Право собственности граждан на недвижимое имущество

Содержание 

Введение ……………………………………………………………………………..3                                                                                                                     

1. Понятие и сущность права собственности                                                    

1.1.Понятие и признаки недвижимости по российскому законодательству...…..5         

1.2Понятие и содержание права собственности граждан на недвижимое имущество ……………………………………………………………………..…….7                                                                                                                  

1.3Общая характеристика оснований приобретения права собственности граждан……………………………………………………………………………….9                                                                                                                      

2. Объекты права собственности                                                                           

2.1Объекты права собственности на недвижимое имущество граждан………..12        

2.2. Земельные  участки……………………………………..…………………….. 15                                                                                       

2.3. Жилые дома…………………………………………………………………… 17                                                                                                      

3. Особенности приобретения и осуществления права собственности на отдельные виды недвижимого имущества                                                             

3.1. Приобретение  и осуществление права собственности  на нежилые помещения…………………………………………………………………..…….. 19                                                                                                         

3.2. Приобретение  права собственности на вновь  созданный объект недвижимости………………………………………………………………...…….21                                                                                                           

Заключение ………………………………………………...……………………….24                                                                                                              

Список использованных источников ……………………………………………. 26                                                                      
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Актуальность  темы исследования. Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

    Экономическая и административная реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости.

    В Российской Федерации, как и в  любой другой стране с рыночной экономикой, наиболее ценными объектами гражданского оборота, по поводу которых хозяйствующие субъекты вступают в гражданские правоотношения, несомненно, являются недвижимые вещи:  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также отнесенные законодателем к недвижимости (хотя и движимые по своей природе) водные, воздушные суда и космические объекты и так далее, ведь  законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    В 2005 - 2007 гг. в Российской Федерации продолжалось развитие законодательства о недвижимости.

    Степень научной разработанности проблемы. В юридической литературе существует большое разнообразие мнений по поводу  понятия «недвижимого» имущества, его правового режима, характеристики каждого отдельного вида.   Исследованиями в этой области, берущими начало с римского и русского дореволюционного права, занимались известные дореволюционные правоведы, такие как Г. Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер, А. И. Покровский, а также современные учёные: С. П. Гришаев, В. В. Витрянский, Г. В. Чубуков, С. А. Боголюбов, А. Н. Кичихин, П. В. Крашенинников, П. И. Седугин и другие.

    Целью работы является изучение института приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.

    Задачами  работы являются:

    - изучение понятия и сущности права собственности на недвижимое имущество;

    - рассмотрение объектов права собственности на недвижимое имущество;

    - характеристика особенностей приобретения  и прекращения права собственности на недвижимое имущество.

    Объектом исследования является институт права собственности на недвижимое имущество.

    Предмет исследования - понятие, сущность, содержание права собственности на недвижимое имущество.

    Методологическая  основа исследования. При написании работы были использованы исторический; сравнительно - правовой; логический, формально - юридический, системного анализа, статистический и др. методы.     

    По структуре курсовая работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованных источников. 
 
 
 

1. Понятие и сущность права  собственности
1. Понятие и признаки недвижимости по российскому законодательству

    В науке гражданского права в течение  достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно ещё римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.

    Если  раньше развивающаяся экономическая жизнь стремилась к освобождению оборота от старых исторических стеснений и в этом смысле шла за римским правом по пути приближения недвижимостей к движимостям, то затем дальнейшее развитие того же оборота заставило в значительной мере повернуть назад и приняться за реставрацию его прежних форм¹.

    Опираясь  на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято правовыми системами большинства стран мира.

    В настоящее время понятие недвижимости приводится в статье 130 Гражданского кодекса РФ.  В частности, к ней  относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, по утверждению С.П. Гришаева, к отличительной особенности недвижимости относится её неразрывная связь с землёй (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь, предполагает её значительную стоимость. Он отмечает, что Гражданский кодекс РФ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних.  Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землёй существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно  понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

    Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, во много предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приёмов предпринимательской практики и потребностями оборота.

    Недвижимой  вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость.

