Право собственности на земельные участки. 2

Содержание

Введение

1. Право государственной и муниципальной  собственности

на  землю……………………………………………………………………….5

2. Понятие и содержание права частной собственности

на  земельные участки …………………………………………………….…11

3. Ограничения прав собственников земельных

участков  …………………………………………………………………...…19

4. Право пожизненного наследуемого владения земельными

участками ……………………………………………………………………24

5. Право постоянного (бессрочного) пользования

земельными  участками …………………………………………………..…26

6. Сервитуты земельных участков …………………………………..……..…28

Заключение

Список  использованных нормативных  актов и литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     В период своего существования Советский  Союз представлял собой федеративное государство со сложным административно-территориальным  устройством. При этом весь земельный  фонд в его границах являлся единым и неделимым объектом права государственной собственности без разделения его между субъектами (республиками, краями, областями и т.д.).

     В период проведения земельной реформы  было установлено, что в России располагаются  земельные участки, находящиеся  в государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной, частной (граждан и юридических лиц, включая иностранных) и иных формах собственности, причем содержание последних не раскрывалось.

     В 1990-е гг. разрабатывались и подписывались  договоры о разграничении предметов  ведения и взаимном делегировании  полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами (всего их было заключено около 50). На основе таких договоров были подписаны соглашения между Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ о детальном разграничении федеральных и региональных земель. В свою очередь, субъекты РФ на основе этих соглашений своими законами определяли перечень муниципальных земель. Однако все упомянутые нормативные акты либо пытались установить «общие принципы» разграничения публичной собственности на землю, либо регулировали частные вопросы такого разграничения.

     Земельный кодекс РФ установил в качестве принципа земельного законодательства разграничение  государственной собственности  на землю, однако не предусмотрел критериев и процедур такого разграничения. Это было обусловлено существованием отдельного Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (с 1 июля 2006 г. утратил силу).

     Право частной собственности на земельные  участки можно рассматривать в объективном смысле и как субъективное право. И объективном смысле оно представляет собой комплексный (межотраслевой) институт права, содержащий нормы, определяющие границы возможных действий физических и юридических ниц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые на основании закона не ограничены и не изъяты из гражданского оборота.

     Субъективное  право частной собственности  на землю — это установленная объективным правом возможность субъектов земельных отношении свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

     Правомочие  владения означает возможность фактического господства (обладания) земельным участком на законных основаниях. Из правомочия владения вытекают такие права, как право огораживать земельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам и т.д.

     Правомочие  пользования земельным участком означает закрепленную законом возможность его хозяйственной эксплуатации путем извлечения полезных свойств и получения дохода. Правомочие распоряжения земельным участком — это возможность определен собственником его юридической судьбы. Собственники земельных участков — граждане и юридические лица вправе их покупать продавать для ведения личного подсобного и дачного хозяйства садоводства и индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности, осуществлять иные не запрещенные законом сделки с земельным участком.

     Целью данной работы является рассмотрение таких вопросов как формы и  виды собственности на землю, субъекты и объекты права собственности  на земельные участки, правомочия собственников  земельных участков и ограничения  этих прав, а также анализ реформирования земельного законодательства  в  современной России и другие вопросы. 

     1. Право государственной  и муниципальной  собственности на  землю

     В период своего существования Советский  Союз представлял собой федеративное государство со сложным административно-территориальным  устройством. При этом весь земельный  фонд в его границах являлся единым и неделимым объектом права государственной собственности без разделения его между субъектами (республиками, краями, областями и т.д.).

     В период проведения земельной реформы  было установлено, что в России располагаются  земельные участки, находящиеся  в государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной, частной (граждан и юридических лиц, включая иностранных) и иных формах собственности, причем содержание последних не раскрывалось. Как справедливо отмечал Г. В. Чубуков, новые формы собственности могут появиться в будущем, поскольку экономика выше права. Уже сейчас говорят о собственности казачьих обществ, общин коренных малочисленных народов и т.д.¹

     Правовое  регулирование разграничения «традиционных» форм публичной собственности на землю в Конституции РФ, ГК РФ, Законе о местном самоуправлении, иных федеральных законах и подзаконных актах вплоть до 2001 г. также страдало противоречивостью и пробельностью. При этом суть проблемы заключалась не в наделении Российской Федерации землей, как иногда ставили вопрос субъекты РФ (государство было наделено земельной собственностью по Декрету о земле 1917 г.), а именно в разграничении единой государственной собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями.

