Право собственности на земельные участки

Право собственности на земельные участки

Содержание

Введение

Актуальность темы. Право собственности и его важнейшие объекты - земля и природные ресурсы - нашли свое отражение как в основах конституционного строя Российской Федерации, так и в основах правового статуса личности в Российской Федерации, и, несмотря на лаконичность, порой нечеткость и неоднозначность соответствующих конституционных формулировок, анализ норм Конституции РФ1 и правовых позиций Конституционного Суда РФ, направленных на их понимание, приводит к выводу о том, что право собственности (несмотря на признание его «естественного» характера в нормах Конституции Российской Федерации) является также и позитивным и в связи с этим объем правомочий собственника регулируется государством. В Конституции РФ названы основные собственники - государственный, муниципальный и частный, но права на собственность каждого из них должны быть ограничены государством, во-первых, в связи с необходимостью обеспечения ряда государственных интересов, но также в целях обеспечения защиты интересов других собственников.

В настоящей работе мы обратимся к вопросам права собственности на земельные участки, которые являются ключевыми объектами земельных отношений. При этом в широкий оборот (с учетом переоформления порой не совсем определенных прав на него) земельный участок введен чуть более двадцати лет назад. Дважды за последние десять лет законодатель изменял его дефиницию в Земельном кодексе РФ,2  следуя, по сути, за изменениями в сфере кадастровой деятельности, землеустройства и межевания земель. Однако и эта сфера изменялась и изменяется до самого последнего времени, вызывая поток официальных писем, а также разъяснений Минэкономики России. Такая «пластичность» российского права не лучшим образом сказывается на обороте земельных участков, для которого важны определенность, предсказуемость, стабильность технических и юридических свойств объектов оборота.

Целью настоящей работы станет анализ института права собственности на земельные участки. В соответствии с указанной целью мы ставим перед собой следующие задачи: рассмотреть земельный участок как объект права собственности; выделить основания возникновения права собственности на земельные участки; рассмотреть основные вопросы, связанные с прекращением права собственности на земельные участки.

Глава 1. Земельный участок как объект права собственности

Непосредственным объектом права собственности является не земля как таковая, а земельные участки. Следует отметить, что законодатель помимо термина «земельный участок» оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия «угодья» следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда» и «водные объекты», то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой.

Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналогу которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Само понятие земельной доли - это идеальное понятие, однако в определенных законом случаях она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях. Здесь следует сказать, что многие граждане Российской Федерации давно стали собственниками земельных долей в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Но, как показывают исследования и практика, до сих пор граждане, желающие реализовать свое право собственности на земельную долю, сталкиваются с серьезными трудностями. Причинами такой ситуации специалисты называют несовершенство ранее действовавшего и современного законодательства и судебной практики.3

Выделяют такое отличное от земельного участка понятие, как территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства.

В настоящее время единственное законодательное определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ - земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, - и отражает только его технические свойства как объекта кадастровой (и землеустроительной) деятельности. Во всех остальных случаях, используя понятие «земельный участок», законодатель либо уточняет эти же свойства (ранее учтенный, многоконтурный и т.д.), либо говорит исключительно о юридической составляющей (лесной участок, участок в составе охранной зоны и т.д.). Таким образом, законодатель сделал акцент на таком родовом признаке, как «границы». Более широкие определения конструкции «земельный участок» приводятся в научных исследованиях и пособиях,4 однако внимание федерального законодателя они на себя пока не обратили. Причина этого, представляется, в попытках выйти далеко за пределы главного родового признака земельного участка.5

В Концепции развития гражданского законодательства РФ6 предлагается сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности непосредственно в ГК РФ, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. Похожая норма приводится и в проекте изменений в ГК РФ (ст. 287).

В проекте изменений в ГК РФ в ст. 130 заложена норма о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Однако в Федеральном законе от 2 июля 2013 г., включившем в Кодекс нормы о едином недвижимом комплексе, такого положения нет.

