Право часной собственности на землю

Содержание

Введение

Состояние экономики России находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

В третье тысячелетие  Россия вступила, имея более чем  двадцатилетний опыт реформирования своей государственности. Реформы коснулись всех сторон жизни общества, не стали исключением и земельные отношения. Земельная реформа привела к отказу от исключительной государственной собственности на землю. Наряду с государственной собственностью признание получили частная и муниципальная формы собственности.  
В соответствии со ст. 129 и ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ¹) к объектам гражданских прав относятся, в том числе, земельные участки. Особенность земельных участков, как объектов гражданских прав заключается в отнесении их к недвижимым вещам, и отсюда особый правовой режим сделок с землей - необходимость государственной регистрации сделок. Кроме этого, ст. 129 ГК РФ содержит особую оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому помимо обычного порядка, установленного для других объектов гражданских прав, и иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Ст. 36 Конституции Российской Федерации² закрепляет право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. Ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ³) закрепила, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности на землю.

Предмет исследования – правовое регулирование права собственности на земельные участки.

Цель работы – провести комплексный анализ вопросов права частной собственности на землю. Для достижения поставленной цели необходимо разрешить ряд задач:

- в рамках исследования  общих положений о праве собственности  на земельный участок, рассмотреть  понятие и содержание права  собственности, как гражданско-правовой  категории; 

- далее дать характеристику  земельного участка как объекта  права собственности;

- в рамках исследования  права собственности как правового  титула на земельный участок,  осветить вопросы правового регулирования  права частной собственности  на земельный участок; 

- изучить субъекты  и объекты права частной собственности  на землю;

- проанализировать порядок приобретения права собственности на землю.

Теоретической основой  работы послужили труды цивилистов и ученых, занимающихся вопросами  земельных правоотношений, в том  числе прав собственности на земельные  участки, таких как: С.А.Бабкин, С.А. Боголюбов, В.В. Витрянский, Р. Галиева, А.Л. Корнеев, Е.А. Сухова и др.

Нормативно-правовой основой  дипломной работы явилось законодательство РФ, регулирующее земельные отношения  и отношения собственности: ЗК РФ, ГК РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и др.

Глава 1 История развития права  собственности на землю и правовое регулирование по российскому законодательству

1.1 История развития права собственности на землю

Закрепление в законодательстве России понятия «собственность» относится ко второй половине XVIII в. До этого периода факт принадлежности недвижимого имущества определенному лицу обозначался в зависимости от способов его приобретения. Например, использовались термины «купля», «отчина», «промысел», «вечное потомственное владение». Существовали такие понятия, как «вотчина» и «поместье»⁴.

Законодательство, действовавшее  до периода правления Петра I, признавало за землевладельцем ограниченное право  на поверхность земли, которое не распространялось на ее недра. Указом 1719 г. о Берг-привилегии была объявлена, выражаясь современным языком, монополия государства на добычу полезных ископаемых. Леса также не могли находиться в частном владении. Они были либо в собственности общин, или казны (Указ 1703 г., Инструкция вальдмейстерам и обер-вальдмейстерам 1723 г.⁵).

Допетровское законодательство признавало право на угодья: борти, рыбные ловли и охоту. Все эти  права отменены Петром I. По его Указу 1704 г. все частные рыбные ловли, пасеки и борти были признаны казенными. Землевладельцам около Москвы и Санкт-Петербурга было запрещено охотиться на своих землях.

Важное значение имел Указ от 23 марта 1714 г. «О единонаследии», который уравнял правовой режим  вотчин и поместий, получивших наименование «недвижимых»⁶. Одновременно было ограничено право распоряжения этими видами недвижимого имущества. Продажа недвижимости разрешалась только в случаях особой нужды. Допускалась отдача недвижимости в приданое и завещание.

В период правления Анны Иоанновны была издана специальная Инструкция 1732 г., согласно которой леса практически на всей территории Европейской части страны были объявлены заповедными. Землевладельцам было запрещено рубить деревья определенных пород, например таких, как дуб, клен, вяз, сосна и некоторых других.

