Право общей собственности. 4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы курсовой работы заключается в том, что институт права общей собственности вполне может стать базой для конструирования родового понятия общих субъективных гражданских прав, т.е. прав, принадлежащих одновременно нескольким лица.
Юриспруденция обособляет и противопоставляет другим лицам общую волю, точнее, общее для всех управомоченных волеизъявления. Подобно тому, как в случае с правами индивидуальной принадлежности все другие лица видят один акт волеизъявления, точно так же в случае с правами общими они воспринимают не отдельные факты волеизъявления. Общность того или иного субъективного права для нескольких лиц в большинстве случаев приводит к необходимости законодательного признания за ними вспомогательных субъективных прав абсолютного и относительного характера. Абсолютные права вспомогательного характера имеют своим объектом долю ценности объекта общего права и принадлежат каждому из его обладателей как права индивидуальные, оформляя отношение каждого из соучастников с третьими лицами. Относительные права вспомогательного характера являются юридической формой отношений между соучастниками, направленных на выработку общей воли в деле реализации общего субъективного права и ее выражение вовне, осуществление общего субъективного права, таким образом, отличается своеобразным двойственным характером: третьи лица всегда видят перед собой единую волю управомоченного лица и именно в отношении этой воли совершают должные действия, направленных на обеспечение сформировавших ее общих интересов, в чистом виде неприсущих, быть может, ни одному из соучастников.
Формирование же этой общей единой воли представляет собой процесс осуществления других субъективных прав, которые принадлежат всякому и каждому соучастнику в общем субъективном праве. Осуществление этих прав, естественно, предопределяется в первую очередь индивидуальным интересам каждого соучастника. Цель курсовой работы изучение понятия и правового регулирования права общей собственности.
Задачами курсовой работы в связи с указанной целью является:
- изучение общей характеристики права общей собственности и его видов
- изучение понятия, видов и правового регулирования общей долевой собственности
- изучение понятия, видов и правового регулирования общей совместной собственности
Предмет изучения являются правоотношения общей собственности, т.е. совместной и долевой. Работа состоит из трех глав, разбитых на подпункты, заключение и библиография.
1 ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ
СОБСТВЕНОСТИ
1.1 Понятие общей долевой
собственности
Предпосылкой всех возможных отличий общей собственности является факт нахождения имущества на праве собственности у нескольких субъектов гражданского права одновременно. Как и собственность в целом, общая собственность существует и рассматривается в ее различных аспектах. Можно говорить об общей собственности в объективно-правовом и субъективно- правовом смыслах. Она также является и экономической категорией. В этом качестве она выступает формой реализаций собсвенических интересов нескольких лиц одновременно, позволяя этим лицам в соответствующей мере пользоваться выгодами собственности. В объективно-правовом смысле право общей собственности – это составная часть подотрасли права собственности и иных вещных прав. Вследствие этого, право общей собственности основано на ряде норм общего характера, которые предусматривают основания возникновения, определяют круг объектов права собственности, режим собственности и ее защиты. В юридической литературе относительно права общей собственности существуют различные точки зрения.1
В некоторых случаях интересы сособственников
объективно имеют общность. Основной консолидации
интересов и соответствующих прав
собственности нескольких субъектов может
служить наличие между сособственниками
каких-либо особых отношений. Например,
в некоторых случаях это могут быть семейные
отношения, которые имеют выраженную специфику,
как в имущественном, так и неимущественном
аспектах. Отношения общей собственности
могут строиться, опираясь и на государственную
и на частную форму собственности.