    Заканчивая  цепочку признаков, определяем, что недвижимая вещь должна находиться в определённой связи с землёй. Причём прочность связи с землёй считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости их привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет  не только сама связь объекта с землёй, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

    Что касается отнесённых к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут  определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит  от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками².  

    Признание недвижимым имуществом предприятия  порождает множество проблем. В  связи с этим предлагается упоминание о предприятии как о недвижимости исключить. Напротив,  предлагается дополнить понятие сложной вещи указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости.

    Таким образом, к недвижимости  относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  

2. Понятие и содержание права  собственности граждан  на недвижимое имущество

    Право собственности, как и любое другое субъективное право, возникает на основании  определенных правопорождающих юридических фактов. В ГК они названы основаниями приобретения права собственности. Основания приобретения права собственности разнообразны. В собственность лица поступают вещи, которые ранее не были объектами права собственности. В процессе хозяйственного оборота вещи переходят от одних лиц к другим. Такое событие, как появление плодов ведет к возникновению на них права собственности у титульного владельца плодоносящего растения. Право собственности наследника на наследуемое имущество возникает на основании сложного юридического состава, включающего в себя событие - смерть наследодателя, одностороннюю сделку - завещание (если таковое было составлено), одностороннюю сделку по принятию наследства.

    Единого перечня оснований приобретения права собственности в законе нет. Основные и наиболее распространенные из них перечислены в гл. 14 ГК.

    В научной и учебной литературе встречаются разные подходы к  использованию этих понятий. В ряде случаев между "основаниями" и "способами" ставится знак равенства, они рассматриваются как взаимозаменяющие категории, обозначающие установленные законом юридические факты, лежащие в основе возникновения права собственности³. Иногда, прямо не утверждая об их тождестве, авторы используют их, не проводя между ними четкого различия. Существуют такие подходы, где каждый наделяется особым юридическим смыслом⁴.

    Традиционно основания приобретения права собственности  делятся на две группы: первоначальные ("оригинальные") и производные ("деривативные").

    Различие  между ними заключается в том, что при производных основаниях право нового собственника опирается на право собственника предшествующего, а действительность права нового собственника, объем и характер его правомочий напрямую зависят от свойств предшествующего права.

    При первоначальных основаниях право собственности на вещь возникает либо впервые, т.е. в отношении вещи, которая ранее не имела собственника, либо, если вещь ранее находилась в собственности, действительность, объем и характер правомочий нового собственника не зависят от действительности права, объема и характера правомочий собственника предшествующего и определяются лишь в силу закона. Поэтому при первоначальных основаниях право собственности приобретается (возникает) в полном объеме. При производных - переходит к новому собственнику в том объеме, который был у предшествующего.

    Деление обстоятельств, с которыми связывается  возникновение права собственности, на первоначальные и производные  в законе не проводится и является следствием его доктринального толкования. Важность такого деления велика, поскольку позволяет построить зависимость характера и действительности права нового собственника от характера и действительности права предыдущего, дает возможность проследить судьбу обременений собственности правами и правовыми притязаниями третьих лиц.

    Для разграничения оснований (способов) приобретения права собственности  на первоначальные и производные  предлагаются различные критерии. Наиболее часто обращаются к критериям  воли и правопреемства.

    В соответствии с критерием воли производными основаниями (способами) признаются те, при которых новый собственник приобретает право на вещь по воле предыдущего собственника. Воля, как внутренняя психологическая направленность лица на достижение определенного результата, имеет юридическое значение лишь в случае, если она выражена вовне, совершено действие по изъявлению воли. Изъявление воли на достижение правового результата, а именно таким является переход права собственности к новому лицу, есть сделка. Руководствуясь критерием воли, к производным способам приобретения права собственности следует относить лишь основанные на сделках. Это могут быть сделки сами по себе или сделки, входящие в состав юридических фактов наряду с иными юридическими фактами. При отсутствии выраженного в сделке волеизъявления можно говорить лишь о первоначальных способах приобретения права собственности. Как следствие, обременения вещи правами третьих лиц, правовые притязания третьих лиц, основанные на их отношениях с прежним собственником, для нового собственника сохраняться не должны. 