Отмена ограничений  права землевладения и установление права собственности на землю  относится к периоду правления  Екатерины II. Манифестом от 28 июня 1782 г. было подтверждено право собственности дворян на поверхность земли, ее недра и воды. Все частные леса были предоставлены в полное распоряжение их владельцев. Им было разрешено их использовать по своему усмотрению. Согласно Жалованной грамоте дворянству 1785 г. каждому собственнику разрешалось добывать полезные ископаемые на своих землях. Все добытые полезные ископаемые признавались собственностью землевладельца, за исключением золота и серебра⁷.

Законодательство Екатерины II установило свободу права собственности на землю, ее недра, леса и воды в качестве привилегии дворян и горожан. Что же касается крестьян, то вплоть до реформы 1861 г. они практически не имели каких-либо самостоятельных прав на землю.

Реформа 1861 г. была осуществлена на основе ряда законодательных актов: Манифеста от 19 февраля 1861 г., общего положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, положения об устройстве дворовых людей, положения о выкупе и др.

Вопрос о предоставлении земли бывшим крепостным крестьянам был решен путем обязательного  наделения крестьян землей (усадебной  и полевой) за выкуп. Крестьяне наделялись землей не в собственность, а в постоянное пользование, за что они были обязаны отбывать в пользу помещиков повинности работой или деньгами. Размер повинности соответствовал не доходности земли, а величине оброка, существовавшего до отмены крепостного права. Надельные земли становились собственностью крестьян только после выкупа их по установленной цене. Для выкупа полевой земли требовалось согласие помещика. В течение 9 лет надельные земли не могли отчуждаться. По истечении этого срока, пока не была погашена выкупная ссуда, для отчуждения надельных земель требовалось специальное разрешение губернского присутствия. Запрещалось также закладывать надельные земли для получения ссуды.

Реформа 1861 г. сохранила  две исторически сложившиеся  основные формы землевладения: общинное землевладение, существовавшее на большей части территории России, и подворное землевладение — главным образом на западе страны. При обеих формах землевладения хозяйствующей единицей и субъектом права землевладения на отдельных «полосах» являлся крестьянский двор⁸.

Крестьянский двор как  институт не был затронут реформой 1861 г. Он представлял собой семейно-трудовое объединение, которое возглавлялось домохозяином, представлявшим двор на сельском и волостном сходах. Различия между указанными формами землевладения заключались в том, что при подворном землевладении расположение и размеры «полос» отдельных дворов и полевых наделов оставались неизменными. Община была формой «поземельного поравнения» таких полос путем периодических «общих переделов», а в периоды между ними — путем «частных переделов». Поравнение производилось в зависимости от изменения семейного состава дворов.

Община (мир, как она  тогда называлась) имела особое правовое значение. Административное устройство в России было связано с общинной формой владения землей. Общинное владение землей подразумевало предоставление каждому из членов равного участия в мирских делах и использования земли. Крестьянин лишался права владения общинными землями и угодьями без какой-либо компенсации в том случае, если переселялся в другое место жительства. Свой участок земли крестьянин в этом случае оставлял безвозмездно общине. Правила общинного землевладения предусматривали, что крестьянин имел право пользования своей частью земли, но был не вправе уступить ее, иначе говоря, продать другому лицу.

Радикальные изменения  земельного строя России, прежде всего, в направлении разрушения общины, связывавшей свободное развитие крестьянских хозяйств, были осуществлены после революции 1905 г. Столыпинская аграрная реформа началась с Указа от 9 ноября 1906 г. о новом, льготном порядке выдела из общины. В последующем Указ был утвержден Государственной Думой в качестве Закона от 14 июня 1910 г. Принципиально важные моменты Указа и Закона состояли в следующем⁹.