Сособственниками потенциально могут
стать физические и юридические лица,
государство и административно-
Общая собственность подразделяется на долевую и совместную. Законодательством предусмотрены добровольный и принудительный порядки прекращения отношения общей собственности. Добровольный порядок прекращения общей собственности основан на соглашении участников. Соответственно, условиями его реализации являются: признание всеми долевыми собственниками наличия и размера долей других сособственников, отсутствие споров о порядке фактического выдела доли, о причитающемся выходящему сособственнику имуществе, его денежной оценке и натуральном выражении, также необходимы соответствующие воля и волеизъявления в сделке, направленной на раздел общей собственности.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения насчет раздела имущества спор между долевыми собственниками будет решаться в судебном порядке. Участник долевой собственности вправе требовать в суде выдела своей доли из общего имущества. Предметом иска в суде будет требование выдела доли де-юре и де-факто. Метаморфоза правового положения долевого собственника будет заключатся в том, что его вещное право до этого не имевшее твердого фактического наполнения на момент реализации выдела доли обретет и фактическое наполнение. Законодательством это превращение определяется как выдел доли в натуре. Еще одним его последствием является «обрубание» вещно-правовых связей выбывающего с прежними сособственниками. Результатом является возникновение единоличного права собственности, практически тождественного по объему ранее существовавшей доле в праве общей собственности. Если будет иметь место нереализованные обязанности выбывшего собственника в рамках вещного правоотношения, они по логике вещей будут превращены в его обязательства перед остающимися собственниками. Обязательство, возникшее вследствие реализации права выбывающего собственника, может носить внедоговорной характер, если отсутствует согласие сособственников на выплату компенсации выбывающему. В обоих случаях возможен спор об условиях осуществления компенсации. С получением компенсации долевой собственник утрачивает право на долю в общей собственности.
Принуждение остальных сособственников к покупке доли выбывающего невозможно. Поэтому, в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника реализуется второй вариант. Кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов. В результате этого в отношения общей собственности может вступить новое лицо, которое не будет связано с остающимися сособственниками теми же отношениями, что и выбывающий собственник.
Отношения общей собственности могут быть прекращены путем раздела имущества, находящегося в совместной собственности, и выдела долей общих собственников. При этом необходимо определить долю каждого в общей собственности, т.е. на момент раздела имущества специфика совместной собственности утрачивается. При разделе совместной собственности предполагается равенство долей участников.
За исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество, общая собственность на имущество является долевой. Долевой признается такая общая собственность. В которой определена доля каждого собственника в праве собственности. Возможно установление режима долевой собственности на имущество, на которое по общему правилу возникает совместная собственность. Это может преследовать различные цели. Например, один из супругов желает, осуществляя предпринимательскую деятельность, снизить риск потерь общего имущества вследствие обращения на него взыскания кредиторами, установив режим общей долевой, а не совместной собственности с другим супругом. Либо тот же самый супруг желает того, чтобы после развода он мог беспрепятственно получить нажитое им имущество, что дозволяется сделать путем заключения брачного контракта.
Основанием возникновения долевой собственности может служить решение суда. Если имеют место противоречия интересов общей собственности, то при недостижении согласия между ними по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность нескольких лиц.
Участниками общей долевой собственности предоставляется возможность определить размер их долей и порядок последующего изменения долей. Как следует из смысла законодательства, размер доли общего собственника не привязан жестко к размеру его вложения в формирование общей собственности. Таким образом, собственники, по общему правилу, определяют свои доли в общей собственности в зависимости от степени участия каждого в формирование общего имущества. От вкладов в формирование имущества следует отличать то имущество, которое уже принадлежит участнику долевой собственности. Если у лица нет намерения объединять его с долевой собственностью, и характер имущества это позволяет, то долевая собственность будет формироваться без учета такого имущества. То есть, реально собственность субъекта увеличится с учетом права собственности на принадлежащее ему имущество.
Вопрос о долях собственников сохраняет свое значение в ходе реализации и всего существования отношений общей собственности. Статья 211 ГК определяет права участника долевой собственности, связанные с ее улучшением. При этом можно признать сохраняющим свое значение все вышесказанное об определении долей.
Участник долевой собственности, осуществлявший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Для соблюдения порядка пользования имуществом необходимо, чтобы долевой собственник улучшал часть общего имущества, которое выделено ему в соответствии с его долей, либо имущество, находящееся в пользовании других долевых собственников, но с их согласия. В противном случае, встанет вопрос не о приращении доли собственника, произведшего улучшения, а о праве долевого собственника на компенсацию стоимости произведенных им улучшений.