3. Общая характеристика оснований  приобретения права  собственности граждан

    Титулы  собственности могут приобретаться  различными способами, которые традиционно  подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего  собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним).

    К числу первоначальных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Имеется в виду создание такой вещи "для себя" (п. 1 ст. 218 ГК), ибо, если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится правопорождающим фактом.

    Для недвижимых вещей этот момент определяется фактом государственной регистрации. Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует.⁵

    Данное  положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти  объекты обычно рассматриваются  в качестве недвижимости, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению. Если же объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов.

    Закон о регистрации прав на недвижимость называет объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости.

    Если  в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).

    Основные  черты приобретательной давности - непрерывное фактическое открытое нетитульное, но добросовестное владение (владелец не знает и не должен знать об отсутствии титула) имуществом как своим собственным. Такому фактическому владельцу предоставляется право на защиту его владения против третьих лиц, не имеющих законных прав на это владение. Добросовестность владения является обязательным условием возникновения права собственности на основании приобретательной давности.

    Категория "добросовестности" используется во многих нормативных актах гражданского законодательства. Правильное понимание содержания данной категории имеет большое значение для практики. Пункт 3 статьи 10 ГК РФ устанавливает: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

    Вместе  с тем в течение сроков приобретательной давности фактический, добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

    Производность права собственности приобретателя  логически выливается в конструкцию  передачи этого права, перехода его от предшественника к преемнику.⁶ В этой конструкции трудно просматривается производность, которая действительно существует: у приобретателя не возникает права собственности, если отчуждатель его не имел, иначе как не по договору, а по другому уже юридическому факту - приобретательной давности.

    До  государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться  данным имуществом, поскольку право  собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Такова практика арбитражных судов, принимающая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю

    Следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение

    При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновения данного права).

2. Объекты права собственности
1. Объекты права собственности на недвижимое имущество граждан

    При определение круга объектов недвижимости, практика применения Гражданского кодекса РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в статье 130 Гражданского Кодекса РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов.

    В частности, из перечня объектов недвижимого имущества следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены.

    Кроме того, к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (статья 7 Водного кодекса Российской Федерации), а земельный участок, на котором водный объект расположен. С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости исключить и внести соответствующие изменения в Водный кодекс РФ.

    Закон также относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми.  К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и так далее). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

    Так же Гражданский кодекс РФ относит  к недвижимости предприятие в целом как имущественные комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

    Перечень  недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и другое имущество.

    Весь перечень имущества, предусмотренный Гражданским кодексом РФ  в качестве недвижимого имущества классифицируется на несколько групп.

      Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса  РФ: имущество прочно связанное  с землёй, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.

    Причём  наличие указанных признаков  как бы «устанавливает планку», разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ко всем объектам недвижимости. В эту группу входят объекты, которые не только по своему статусу, но и по своей природе являются недвижимостью.

    Вторую  группу недвижимого имущества в  соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 130 составляют подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнёс их к объектам недвижимости.

    Данное  положение Гражданского Кодекса  РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике⁷.

    Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определённых  условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потери связи с землёй.

    Таким образом, к недвижимости  относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  

    2.2. Земельные участки 

    В законодательстве земля может рассматриваться  как природный объект,   природный ресурс - с этой точки зрения земли и почвы в Федеральном законе «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 года (статья 4) названы объектами охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Если же речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает как конкретный земельный участок или его часть.

    Согласно  статье 130 Гражданского кодекса РФ земельные  участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Г.В. Чубуков пишет, что следует считать правильным и обоснованным, когда новый Земельный кодекс РФ в статье 6 называет объектами земельных отношений: землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

    Определение земельного участка как объекта  земельных отношений приведено также в статье 6 Земельного кодекса РФ: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установлен ном порядке. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков - в порядке ведения государственного земельного кадастра.

    Земельный участок может быть делимым и  неделимым.  Земельное законодательство уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами)⁸.