В обществах, в которых  длительное время не проводилось  общих переделов, общинный порядок  землевладения считался упраздненным. Общества признавались перешедшими к подворному порядку землевладения, а отдельные домохозяева — частными собственниками находившихся в их владении земельных участков. Каждому домохозяину во всех обществах с общинным порядком землевладения предоставлялось право во всякое время, а не только при общих переделах, требовать закрепления его участка надельной земли в частную собственность. Домохозяин получал также право требовать выделения из общинных земель в частную собственность участка надельного земле владения, находящегося в пользовании двора, даже если его размеры превышали норму, причитающуюся на долю двора в данном сельском обществе на момент выдела. Домохозяин имел право вместо закрепленных за ним чересполосных участков требовать выделения ему «отруба» или «хутора», т.е. объединения всех разрозненных участков в одном месте и перенесения туда усадьбы. Эта мера должна была содействовать процессу создания крепких крестьянских хозяйств, независимых от общинных порядков.

Был ограничен принцип  семейной собственности в крестьянском дворе. Предусматривалось, что собственником  участка земли, закрепленного за двором, равно как и имущества двора, признается не двор в целом, а единолично домохозяин, т.е. глава семьи.

Основной целью регулирования  отношений частной собственности на землю на селе являлось стимулирование экономического развития сельского хозяйства в России.

Земельный строй в нашей стране был кардинально изменен после революции 1917 г. II Всероссийским съездом Советов 26 октября (8 ноября) 1917 г. был принят Декрет «О земле»¹⁰, который явился основой развития советского земельного законодательства. Декретом «О земле» помещичья собственность на землю отменялась немедленно и без всякого выкупа. Помещичьи имения, равно как и все земли, удельные, монастырские, церковные со всем живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями, переходили в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов. Земли рядовых крестьян и казаков не подлежали конфискации. Они оставались за ними в трудовом пользовании.

Развернутая формулировка отмены частной собственности на землю содержалась в ст. 1 Крестьянского наказа, являвшегося составной частью Декрета «О земле»: «право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т.д. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней...».

Декрет «О земле» стал юридическим основанием земельных  преобразований в России, суть которых заключалась в том, что был ликвидирован земельный строй, базировавшийся на частной собственности, и утверждался новый земельный правопорядок, при котором земля объявлялась всенародным достоянием.

Положения Декрета «О земле» были развиты и конкретизированы в Декрете ВЦИК от 19 (6) февраля 1918 г. «О социализации земли»¹¹, в котором предусматривалась необходимость перехода к коллективным формам хозяйствования в земледелии и создания для них преимуществ перед единоличными; в Декрете от 30 августа 1918г. «Об отмене права частной собственности на надвижимости в городах»¹² и других нормативных актах. Высшее законодательное закрепление национализация земли, ее недр, вод и лесов получила в Конституции РСФСР 1918 г.: «частная собственность на землю отменяется и весь земельный фонд объявляется общенародным достоянием и передается трудящимся без всякого выкупа, на началах уравнительного землепользования»¹³.

Право государственной  собственности на землю стало  краеугольным камнем советского земельного законодательства. Поэтому в последующие годы законодательство развивалось на основе последовательной реализации принципа права государственной собственности на землю и иные природные ресурсы и производного от него права землепользования. Использование земли допускалось, как правило, только на титуле права пользования землей.

22 мая 1922 г. был принят  Закон о трудовом землепользовании¹⁴, а 30 октября 1922 г. — Земельный кодекс РСФСР¹⁵. Все граждане РСФСР имели право обрабатывать землю своим трудом. Право трудового землепользования имело бессрочный характер.

15 декабря 1928 г. были  приняты Общие начала землепользования  и землеустройства¹⁶, в которых было закреплено понятие единого государственного земельного фонда и определена компетенция государственных органов по управлению им. В Общих началах были закреплены также: право трудящихся на землю, меры поощрения коллективных форм землепользования, нормы по аренде земли трудового пользования и найму труда в сельском хозяйстве.

После сплошной коллективизации  и ликвидации кулачества как класса положения, касающиеся аренды земли  и найма труда, были отменены постановлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г. «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством»¹⁷.

3 сентября 1932 г. было  принято постановление ЦИК и  СНК СССР «О создании устойчивого  землепользования колхозов»¹⁸, в соответствии с которым при сохранении незыблемости государственной собственности на землю за каждым колхозом закреплялась земля, находящаяся в его трудовом пользовании, и запрещались всякие переделы.