Производство отделимых улучшений, как правило, не влияет на доли участников общей собственности. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их провел.
Критерием определения объема возможностей каждого из собственников пользоваться общим имуществом будет служить размер доли каждого из собственников. Каждый из собственников имеет право возможность пользоваться общим имуществом соразмерно своей доле в праве собственности. Получение дохода от осуществления права собственности на акцию также будет зависеть от размера доли каждого сособственника акции.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех долевых собственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо иным образом распорядится ею. При возникновении споров они также могут быть предметом судебного рассмотрения. Законодательство соответствующим образом учитывает интересы всех долевых собственников, в том числе и при осуществлении распоряжения общим имуществом. Правомерным будет интерес сособственника в приращении своей собственности путем увеличения своей доли. Вследствие этого при продаже доли в праве общей собственности постороннем лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Право преимущественной покупки может быть реализовано любым из долевых собственников. Обоснованно реализовавшим свое право преимущественной покупки будет признан тот долевой собственник, который первый среди остальных заключил договор с собственником, уступающим свою долю. Он станет полноценным обладателем доли, поскольку доля в праве долевой собственности по общему правилу переходит к приобретателю с момента заключения договора. Если договор по распоряжению долей требует государственной регистрации или нотариального удостоверения, то доля считается перешедшей с момента государственной регистрации или нотариального удостоверения такого договора. По логике суть дела не меняется, если продающий долю долевой собственник, ущемит право долевого собственника, не сообщив ему о распоряжении долей, вследствие чего, другой долевой собственник получит фактическое преимущество. Неинформированный долевой собственник не должен иметь притязания в отношении долевого собственника, приобретшего долю. Вместе с тем, не исключается притязание ущемленного в праве долевого собственника к продавцу доли. Его притязания при этом должны быть соответствующим образом обоснованы.
В целях обеспечения защиты права на преимущественную покупку доли установлен специальный срок исковой давности в три месяца. Начало его течения будет определяться моментом, когда долевой собственник узнал или должен быть узнать о нарушении своего права.
1.2 Договор о совместной
деятельности
Договор о совместной деятельности – это договор, стороны которого обязуются совместно действовать для получения доходов или достижения иной, не противоречащей закону цели. Одновременно этот договор служит основанием возникновения общей долевой собственности участников на имущество, являющееся его предметом. Для осуществления предпринимательства простое товарищество – удобная форма. Участникам простого товарищества будет достаточно соблюсти простые формальности учетной регистрации индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица. Они не связаны жесткими требованиями, касающимися стоимости имущества, выделяемого для использования в предпринимательском обороте.
Будет сохраняться имущественная сфера участника простого товарищества, которая представляет собственность, не выделенную в предпринимательский оборот (не переданную простому товариществу). Кроме того, он не связан в своих возможностях использования своей иной собственности в предпринимательском обороте, помимо простого товарищества, участником которого он является. Ограничения на субъективно – правовом уровне могут быть установлены непосредственно заключенным им договором о совместной деятельности. Договор о совместной деятельности следует рассматривать как один из способов распоряжения лицом своей частной собственностью. Правомочия сособственников в такой долевой собственности не приобретают кардинально иного наполнения. Тем не менее, п.4 ст.230 ГК указывает на особенности долевой собственности простого товарищества, которые могут быть установлены специальными нормами гражданского законодательства, регулирующими отношения простого товарищества и договоры о совместной деятельности.
Договор имеет основное значение для возникновения отношений собственности, а непосредственное содержание собственности в большей степени определяется все же нормами объективного права. Как ив обычных отношениях долевой собственности, договором здесь могут быть установлены размеры долей, решена судьба улучшений имущества, вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Предоставление права разрешать эти вопросы, основано на наличии долей отдельных собственников в праве собственности на общее имуществом (это участники общей собственности проигнорировать не могут). Поэтому они вынуждены заключать соглашения, влияющие на фактическое осуществление правомочий собственников, построенное на учете их долей. Несмотря на долевой характер собственности, участники простого товарищества соглашением между собой могут поручить ведение общих дел одному из участников. В прежней редакции п.3 ст.230 ГК, что участники договора (о совместной деятельности) не праве распоряжаться своей долей в общем имуществе без согласия остальных участников. Это норма существенно повышала степень императивного правового воздействия на отношения простого товарищество (общей собственности в его рамках).
