Право собственности на землю. 9
Содержание
Введение..………………………………………………..
Глава 1 Сущность и государственное регулирование правовых форм
использования
земель…………………………………….………………..…
1.1
Понятие правовых форм
1.2 Становление земельного законодательства и государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков……….. 10
1.3 Земельный участок как объект прав на землю. Субъекты прав на
земельные
участки……………………………………………………..…
1.4 Возникновение и прекращение прав на землю. Содержание права
пользования
землей……………………………………………………....
Глава
2 Право собственности на землю: значение
и содержание……….................
2.1 Понятие, значение и виды права собственности на землю…..…………………. 27
2.2 Основания
возникновения, изменения, прекращения
права собственности на землю……………..………………………………………………
2.3
Выкуп земельных участков ……………
Глава 3 Характеристика вещных прав на землю. Аренда земельных участков…… 39
3.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками……… 41
3.2
Пожизненное наследуемое
3.3
Право ограниченного
3.4
Безвозмездное срочное
3.5
Аренда земельных участков……………
Заключение………………………………………………….
Список использованных источников………………………………………………… 64
Введение
Земля и другие природные
Земельный фонд России – как национальное богатство страны составляет 1 млрд. 710 млн. гектаров, это около 12% суши планеты, так например, доля пахотных земель у нас составляет 7,6%, в Западной Европе - 30%. Все средства производства стареют, выбывают из производства и заменяются новыми. Все, кроме земли, заменить которую нечем[37, с.12]. Земли поселений занимают 18,6 млн.га, что составляет всего 1,1% земельного фонда России, но именно они являются основной базой инвестиционных вложений.
Право частной собственности на землю было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР», закреплено Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., подтверждено Конституцией РФ 1993 г. (ст.9) и Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (далее ГК РФ).
Актуальность темы бесспорна. Значение права собственности как наиболее полного по объему полномочий вещного права возрастает, что подтверждается активностью законодательной и исполнительной власти в данном направлении, в том числе и в Ульяновской области. Сложности становления правового режима частной собственности и иных вещных прав на землю обусловлены рядом политических и социально-экономических причин, но можно сказать, что с введением в действие главы 17 ГК РФ и с принятием нового Земельного кодекса РФ наступает новый этап в правовом регулировании земельных отношений и земельной реформы в целом.
Результатом принятия Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в 2001г. [4] наряду с принятыми ранее Федеральными законами «О государственном земельном кадастре»[10], «О землеустройстве»[9], «О разграничении государственной собственности на землю»[11] стало распределение земель в частную собственность граждан и юридических лиц.
Говоря о правах на земельные участки, нельзя забывать о том, что инвестора, как правило, прежде всего интересует право собственности на выбранный им земельный участок, это обусловлено и юридическими и экономическими причинами:
-
земля является наиболее
- получить доход от сдачи излишков земель в аренду. И в этом случае ключевым является вопрос о цене приобретаемого участка, поскольку одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
Практика регулирования земельных отношений за рубежом ограничивается прежде всего двумя формами землевладения: собственностью на земельные участки и арендой. Но эти институты земельного права за рубежом необычайно развиты и приспособлены к требованиям земельных собственников, землевладельцев и арендаторов.
Земля относится к числу неуничтожимых природных ресурсов, она ограничена в пространстве. Земля – территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Таковы наиболее важные признаки земли как природного объекта и природного ресурса.
Как объект общественных отношений земля, даже когда к ней прикладывается человеческий труд, продолжает оставаться объектом природы, при этом выполняя две важнейшие функции: средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-операционного базиса. В качестве базиса земля используется как место размещения зданий, строений и сооружений, т.е. искусственно созданных человеком объектов. В праве данное обстоятельство отражается через деление земель на категории в зависимости от основного целевого назначения[31, с.2].
В соответствии со ст.9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. земля используется и охраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[1, с.9].
В Российской Федерации гражданами и юридическими лицами земельные участки используются на различных правовых титулах, применение действующих нормативных актов часто выявляет наличие норм, по-разному регулирующих однородные земельные отношения в отношении правовых титулов использования земли, что обуславливает выбор данной темы.
Особый акцент в работе сделан на теории и практике, в том числе и судебной в отношении оформления прав на земельные участки юридических лиц.
В соответствии с этим ставятся следующие цели и задачи.