     Попыток решить данную проблему предпринималось  множество, а начало разграничению публичной собственности на землю было положено Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 г. № 2144 «О федеральных природных ресурсах». Данный Указ в целях сохранения и рационального использования природных ресурсов, имеющих общегосударственное значение, относил к федеральным природным ресурсам те из них, которые имеют общеполитическое, общеэкономическое, общеэкологическое и иное общегосударственное значение. Впоследствии этот принцип получил свое дальнейшее развитие в федеральных законах. Например, ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях определяла перечень таких территорий, находящихся в федеральной собственности (государ ственные природные заповедники, национальные парки и т.д.), собственности субъектов РФ (памятники природы, заказники и т.д.) и в муниципальной собственности (курорты).

     Большое значение для последующею закрепления  земельных участков в государственную  или муниципальную собственность  имело постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Несмотря на то, что в данном нормативном акте вопросы собственности на землю не рассматривались, определение объектов недвижимого имущества, передаваемых в федеральную, субъектов РФ и муниципальную собственность, имело важное значение при определении в дальнейшем собственника земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. В развитие этого правового акта позже было принято постановление Правительства I РФ от 16 октября 2000 г. № 784 «О передаче отдельных видов объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов Российской Федерации», где предусматривалась передача объектов недвижимости субъекту РФ только вместе с правами на соответствующий участок.

     В 1990-е гг. разрабатывались и подписывались  договоры о разграничении предметов  ведения и взаимном делегировании  полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами (всего их было заключено около 50). На основе таких договоров были подписаны соглашения между Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ о детальном разграничении федеральных и региональных земель. В свою очередь, субъекты РФ на основе этих соглашений своими законами определяли перечень муниципальных земель. Однако все упомянутые нормативные акты либо пытались установить «общие принципы» разграничения публичной собственности на землю, либо регулировали частные вопросы такого разграничения.

     Земельный кодекс РФ установил в качестве принципа земельного законодательства разграничение  государственной собственности  на землю, однако не предусмотрел критериев и процедур такого разграничения. Это было обусловлено существованием отдельного Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (с 1 июля 2006 г. утратил силу).

     Однако  указанный Закон не устанавливал четких и однозначных оснований разграничения земель всех категорий. Например, земли населенных пунктов могли быть отнесены к любой из трех форм собственности. В Законе выделялись четыре условия, при наличии которых земельные участки из состава различных категорий земель подлежали однозначному закреплению в собственность Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальную собственность. Для этого было необходимо, чтобы, во-первых, на участке располагалось недвижимое имущество, находящееся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципальной собственности, включая природные объекты (водные объекты, лесной фонд и т.д.).

     Во-вторых, земельный участок должен быть предоставлен органу государственной власти РФ, субъекта РФ, органу местного самоуправления либо государственному или муниципальному унитарному предприятию, учреждению, иному юридическому лицу, созданному соответствующей властной структурой. В-третьих, форма собственности на землю должна была зависеть от того, к какой форме собственности относилось приватизированное недвижимое имущество, расположенное на соответствующем неприватизированном участке. В-четвертых, выбор определенной формы собственности на участок зависел от наличия под поверхностью недр федерального, регионального или местного значения.

     Однако  при реализации данного Закона появился рядом проблем. Во-первых, не были определены сроки окончания процедуры разграничения государственных земель. Первоначально предполагалось, что процедура разграничения закончится к 2007 г. Однако только согласование списков отнимало около 2 — 2,5 лет, л аппарат Правительства РФ был в состоянии выпускать не более чем 20 списков в месяц. Таким образом, реально завершить данную процедуру возможно было только к 2030 — 2040 гг. Между тем сама концепция ЗК РФ построена на предположении, что государственная собственность уже разграничена на федеральную, субъектов РФ и муниципальную. ¹

     Во-вторых, практика пошла по пути приоритетного  оформления права собственности  на землю Российской Федерации. Распоряжения Правительства РФ о перечнях земельных участков, передаваемых в собственность Российской Федерации, готовились и утверждались в первоочередном порядке. Это вызывало у региональных и муниципальных властей опасения, что наделение объектов РФ и муниципальных образований правом собственности на землю будет осуществляться по остаточному принципу, и порождало многочисленные обращения в Правительство РФ и иные федеральные органы власти.