В то же время заметим, что в действующем ЗК РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 закреплен похожий принцип - принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В статье же 133.1 ГК РФ речь идет лишь о самом едином недвижимом комплексе как едином участвующем в обороте объекте, без какой-либо привязки к судьбе находящегося под ним земельного участка.

Гражданско-правовой режим земельного участка как объекта права собственности позволяет использовать не только непосредственно сам земельный участок земли, но и находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, при условии, что иное не предусмотрено законом и что при этом не нарушаются права и законные интересы других лиц.

Кроме того, собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать другим лицам строительство на своем участке (с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, требований о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка).7

Говоря о земельных участках как об объектах права собственности, следует сказать о том, что часть земельного участка не может быть таким объектом. Переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому возможен по сделкам только в случае, если земельный участок прошел кадастровый учет.8 Здесь следует отметить, что часть земельного участка упоминается в статьях Гражданского кодекса РФ9 и ЗК РФ, которые посвящены переходу права на часть участка при распоряжении зданием, расположенным на нем.

В частности, согласно ч. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Необходимо обратить внимание, что Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»10 внес ряд изменений в ГК РФ, заменив часто упоминавшийся в нем термин «часть земельного участка» термином «земельный участок» в абз. 1 п. 2 ст. 271, ст. ст. 552, 652, 653 ГК РФ. Однако полностью «вычистить» термин «часть земельного участка» из статей ГК РФ не удалось, более того, указанный термин сохранился в ЗК РФ.

Понятие части земельного участка можно встретить в ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:11 «...в случае если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником».

В связи с тем что отчуждение в рассматриваемом случае предполагает переход права собственности, а это возможно осуществить только в отношении земельных участков, предполагается что «часть земельного участка» в рассматриваемом случае используется с намерением в дальнейшем произвести раздел участка.

Итак, в первой главе работы мы установили, что гражданское законодательство не содержит определения земельного участка как объекта права собственности. Легальная дефиниция рассматриваемого понятия содержится в земельном законодательстве, которая включает единственный родовой признак, присущий только земельному участку, - границы. Отметили мы и тот факт, что часть земельного участка не может быть объектом права собственности.

Глава 2. Основания возникновения права собственности на земельные участки

Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным гл. 2 ГК РФ, а также иными федеральными законами. Общие основания приобретения права собственности (в том числе в отношении земельного участка) установлены ст. 218 ГК РФ; иные основания возникновения права собственности на земельный участок предусмотрены ЗК РФ.

Право частной собственности на земельный участок возникает по следующим основаниям: 1) из договоров и иных гражданско-правовых сделок (в частности, купли-продажи, мены, дарения, ренты); 2) из соответствующих актов государственных и муниципальных органов; 3) из судебных решений об установлении права собственности на землю; 4) в результате приобретения земельного участка в порядке наследования; 5) в результате приобретения земельного участка по иным законным основаниям; 6) вследствие наступления событий, с которыми закон связывает определенные правовые последствия.

В качестве одного из оснований приобретения права частной собственности на землю закон допускает приватизацию земельных участков. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также иными федеральными законами (в частности, Федеральными законами «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»12  и «О приватизации государственного и муниципального имущества» 13 (ст. 28)).

В настоящее время одним из самых распространенных оснований возникновения права собственности на земельный участок является договор купли продажи. Он заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ14). Такой договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако если земельный участок приобретен в браке, то этот участок является общей совместной собственностью супругов, для отчуждения которой необходимо получить нотариальное согласие второго супруга (ст. ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ15).

Обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ), для чего следует обратиться в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения земельного участка.

В договора купли-продажи земельного участка помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В договоре также необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ). Здесь к тому же указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем - их обязанность (ст. 556 ГК РФ).

После совершения сделки купли-продажи бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога, им становится новый владелец. Кроме того, продавец земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет, должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода). Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет, а покупатель - вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения.