Целью настоящей работы является: анализ нового современного российского законодательства, регулирующего право собственности на землю, - порядок его приобретения и прекращения, а так же рассмотрение правового оформления других вещных прав на землю. Кроме того, целью работы является выявление противоречий в регулировании сходных отношений в земельном и гражданском законодательстве.
Для достижения этих целей решались следующие задачи:
-
рассмотреть рассматриваются
- дать характеристику земельному участку как объекту прав на землю, субъектам прав на земельные участки;
-
проанализировать
-
раскрыть понятие, значение и
виды права собственности на
землю, вопросы разграничения
- отразить права на землю лиц – не собственников земельных участков, а именно, постоянного (бессрочного пользования), пожизненного наследуемого владения, сервитута, безвозмездного срочного пользования земельным участком;
-
рассмотреть вопросы
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие по поводу использования земельного участка. Итак, объектом земельных отношений является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Представляется, что содержание их значительно шире. Земельные отношения составляют основу градостроительных отношений на землях поселений. Земельные имущественные отношения – это отношения по поводу собственности на земельные участки, прав на землю лиц – несобственников земельных участков, оборотоспособности земельных участков, приобретения и прекращения прав и обязанностей лиц, использующих земельные участки.
Предметом дипломного исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие правовой статус собственности на землю, труды российских ученых в этой области, а также существующая правоприменительная практика.
При проведении исследования использованы труды таких авторов как С.А. Боголюбов, О.И. Крассов, Н.Л. Лисина, И.А. Иконицкая, А.В. Копылов. Названные работы обеспечивают серьезную базу для подготовки настоящего исследования.
Глава 1 Сущность и государственное регулирование
правовых форм использования земель
1.1 Понятие правовых форм использования земель
Согласно действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут). Ст.5 ЗК РФ определяет круг лиц, обладающих правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.
Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст.216 ГК РФ) и имеют целый ряд общих свойств[28, с.15].
Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, чем они отличаются от обязательственных прав, (характеризующих динамику имущественных отношений - гражданский оборот) и исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности. Категорией вещных прав охватываются: право собственности – наиболее широкое по объему правомочий вещное право, ограниченные вещные права. Юридическую специфику составляет их абсолютный характер (в отличие от относительных обязательственных прав), возможность использования объекта как индивидуально-определенной вещи в своих интересах без участия иных лиц, способ защиты – вещно-правовые иски.
Экономические отношения собственности представляют отношения присвоения конкретными лицами определенного имущества, влекущие его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющие возможность хозяйствующего господства над присвоенным имуществом, соединенную с необходимостью несения бремени его содержания. Экономическое отношение собственности состоит из отношений между людьми и отношения лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Право собственности может быть рассмотрено в объективном и субъективном смысле. Право собственности в объективном смысле не гражданско-правовой, а комплексный институт права, в котором преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. В субъективном смысле право собственности есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу.
Правомочия собственника в ст.209 ГК РФ раскрываются с помощью «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество. Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность хозяйственного использования имущества путем извлечения полезных свойств. Оно тесно связано с владением имуществом. Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества изменением его принадлежности, состояния, назначения. Порознь, а иногда и все вместе правомочия могут принадлежать не собственнику, а иному законному владельцу, например арендатору. Следовательно, сама «триада » правомочий еще не достаточна для характеристики прав собственности, а все зависит от меры реальной юридической власти над своим имуществом. Таким образом, можно сказать, что право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания[33, с.23].
В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом – собственником. Классическим примером являются сервитуты – права пользования чужой недвижимой вещью в строго ограниченном отношении (в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). Важной юридической особенностью вещных прав является право следования и производность (зависимость) от права собственности, характер и содержание вещных прав определяется законом, а не договором, возникновение их часто не зависит от воли собственника. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, но с изменением законодательства, например о собственности, меняется и состав ограниченных вещных прав. По мнению Суханова Е.А., сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст.ст. 652,653 ГК РФ), а также права публичного сервитута не могут считаться гражданско-правовыми, по сути, они представляют пределы прав публичных или частных собственников.
На всем протяжении существования советского государства землепользование являлось единственным видом права на землю, как для граждан, так и для юридических лиц. По существу «наследуемое владение» есть то же самое, что и «бессрочное пользование», - земельный участок остается в государственной или муниципальной собственности. Но право передачи земельного участка по наследству объединяет землевладельцев с собственниками[35, с.14].
Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).
