Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1 Общая характеристика прав и обязанностей арендаторов по договору аренды……………………………………………………………………………...5

1.1 Обязанности  арендаторов по договору аренды……………………………..5

1.2 Права арендаторов  по договору аренды……………………………………14

Глава 2 Особенности  прав и обязанностей арендаторов  по отдельным видам договоров  аренды………………………………………………………………..21

2.1 Права и  обязанности арендаторов по договору  проката………………….21

2.2 Права и  обязанности арендаторов по договору аренды транспортных средств……………………………………………………………………………24

2.3 Права и  обязанности арендаторов по договору  аренды зданий и сооружений………………………………………………………………………27

2.4 Права и  обязанности арендаторов по договору  аренды предприятия…...29

2.5 Права и  обязанности арендаторов по договору финансовой аренды (лизинга)………………………………………………………………………….30

Заключение……………………………………………………………………….32

Список  использованных источников…………………………………………...34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

      Актуальность темы исследования. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

    Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату. Статья 606 ГК РФ гласит, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило обязательно для всех, заключающих договор аренды, и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут включить в договор условие, предусматривающее, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки подобное условие будет включено в договор, то он будет считаться недействительным.  

    Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором  аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:  

    - сдавать арендованное имущество  в субаренду; 

    - передавать свои права и обязанности  по договору аренды другому  лицу (перенаем); 

    - предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование; 

    - отдавать арендные права в  залог; 

    - вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

     Степень разработанности исследования. В курсовой работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.

    Объектом  исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с правами и обязанностями арендаторов по договору аренды.

      Предмет исследования составляют нормы гражданского законодательства, федеральные законы, материалы периодической печати в той мере в которой они необходимы для раскрытия проблемы.

      Основная  цель исследования состоит в изучении сущности прав и обязанностей арендаторов по договору аренды в современных условиях.

     Задачами  рассмотрения и исследования являются:

     - анализ общей характеристики прав и обязанностей арендаторов по договору аренды;

     - раскрытие содержания особенностей прав и обязанностей арендаторов по отдельным видам договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансового лизинга;

     - рассмотрение материалов судебной практики.

      Методы исследования. При проведении исследования применялись методы статистического, логического, формально-юридического, функционального, сравнительно-правового и системно-структурного анализа, анкетирование, интервьюирование и обобщение судебной и арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающих из прав и обязанностей арендаторов по договору аренды.

    Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав объединяющихся в параграфы, заключения и списка использованных источников. 
 
 

    Глава 1 Общая характеристика прав и обязанностей арендаторов по договору аренды

    1.1 Обязанности арендаторов  по договору аренды 

     Можно выделить три основные обязанности  арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК)¹. Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

     В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или  договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  бремя расходов на содержание арендованного  имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

     По  мнению автора Покровского И.А. «что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения»².

     В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

     Как отмечалось, договор субаренды может  быть заключен арендатором с третьим  лицом (субарендатором) лишь при наличии  согласия на то арендодателя³. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

     В реальной жизни субарендные отношения  имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения  ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

     Ранее действовавшим законодательством  передача арендатором арендованного  имущества в субаренду также  допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды⁴.

     Вместе  с тем введение в действие части  первой ГК лишило подобную практику права  на существование. Дело в том, что  согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство  не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды⁵. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

     Вторая  основная обязанность арендатора состоит  в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

     Однако  договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Витрянский В.В считает, что «Согласно правилу установленному ГК РФ в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах»⁶. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

     В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся довольно примитивным  подходом к определению размера  арендной платы:

     - амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

     Арендная  плата может быть установлена  в договоре как в отношении  арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

     Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

     Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в ГК вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год⁷. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде)⁸. По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

     Практика  свидетельствует, что при возникновении  споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

     Общество  с ограниченной ответственностью - арендатор обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

     Решением  арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

     Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

     Согласно  этой методике размер арендной платы  определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

     В соответствии с одним из пунктов  договора при принятии городской  администрацией решения об изменении  базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

     Регулярно извещая истца об изменении базовой  минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему  об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.

     Согласно  п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после  заключения договора допускается в  случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

     При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному  выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов  формулы расчета ставок платежа  внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

     Требование  истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором  не предусмотрено зачета излишне  уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

     Принимая  во внимание данные обстоятельства, Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ отменил  постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы⁹.

     Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного  имущества по истечении срока  его аренды либо при прекращении  договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения  договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке¹⁰.

     В арбитражно - судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

     Речь  идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде¹¹.

     Из  данного разъяснения Высшего  Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении  арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

     Судьба  произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем¹². Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя. 
 
 

     1.2 Права арендаторов  по договору аренды 

     Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного  арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ)¹³. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались, и т.п.

     Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны  в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор  и их государственной регистрации, если она требуется. Пример из судебной практики. «...Как видно из документов и установил суд, территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ярославской области (арендодатель) и ООО «Добрый дом» (арендатор) заключили договор от 23.09.2005 N 327ф аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений, отдельных помещений). По условиям договора, арендодатель обязался передать арендатору в пятидневный срок с момента подписания договора аренды по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды) во временное владение и пользование нежилое помещение магазина площадью 92 квадратных метра, расположенного по адресу: город Рыбинск, улица Карякинская, 47.

     Впоследствии  на основании сделки приватизации данное помещение приобретено в собственность  Ефимушкиным А.А., который, став собственником имущества, заключил договор купли-продажи от 11.12.2008 с Хазовым В.Ю. Право собственности Предпринимателя на помещение магазина зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 N 76-АА 809251.

     Письмом от 30.01.2009 Хазов В.Ю. уведомил Общество о смене собственника арендуемого  помещения. Посчитав, что договор аренды расторгнут с 30.04.2009, а ответчик незаконно занимает спорные помещения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

     Аргумент  заявителя о том, что истец  не является стороной по договору, ибо  не внесены изменения в договор  аренды с последующей государственной  регистрацией, отклоняется в силу следующего.

     В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает статус арендодателя со всеми присущими ему правами и обязанностями.

     При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным доводам жалобы...»¹⁴.

     В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив¹⁵. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

     Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства¹⁶. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

     Согласно  ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. По мнению автора Иоффе О.С. «преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях»¹⁷. При заключении такого договора на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Сохранение в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы, в данных обстоятельствах не действуют¹⁸. Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.