Далее скажем, что особо оговорены законодателем случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на землю. Во-первых, в основании возникновения права государственной или муниципальной собственности на землю может лежать нормативный правовой акт. Во-вторых, это может быть решение соответствующего государственного (муниципального) органа о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ). В-третьих, в случае нарушения собственником земельного участка земельного или иного законодательства на основании соответствующего судебного решения возможно принудительное прекращение права частной собственности на земельный участок путем его изъятия (ст. 44 ЗК РФ), конфискации (ст. 50 ЗК РФ) или реквизиции (ст. 51 ЗК РФ). Кроме того, по решению суда право государственной или муниципальной собственности может возникнуть на бесхозяйный земельный участок.

ЗК РФ выделяет главным образом три основания возникновения права государственной и муниципальной собственности на землю:

1) специальное указание  в федеральном законе (законе  субъекта Российской Федерации - для муниципальной собственности) на принадлежность земельных  участков. Так, к примеру, согласно ст. 13 Федерального закона «О гидрометеорологической службе»16 к федеральной собственности относится государственная наблюдательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий;

2) принятие Правительством  РФ актов об утверждении перечней  земельных участков, на которые  право собственности соответственно  Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации и муниципальных  образований возникает при разграничении  государственной собственности  на землю, а также вступление  в законную силу судебных решений  по спорам, связанным с разграничением  права государственной собственности  на землю в соответствии с  земельным законодательством. Такие  перечни земельных участков подготавливает  специально уполномоченный федеральный  орган исполнительной власти  по имущественным отношениям, а  после утверждения таких перечней  земельных участков Правительством  РФ сведения о включенных в  них земельных участках вносятся  в документы государственного  земельного кадастра;

3) приобретение земельных  участков Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями  в результате совершения гражданско-правовых  сделок с другими участниками  гражданского оборота, в порядке наследования от граждан и по иным гражданско-правовым основаниям.

Также в государственной или муниципальной собственности находятся не предоставленные в частную собственность физических и юридических лиц участки из земель, специально указанных непосредственно в ЗК РФ.

Кроме того, в государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников соответственно для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), а также реквизированные и конфискованные земельные участки (ст. ст. 50, 51 ЗК РФ). Земли, национализированные в установленном законом порядке, также поступают в государственную собственность (ст. 235 ГК РФ), а бесхозяйные земельные участки становятся муниципальной собственностью (ст. 225 ГК РФ).

Говоря об основаниях возникновения права собственности на земельные участки, следует упомянуть о принудительных основаниях его возникновения.  Как отмечают А.П. Анисимов и Г.Л. Землякова,17 правовая конструкция принудительного возникновения права собственности распространяется не только (и даже не столько) на граждан, сколько на публично-правовые образования. Отмечают указанные авторы и тот факт, что в российском праве существует несколько «уровней» принудительного возникновения права собственности. Наиболее известной является обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести участки в собственность до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

В связи с этим, следует подчеркнуть: в этом случае юридические лица имеют возможность выбора: переоформить принудительно навязываемый им титул прав на землю на право собственности или аренды либо не предпринимать какие-либо действия, надеясь, что указанный срок им продлят, как это уже неоднократно практиковалось законодателем. Другими словами, несмотря на кажущуюся принудительность, эта процедура не является абсолютной. Добровольность волеизъявления, хотя и ущемлена, но присутствует.

А.П. Анисимов и Г.Л. Землякова рассматривают несколько правовых конструкций, когда добровольность волеизъявления субъекта для приобретения им права собственности на земельный участок законодатель не предусматривает вообще. В первом случае речь идет о возникновении общей долевой собственности граждан - собственников жилых помещений на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Следующий случай принудительного возникновения права собственности касается уже не граждан, а государства. Согласно статье 1151 ГК РФ, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором это жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Такое жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследник не может принять имущество, отказавшись от обязанностей наследодателя, например, в части уплаты денежных сумм по взятым наследодателем кредитам. При этом если гражданин-наследник может отказаться от невыгодного ему наследства, когда размер обязанностей превышает объем получаемых благ, то Российская Федерация отказаться от принятия выморочного имущества не может, даже если это ей совершенно невыгодно. Следовательно, вне зависимости от волеизъявления федерального собственника к нему попадает ненужное или излишне обремененное долгами имущество.