Примерный устав сельскохозяйственной артели, принятый Вторым Всесоюзным съездом колхозников-ударников, был утвержден СНК СССР и ЦК ВКП (б) 17 февраля 1935 г.¹⁹ Примерный устав предусматривал, что земля закреплялась за артелью в бессрочное пользование, т.е. навечно: закреплялось право на приусадебное землепользование колхозных дворов и устанавливались размеры приусадебного землепользования.

Конституция СССР 1936 г. признала землю, ее недра, воды и леса в СССР государственной собственностью, т.е. всенародным достоянием. Земля, занимаемая колхозами, закреплялась за ними в бесплатное и бессрочное пользование, т.е. навечно. Каждый колхозный двор мог иметь в пользовании небольшой приусадебный участок земли и в личной собственности подсобное хозяйство на этом участке.

Все последующие законодательные  и нормативные акты, в частности, Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятые 13 декабря 1968 г.²⁰ и игравшие важную роль в регулировании земельных отношений, исходили из признания права исключительной государственной собственности на землю и производного от него титула — права пользования землей.

Первой попыткой восстановить право частной собственности  на землю было закрепление титула «пожизненное наследуемое владение»  в ст. 5 Основ законодательства Союза  ССР и союзных республик о земле²¹, принятых 28 февраля 1990 г. Впоследствии этот титул был закреплен и в российском законодательстве.

Установление права  частной собственности на землю  в России относится к периоду аграрной реформы начала 90-х годов. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе»²² (ст. 2) предусматривал, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 данного Закона в собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник имел право возвести жилой дом и хозяйственные постройки.

22 ноября 1990 г. был принят  Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»²³ (в ред. от 24 декабря 1993 г.). Статья 1 этого Закона допускает возможность использования земельных участков крестьянскими (фермерскими) хозяйствами на титуле права собственности. Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, может обладать им на праве собственности (ст. 10).

24 декабря 1990 г. был  принят Закон РСФСР «О собственности  в РСФСР»²⁴, ч. 2 ст. 6 которого также предусматривала, что земельные участки могут находиться в частной собственности.

Окончательно право  частной собственности на землю  было закреплено в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г.²⁵ (с изм. и доп. от 28 апреля, 24 декабря 1993 г.). Так, ст. 1 ЗК РСФСР подтверждала многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы предоставления земельных участков гражданам в частную собственность для различных целей.

Позднее право частной  собственности на землю получило свое конституционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ст. 36 Конституции РФ говорится, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Так в России были заложены основы правового регулирования  отношений частной собственности на землю.

Основные цели, которые  преследует государство при регулировании отношений земельной собственности, заключаются в следующем: предотвращение создания крупных земельных латифундий; соединение собственника земельного участка и сельскохозяйственного производителя в одном лице; обеспечение выполнения экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социально-экономических последствий²⁶.

1.2 Понятие  и содержание права частной  собственности на землю

Возможность иметь в  частной собственности землю  предусмотрена Конституцией РФ 1993 года (ст. 9). Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 ГК РФ.

По земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Экономическое отношение  собственности представляет собой  отношение между людьми по поводу конкретного имущества (материальных благ). Оно заключается в том, что это имущество присваивается конкретным лицом, использующим его в своих интересах, а все другие лица не должны препятствовать ему в этом. Оно включает в себя также и отношение лица к присвоенному имуществу (материальному благу, в том числе к вещи) как к собственному (ибо к своему имуществу обычный человек относится иначе, чем к чужому)²⁷.

Право частной собственности  может рассматриваться в объективном смысле как правовой институт, т.е. как совокупность правовых норм и как субъективное право.

Содержание субъективного  права, тех правомочий, которыми обладает носитель субъективного права, определяется нормами права. Поэтому при выявлении сущности права собственности следует исходить из анализа тех правомочий, которые закон предоставляет носителю права собственности, и тех обязанностей, которые закон возлагает на третьих лиц и на самого носителя права собственности.

Субъективное право  — установленная объективным  правом мера возможного поведения самого носителя субъективного права, а также принадлежащее ему право требования к определенному лицу, обеспеченное возможностью притязания к лицу, нарушающему правомочия носителя субъективного права²⁸.

