Право собственности на недвижимое имущество

  Содержание

     Введение……………………………………………………………………3

  Глава 1. Понятие и содержание права  собственности……………………5

1. Понятие права собственности………………………………………5
2. Содержание права собственности………………………………….7
3. Определение права собственности………………………………...10

   Глава 2. Формы собственности……………………………………………..12

      2.1. Право частной собственности………………………………………..13

           2.1.1. Право частной собственности  граждан на земельные участки.16

      2.1.2. Право частной собственности граждан на жилые помещения.17

           2.1.3. Право частной собственности  юридических лиц……………..18

      2.2. Право государственной и муниципальной  собственности…………19

  Глава  3. Объекты права собственности……………………………………..22

  Глава  4. Приобретение и прекращение  права собственности…………….26

     4.1. Основания и способы приобретения  права собственности………...26

          4.1.1. Первоначальные способы приобретения  права собственности.28

          4.1.2. Производные способы приобретения  права собственности….33

    4.2. Основания и способы прекращения  права собственности………….35

          4.2.1. Случаи принудительного изъятия  имущества у частного собственника  на возмездных основаниях…………………………………….37

          4.2.2. Случаи безвозмездного принудительного  изъятия имущества у частного  собственника…………………………………………………………40

    Заключение…………………………………………………………………..42

    Список литературы………………………………………………………….44 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Введение

  Собственность - всеобъемлющее, исключительное, абсолютное обладание вещами, иными благами, выражающее через соответствующие  субъективные права прямую связь («без посредников») человека с вещью, иным благом. Собственность относится  к основе жизнедеятельности людей, во многом определяет саму основу и  возможности развития общества, его  модернизацию, удовлетворение потребностей общества, прав и интересов людей.

  Право собственности традиционно рассматривается  в субъективном и объективном  смысле. Право собственности в  объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения  собственности. Право собственности  входит в состав подотрасли вещного  права. Право собственности в  субъективном смысле - это закрепленная законом возможность лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  ему имуществом по своему усмотрению, обеспеченная обязанностью третьих  лиц воздерживаться от воздействия  на чужое имущество и возможностью применения мер государственного принуждения  к нарушителю.

  Право собственности по своему характеру  таково, что в отличие от прав разрешительного порядка (таковыми могут быть и отдельные вещные права), когда определенные действия совершаются только на основании  разрешения управомоченных на то лиц, оно является общедозволительным: позволяет  лицу (собственнику) на основании и  в пределах закона строить свое поведение в отношении объекта собственности по своему усмотрению. Эта особенность права собственности выражается в его «триаде» - в трех правомочиях:

  - праве владения;

  - праве пользования:

  - праве распоряжения.

  Целью данной курсовой работы является получение  теоретических знаний о праве  собственности на недвижимое имущество.

  В связи с поставленной целью можно  выделить следующие задачи:

  - ознакомиться с понятием права  собственности;

  - получить представление о праве  собственности на землю и жилое  помещение.

  Право собственности на землю - это собственность  на высоко социально и хозяйственно значимое материальное благо (землю), которое, наряду с ГК РФ, регулируется особой отраслью законодательства - Земельным  кодексом, другими земельными законами.

  Собственность на жилое помещение - это собственность  на высоко социально и человечески  значимое материальное благо (жилье), которое  одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Понятие и содержание права собственности

1. Понятие права собственности

Право собственности может быть рассмотрено  в объективном и в субъективном смысле. В первом случае речь идет о  юридическом институте – совокупности правовых норм, значительная часть  которых, имея гражданско- правовую природу, входит в подотрасль вещного права. Однако в институт права собственности включаются не только гражданско- правовые нормы. Он охватывает все нормы права, закрепляющие (признающие), регулирующие и защищающие принадлежность материальных благ конкретным лицам. К ним, следовательно, относятся не только соответствующие нормы гражданского права, но и определенные предписания конституционного и административно-правового характера, и даже некоторые уголовно-правовые правила, устанавливающие принадлежность имущества определенным лицам, закрепляющие за ними известные возможности его использования и предусматривающие юридические способы охраны прав и интересов собственников. Иначе говоря, право собственности в объективном смысле представляет собой не гражданско-правовой, а комплексный¹ институт права, в котором, однако преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. Эти последние в совокупности охватываются понятием права собственности как гражданско-правового института, входящего в общую, единую систему гражданско-правовых норм.  В субъективном смысле право собственности, как и всякое субъективное право, есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. С этой точки зрения оно представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное

¹многоотраслевой

право, которое дает возможность своему обладателю – собственнику, и только ему определять характер и направления  использования принадлежащего ему  имущества, осуществляя над ним  полное хозяйственное господство.