     В-третьих, причиной затягивания процесса разграничения  публичной собственности на землю являлась сложность подготовки перечней земельных участков. Дело в том, что право собственности может возникать только на конкретный земельный участок, прошедший процедуру землеустройства и поставленный на кадастровый учет. Проведение этих процедур — процесс длительный, дорогостоящий, сложный в организационном плане.

      В результате внесения изменений и  ЗК РФ и Вводный закон в апреле 2006 г. процедура разграничения публичной собственности на землю была упрощена. В силу ст. 3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися и собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. В числе последних следует выделить земли особо охраняемых природных территорий федерального значения, земли железнодорожного транспорта, земли обороны и безопасности и многие другие. Кроме того, и силу ст. 49 ЗК РФ достаточно типовой является ситуация изъятия земельного участка за выкуп у частного собственника для федеральных нужд. Не менее вероятны случаи реквизиции земельных участков в федеральную собственность.

     К собственности субъектов РФ относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. Относительно последних следует отметить, что ст. 49 и 55 ЗК РФ определены условия и порядок изъятия земельных участков для государственных нужд (в том числе и нужд субъектов РФ). Кроме того, некоторые федеральные законы содержат специальные основания приобретения субъектом РФ права собственности на земельные участки. Так, согласно п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных его законом, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В результате такой покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения возникает право собственности субъекта РФ на него.

     К собственности поселений, городских  округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим: организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли. Статья 55 ЗК РФ определяет условия и порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

     Государственная регистрация права собственности  Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновении права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок.

     Распоряжение  земельными участками, государственная  собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

     Окончание процедуры разграничения государственной  собственности на землю и регистрация права собственности соответствующих публично-правовых образований будут иметь важнейшие правовые последствия. Главное из них заключается в том, что каждое публично-правовое образование будет распоряжаться только принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (ст. 11 —13 ЗК РФ), в том числе определять порядок и размер арендной платы (п. 4 ст. 22), передавать свой участок в безвозмездное срочное пользование (п. 1 СТ. 24), предоставлять земельные участки в собственность гражданам и юридическим лицам (ст. 29), осуществлять перевод земельного участка их одной категории в другую (ст. 8) и т.д. 

     2. Понятие и содержание  права частной  собственности на  земельные участки

     Право частной собственности  на земельные участки  можно рассматривать в объективном смысле и как субъективное право. И объективном смысле оно представляет собой комплексный (межотраслевой) институт права, содержащий нормы, определяющие границы возможных действий физических и юридических ниц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые на основании закона не ограничены и не изъяты из гражданского оборота.

     Субъективное  право частной собственности  на землю — это установленная объективным правом возможность субъектов земельных отношении свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

     Правомочие  владения означает возможность фактического господства (обладания) земельным участком на законных основаниях. Из правомочия владения вытекают такие права, как право огораживать земельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам и т.д.

     Правомочие  пользования земельным участком означает закрепленную законом возможность его хозяйственной эксплуатации путем извлечения полезных свойств и получения дохода. Правомочие распоряжения земельным участком — это возможность определен собственником его юридической судьбы. Собственники земельных участков — граждане и юридические лица вправе их покупать продавать для ведения личного подсобного и дачного хозяйства садоводства и индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности, осуществлять иные не запрещенные законом сделки с земельным участком.

     Субъектами  права частной собственности на земельные участки являются граждане России и их объединения (юридические лица). Для того чтобы иметь участок в собственности, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью, а юридические лица — праводееспособностью. Не могут иметь земельные участки в собственности определенные категории юридических лиц, наделенные специальной правоспособностью. К их числу относятся, например, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия (ст. 20 ЗК РФ).

     Кроме того, собственниками земельных участков могут быт: апатриды, иностранные  граждане и иностранные юридические  лица. Ранее такими правами данные категории субъектов не наделялись, но могли получить земельный участок в аренду. Права апатридов, иностранных юридических лиц и граждан на получение в собственность земельного участка в Российской Федерации носят по сравнению с правами граждан Российской Федерации ограниченный характер.

     Это означает, что в их собственность  не могут быть переданы земельные участки, находящиеся, во-первых, в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации». До установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничны территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Во-вторых, в собственность иностранным гражданам и юридическим лицам не предоставляются земли на иных (кроме пограничных) территориях, установленных особо федеральными законами. В-третьих, согласно п. 5 ст. 28 ЗК РФ иностранным гражданам и юридическим лицам земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются в собственность только за плату.