На практическое осуществление правомочия распоряжения своей долей участником простого товарищества влияет норма п. 1 ст. 232 ГК. Внешне предоставляется, что речь идет об осуществлении участником простого товарищества только своих обязательных прав. Согласно указанной норме передача на участие в совместной деятельности может быть осуществлена только с согласия участников договора о совместной деятельности (договора простого товарищества). В силу процитированной нормы недоступно распоряжение долей участником, которое может служить предпосылкой перехода права на участии в делах товарищества без согласия остальных участников. По этому участник, заинтересованной в отчуждении своей доли, должен вначале потребовать выдела своей доли. Либо он может распоряжаться своей долей таким образам, что не будет нарушать прав остальных участников простого товарищества.
Консорциум имеет три основные особенности. Во-первых, это объединение только юридических лиц. Во-вторых, участники консорциума объединяют те или иные ресурсы и координируют усилия только для решения конкретных задач. Третья особенность тесно связана со второй, консорциум-это всегда временный союз (объединение) юридических лиц.
Конкретные цели того или иного консорциума будут влиять на состав образованного общего имущества (долевой собственности). Будет конкретизироваться содержание правомочий владения, пользования, распоряжение имуществом, выделенным в консорциум, порядок их осуществления.
1.3 Кондоминиум
Общая собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума. Кондоминиум – это особая форма собственности на недвижимое имущество, при которой отдельные помещения находятся в индивидуальной собственности граждан и юридических лиц, а части недвижимости, имеющие общее значение, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений. Помимо нормы приведенного пункта ст.209 ГК, правовые основы кондоминиума устанавливаются и другими нормами, которые содержатся в ГК, Земельном кодексе, Законе « О жилищных отношениях». В римском праве condominium – совместная собственность нескольких лиц на одну и ту же вещь, на одних и тех же основаниях и в одно и тоже время. Представление о кондоминиуме базировалось на признаваемом существовании составных (сложных) вещей, (а объект кондоминиума и в современных условиях можно оценивать с позиции сложной вещи), которые, по мнению римских юристов, делились на две группы:1) вещи, сомкнутые в искусственное единство человеческим трудом; 2) вещи, которые были и остались отдельными или собранными, но право считало их едиными из–за целого, которому эти вещи служили (улей, стадо, народ, легион, склад). Общим для обеих групп вещей являлось то, что каждая составная часть сложной вещи разделяет правовую участь целого.2
Первоначально римское право из-за исключительного характера права собственности исходило из невозможности существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Признание возможности существования общей собственности было связано с идеей древнего классика римского права Кв. Муция Сцеволы о собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях.3 Все бывшие наниматели жилища из государственного жилого фонда стали собственниками в результате проведенной приватизации жилья, дальнейшая перепродажа и покупка жилья на вторичном рынке не изменили сути сложившихся отношений собственности. «Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»4.
Сразу же подчеркнем отличия кондоминиума от традиционного права общей долевой собственности. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Такое законодательное регулирование есть закономерный результат развития частной собственности, которое привело к значительному расширению круга объектов права частной собственности. Объект кондоминиума представляет в целом недвижимое имущество. В его состав входит земельный участок, который необходим для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума. На него также распространяется право долевой собственности все участников. Участники, обладающие помещениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, приобретают на тот же земельный участок право общего постоянного землепользования. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый имущественный комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На объекты, которые не находятся в раздельной собственности, распространяется право общей долевой собственности. Однако право на такие объекты не являются тождественным праву долевой собственности в обычном понимании. Право долевой собственности на объекты назначения предназначено обеспечить не только потребности обладателей отдельных квартир и нежилых помещений, но и их общее потребности, связанные с пользованием имуществом, которое обеспечивает жизнедеятельность многоквартирного дома или иного объекта в целом. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение, она не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Следует учесть, что обеспечение постоянного пользования имуществом кондоминиума имеет второстепенное значение. В рамках кондоминиума в основном не решается задача обеспечения постоянного, беспрепятственного пользования имуществом каждым из долевых собственников в соответствии с их долями. В законе части общего имущества именуются частями ограниченного пользования. Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников, либо решением органа управления объекта кондоминиума. При соблюдении этого требования возможность получения определенной выгоды одним из участников кондоминиума не вызывает сомнений.
