Право собственности на землю в Российской Федерации. 2

К у р с о в а я  р а б о т а

По дисциплине: “земельное право ”

На тему: “ Право  собственности на землю в Российской Федерации ”

Выполнил: студент группы

Проверил:

Москва 2003

 Содержание

Введение

Раздел 1. Понятие права собственности на землю

2. Право собственности на землю в России и реформа

1.2 Субъекты и виды права собственности  на землю

1.3 Земля как объект права  собственности

1.4 Содержание права собственности  на землю

1.5 Защита права собственности  на землю

Раздел 2. Право государственной и муниципальной

собственности на землю

2.1 Разграничение, общая характеристика

2.2 Федеральные земли

2.3 Земли субъектов Российской  Федерации

2.4 Право муниципальной собственности  на землю

Раздел 3. Право частной собственности на землю

3.1 Субъект права частной собственности  на землю

3.2 Объект права частной собственности  на землю

3.3 Виды права частной собственности  на землю

3.4 Основания возникновения права  частной собственности на землю

3.5 Возникновение права частной  собственности из сделок

3.6 Основания прекращения права  частной собственности на землю

3.7 Залог земельного участка

3.8 Права и обязанности собственника  земельного участка

Раздел 4. Возникновение права частной собственности

на землю из сделки

4.1 Купля-продажа земельных участков

4.2 Основные требования к заключению  договора

купли-продажи, закрепленные земельным и гражданским законодательством

4.3 Обмен земельного участка

4.4 Дарение земельного участка

Раздел 5. Возникновение права частной собственности

на землю из актов государственных  органов

и органов местного самоуправления и из иных оснований

5.1 Возникновение права  частной собственности на землю  из актов государственных органов  и органов самоуправления.

5.2 Возникновение права  частной собственности

на землю из иных оснований.

Основные выводы и предложения 

Список использованных литературных источников

Приложение:

Список сокращений

Введение

Земельное право  относится к числу древнейших отраслей права не только в России, но и в других странах. Со времен Киевской Руси существовало поземельное  феодальное право, во все времена  государство регулировало поземельные  отношения. Во второй половине ХIХ в. существовало крестьянское земельное право, являвшееся основной частью крестьянского обычного права. После революции 1917 г. возникло советское земельное право.

Прошло почти десятилетие с  начала 90-х гг., когда началась земельная  реформа в нашей стране. С тех  пор земельное законодательство сильно изменилось. Государственная  собственность на землю перестала  быть исключительной. Ныне существует частная и публичная (государственная  и муниципальная) собственность  на землю. Земля признана недвижимым имуществом, она стала предметом  купли-продажи, совершения иных сделок. Формирование рыночных отношений, экономические  реформы не могли не отразиться на содержании земельного законодательства.

За последние годы приняты Градостроительный  кодекс Российской Федерации, Федеральные  законы “О государственном регулировании  обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного  назначения”,

“О мелиорации земель”, О государственном  земельном кадастре”.

Раздел 1. Понятие права  собственности на землю

Право собственности  является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится “имуществом” или “вещью” - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки.

1. Право собственности на землю в России и реформа.

Современная правовая ситуация в России характерна тем, что  земельные проблемы, и в особенности  проблемы права собственности на землю, вызывают повышенный интерес.

Право собственности  на землю, дорогу которому положил Закон  РСФСР “О земельной реформе” от 23 ноября 1990 г. и которое было закреплено Конституцией РФ, оказалось одной  из наиболее сложных правовых конструкций  для внедрения в российскую правовую деятельность.

Пожалуй, единственным более или менее бесспорным и  ощутимым результатом современных  земельных преобразований является утверждение кроме государственной  также муниципальной и частной  собственности на землю. Конституцией установлена возможность существования  и “иных” форм собственности, но земельное  законодательство останавливается  пока только на трех перечисленных, а  иных не знает.

С этими изменениями  российское общество оказалось перед  необходимостью пересмотра содержания правовых институтов, отношений и  даже мировоззрений.