2. Содержание правомочий собственника

В пункте 1 статьи 209 ГК правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права  “триады” правомочий: владения, пользования  и распоряжения. Под правомочием  владения понимается основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) возможность  иметь у себя данное имущество, содержать  его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе  и т. п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность  эксплуатации, хозяйственного или иного  использования имущества путем  извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано  с правомочием владения, ибо в  большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения  юридической судьбы имущества путем  изменения его принадлежности, состояния  или назначения².В своей совокупности названные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику возможности.

У собственника одновременно концентрируются все  три указанных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут  принадлежать и не собственнику, а  иному законному владельцу имущества, например арендатору. 
Ведь последний не только владеет и пользуется имуществом собственника- арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем другому лицу или, например, внести в имущество значительные улучшения, существенно изменив его первоначальное состояние, т.е. в известных рамках распорядиться им.

² отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.

Но, даже признание за собственником “триады  правомочий” не всегда свидетельствует  о широте содержания предоставленных  ему возможностей. Так, в соответствии с российским законодательством  частный собственник не вправе использовать предоставленный ему земельный  участок не по целевому назначению или отчуждать его лицам, которые  не могут обеспечить продолжение  такого использования (например, для  сельскохозяйственного производства). 
При несоблюдении экологических требований и нерациональном землепользовании он рискует вообще лишиться своего участка земли. Строго целевое назначение имеют также жилые помещения – жилые дома, квартиры и т. п. Поскольку жилые помещения предназначены лишь для проживания граждан, их использования в иных целях, в частности для размещения различных контор (офисов), складов, производств и т. д., хотя бы и по воле или с согласия их собственника, допускается только после перевода этих помещений в нежилые в установленном законом порядке.[1] Ведь использование названных недвижимостей всегда так или иначе не только затрагивает интересы соседей или других окружающих собственника лиц, но и имеет большое социальное значение в условиях их сохраняющегося дефицита. Поэтому установление целевого назначения для соответствующих объектов и связанное с этим ограничение возможностей их собственников служит обеспечению важного публичного интереса. При этом собственник вовсе не лишается своих правомочий. Речь идет лишь об установлении законом определенных границ содержания самого права собственности, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Возможны  и ограничения (пределы) осуществления  права собственности, предусмотренные  законом или договором. Так, права  приобретателя 
(собственника) недвижимого имущества (плательщика ренты) по договору пожизненного содержания с иждивенцем[2] исключают для него возможность отчуждать или иным образом распоряжаться приобретенным в собственность имуществом без согласия своего контрагента (получателя ренты). Это служит одной из гарантий интересов последнего на случай прекращения обязательств из-за серьезного нарушения своих обязанностей плательщиком ренты.[3]

3. Определение права собственности

   Таким образом, сведение права собственности к абстрактной “триаде” правомочий владения, пользования и распоряжения отнюдь не всегда характеризует реальное содержание предоставляемых собственнику возможностей. Дело, следовательно, заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти над своим имуществом, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком. Главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, - это возможность осуществлять их по своему усмотрению,[4] т. е. самому решать, что делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц.

   Важная особенность правомочий собственника заключается еще и в том, что они позволяют ему устранять, исключать всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли. В отличие от этого, правомочия иного законного владельца, даже одноименные с правомочиями собственника, не только не исключают прав на то же имущество собственника, но и возникают обычно по воле последнего и в предусмотренных им пределах, например по договору аренды.  Вместе с тем в отношениях собственности тесно переплетаются две их стороны: “благо” обладания имуществом и получения доходов от его использования и “бремя” несения связанных с этим расходов, издержек и риска. Поэтому статья Гражданского Кодекса[5] специально подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это бремя или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана сданного внаем имущества – на нанимателя, управление имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. п.)

Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества, т. е. его утраты или повреждения при  отсутствии чьей-либо вины в этом.[6] По сути, этот риск также составляет часть указанного выше бремени собственника. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного  арендного договора), а также в  силу указания закона³. Право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

³ в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий имуществом собственника-подопечного

Глава 2. Формы собственности

ГК РФ признается частная, государственная  и муниципальная формы собственности.[7] Субъектами права собственности могут быть граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от субъектов собственности могут устанавливаться лишь законом. Закон определяет виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

2.1. Право частной  собственности

    Предусмотренное законом право частной собственности граждан и юридических лиц по существу можно рассматривать как единый институт частной собственности, который призван служить основой демократических преобразований нашего общества. Только частная собственность как важнейшая социальная категория, как показывает исторический опыт, способствует стимулированию хозяйственной инициативы и на этой основе – прогрессивному движению общества. Социально-экономической сущностью частной собственности не является эксплуатация человека человеком. Это плод участия в ее создании государства, собственника капитала и наемного работника, каждый из которых получает свою долю в виде налогов, прибыли, заработной платы. Система форм собственности определяется в зависимости от ее роли и места. В настоящее время, которое мы считаем переходным, еще большой удельный вес в хозяйстве занимает государственная и муниципальная собственность, но Конституция РФ на первое место ставит частную собственность как перспективную форму развития собственности в демократическом обществе. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Однако в законе имеются ограничения в приобретении ими отдельных видов имущества по соображениям государственной и общественной безопасности либо в целях нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

   Объектом права собственности граждан и юридических лиц не может быть только имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности федерального государства. По действующему законодательству таким имуществом являются богатства континентального шельфа и морской экономической зоны, некоторые виды вооружений, памятников истории и культуры. Гражданин, являющийся в соответствии с гражданским законодательством дееспособным, имеет право собственности на имущество, приобретенное им от участия в производительной, в том числе и предпринимательской деятельности, а также на имущество, полученное им по наследству, на доходы от средств, вложенных в кредитные учреждения.

   Объекты собственности гражданина можно подразделить на: 
предметы, предназначенные для удовлетворения личных потребностей: земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, другие предметы домашнего хозяйства и личного потребления; 
. денежные средства, акции, облигации и другие ценные бумаги; 
. объекты, служащие для организации производства, бытового обслуживания и предпринимательской деятельности, - здания, сооружения, транспортные средства и иные средства производства. Классификация объектов собственности на отдельные группы отражает соответствующее законодательство, касающееся права собственности на земельные участки, жилые дома, как приобретенные в порядке членства в жилищно-строительном, дачном кооперативе, так и выкупленные у государства или приобретенные у другого собственника по договору купли-продажи или наследования.

    Важными нормами действующего законодательства являются закрепляющие за гражданином право использовать свою собственность для организации предпринимательской деятельности. Предпринимательской деятельность может осуществляться гражданином без образования юридического лица, но с обязательной государственной регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя. Гражданин может осуществлять предпринимательскую деятельность, используя свое имущество в качестве вклада в хозяйственные общества и товарищества, кооперативы. Исходя из особенностей образования имущества юридических лиц и распоряжения им ГК РФ устанавливает различные организационно-правовые формы юридических лиц, владеющих имуществом на праве частной собственности – полные товарищества, общества с ограниченной и дополнительной ответственностью, открытые и закрытые акционерные общества. Однако следует отметить общую природу частной собственности юридических лиц. Они являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. 
Общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

2.1.1. Право частной  собственности граждан  на земельные участки

Действующее законодательство допускает возможность  нахождения земельных участков на праве  собственности у граждан, получивших:

• под индивидуальное жилищное строительство;
• для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства;
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Кроме того, граждане, получившие в собственность  здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и  на землях сельскохозяйственного назначения⁴  вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены такие объекты. Собственник земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, строго целевое назначение данных объектов (для жилой или промышленной (производственной) застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства), требования закона по их рациональному использованию.