В кондоминиуме в отношении общего имущества не существует право преимущественной покупки долевых собственников. Речь идет о ситуациях, когда кто-либо из участников кондоминиума отчуждает имущество, принадлежащее ему в качестве раздельной собственности и вследствие этого, меняется состав участников долевой собственности в кондоминиуме.
Основой существования обязанности по содержанию общего имущества является существование доли в общем имуществе. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Если иное не предусмотрено соглашением собственников, размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе. Расходы подразделяются на обязательные и дополнительные. Дополнительные расходы, не относятся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.
Отличается несение бремени содержания имущества собственниками нежилых помещений. Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. В свою очередь они и только они, несут расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и другой аналогичной деятельностью.
Расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им всеми сособственниками или органами управления объектом кондоминиума помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка, покрываются в таком же порядке. В некоторых случаях обязанность по содержанию объекта кондоминиума может возлагаться на иных лиц, кроме собственников. В соответствии с п.3 ст.34 Закона «О жилищных отношениях» проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещений законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. Тем не менее, если отсутствующий собственник помещений в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, они должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими жилые помещения (впоследствии они будут вправе предъявить регрессивные требования к собственнику). В некоторых случаях обязанности по содержанию общего имущества возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав (в частности речь идет о государственных юридических лицах, обладающими помещениями в кондоминиуме на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления).5
Ст.38 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено еще одно обременение для участников кондоминиума, которое неразрывно связано со спецификой отношений кондоминиума. В какой-то мере складывающиеся при этом отношения схожи с отношениями, которые возникают при реализации сервитутных прав. При получении заблаговременного письменного уведомления собственник помещения или иной его владелец обязаны допустить в него других собственников помещений или представителя органа управления объектом кондоминиума. Причиной этого может стать необходимость проверки состояния общего имущества, ремонта или замены общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.
Если будет иметь место авария или иные чрезвычайные обстоятельства, создающие угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без уведомления.
2 ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ
2.1 Понятие общей совместной
собственности
Перечень случаев возникновения общей совместной собственности не исключительный. Поэтому законодательными актами могут устанавливаться и другие виды общей совместной собственности. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. То есть, при наличии отношений общей собственности нет необходимости определить порядок владения и пользования имуществом, поскольку не происходит определение доли каждого собственника.
Характер отношений сособственников, особенности имущества обусловливают нецелесообразность взаимного ограничения правомочий сособственников. При желании общие совместные собственники могут соглашением между собой определить порядок владения и пользования общим имуществом, не определяя своих долей в нем.
Ограничение прав одного собственника правами других проявляется при осуществлении правомочия распоряжения имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Тем не менее, каждому совместному собственнику предоставляются возможности распоряжения общим имуществом. Обеспечивается такая возможность тем, что предполагается наличие согласия остальных участников, независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Другое дело, если сделка, которую планирует совершить участник совместной собственности, будет требовать нотариального удостоверения или государственной регистрации. В таких случаях необходимо нотариально удостоверенное согласие каждого совместного собственника на совершение сделки одним из участников сделки по распоряжению общей собственностью. Если такое согласие отсутствовало в момент совершения сделки, то будет предполагаться, что другая сторона в сделке знала об отсутствии права на сове6ршение сделки у одного участника общей собственности. Поэтому сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия всех участников общей собственности, может быть признана недействительной по иску кого-либо из сособственников.