Право собственности на квартиру. 2

Введение.

        Недвижимость  в России - бесценный капитал,  дарованный природой, созданный  трудом, предшествующих поколений  людей, живших и живущих на  Российской земле. Гражданское  общество заинтересовано в сокращении  и приумножении народного достояния.  Право собственности на недвижимое  имущество регулируется различными  отраслями права. В своей работе  я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного  права. Жилье является необходимым  условием нормальной жизни и  деятельности каждого человека  и в силу этого выступает  как особый объект гражданско-правовых  отношений. В последнее время  одной из самых актуальных  проблем стала проблема жилищной  собственности и жилищных правоотношений.

Целью моей курсовой работы является рассмотрение темы «Право собственности  на квартиру». Для рассмотрения данной темы нужно было использовать нормативные  материалы, а также специальные материалы, в которых рассматривается данная тема.

Актуальность исследуемой  темы определяется:

а) проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и  оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;

в) постоянными изменениями  и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным  названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция  к становлению и развитию различных  форм собственности на жилые помещения.

Наиболее важное значение в этой сфере имеет, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Глава 1. Приватизация - важнейшее основание возникновения права собственности.

     В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"¹ приватизация (от лат. privatus -частный) - передача государственного или муниципального имущества за плату или безвозмездно в собственность частных лиц или организаций.

Приватизация жилья  осуществляется, на основе следующих  принципов:

1)граждане принимают  решение о приватизации занимаемых  ими жилых помещений, в государственном  и муниципальном жилищных фондах  исключительно добровольно;

2)владельцы приватизированных  жилых домов и квартир имеют  право владеть,  пользоваться  и распоряжаться ими по своему  усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду;

3)совершать иные  сделки, не противоречащие закону;

4)каждый гражданин  имеет право на приобретение  в порядке приватизации жилого  помещения в домах государственного  и муниципального жилищных фондов  один раз;

5)на переходный  к рыночным отношениям период  для граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных, условий, сохраняется  действующий порядок постановки  на учет и обеспечения, жилыми  помещениями;

__________________________________________________________________

¹Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 1 февраля 2010 г.)

6)обслуживание и  ремонт приватизированных жилых  помещений осуществляются при  желании их владельцев жилищно-эксплуатационными  и ремонтно-строительными организациями,  обслуживавшими эти дома до  приватизации

7)оплата расходов, связанных с обслуживанием, и  ремонтом приватизированных жилых  домов и квартир, производится  их собственниками по тем же  ставкам, которые установлены  для обслуживания государственного  и муниципального жилищных фондов.

Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном  и муниципальной фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и общественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в  аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных  городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  сельскохозяйственных предприятий, а  также жилые помещения в специализированных домах. Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

 Решение о  признании жилого дома или  жилого помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в  совместную или долевую собственность, решается только самими гражданами. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашения между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую). При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 закона «О приватизации жилья в РФ» при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников. При приватизации квартиры в заявлении необходимо указать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указания долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи. Если согласие на неравное пользование жилыми помещениями не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а, следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными. Прежде при приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой. В настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона «О приватизации в РФ» сформулирована следующим образом ²: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего  в местном отделении сберегательного  банка». Жилые помещения, в которых  проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению  родителей (усыновителей), опекунов с  предварительного разрешения органов  опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые  помещения, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, передаются им в собственность  по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов  опеки и попечительства. Отказ  от участия в приватизации может  быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии  разрешения органов опеки и попечительства. Право собственности на приобретенное  жилье возникает с момента  регистрации договора в местной  администрации.

²   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации

Количество экземпляров  договора о передаче жилого дома или  квартиры в собственность граждан  определяется местным положением о  приватизации жилищного фонда в  области, крае или республике, разработанным  и утвержденным соответствующим  органом местной администрации. При передаче жилья в собственность  граждан при приватизации нотариального  удостоверения не требуется и  государственная пошлина не взымается. Договор заключается в простой  письменной форме. За оформление документов  при  приватизации  взимается плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение. Документами, подтверждающими право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности. Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Приватизация жилья  в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности. Не следует  приватизировать  жилье, если в скором времени предполагается совершить  обмен этого жилого помещения. Перед  обменом своей квартиры на муниципальное  жилье нужно расторгнуть договор  о приватизации. Делается это через  суд, и за одну только регистрацию  расторжения договора приватизации необходимо уплатить значительную сумму. По общему правилу, при приватизации государственных предприятий ведомственные жилые дома, находящиеся в полном хозяйственном ведении этого предприятия, не приватизируются. Однако, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затягивается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запрещает производить такие действия, как приватизация квартиры, прописка мужа на площадь жены и т.д.

В таких случаях, если дом непригоден для жилья, то жильцы вправе потребовать расторжения  договора и предоставления нового жилья.

§1.1 Приватизация коммунальных квартир.

