Право частной собственности на землю в РФ

     Введение

     На  сегодняшний день отношения собственности  составляют основу жизнедеятельности  любого общества и материальную основу существования каждого человека, тем самым категория собственности  занимает центральное место в  системе социальных отношений и  определяет основы государственного и общественного строя. Вопрос собственности является одним из главнейших вопросов, определяющих существование и пути развития человеческого общества, и от того, как он поставлен, кем решается и регулируется в настоящий промежуток времени, зависит устойчивость, благополучие и само существование любого общества и каждого отдельного его члена. Под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами¹.

     Актуальность  темы обусловлена, прежде всего, важностью  предмета ее исследования. Земельные  отношения являются одним из стержневых элементов характеристики всякого общества, в том числе российского.

     В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и Гражданским кодексом (ст. 209–217) в России устанавливаются: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов Федерации), муниципальная и иные формы собственности. В субъектах Российской Федерации конкретные из указанных форм собственности закрепляются законодательством и другими нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

     Объектом  исследования являются общественные отношения регулирующие право частной собственности на землю в РФ.

     Предметом исследования является анализ российского земельного законодательства, а также проблемы его практической реализации.

     Исходя  из актуальности обозначенной темы, целью  данной работы явилось исследование права частной собственности на землю в России. Исходя из указанной цели исследования, в работе поставлены следующие задачи:

     - провести анализ земельного российского  законодательства,

     - рассмотреть право частной   собственности на землю в РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Правовое регулирование отношений собственности в РФ.

     Право собственности на землю следует  рассматривать в объективном  и субъективном смысле. В объективном  смысле право  собственности - это  совокупность норм права, регулирующих право собственности на землю  и образующих правовой институт собственности. В субъективном смысле право собственности – это совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

     Право собственности на земельный участок  является самым полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. В основе этого права лежит дозволение совершать любые действия, разрешенные законом, учитывая публичный характер регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

     Право собственности существует в течение  всего того времени, пока существует имущество, являющееся его объектом, – земельный участок. Поэтому  право собственности имеет бессрочный характер.

        Правовое регулирование отношений  собственности складывается из правил (норм) поведения, которые, во-первых, устанавливают саму возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (их коллективам), тем самым закрепляя юридически фактическое состояние их присвоенности; во-вторых, определяют характер и границы поведения владельцев имущества, охраняемые законом, т.е. их правомочия, характеризующие конкретные возможности «хозяйственного господства»; в-третьих, правовые способы защиты от посягательства других лиц на охраняемое «состояние присвоенности» материальных благ и предоставляемые им возможности хозяйственного господства.

        По своей юридической природе  все перечисленные правила разнородные  и разноотраслевые.

        В первую группу названных  норм нужно будет включить конституционные правила, земельно-, гражданско- и административно-правовые нормы об основаниях приобретения и прекращения прав на имущество.

        Во вторую группу войдут земельно-правовые  и гражданско-правовые нормы,  определяющие правомочия собственников  и других владельцев.

        Третья группа правил охватит  нормы земельного, гражданского, административного  и уголовного права о защите  отношений собственности.

        Это означает, что отношения собственности  определяются нормами различных  отраслей права. Из этого следует, что совокупность норм, регулирующих отношения собственности, имеет комплексный, межотраслевой характер. Но нужно также учитывать, что право собственности — это не единственный институт, опосредствующий отношения собственности как состояние принадлежности. Даже в земельном праве эти отношения регулируются не только с помощью права собственности, но и иными вещными правами. Например, право пожизненного наследуемого владения, сервитута и др.

        Таким образом, праву известны  разнообразные правовые формы регулирования отношений собственности, которые могут быть условно объединены в комплексный институт права собственности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Содержание права собственности на землю.

     Основные  характеристики содержания права собственности  одинаковы для любой формы собственности и определены в статье 209 ГК РФ².

     Собственнику  земельного участка принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим земельным участком.

     Владение  – это основанная на законе возможность  хозяйственного господства собственника над земельным участком.

     Следует различать фактическое и юридическое  владение земельным участком, т.к. фактическое  владение земельным участком без  юридических оснований является правонарушением.

     В отличие от владения обычным имуществом, владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно.

        Право владения в натуре (на  местности) объективно проявляется  лишь в возведении межевых  линий и пограничных знаков, охраняемых  законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

     Пользование – это юридически обеспеченная возможность  хозяйственной эксплуатации земельного участка  извлечения из него полезных свойств. Оно выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п. Однако свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. Общее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

     Пределы пользования земельным участком определяются законом в виде прав и обязанностей собственника, законодатель предоставляет право, тут же ограничивая  его.

     В соответствии с Земельным кодексом собственник земельного участка  имеет право³:

     - использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные  карьеры в соответствии с законодательством  Российской Федерации;

     - возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

     - проводить в соответствии с  разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические  и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные  объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

     - осуществлять другие права на  использование земельного участка,  предусмотренные законодательством.

     Собственник земельного участка имеет право собственности на:

     - посевы и посадки сельскохозяйственных  культур, полученную сельскохозяйственную  продукцию и доходы от ее  реализации, за исключением случаев,  если он передает земельный  участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, либо безвозмездное срочное пользование;

     Обязанностями собственников земельных участков являются:

     -использование  земельных участков в соответствии  с их целевым назначением и  принадлежностью к той или  иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

     - сохранение межевых, геодезических  и других специальных знаков, установленных на земельных участках  в соответствии с законодательством;

     - осуществление мероприятий по  охране земель, лесов, водных объектов  и других природных ресурсов, в том числе мер пожарной  безопасности;

     - своевременно приступать к использованию  земельных участков в случаях,  если сроки освоения земельных  участков предусмотрены договорами;

     - своевременно производить платежи  за землю;

     - соблюдать при использовании  земельных участков требования  градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных правил, нормативов;

     - не допускать загрязнение, захламление,  деградацию и ухудшение плодородия  почв на землях соответствующих  категорий;

     - выполнять иные требования, предусмотренные  настоящим Кодексом, федеральными  законами.

