Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка

Содержание

Введение

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Кроме того, земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике любой страны, Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов, связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли- продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли-продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до конца проработанная законодательная база.

Задачи законодателя и правоприменительных органов  значительно усложняются в связи  со значительной спецификой самих объектов –земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Существенно, также, что  интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным  жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.

Объект и предмет  исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие  при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования – правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже земельных участков.

Цель исследования – раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в  работе определены следующие задачи:

- выявление особенностей  содержания договора купли-продажи  земельных участков;

- исследование прав и обязанностей покупателя и продавца по договору купли-продажи земельного участка.

Эмпирическую базу дипломного исследования составили материалы судебной практики по спорам, связанным с оборотом земельных участков. Научная значимость работы состоит в том, что в ней обобщены теоретические позиции известных авторов по проблемам определения предмета договора купли продажи земельного участка, его исполнения связанным с особенностями самого предмета договора как такового.

Глава 1. Права и обязанности покупателя

Исполнение договора купли-продажи земельного участка – это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ)¹.

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка  является его существенным условием, при отсутствии которого договор  считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). При этом определение цены возмездного договора только по соглашению сторон (п.3 ст.424 ГК РФ) возможно не во всех случаях купли-продажи земельных участков. Законодательство Российской Федерации предусматривает и более сложные способы определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи. Цена земельного участка может быть определена соглашением продавца и покупателя, оценщиком или по итогам торгов. В определенных случаях цена земельного участка может устанавливаться в соответствии со специальными правилами, предусмотренными федеральным законом.

Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента.

Права и обязанности  сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Е.А. Киндеева указывает, что основная обязанность покупателя – полностью оплатить стоимость земельного участка в установленный срок. Как правило, это перевод денежных средств на расчетный счет продавца². Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством³.

Следующая обязанность  – принять земельный участок по передаточному акту на условиях и в сроки, указанные в договоре. В соответствии с пунктом 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору⁴.

Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в  разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи земельного участка  либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ (ч. 2 ст. 477 ГК РФ) или договором.

Законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. Мы согласны с мнением А.Л. Корнеева о том, что учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ)⁵.

На покупателя может  быть возложена обязанность платить земельный налог со дня фактической передачи земельного участка. В тоже время, как показывает практика, с точки зрения действующих норм, обязанность по оплате земельного налога, до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок лежит на продавце (Постановление Федерального арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2008г. №А82-49/01-А/7 несмотря на то, что права покупателей недвижимости на земельные участки не были незамедлительно зарегистрированы, они выступили фактическими пользователями земельных участков с момента регистрации договоров купли-продажи недвижимости и они же должны нести обязанность по уплате земельного налога)⁶. В случае если продавец не будет вносить земельный налог, полномочные органы предъявят соответствующие претензии. Таким образом, в договоре рационально предусмотреть, что в случае фактической передачи земельного участка до государственной регистрации перехода прав, покупатель обязан возместить продавцу земельный налог с момента передачи и до момента регистрации, отмечает Ю.Я. Великомыслов⁷.

Основное право покупателя, в соответствии с законом и  договором – требовать своевременной передачи земельного участка на условиях договора.

Остановимся подробнее  на правах покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков⁸.

Как верно подчеркивает В.В. Можаровский, данные нормы, значительно  ухудшают положение покупателя по сравнению  с регулированием, предусмотренным  в аналогичных случаях ГК РФ. Статья 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца⁹.

Покупатель несет ответственность  за неисполнение своих обязательств по договору, и, прежде всего, ответственность  за несвоевременную оплату стоимости  земельного участка. Как правило, в договоре включается положение о неустойке за каждый день просрочки платежа. Также в договоре может быть предусмотрена ответственность, за задержку по регистрации перехода прав на земельный участок (когда такая обязанность возложена на покупателя), за непринятие земельного участка по передаточному акту без наличия на то оснований¹⁰.

Глава 2. Права и обязанности продавца

В настоящее время, когда земельные  участки вовлечены в хозяйственный  оборот, на стороне продавца земельных  участков могут выступать граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), городские и сельские поселения и другие муниципальные образования (в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления). Таким образом, продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой субъект.

Рассмотрим права и обязанности  продавца через призму договора купли-продажи земельного участка.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, в свою очередь покупатель обязуется принять участок и  произвести за него определенную плату. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как подчеркивает О.И. Краков, следует учитывать, что понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК РФ не совпадают¹¹. ГК РФ в п. 1 ст. 131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Закон о регистрации прав на недвижимость отождествляет понятия ограничений и обременений. Согласно данному закону ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.)¹².

Земельное законодательство предусматривает  две группы ограничений. Во-первых, это ограничение оборотоспособности земельных участков, содержание которой сводится к невозможности передачи в частную собственность земельных участков, относящихся к землям, ограниченным в обороте¹³. Во-вторых, ст. 56 ЗК РФ закреплен перечень ограничений прав на землю, которые носят в основном публично-правовой характер.

Таким образом, обязанность продавца земельного участка состоит в  предоставлении покупателю информации обо всех названных ограничениях и обременениях. Такая информация должна найти отражение в рамках договора, указывает И.А. Иконицкая¹⁴. Границы земель, право пользования, которыми ограничено правами других лиц, условия их содержания должны быть обозначены на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка. Также в договоре необходимо указание площади ограничения (обременения) срока, в течение которого оно действует и другие условия.

При заключении договора купли-продажи  земельных участков на стороны возлагается  обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Одни авторы полагают, что предметом сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу, и т.д.) (Ю.Г. Жариков¹⁵, О.М. Оглоблина¹⁶). Другие (в частности, Г.Н. Эйриян) считают, что наличие спора по земельному участку не является препятствующим к заключению сделки основанием¹⁷. Е.А. Гореявчева указывает, что анализ требований, установленных пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредоставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Тем более что и последствия, указанные в п. 3 ст. 37 ЗК РФ, и последствия, установленные ст. 460 ГК РФ, одинаковы¹⁸.

В связи с этим, мы считаем, необходимым  рассматривать наличие спора  по земельному участку обстоятельством, подлежащим включению в содержание договора, направленного на возмездное отчуждение земельного участка, в качестве информации, которая должна быть обязательно предоставлена отчуждателем приобретателю.

Е.А. Гореявчевой предлагается новая  редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: «3.Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков»¹⁹.

Продавец обязан передать земельный  участок покупателю. Фактическая  передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается  исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Если обратиться к общепринятому толкованию термина «вручение» – отдать в руки непосредственно²⁰, то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может  показаться на первый взгляд, нередко  приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта, отмечает О.М. Оглоблина²¹. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова «вручение», а значение, которое этому термину  придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной  с момента фактического поступления  во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.²².

Таким образом, для признания  фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий – вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия²³. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Срок исполнения продавцом  обязанности передать земельный  участок покупателю определяется договором  купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя. Необходимо учитывать, что право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом до момента совершения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за Покупателем, отмечает Ю.Я. Великомыслов²⁴.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Продавец обязан передать земельный участок надлежащего качества. Качество должно соответствовать условиям договора, целевому назначению земельного участка.

К основному праву  продавца относится право требования своевременной оплаты по договору. В тех случаях, когда продавцом  выступает полномочный орган  исполнительной власти, он вправе: осуществлять государственный контроль за охраной и использованием земель; требовать соблюдения покупателем цели использования земельного участка, а также выполнения покупателем иных условий владения, пользования и распоряжения земельным участком²⁵.

Продавец не вправе требовать включения в договор купли-продажи земельного участка следующих условий: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами²⁶. Даже в случае их включения в текст договора, они считаются недействительными, а значит, не имеют правовых последствий.

Следует согласиться  с высказанным в литературе мнением  о том, что хотя п. 2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор  купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова²⁷. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

Продавец несет ответственность в случае предоставления заведомо ложной информации: об обременениях участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку; об использовании соседних участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качестве земли, которое может повлиять на использование и стоимость участка; иной информации, предоставление которой установлено федеральными законами, которая может повлиять на решение покупателя о покупке участка²⁸.

Гражданским законодательством закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору²⁹.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права  покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления. Эта обязанность закреплена в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и означает то, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет³⁰.

Передача имущества  в собственность покупателя по договору продажи недвижимости – это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью³¹.

Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности – фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю, указывает В.В. Витрянский³². Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что  по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность  обратиться в орган юстиции возлагается  на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной  регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель – заявление о государственной регистрации права собственности. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч. 2 ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда: требование государственной регистрации содержится в судебном акте; судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю; взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации³³.

Таким образом, права  и обязанности продавца и покупателя, составляющие содержание договора купли-продажи земельного участка являются взаимообусловленными и взаимозависимыми: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей и соблюдение указанных прав позволит считать договор купли-продажи земельного участка заключенным и исполненным.

Заключение

В заключение работы подведем итоги проделанному исследованию. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться  или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом.

Продажа земель составляет значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.