     Вопрос  о приватизации как коммунальных  квартир в целом, так и отдельных  помещений, входящих в коммунальные  квартиры, не нашел в настоящее  время окончательного разрешения. В соответствии с общим правилом, установленным законом, коммунальные  квартиры приватизации не подлежат. Решение этого вопроса передано  на усмотрение конкретного собственника  жилья или его представителя,  которые различаются в зависимости  от формы собственности на  приватизируемое жилье. Так, если  речь идет о государственном  жилищном фонде, относящемся к  федеральной собственности, то  соответствующее решение принимает  Госкомимущество РФ по согласованию  с соответствующими министерствами  и ведомствами, а если речь  идет о государственной собственности  субъектов Федерации, то их  органы по управлению имуществом. Что касается коммунальных квартир,  входящих в муниципальный жилищный  фонд, то решение об их приватизации  могут принимать соответствующие  муниципальные органы власти. Приватизировать  можно также коммунальное жилье,  принадлежащее предприятиям на  праве хозяйственного ведения  и учреждениям на праве оперативного управления. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления включают те же правомочия, что и право собственности (владения, пользования и распоряжения), однако если право собственности — абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления ограничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти правомочия производны от права собственности. Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения могут принимать самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий. Приватизация коммунальных квартир осуществляется в следующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по своему усмотрению.

Если на свободную  жилую площадь в квартире претендует несколько нанимателей, то с их общего согласия она может быть продана  покомнатно каждому претенденту  либо в совместную, либо в долевую  собственность под общие цели. Продажа комнат нанимателям в  коммунальных квартирах будет осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом  муниципального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья. Эти  цены будут дифференцированными  в зависимости от местонахождения  комнаты и качества жилья. При  отсутствии в квартире претендентов на свободную комнату среди жильцов  последняя будет предоставлена  другим гражданам по договору найма. После заселения комнаты при  согласии всех жильцов приватизация может быть осуществлена.

§1.1 Право собственности.

       Статика  отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее “закрепленность”  за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления.  Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности. В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Право собственности, как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Как правовой институт, то есть в объективном смысле,  право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

                Глава 2.Жилые помещения как объект права собственности.

     Гражданский  кодекс установил, что жилые  помещения предназначены для  проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК  РФ), а осуществление прав собственника  по владению, пользованию и распоряжению  такими объектами недвижимости  должно производиться в соответствии  с целевым назначением этих  объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Таким образом,  все без исключения жилые помещения  получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных  фондов, жилых домов и отдельных  жилых помещений не вправе  более использовать их исключительно  по своему усмотрению, с нарушением  целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно,  сдача жилых помещений внаем  под различные офисы, конторы,  склады, а также их продажа  для указанных целей без предварительного  перевода этих помещений в  категорию нежилых, то есть  без изменения их целевого  назначения (что, в свою очередь,  требует соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих  учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации  права собственности на недвижимость  касаются всех собственников  - граждан, в том числе владельцев  жилых домов и приватизированных  квартир, юридических лиц, включая  коммерческие и общественные  организации, а также государственных  и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле  жилье является таким же особым  объектом права собственности,  как и земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не  допускает ни один современный  правопорядок. Под жилым помещением  жилищное законодательство понимает  не только жилые (в том числе  многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного  проживания, но и отдельные квартиры  и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты  в квартирах), зарегистрированные  в этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет  такого рода недвижимости (обычно  территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом, установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим  находящейся в многоквартирном  доме жилой квартиры, как объекта  недвижимости наряду с целевым назначением  обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество  дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие  конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое  и другое оборудование, находящееся  как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением. Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.  Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.  Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ). Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений. В соответствии со ст. 168 (ст. 288 ГК РФ) сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям. Согласно ст.6 Основ недвижимость в жилищной сфере ³, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности. Содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере раскрывается в ст. 6 Основ: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,

__________________________________________________________________

³ Закон «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями на 6 мая 2005г.)

не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том  числе отчуждать свое имущество  в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права  владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в  залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии со ст.3 Федерального закона «О приватизации в РФ» также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству». Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, не допускает продажу заселенных квартир в государственном и муниципальном фонде без согласия проживающих в них граждан.

§2.1 Право собственности на квартиры в домах ЖСК и ЖК

Свои потребности в  жилье граждане могут удовлетворить, объединившись в ЖСК и ЖК. Первые образуются для строительства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. ЖК создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации. ЖСК (ЖК) действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

В члены ЖСК (ЖК) могут  быть приняты граждане, достигшие  восемнадцати лет, нуждающиеся в  улучшении жилищных условий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. Лицу, принятому в члены ЖСК (ЖК) по решению членов общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам кооператив. Пайщику принадлежит лишь право владения, пользования и в определенной степени распоряжения предоставленным ему помещением.

Жилые помещения в ЖСК (ЖК) предоставляются пайщикам и  проживающим с ними членам семей. Однако в отличие от договора найма  жилого помещения член семьи пайщика  не обладает самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права члена ЖСК (ЖК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила является смерть пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК (ЖК), сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире. Следует, иметь в виду, что наряду с пайщиком — членом ЖСК (ЖК) доля паенакопления может принадлежать и супругу (супруге) пайщика. Это происходит в случаях, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов или позднее, когда паенакопление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.

Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основаниях принять в ЖСК (ЖК) нескольких наследников при наличии для каждого их них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования квартирой, ЖСК (ЖК) выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращение обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.

§2.2Право собственности на квартиры юридических лиц.

Право собственности на квартиру может возникнуть не только у физического, но и у юридического лица. Так, частные юридические лица могут приобретать квартиры и другую недвижимость в жилищной сфере по всем возможным основаниям предусмотренным гражданским законодательством. К ним относятся в первую очередь различные гражданско-правовые сделки (договоры купли-продажи, мены, дарения и другие сделки, не противоречащие действующему законодательству). Порядок заключения и исполнения таких сделок не отличается от порядка заключения сделок, участниками которых являются граждане. Так, в частности, требуется нотариальное оформление сделок и последующая регистрация в органах местной администрации.