     Распоряжение - это  допустимая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка.

     У владельца - несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

        Распоряжение землей может выражаться  в трех основных формах:

       - изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса (освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья);

       - изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение – связано со льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства);

       - изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

       Возможность распоряжения собственником  земельным участком в ряде  случаев также ограничивается⁴.

       Например, Закон «Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения»⁵ ст.8 устанавливает порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, ограничивая право собственника распоряжаться принадлежащим ему земельным участком сельскохозяйственного назначения:

     При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или  в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

     Продавец  земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

     Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

       В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не нижеуказанной в извещении цены.

     При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с  изменением других существенных условий  договора продавец обязан направить  новое извещение по правилам, установленным  настоящей статьей.

       Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Структура права собственности на землю в РФ. 

        При рассмотрении понятия «право  собственности на землю» в  качестве земельного правоотношения  выявляется следующая структура элементов.

     Объектами земельных отношений являются:

1. земля как природный объект и природный ресурс;
2. земельные участки;
3. части земельных участков.

     Земельный участок как объект земельных  отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

     Земельный участок может быть делимым и  неделимым. Делимым является земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами⁶.

       Субъекты права собственности  на землю — это те лица, которые  в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка:

         -  государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ;

     - муниципальные образования (в  организации ведения кадастра  и землеустройства, в определении  правового статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельные участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);

       - предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные  и личные  неимущественные права,  нести обязанности,  быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

       - физические лица — граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

        Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению, находящимся в собственности земельным участком.

        Правомочия предполагают права  и обязанности собственника, которые  осуществляются исключительно по  его воле.

        Эти правомочия можно подразделить  на общие и специальные, т.е.  присущие всем случаям отношений  собственности на землю и имеющие специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.

        К общим правомочиям относятся  права и обязанности на совершение  определенных действий в отношении  земли или воздержание от них  (самостоятельно хозяйствовать на земельном участке; возводить строения и сооружения в соответствии с установленным порядком и целевым назначением земельного участка; передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада как пай в производственные и потребительские кооперативы и др.) Собственники земельных долей имеют право продавать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п.

        Специальные правомочия собственников  земли обусловлены тремя группами  факторов: особенностями земельных  участков, находящихся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.

        Государство, закрепляя в нормах  варианты должного и возможного  поведения субъектов собственности,  осуществляет правовое регулирование  отношений собственности на землю.

        Применение земельного законодательства  служит формой государственного  управления, основанного на властно-организующих  функциях государства.

        Государственное регулирование  земельных отношений, основанное  на частной и иных формах  собственности на землю, в различных модификациях характерно для всех современных зарубежных государств. Причем, чем более развито государство, тем более, жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.

        Основными целями государственного регулирования отношений собственности на землю России является:

       - предотвращение создания крупных  земельных латифундий;

       - обеспечение экологических требований  при хозяйственном использовании  земли;

       - обеспечение целевого использования  земельных участков в зависимости от качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром;

       - регулирование формирования рынка  земли с целью предотвращения  спекуляции земельными участками.

        Право собственности как юридический  факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала.

        Право собственности как правообразующее  начало представляет собой основание  возникновения земельных, гражданских,  финансовых отношений. 

        Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельного участка.

        Право собственности как правопрекращающее  начало выражается в том, что  с возникновением права собственности  прекращаются иные правоотношения  по поводу земельного участка, имевшие место раньше.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     4. Право частной собственности на землю в РФ.

     В соответствии с 15 статьей Конституции  РФ, которая посвящена частной  собственности на землю, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации⁷.

     Частная собственность наряду с другими  формами собственности в Российской Федерации равным образом признается и защищается.

     В частной собственности находятся:

• земельные участки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположены индивидуальные жилые дома;
• земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;
• садовые участки;
• участки для ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные за счёт земельных долей;
• земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности;
• земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств;
• земельные участки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями.

     Право частной собственности возникает  в результате совершения различных  сделок (например, купли-продажи земельных  участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки), оно удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции и возникает с момента такой регистрации⁸.

     В соответствии с земельным законодательством  РФ  граждане вправе иметь земельные  участки в частной собственности для ведения крестьянского (фермерского), личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного, жилищного и гаражного строительства.

     Земельные участки из государственных и  муниципальных земель граждане и  их объединения получают как бесплатно, так и за плату.

     Законодательством были предусмотрены три различные  процедуры приватизации земель:

     приватизация  земель, предоставленных для ведения  крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;

     приватизация  земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

     приватизация  земель при приватизации государственных  и муниципальных предприятий.

     Действующая Конституция РФ закрепила право частной собственности граждан на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками, создала условия для кардинального реформирования земельных отношений в России.

     Помимо  земельных участков, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ.

     Древесно-кустарниковая  растительность, расположенная на земельном  участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственником в соответствии е требованиями лесного законодательства. 

     4.1 Право частной собственности на землю юридических лиц.

     Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении⁹.

     Круг  юридических лиц, названных в  ст. 213 ГК РФ  субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные  общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

     Российское  законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные участки, находящиеся также у юридических лиц. А между тем, юридические лица неодинаковы. Есть среди них государственные и муниципальные предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих статуса частной собственности.