1.2 Становление земельного законодательства и государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков
Реформа земельных отношений в России была направлена на создание условий для развития частной собственности на землю и переход к данной форме использования земли осуществлялся постепенно. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. В 1991 г. Земельным кодексом РСФСР были введены производные вещные права на землю – право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Данное обстоятельство следует рассматривать как порождение переходного периода от исключительной государственной собственности к плюрализму форм собственности на землю. Однако при развитой рыночной экономики ограниченные вещные права утрачивают свое значение[44, с.23при развитой рыночной экономикеледующие пути решениятатус собственности на землю, труды российских ученых в этой области, а так].
Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 25 октября 2001года[4] и является базовым документом, регулирующим земельные отношения.
Провозгласив основными принципами, учет земли как основы жизни и деятельности человека, признав землю не только природным объектом, используемым в качестве средства производства, законодатель одновременно заговорил о ней как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Таким образом, ранее закрепленный в ГК РФ (ст.130, ст.552) правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов получил свое реальное развитие.
Согласно статьи 9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если, согласно ранее действующему законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то действующим ГК РФ государственная собственность определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (ст. 214 ГК РФ).
ЗК РФ 2001г. устанавливает основные принципы земельного законодательства, участников и субъектов земельных отношений, дает понятия правовых титулов, на которых могут использоваться земельные участки, регулирует основания возникновения, изменения, прекращение и ограничение права собственности и иных вещных прав на землю, права и обязанности участников земельных отношений, вопросы разграничения прав на землю, землеустройства, охраны и контроля за использованием земельных участков.
Государственное регулирование земельных отношений производится через деление земель на категории, территориальное зонирование, землеустройство, государственный земельный кадастр, контроль за использованием и охраной земель.
Уполномоченные исполнительные органы государственной власти на основании данных государственного земельного кадастра определяют целевое назначение земель как главный критерий отнесения земель к той или иной категории. Статья 7 ЗК РФ выделяет семь категорий земель:
земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса[32, с.16].
Категория земель должна указываться в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных документах, что имеет существенное значение при предоставлении земельных участков.
Каждая из категорий включает земли, служащие различным целям, которые определяют особенности их правового режима в рамках общего правового режима земель данной категории. Разнообразие субъектов права землепользования приводит к различным правовым режимам участков в пределах земель одной категории. В этих случаях имеется смешанный правовой режим. Особенно сложным является правовой режим земель поселений, которые согласно ст.85 ЗК РФ и градостроительного законодательства подразделяются на зоны. Зоны эти фактически имеют правовой режим, аналогичный правовому режиму соответствующих категорий земель. Например, зеленые зоны из состава пригородных зон могут иметь тройной правовой режим – земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и, местные органы самоуправления (Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов) согласно ст. 92 ЗК РФ, могут устанавливать пригородные зеленые зоны (третий режим) как вид особо охраняемых территорий. Двойной правовой режим имеют земельные участки, на которых расположены гидроэлектростанции[31, с. 17].
Существующий правовой режим категорий земель имеет коллизионный характер и не может не вызывать затруднений при практическом применении данных норм.
Следует особо остановиться на порядке перевода земель из одной категории в другую. Согласно п.1 ст.8 ЗК РФ отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в: федеральной собственности, - Правительством РФ; собственности субъектов, и земель с/х назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Федерации; муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.
Территориальное зонирование
Статья 85 ЗК РФ предусматривает,
что в состав земель поселений
могут входить земельные
Основным результатом зонирования является определение разрешенного вида использования территории. Правовыми формами зонирования являются схема зонирования (границы зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Согласно п.6 ст.56 Градостроительного кодекса РФ в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит внесению код территориальной зоны, установленный правилами застройки как нормативным актом органов местного самоуправления.
В настоящее время по мнению О.И. Крассова землеустройство утрачивает признаки функции управления, поскольку землеустроительные работы проводятся преимущественно негосударственными учреждениями. Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Граждане и юридические лица, осуществляющие землеустройство, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленного ими землеустроительного дела в государственный фонд данных. Межевание предполагает работы по определению границ на местности и их согласованию, закреплению на местности местоположения границ межевыми знаками и определению их координат, составлению карты (плана) объекта землеустройства. Работы по межеванию земельных участков проводятся главным образом на землях поселений в границах установленных красных линий, при этом исключаются земли занятые транспортными и инженерными коммуникациями, территории общественного пользования[31, с.46]. К плану межевания прилагаются: акты согласования границ землепользователей, каталог координат границ, перечень сервитутов, пояснительная записка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 2.10.2002 г. № П/327[21, с.3].