Названные авторы приводят и другие примеры принудительного возникновения права собственности на земельные участки, где публично-правовые образования законодательно не просто обязываются к приобретению земельных участков, но и должны уплатить за них рыночную стоимость.

Подводя итоги главы, необходимо сказать, что перечень оснований возникновения права собственности на земельные участки зависит от того, какой вид права собственности возникает: частная или публичная собственность. Среди оснований возникновения права частность собственности мы особо выделили договор купли-продажи земельного участка, который в настоящее время подлежит заключению в простой письменной форме и не требует государственной регистрации (однако государственная регистрация перехода права собственности необходима). Также мы остановились на проблеме наличия принудительных оснований возникновения права собственности.

Глава 3. Прекращение права собственности на земельные участки

Прекращение земельных правоотношений собственности включает в себя ряд разновидностей:

1) добровольное отчуждение  собственником своего имущества. Собственник земельного участка  может его подарить, продать, обменять  на иное имущество либо добровольно  отказаться от него в порядке  ст. 53 ЗК РФ. В последнем случае прекращение правоотношений собственности влекут два правомерных юридических акта: односторонняя сделка - подача собственником заявления об отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) и юридический акт регистрации прекращения права собственности. В эту же подгруппу следует включить добровольное прекращение деятельности юридического лица (его ликвидация), использующего земельный участок на праве собственности;

2) прекращение правоотношений  собственности лица, не совершившего  никаких противоправных деяний, в публичных (общественных) интересах. Наиболее типичными примерами  являются реквизиция и национализация (принудительное изъятие участка  для публичных нужд). Кроме того, в состав этой группы входит  процедура отчуждения имущества, которое в силу закона не  может принадлежать лицу (например, если иностранному гражданину  или юридическому лицу перешел  по наследству земельный участок  в приграничной территории, то  для него разрешена только  аренда).

Прекращение права собственности одного лица влечет за собой его возникновение у другого субъекта, но далеко не всегда право собственности возникает у публично-правового образования. В ряде специально оговоренных в законе случаев право собственности может возникать и у частного лица;

3) прекращение права собственности  на земельный участок как санкция  за земельные правонарушения. В  отличие от всех остальных  случаев здесь имеет место  не регулятивное, а охранительное  правоотношение. Типичный пример - принудительное прекращение права собственности за нерациональное или нецелевое использование участка, что наиболее характерно для земель сельскохозяйственного назначения. Аналогично статьей 45 ЗК РФ предусматриваются основания и порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Эту процедуру нельзя смешивать с конфискацией, поскольку после реализации земельного участка с торгов его бывшему собственнику выплачивается полученная сумма за вычетом расходов на проведение публичных торгов.18

Говоря о способах прекращения права собственности на земельные участки, следует в первую очередь отметить, что наиболее распространенным случаем принудительного прекращения права собственности или иных прав на земельный участок является его изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для публичных нужд - это действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний и осуществляемое в исключительных случаях для удовлетворения публичных интересов. Такая процедура является фактической разновидностью национализации имущества.19

Изъятие имущества для государственных (муниципальных) нужд является, пожалуй, самым проблемным и наиболее спорным способом принудительного изъятия государством (его образованиями) имущества у собственника, о чем свидетельствует являющаяся более чем обширной судебная практика. 20

Часть возникающих проблем, как представляется, связана с отсутствием в ГК РФ определения оснований для изъятия имущества для государственных (муниципальных) нужд.

Если в качестве примера использовать для сравнения такой способ принудительного изъятия имущества у собственника, как реквизиция, то он по крайней мере имеет закрепленный в ГК РФ перечень оснований для применения, не являющийся, правда, исчерпывающим. Согласно положениям статьи 242 ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, которые установлены законом, с выплатой ему стоимости имущества. Исходя из приведенного определения данный способ приобретения имущества предназначен для использования в исключительных случаях, поэтому судебная практика его применения не очень обширна. Закрепленное в ГК РФ определение все же позволяет отличить этот способ от других способов принудительного изъятия имущества государством.