Право общей собственности на объекты недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ    ………………………………………………………………….   3

1. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И

ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ  НА НЕГО    …..…………………   5

1.1 Понятие и виды недвижимости    ……………………………………..…..   5

1.2 Понятие права общей собственности    …………………………………..   9

2 ВИДЫ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

 НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ    …………………………..……….   13

2.1 Право общей долевой собственности на объекты недвижимости   …13

2.1.1 Определение долей в праве общей собственности   ………………….   15

2.1.2 Содержание права общей долевой собственности    …………………   16

2.2 Право общей совместной собственности

на недвижимое имущество    …………………………………………….…   20

2.2.1 Общие положения    ……………………………………………………..  20

2.2.2 Порядок распоряжения общей

совместной собственностью супругов    ………………………………….....   23

2.2.3 Имущественные отношения крестьянского

(фермерского) хозяйства    ……………………………………………………   26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ   .…..……………………………………………………..….  29

СПИСКОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНОКОВ   ..………………… 30

ВВЕДЕНИЕ

Современное гражданское  законодательство вошло в новый  виток развития в области правового  регулирования права собственности  и форм собственности. Отношения  собственности, и в частности  формы собственности получили новое  законодательное закрепление, ознаменовавшее новый этап перехода отечественного гражданского законодательство о собственности «от общего к частному.

Изучения такого гражданско-правового  института, как право собственности, и в частности видов и форм собственности имеет большую  значимость для современного исследования, что выражается в ее актуальности.

Актуальность темы исследования. Вопрос о собственности является краеугольным камнем жизни общества любого типа, включая современное  белорусское общество. Поэтому институт права собственности занимает центральное  место в гражданском праве. Его  основные положения обусловливают  содержание иных разделов цивилистики  – договорного, наследственного  права и др. Именно этим объясняется  непрекращающийся интерес к исследованию права собственности со стороны  представителей экономической и  юридической науки, философии, социологии и др.

Актуальность и важность такого исследования подтверждается следующими обстоятельствами:

Во-первых, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику и только ему определять содержание и направления использования принадлежащего ему недвижимого имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство. А, следовательно, важно детальное исследование правомочий собственника и их содержания.

Во-вторых, в виду, обновления гражданского законодательства, актуально  для рассмотрения института собственности  граждан и юридических лиц, а  также  общей собственности.

Право собственности на недвижимое имущество и целый комплекс вопросов, которые это право порождает, не является чистой, рафинированной теорией, т.е. право собственности отнюдь не исчерпывается его определением в законе. Сформулировать содержание данной категории в законе оказалось  делом сложным, однако суть проблемы института собственности состоит  не в дефиниции основной категории». Основная проблематика современного института права собственности заключается в видах и формах собственности.

Объект курсовой работы –  общая собственность  на объекты  недвижимости.

Предмет исследования –  комплекс нормативно-правовых документов, литературы.

Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве методов исследования применялись: описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

Цель данной работы –  исследовать понятие и виды общей  собственности на объекты недвижимости по действующему законодательству Республики Беларусь. Поставленная цель достигается  посредством решения следующих  задач:

1. исследовать понятие и виды права общей собственности на объекты недвижимости  по действующему гражданскому законодательству;
2. дать определение общей долевой собственности;
3. рассмотреть понятие и виды общей совместной собственности.

Теоретической и методологической основой написания курсовой работы явились учебные пособия: «Гражданское право» под редакцией Авдеева Т.В., «Гражданское право» под редакцией Каравай А.В., «Курс гражданского права» под редакцией Маньковского И. А.,  «Гражданское право» под редакцией Подгруша В.В., «Курс гражданского права» под редакцией Витушко В. А. и др.  Кроме того при написании работы использовались электронные ресурсы сети Интернет, такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь, Кодекс Республики Беларусь о земле, Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» др.

Курсовая работа включает в себя введение, две главы, заключение.

1. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕГО

1.1 Понятие и виды недвижимости

Гражданским кодексом Республики Беларусь  определяется, что к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [1, ст. 130].

К отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи  с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются  в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или  дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются недвижимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.). Юридическое признание  указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено  тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого  порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [1, ст. 130].

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению:

– созданные природой без участия труда человека;

– являющиеся результатом труда человека;

– созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З О государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок  с ним  приводятся следующие объекты недвижимости:

• земельные участки;
• капитальные  строения  (здания, сооружения), незавершенные   законсервированные капитальные строения;
• изолированные помещения, в том числе жилые;
• предприятия как имущественные комплексы;
• другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.