Характерные особенности  субъективного права собственности, в том числе и на землю, заключаются в следующем. Право собственности — субъективное право, непосредственно вытекающее из закона. Субъективное право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над условиями производства, ведущегося на базе использования собственником принадлежащего ему имущества. Субъективное право собственности обязательно предполагает возможность собственника по своему усмотрению использовать принадлежащее ему имущество. Право собственности — наиболее полное имущественное право, предусматриваемое гражданским законодательством. Оно основано на действии принципа дозволения совершать любые действия, не запрещенные законом²⁹.

Право собственности  — центральный институт гражданского права. Право частной собственности  на землю — институт не только гражданского, но и земельного права. Его содержание определяется нормами как гражданского, так и земельного законодательства. Поэтому институт права собственности на землю рассматривается в качестве важнейшего института земельного права.

Общее понятие и содержание права собственности независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое, в том числе  земельный участок) является объектом права собственности, сформулированы в ст. 209 ГК РФ. Право собственности — наиболее полное по объему вещное право, которое предоставляет его обладателю возможность по своему усмотрению решать вопросы использования принадлежащего ему имущества, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения. Правомочие владения — право фактически обладать своим имуществом, земельным участком на законных основаниях. Содержание правомочия пользования землей состоит в возможности использования полезных свойств земельного участка и получения доходов путем его непосредственной разумной эксплуатации. Сущность правомочия распоряжения заключается в возможности определять юридическую судьбу имущества — земельного участка посредством совершения различных сделок или фактических действий.

Характер и сущность правомочий, которыми обладает частный  земельный собственник, определяемые гражданским законодательством, не имеют отличий от правомочий собственника на какое-либо иное имущество. Однако содержание права частной собственности на землю, выражающееся в правах и обязанностях собственников земельных участков, закрепленных в земельном законодательстве, имеет очевидную специфику, которая обусловлена особым характером земельных отношений.

Земля является природным  ресурсом — объектом хозяйственной  деятельности людей. Она существует без всякого содействия с его стороны как всеобщий предмет человеческого труда. Земля — территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Поэтому в соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эта конституционная норма закрепляет принципиальные особенности правового регулирования земельных отношений, в том числе и отношений собственности на землю, ставя на первое место интересы общества в обеспечении рационального использования и охраны земель. Кроме того, земля ограничена в пространстве. И, наконец, земля, как объект природы, выполняет важнейшие экологические функции. Указанные особенности земли как экономической категории и своеобразного объекта собственности определяют специфику характера земельных отношений, отличают их от иных общественных отношений.

Действующее законодательство, несмотря на некоторую нечеткость ряда его положений, закрепляет единый институт права собственности на землю и иные природные объекты, независимо от того, какому субъекту принадлежит это право.

После революции 1917 года, отмены права частной собственности  на землю и национализации земли  и всех природных ресурсов в нашей стране сложилось представление о государственной собственности (в том числе и на землю) как высшей форме собственности, обладавшей наиболее высокой степенью социалистического обобществления. Государственная собственность была единственной формой собственности на землю. Только государство могло быть собственником земли и иных объектов природы, поэтому данная собственность имела исключительный характер. Приоритетный характер права исключительной государственной собственности привел к тому, что иные формы собственности (колхозно-кооперативная, личная собственность) рассматривались как имеющие более низкий «ранг» по сравнению с государственной.

Указанные представления, сохранившиеся в определенной мере и поныне, привели к тому, что  в законодательстве используется формулировка «форма собственности», в зависимости от того, какому субъекту принадлежат соответствующее имущество, земля, иные природные ресурсы. Однако в действительности не существует никаких отличий в содержании права собственности на имущество, принадлежащее государству, муниципальному образованию или гражданину, либо юридическому лицу. Все субъекты права собственности, в том числе и на землю, обладают одинаковыми правомочиями, используют одинаковый механизм защиты своего права собственности. Этот вывод подтверждается положением ст. 212 (п. 4) ГК РФ о том, что права всех собственников защищаются равным образом.