⁴ например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской местности

2.1.2. Право частной  собственности граждан  на жилые помещения

   Гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей. Не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т. е. без изменения их целевого назначения.

  Граждане – наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального (в том числе ведомственного) жилищного фонда получили право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность. Каждый гражданин может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда только один раз.

   Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без создания юридического лица⁵ вправе иметь в собственности различные «средства производства», в том числе используемые ими с привлечением наемных работников.

⁵ индивидуальные предприниматели

2.1.3. Право частной  собственности юридических  лиц

Юридические лица являются едиными и единственными  собственниками своего имущества, в  том числе имущества, переданного  им в качестве вкладов (взносов) участников (членов).[8] Никакой долевой, коллективной или иной собственности учредителей (участников, членов) на имущество юридического лица не возникает. Исключение составляет имущество унитарных предприятий и учреждений, остающееся объектом права собственности учредителей и потому принадлежащее этим юридическим лицам на ограниченном вещном праве.

2.2. Право государственной  и муниципальной  собственности

  Различие между правом государственной и муниципальной собственности определяется прежде всего по субъектам и органам, осуществляющим распоряжение и управление имуществом.

   Государственная собственность в Российской Федерации выступает в виде федеральной собственности и собственности республик, входящих в российскую 
Федерацию, автономных областей, автономных округов и областей. От их имени распоряжение и управление государственным имуществом осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции.

  Муниципальная собственность – имущество, находящееся в собственности городских и сельских, а также других муниципальных образований. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках установленной компетенции. Государство может иметь в собственности любое имущество, необходимое для осуществления его функций. Установленное законом разграничение объектов государственной и муниципальной собственности определяет перечень имущества соответствующих субъектов, порядок передачи им этого имущества и оформления прав собственности. К объектам федеральной собственности относятся объекты, составляющие основу национального богатств страны⁶, объекты, необходимые для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и решения общероссийских задач; объекты оборонного производства; отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом (топливно-энергетический комплекс, энергетика, транспорт и т. п.). Объекты,

⁶ ресурсы континентального шельфа, природные заповедники, художественные ценности и т. п.

 относящиеся  к муниципальной собственности, - жилищный фонд, нежилой фонд, предприятия,  предназначенные для его эксплуатации, ремонта, а также предприятия  бытового обслуживания, розничной  торговли, общественного питания  и другое имущество, необходимое  для экономического и социального  развития и выполнения других  задач, стоящих перед соответствующими  административно-территориальными  образованиями. Имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передается государственным и муниципальным предприятиям, которые владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом как предприниматели, извлекая соответствующую прибыль, участвуя в хозяйственных отношениях. За государственными органами, в подчинение которых входят эти предприятия, сохраняются решения вопросов их создания. Реорганизации и прекращения, а также наделения имуществом, основы планирования производства, контроль за их деятельностью на основе данных бухгалтерского учета и статистической отчетности, которую в обязательном порядке осуществляют государственные предприятия. Они образуют имущественные фонды специального назначения: развития производства и новой техники, фонды материального поощрения, социального развития, амортизационные фонды. Законодательными актами и уставами предприятий установлен порядок формирования этих фондов, порядок распоряжение имуществом, входящим в эти фонды. Он может быть различен для отдельных объектов разных отраслей народного хозяйства. Средства государственного бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют соответственно: государственную казну Российской Федерации, республики, края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа. В казну поступают налоги, пошлины и другие государственные доходы. 
Аналогично средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленного за муниципальными предприятиями, составляют муниципальную казну.

Глава 3. Объекты права  собственности

   Объектами собственности являются вещи, включая деньги и ценные бумаги. 
Понятие «вещь» используется в гражданском законодательстве как определенное материальное благо. Оно охватывает здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, а также предприятия, земельные участки, горные отводы. Разнородность объектов, содержащихся в этом перечне, обуславливает различие их правового режима, под которым понимается порядок приобретения и использования вещей. Признаками вещей, определяющих различие правового режима, прежде всего являются деление вещей на недвижимые и движимые, их оборотоспособность.