к оплате;

    г) до истечения срока действия сертификата  в банк была представлена расписка органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, о получении  документов для государственной  регистрации прав, но договор приобретения жилого помещения, представленный в  банк в сроки, указанные в расписке, не принят банком к оплате. [10, стр.5]

    Такие сертификаты вместе с неиспользованными  сертификатами направляются государственному заказчику для предъявления в  Министерство финансов Российской Федерации  в целях погашения, а открытые отдельные блокированные целевые  лицевые счета владельцев сертификатов банком закрываются.

1.5. Приобретение по жилищному сертификату жилых помещений в новостройках

    Гражданин - участник программы «Государственные жилищные сертификаты» может предварительно договориться о приобретении готового жилого помещения в строящемся жилом  доме после завершения его строительства. Такая договоренность оформляется  путем заключения предварительного договора о заключении в будущем  договора купли-продажи жилого помещения, оплачиваемого за счет средств бюджетной  субсидии с блокированного целевого счета . Предварительный договор заключается между гражданином - участником программы, получившим государственный жилищный сертификат (Покупатель), и лицом, которое будет обладать зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на жилое помещение в доме, не завершенном строительством в момент заключения предварительного договора (Продавец). [4, стр.67]

    В предварительном договоре должна быть указана точная дата окончания срока  его действия, который не может  превышать срока действия государственного жилищного сертификата. Законодательством рекомендуется заключать предварительный договор на срок, меньший срока действия государственного жилищного сертификата. В случае невыполнения продавцом своих обязательств по предварительному договору в течение срока его действия договор купли-продажи жилого помещения, оплачиваемой посредством государственного жилищного сертификата, не заключается, и у владельца сертификата остается возможность и время для приобретения готового жилья за счет бюджетной субсидии. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона, выполнившая свои обязательства по предварительному договору, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    Предварительный договор заключается в простой  письменной форме, заверяется нотариусом по желанию сторон. Предварительный  договор о приобретении жилья  в новостройке по своему экономическому содержанию является договором долевого участия в жилищном строительстве, поэтому он подлежит учетной регистрации.

2. Практика  в приобретении жилья  по государственным жилищным сертификатам

    ГЖС не подлежат отчуждению ни в какой  форме. Гражданин вправе предъявить его для получения жилья в  течение одного года с момента  выдачи, а орган исполнительной власти субъекта Федерации обязан выделить ему жилье, исходя из числа членов семьи, указанного в ГЖС. Стоимость  предоставляемого жилья компенсируется Минфином РФ при условии получения  сертификата и заявки на компенсацию  посредством перевода денежных средств  на бюджетный счет органа исполнительной власти субъекта Федерации. Из этого  следует, что владельцу сертификата  жилое помещение предоставляется  бесплатно внаем в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством, т.е. на основании  решения органа исполнительной власти. Порядок выпуска и погашения этого вида сертификатов не ставит выполнение органом исполнительной власти обязанности по предоставлению жилого помещения в зависимость от перечисления Минфином РФ денежных средств на его бюджетный счет. На основании п.14 постановления Правительства РФ от 9 октября 2004 г. при подтверждении эмитентом правомочности владения сертификатом жилое помещение должно быть предоставлено в трехмесячный срок со дня получения сертификата органом исполнительной власти. [9, стр.3]

    Если  владельцу предъявленного и принятого  к учету ГЖС в установленный  срок жилое помещение не предоставлено, он вправе обратиться в суд. То обстоятельство, что заявка на компенсацию стоимости  жилья Минфином РФ не выполнена и  денежные средства не переведены, не может  служить основанием к отказу в  иске.

    Как отмечалось, установлен годичный срок для предъявления сертификата с  целью получения жилья. Однако состав членов семьи его владельца может  за этот период претерпеть изменения: так, может наступить смерть кого-либо из лиц, указанных в сертификате. Высказано мнение, что ограничений  на переход таких ценных бумаг  в порядке наследования как по закону, так и по завещанию нет, поскольку право на получение жилья, закрепленное ГЖС, необходимо рассматривать как право имущественное. Следовательно, не должно быть ограничений на его включение в состав наследственной массы. С этим утверждением нельзя согласиться. Во-первых потому, что сертификаты являются именными необращаемыми ценными бумагами и отчуждению в какой-либо форме не подлежат. Во-вторых, допущение наследственного правопреемства противоречило бы цели, на достижение которой направлены выпуск и погашение сертификатов - адресное обеспечение жилищем граждан, лишившихся крова в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Наверно, более приемлемы специальный порядок и условия перехода ГЖС по наследству, установленные п.17 «Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков», утвержденного постановлением Правительства РФ от 29 марта 2002 г. [9, стр.3]Он предусматривает, что в случае смерти владельца сертификата члены семьи вправе обратиться в администрацию субъекта Федерации с заявлением о переоформлении его на одного из членов семьи.