Особое значение при
В городе Ульяновске 30 июня 2004г были утверждены «Правила землепользования и застройки в г. Ульяновске»[27], которые являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления города, регулирующих использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов с картой правового зонирования города с видами разрешенного использования недвижимости.
1.3 Земельный участок как объект прав на землю.
Субъекты прав на земельные участки
Согласно ст.130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст.131 ГК РФ,ст.26 ЗК РФ), предусмотренный ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8, с.4]. Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в ст.6 ЗК РФ: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.[4, с.9]Установление границ на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация – в порядке ведения государственного земельного кадастра.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. По гражданскому законодательству (ст.133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её целевого назначения. Все остальные вещи являются делимыми. ЗК РФ (ст.6) уточняет, что земельный участок является делимым, если после раздела он образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Земельный участок обладает свойством оборотоспособности, в ст.27 ЗК РФ приводится перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.
Теми или иными правами на земельные участки могут обладать граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Правовой статус указанных субъектов определяется гражданским законодательством. Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок[28, с.176].
В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица различают и виды прав на землю, которыми может обладать данное юридическое лицо. Например, по ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование могут представляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Регулирование прав на землю различных субъектов земельных отношений осуществляется не только гражданским, но и земельным законодательством, причем в некоторых случаях нормы, содержащиеся в ЗК РФ, не соответствуют ГК РФ. Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ при регулировании землепользования земельное законодательство имеет приоритет перед гражданским. Поэтому положения ГК РФ должны применяться с учетом положений, установленных земельным законодательством. Общей сферой правового регулирования земельного и гражданского законодательства являются вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки и их оборотоспособности, гражданско-правовая ответственность за нарушение земельного законодательства субъектов прав на земельный участок. В ряде статей ГК РФ имеются бланкетные нормы, определяющие сферу отношений по поводу земли нормами земельного законодательства. Земельное законодательство исходит из наличия у субъекта права собственности не только права, но и обязанности использовать землю в соответствии с ее целевым назначением (ст.42 ЗК РФ). Ограниченность земли в пространстве предполагает применение таких принципов, как нормирование площадей земельных участков. Экологические и социальные интересы общества вызывают потребность в государственном контроле за использованием и охраной земель. В земельных отношениях применяется не имеющая аналогов в других отраслях права процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которая осуществляется в публичных интересах. Типичная черта правового режима земель – установление ограничений на использование земель. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования земельно-правовых отношений, и основано на обеспечении свободы имущественных прав субъектов земельных отношений, земельное законодательство отражает специфику, обусловленную особенностями земли как природного объекта с учетом прав и законных интересов лиц, использующих земельные участки.
С введением в действие нового ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, либо приобрести земельные участки в собственность, занятые объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности. В этой ситуации важно определить, на каком праве (титуле) они могут использовать земельные участки. В связи с этим в данной работе проведен анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих правоотношения в области возникновения прав на земельные участки. Выводы по исследуемой теме необходимы для решения вопросов о целесообразности использования земельных участков юридическими лицами на территории Ульяновской области на тех или иных правовых формах.
В настоящее время процесс разграничения государственной собственности на землю не завершен. Несмотря на то, что распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, (до разграничения государственной собственности на землю), осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное, для приватизированных предприятий оформление прав на земельные участки при отсутствии утвержденных Правительством РФ перечней может повлечь за собой риск обращения к ненадлежащему собственнику земельного участка, поскольку большая часть принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества находилась до приватизации в федеральной собственности.
Например, земли промышленности и земли поселений наряду с землями, указанными в ст.7 ЗК РФ, составляют самостоятельную категорию земель, имеющих свой правовой режим. Следует особо отметить, что ЗК РФ отнес к категории земель промышленности только земли, расположенные за чертой поселений.
В соответствии со ст.129 ГК РФ под оборотоспособностью земельного участка понимается возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (наследование, реорганизация юридического лица). Виды объектов, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, должны быть прямо указаны в законе. Земли, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность юридических лиц, если это разрешено федеральным законом.
Земельные участки земель поселений в составе зон инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для застройки линейными объектами.