     В-четвертых, согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

     Конституционность норм ЗК РФ в части возможностей иностранных граждан и юридических лиц приобретать и собственность земельные участки вызывает ряд сомнений. Действительно, Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав, как за гражданами Российской Федерации, так и за апатридами и иностранными гражданами. В таких случаях в Конституции РФ используется слово «каждый». В России каждый находящийся в пределах ее границ имеет право на жизнь (ч. 1 ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ч. 2 ст. 35) и т.д. Это означает, что субъектом этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, независимо от пола, гражданства, национальности и т.д.

     Именно  в этом и проявляется «национальный  режим», т.е. уравнение в правах граждан Российской Федерации и иностранных граждан (апатридов). Однако ряд субъективных прав предоставляется только гражданам России, — например, граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей; граждане Российской Федерации имеют право избирать и быть избранными в органы государственной власти и местного самоуправления; граждане Российской Федерации имеют равный доступ к государственной службе (ст. 32), граждане Российской Федерации имеют право собираться мирно, без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирования (ст. 31) и т.д.

     В соответствии с ч. 1 ст. 36 Конституции  РФ граждане и их Объединения (т.е. юридические лица) вправе иметь в частной собственности землю. Если данное право при надлежало бы апатридам и иностранным гражданам (их объединениям) либо даже юридическим лицам с иностранным участием, в этой статье Конституции, использовалось бы слово «каждый».

     Указанная неопределенность стала предметом  рассмотрения Конституционного Суда РФ, окончательно разрешившего данный вопрос в Постановлении от 23 апреля 2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы». Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся не определенность в вопросе о соответствии Конституции РФ ряда норм ЗК РФ по своему содержанию, а также ЗК РФ в целом — по порядку принятия.

     Однако  в своем решении Конституционный  Суд признал оспариваемые статьи ЗК РФ, а также порядок его принятия не противоречащими Конституции РФ. В частности, Конституционны Суд РФ отметил, что Конституция РФ в качестве общего принцип российского законодательства устанавливает «национальный ре жим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель установил приоритет российских граждан иметь собственности землю, введя ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства в осуществлена права землепользования (например, в части запрета приобретать земельные участки в приграничных территориях). Этого достаточно и для обеспечения суверенных прав России на ее природные богатства и ресурсы и гарантирования россиянам относительно равны условий конкуренции с иностранным капиталом.

     Объектом  права частной собственности на землю являются земельные участки (но не их части), причем ч. 3 ст. 129 ГК РФ предусмотрено, что земля и иные природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности приведен в ст. 27 ЗК РФ.

     Все права и обязанности собственников земельных участков можно разделить на две группы: имеющие общий и специальный характер. Общие права распространяются на все категории земель специальные права актуальны только для одной категории земель (например, земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения).

     К числу таких прав, имеющих общий характер, относится, во-первых, право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенны полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды; обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ. Следует иметь в виду, что горное законодательство не предусматривает право собственности граждан и юридических лиц — собственников земельных участков на недра. Перечни же общераспространенных полезных ископаемых утверждаются персонально по каждому субъекту РФ совместным распоряжением Минприроды России и органа исполнительной власти субъекта РФ. Такие перечни утверждены по Пензенской, Самарской областям, Республике Бурятия и многим другим субъектам РФ. В них вошли галька, гравий, мел, песок и т.д. Пользование общераспространенными полезными ископаемыми осуществляется бесплатно, если собственник их использует для собственных (не предпринимательских) нужд.

     Водные  объекты, расположенные в границах земельного участка частного собственника, не всегда будут находиться в его собственности. Согласно ч. 2 ст. 8 ВК РФ в собственности граждан и юридических лиц могут находиться только пруды и обводненные карьеры.

     Во-вторых, ГК РФ и ЗК РФ предусматривают, что  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это означает, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Земельный кодекс РФ определяет возможность передачи земельного участка собственником в аренду (ст. 22), безвозмездное срочное пользование (ст. 24), куплю-продажу и мену земельного участка (ст. 37), а также определяет перечень земельных участков, изъятых либо ограниченных в обороте (ст. 27). К числу прав собственников земельных участков, имеющих специальный характер, т.е. распространяющихся только на отдельные категории земель, следует отнести, во-первых, право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов.