Правила землепользования и застройки

1. Правила землепользования и застройки

     Задамся вопросом, что это за документ такой  «Правила землепользования и  застройки», и в чем его особенности.

В Статье 30 Главы 4 Градостроительного кодекса РФ такое определение Правил землепользования и застройки:

1. Правила землепользования  и застройки разрабатываются  в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для  планировки территорий муниципальных  образований;

3) обеспечения прав и  законных интересов физических  и юридических лиц, в том  числе правообладателей земельных  участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для  привлечения инвестиций, в том  числе путем предоставления возможности  выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования  и застройки включают в себя:

1) порядок их применения  и внесения изменений в указанные  правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования  и застройки органами местного  самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации  по планировке территории органами  местного самоуправления;

4) о проведении публичных  слушаний по вопросам землепользования  и застройки;

5) о внесении изменений  в правила землепользования и  застройки;

6) о регулировании иных  вопросов землепользования и  застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного  зонирования в обязательном порядке  отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные  и (или) максимальные) размеры  земельных участков и предельные  параметры разрешенного строительства,  реконструкции объектов капитального  строительства;

3) ограничения использования  земельных участков и объектов  капитального строительства, устанавливаемые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

Далее переходим к самим Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского окргуа города Омска Омской области,  которые  утверждены решением Омского городского Совета № 201 от 10 декабря 2008 года. Разработка Правил преследовала следующие основные цели:

• обеспечение устойчивого развития Омска;
• сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создание условий для планировки территории города;
• обеспечение прав и законных интересов собственников земельных участков и недвижимости;
• привлечение инвестиций.

     Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее — Правила) являются муниципальным правовым актом, разработанным на основе Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденного Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 43 (далее — Генеральный план) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Омской области, муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее — город Омск), создающим условия рационального использования территорий города Омска с целью формирования гармоничной среды жизнедеятельности, планировки, застройки и благоустройства территории города Омска, развития программы жилищного строительства, производственной, социальной, инженерно-транспортной инфраструктур, бережного природопользования, сохранения историко-культурного наследия.

 Так же в Правилах присутствует множество определений, некоторые из них я позаимствую по порядку расположения в данных Правилах, которые будут встречаться в моей научно-исследовательской работе, чтобы всем было ясно в чем суть дела в дальнейшем.

Основные понятия, используемые в  Правилах:

   Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу поименования этих видов деятельности и объектов в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включают основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования;

     Водоохранная зона — территория, примыкающая к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ, с установленным действующим законодательством специальным режимом осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;

     Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;

     Градостроительная документация — документы территориального планирования (Генеральный план), документы градостроительного зонирования (настоящие Правила) и документация по планировке территорий (проекты планировки, проекты межевания и градостроительные планы земельных участков);

     Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

     Градостроительный план земельного участка — документ, подготавливаемый в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа, содержащий информацию о границах и разрешенном использовании земельного участка и объектов капитального строительства и используемый для: разработки проектной документации; выдачи разрешения на строительство; выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

     Градостроительный регламент — устанавливаемые настоящими Правилами в пределах границ соответствующей территориальной зоны: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

     Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;

     Зеленые насаждения — деревья, кустарники, цветники, газоны;

     Зоны с особыми условиями использования территорий — санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации

     Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных объектов;

     Прибрежная защитная полоса — часть водоохранной зоны, имеющая ограничения в землепользовании, застройке и особые экологические условия ее содержания;

     Проектная документация — документация, подготавливаемая в соответствии с градостроительным планом земельного участка, содержащая текстовые и графические материалы, определяющие архитектурно-строительные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства;

     Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации;

     Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством Омской области;

     Реконструкция — изменение отдельных параметров зданий, строений, сооружений, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

     Санитарно-защитная зона — расположенная вокруг объектов и производств, являющихся источниками вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека озелененная территория с особым режимом использования, размер которой устанавливается на основании проекта обоснования размера санитарно-защитной зоны (а до утверждения проекта — на основании настоящих Правил в соответствии с санитарными нормативами) с учетом воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) и величин приемлемого риска для здоровья населения;

     Строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а также линейных объектов;

     Территориальные зоны — зоны, для которых в настоящих Правилах определены границы и установлены градостроительные регламенты;

     Технические регламенты — документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, и устанавливают обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

    Так как закончила  с определениями, по порядку  документа веду дальнейший краткий  обзор Правил, выделяя только  самое главное

.

    Целями введения системы регулирования землепользования и застройки, основанной на градостроительном зонировании, являются:

• создание условий для устойчивого развития территории города Омска, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия на территории города Омска;
• обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Омска;
• создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Омска.

     Для достижения целей введения системы регулирования землепользования и застройки настоящие Правила содержат:

• порядок их применения и внесения изменений;
• карту градостроительного зонирования, карты зон с особыми условиями использования территории;
• градостроительные регламенты.

     Настоящие Правила применяются наряду с:

• техническими регламентами (а вплоть до их вступления в силу — требованиями законодательства, нормативными техническими документами в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации о техническом регулировании и Градостроительному кодексу Российской Федерации), принятыми в соответствии с законодательством Российской Федерации в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности объектов капитального строительства, защиты имущества, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
• местными нормативами градостроительного проектирования (а вплоть до их вступления в силу — расчетными показателями обеспечения территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);
• иными обязательными требованиями, нормативами и правилами, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, Омской области, а также требованиями иных муниципальных правовых актов города Омска по вопросам регулирования землепользования и застройки в части, не противоречащей настоящим Правилам.

2. Градостроительные регламенты и их применение

    Статья 10. Градостроительные регламенты и их применение.

     1. Для каждого вида территориальной зоны настоящими Правилами устанавливается градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и объектов капитального строительства и распространяется в равной мере на все расположенные в пределах границ территориальной зоны земельные участки и объекты капитального строительства, независимо от форм собственности.

     2. Структуру градостроительного регламента составляют:

1) виды разрешенного использования  земельных участков и объектов  капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или)  максимальные) размеры земельных  участков и предельные параметры  разрешенного строительства, реконструкции  объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных  участков и объектов капитального  строительства, устанавливаемые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

     3. Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включает:

1) основные виды разрешенного  использования;

2) условно разрешенные виды использования,  требующие получения специального  разрешения, которое принимается  в порядке, установленном статьей  39 Градостроительного кодекса Российской  Федерации и настоящими Правилами;

3) вспомогательные виды разрешенного  использования, допустимые только  в качестве дополнительных по  отношению к основным видам  разрешенного использования и  условно разрешенным видам использования  и осуществляемые совместно с  ними.

     Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, не поименованные в статье 42 настоящих Правил, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам предоставления специальных разрешений.

     4. Настоящими Правилами в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в составе, определенном в статье 44 настоящих Правил.

     Сочетания параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования.

     Количество видов предельных параметров с установлением их значений применительно к различным территориальным зонам может увеличиваться путем последовательного внесения изменений в настоящие Правила в соответствии с положениями главы 8 раздела 1 настоящих Правил, в том числе с использованием предложений, подготовленных на основе утвержденной документации по планировке территории.

     5. Использование земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции допускается при условии соблюдения градостроительных ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации:

• ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия — в случаях, когда земельный участок и объект капитального строительства расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
• ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок и объект капитального строительства расположен в зоне действия соответствующих ограничений;
• ограничений по условиям строительства метрополитена — в случаях, когда земельный участок и объект капитального строительства расположен в зоне действия соответствующих ограничений;

иных документально зафиксированных  ограничений на использование земельных  участков и объектов капитального строительства, в том числе муниципальных  правовых актов города Омска об установлении публичных сервитутов.

     Статья 11. Использование и застройка земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются

     1. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а до принятия положения о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — Положение о реестре) — состоящих на государственной охране, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
• в границах территорий общего пользования;
• занятые линейными объектами;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

    Статья 12. Права использования земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих установленному градостроительному регламенту

     1. Земельные участки и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют установленному настоящими Правилам градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

     2. Реконструкция указанных в части 1 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным настоящими Правилами.

При этом правообладатели земельных  участков, размеры которых меньше установленных градостроительным  регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в порядке, предусмотренном  статьей 15 настоящих Правил.

     3. Изменение видов разрешенного использования указанных в части 1 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными настоящими Правилами в составе градостроительного регламента. Изменение не соответствующего настоящим Правилам вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на иной несоответствующий вид использования не допускается.

     4. Использование не соответствующих установленному градостроительному регламенту земельных участков и объектов капитального строительства, если оно не представляет опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, должно быть направлено на постепенное приведение в соответствие с установленным настоящими Правилами градостроительным регламентом.

     5. В случае если использование указанных в части 1 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

3. Правовые документы

     В Статье 14 данного Правила описан порядок Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства:

     1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования) направляет заявление о его предоставлении в Комиссию.

Заявление о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования  может подаваться:

• при подготовке документации по планировке территории;
• при планировании строительства (реконструкции) капитальных зданий и сооружений;
• при планировании изменения вида использования земельных участков, объектов капитального строительства в процессе их использования.

     2. Право, определенное частью 1 настоящей статьи, может быть реализовано только в случаях, когда выполняются следующие условия:

1) на соответствующую территорию  распространяет свое действие  градостроительный регламент, установленный  настоящими Правилами;

2) применительно к соответствующей  территориальной зоне в составе  градостроительного регламента  установлен условно разрешенный  вид использования земельных  участков и объектов капитального  строительства, который запрашивается  заявителем.

     3. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях, которые проводятся в порядке, установленном статьей 24 настоящих Правил.

В случае если условно разрешенный  вид использования земельного участка  или объекта капитального строительства  включен в градостроительный  регламент в установленном для внесения изменений в настоящие Правила порядке, после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.

     4. Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их Мэру города Омска. Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

     5. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает Мэр города Омска в течение трех дней со дня поступления рекомендаций Комиссии.

Указанное решение подлежит опубликованию  в порядке, установленном для  официального опубликования муниципальных  правовых актов города Омска, иной официальной  информации, и размещается на официальном  сайте Администрации города Омска  в сети Интернет.