Капитальное строение (здание, сооружение) – любой построенный  на  земле или под землей объект,  предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с  законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого  без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Изолированное помещение  – внутренняя пространственная часть  капитального строения  (здания,  сооружения), отделенная от других смежных  частей  строения  перекрытиями,  стенами,   перегородками, имеющая  самостоятельный    вход  из  вспомогательного   помещения (вестибюля, коридора, галереи,  лестничного  марша  или  площадки, лифтового  холла и т.п.)  либо из территории общего пользования (придомовой территории,  улицы  и  т.п.)  непосредственно  или через другие    помещение, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в    документах единого государственного  регистра недвижимого имущества,  прав на него  и сделок  с ним.  Изолированное жилое помещение может иметь вход  из  подсобного  помещения (коридора, прихожей и т.п.).

В состав предприятия включаются:

• здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, земельные участки, за исключением земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, а также объектов, изъятых либо ограниченных в обороте;
• права требования, долги, за исключением вытекающих из административных, семейных, трудовых правоотношений;
• исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, включая права на средства индивидуализации (кроме права на географические указания).

Определение недвижимости как  в странах с развитой рыночной экономикой, так и в Беларуси, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и  в основном совпадает.

Естественным, созданным  природой, всеобщим базисом любой  экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере  недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок  –  это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю [2, ст. 1].

Имея в качестве составной  части земельный участок, все  искусственные постройки (объекты  недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании  бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым  потерям.

Кроме основных родовых признаков  недвижимости, можно выделить и частные  признаки, которые определяются конкретными  показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно  различия в расположении по отношению  к другим объектам недвижимости, к  инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого  объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо  или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает  как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с  достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что  некоторые виды недвижимости могут  переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже  движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в  зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические  двери и пр.) относится к движимому  имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного  приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут –  это право ограниченного пользования  чужим земельным участком, которое  может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также других нужд [1, ст. 268].

1.2  Понятие права общей собственности

Общая собственность –  это отношения по принадлежности одного и того же имущества двум или нескольким лицам (сособственникам). В настоящее время круг участников (субъектов) общей собственности  не ограничен. Она может возникнуть между любыми участниками гражданских  правоотношений в любом сочетании  и соотношении. Субъекты общей собственности  по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим  им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения они  осуществляют сообща, совместно.

Основанием возникновения  права общей собственности являются различные юридические факты. Как правило, это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего договоров купли-продажи и договоров о совместной, наследования неделимой вещи, состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместной постройки дома, соединения и смешения вещей и т.д.

Объектом права общей  собственности, как и любого другого  вида права собственности, является индивидуально-определенная вещь (например, жилой дом) или совокупность таких  вещей (например, совокупность вещей, входящих в состав наследства). Объектом права  общей собственности может быть и предприятие в целом как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности [3, с. 25].

Для общей собственности  характерна множественность субъектов  права собственности, которые именуются  участниками общей собственности  или сособственниками. Множественностью субъектов права собственности  на один и тот же объект и вызвана  необходимость специального правового  урегулирования отношений общей  собственности. Это необходимо, чтобы  согласовать воли участников общей  собственности, обеспечить учет каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных  сособственников, надлежащее состояние  общего имущества и т.д. Общая  собственность характеризуется  переплетением отношений сособственников  ко всем третьим лицам, с одной  стороны, и отношений между самими сособственниками, с другой. Первые по своей юридической природе  являются абсолютными, вторые – относительными.

Гражданский кодекс Республики Беларусь различает общую долевую и общую совместную собственность. В основе разграничения общей собственности на долевую и совместную лежат особенности правового регулирования взаимоотношений между ее участниками. Регулирование отношений долевой собственности связано с определением конкретных арифметических долей, определенных участниками или судом в самом праве на общее имущество. Участник общей собственности не имеет права на долю в стоимости общего имущества или на реальную долю в самом имуществе. Он имеет право на долю в самом праве собственности на общее имущество [1, ст.246].

 Участники общей совместной собственности не имеют долей в общем имуществе. Доля устанавливается, по общему правилу, лишь при прекращении общей собственности. Законодательством может быть предусмотрена возможность образования общей совместной собственности на отдельные виды имущества.

В общей совместной собственности  доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе  совместной собственности или при  выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность. В том, что каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности – при ее разделе или при выделе из нее – принадлежит право на долю сомнений не возникает. Сложнее вопрос, в чем именно принадлежит им право на долю, в чем это право выражается. В ныне действующем законодательстве закреплено, что каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытию содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом достоинств [4, с. 17].

Общая собственность на имущество  является долевой, кроме случаев, когда  законом предусмотрено образование  на это имущество совместной собственности. Тем самым в законе закреплена презумпция, согласно которой общая  собственность в случае ее возникновения  предполагается долевой.

Общая долевая собственность  может возникнуть в силу любых  допускаемых законом или договором  оснований. Исчерпывающего перечня  оснований ее возникновения закон  не предусматривает. Более того, по соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество  может быть установлена долевая  собственность. Иными словами, допускается  перевод имущества с режима общей  совместной на режим общей долевой  собственности.

Не ограничивается законом  и состав участников общей долевой  собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность  не только граждан, но также граждан  и юридических лиц, граждан и  государства, юридических лиц и  государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании  [5, с. 145].

Образование общей совместной собственности допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных  законом.

Перейти с режима общей  долевой на режим общей совместной собственности можно лишь тогда, когда это допускает закон. Объясняется  это тем, что отношения общей  совместной собственности в гораздо  большей степени носят лично-доверительный  характер, нежели отношения общей  долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности  неизбежно должен быть ограничен. Действующее  законодательство предусматривает  общую совместную собственность  супругов; членов крестьянского (фермерского) хозяйства; членов семьи на приватизируемое  жилье.

В заключении главы можно сделать следующие выводы:

К недвижимости относятся  наиболее ценные и общезначимые объекты  основных средств, а такие объекты  недвижимости, как земля и недра  имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для  любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический  период, земля являлась единственным значимым источником богатства как  каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.

Недвижимость в любом  общественном устройстве является объектом экономических и государственных  интересов, и поэтому для этой категории имущества введена  обязательность государственной регистрации  прав на него, которая позволяет  идентифицировать объект и субъект  права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения  невозможна.

Право общей собственности  имеет место тогда, когда право  собственности на одну и ту же вещь возникает у нескольких лиц, именуемых  сособственниками. Право общей собственности  может принадлежать любым субъектам  гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права  собственности, могут осуществлять правомочия собственника, т.е. владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого  следует, что общая собственность  не представляет собой особую форму  собственности, а основывается на уже  существующих ее формах.

Различают право общей  собственности в объективном  и субъективном смысле. Под правом общей собственности в объективном  смысле понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения, связанные  с принадлежностью одной вещи нескольким лицам. Под правом общей  собственности в субъективном смысле понимается право двух или более  лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться  одной вещью, принадлежащей им на праве собственности.

Общая собственность может  быть долевой – с определением долей, принадлежащих каждому из собственников, и совместной – без  определения долей участников. Соответственно этому различают право общей  долевой собственности и право  общей совместной собственности. Отношения  общей совместной собственности  могут иметь место только в  случаях, предусмотренных законом.

Доля участника совместной собственности в общем имуществе  заранее не определена, она устанавливается  при разделе между участниками  совместной собственности, а также  при выделе доли одного из них. Общая  собственность с участием граждан  может быть как долевой, так и  совместной, а с участием юридических  лиц и государственных муниципальных  образований – только долевой.

2 ВИДЫ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Право общей долевой собственности на объекты недвижимости

Общая собственность именуется  долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля [1, ст.246].

Предполагается, что общая  собственность двух или нескольких лиц на одно и то же имущество  является долевой, за исключением случаев, когда Гражданским кодексом Республики Беларусь или иными законодательными актами допускается образование  совместной собственности на это  имущество [1, ст. 246].

Размер доли определяют сами участники общей собственности и только при наличии между ними разногласий размер долей может быть определен судом. Если участники не определили своей доли в праве собственности, они предполагаются равными. Имущество делится на количество участников. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется его участниками по соглашению между ними, а при недостижении согласия порядок осуществления правомочий устанавливается судом [1, ст. 247].

От размера принадлежащей  каждому участнику доли в общей  собственности зависит количество продукции, плодов и доходов, получаемых от общего имущества, если иное не предусмотрено  соглашением между ними [1, ст. 251].

Каждый участник долевой  собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в  уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках  по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором  не установлено иное [1, ст. 252].

Судьба улучшений, произведенных  одним из участников в общем имуществе, зависит от того, отделимы они или  неотделимы от общего имущества (без  несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению). Улучшения, отделимые от общего имущества по общепринятым правилам, поступают в собственность того из участников, который их произвел, если участники в соглашении не предусмотрели, что улучшения поступают в  общую собственность [1, ст. 247].

Распоряжение общим недвижимым имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Однако каждый участник общей долевой собственности  самостоятельно распоряжается своей  долей в праве собственности.

При продаже доли в праве  общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой  собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов [1, ст. 253].