Сейчас, в иных экономический и политических условиях, оказывается не всегда просто преодолеть прежнюю односторонность, как в развитии права, так и правосознании. Для права собственности на землю, как и для иных институтов земельного права, современный период следует считать переходным периодом, когда установлены основные положения, но многие нормы, в том числе и процедурного характера, делающие применение этого института вполне полноценным и адекватным, находятся в стадии формирования.

Российское государство  не отрицало значение права собственности  на землю практически никогда (за исключением короткого периода  начала советской власти, когда делались попытки ввести доктрину отмены права  собственности на землю, в том  числе и государственной). Но благодаря  уникальности для мировой истории  всего политического строя предыдущего  времени это право было облечено в одну-единственную форму - право государственной собственности на землю. В правовом смысле оно получило непревзойденное до сих пор развитие. Однако не в том, что касается именно право собственности и его реализации, а в вопросах управления государственным земельным фондам из единого государственного центра.

Сейчас все три  формы собственности на землю (в  том числе и государственная) являются институтами не только земельного, но и гражданского права. И это закономерно и естественно для конституции права собственности вообще.

Следствием “проникновения”  гражданского права в регулирование  отношений земельной собственности  оказывается, в том числе усложнение роли государственных и муниципальных  органов в распоряжении земельными ресурсами.

Если посмотреть на проблему с точки зрения развития правосознания, то можно заметить следующее. Несмотря на то, что возвращение  земли в гражданско-правовой оборот порождает значительное количество проблем, современная ситуация не способствует тому, чтобы отказываться от взгляда  на землю как имущество.

Мировое правовое и общественное развитие сформировало данный институт и отшлифовало отношение  к нему многовековой историей права. Практически во всех государствах (исключая, может быть, некоторые мусульманские) право частной собственности  на землю составляет ограниченную часть  вещных прав и всех мыслимых общественных и экономических отношений. Сознание мировой общественности сформировано таким образом, что присутствие  в праве права собственности  на землю - показатель “нормального”, “цивилизованного” правового общества. Так же как показателем этого является не только констатация этого права, но и искусство регулировать его, с тем чтобы оно не наносило ущерба самому обществу, природе и государству.

Общественные настроения России сейчас обострены тем, что  право частной собственности  на землю тесно связано в сознании людей с проблемами политических и экономических прав человека. И  эта связь, возможно, не настолько  органичная, как, например, связь. Со свободой слова, диктует многие умонастроения, имеющие выражения в столкновениях  противников и защитников права  собственности на землю. Эти столкновения находят выражение в правовом регулировании права собственности  современного периода, о чем не следует  забивать при изучении вопроса.

2. Субъекты  и виды права собственности на землю.

Особенностью права собственности  на землю в России является то, что  виды прав на землю определены в  законодательстве “по субъектам”. Конституцией РФ (ст. 9) установлено, что земля может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности.

Таким образом, определен круг субъектов, обладающих правом собственности и имущество, а также установлено, что в  зависимости от субъекта, обладающего  правами на землю, устанавливается  объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права  собственности на землю.

Субъект права  собственности на землю - это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением права собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу приобретения этого права. Граждане и юридические лица как субъекты объединены содержанием права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством.

Субъектами  права государственной и муниципальной  собственности являются государственные  и муниципальные территориальные  образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования. Участие перечисленных  субъектов в отношениях по поводу собственности на землю следует  отличать от их роли в управлении земельными ресурсами. В первом случаи (через  соответствующие государственные  органы) они выступают в качестве сторон в договорах купли-продажи  или аренды земельного участка, которые  регулируются гражданским законодательством. Во втором случае данные субъекты выполняют  установленные законодательством  функции по контролю за использованием земельных ресурсов, организации землеустройства и т.д. Органы государственной власти и управления и муниципальные органы осуществляют управление и распоряжение землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников - физических и юридических лиц. Государственная и муниципальная собственность на землю обеспечивает интересы больших групп людей: народа Российской Федерации в целом: населения, проживающего на территории субъекта Российской Федерации; лиц, проживающих на территории муниципального образования.

Особенности приобретения и прекращения  права собственности на землю  зависит от того, находится ли земля  в собственности гражданина, юридического лица или государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут устанавливаться  лишь законом.

3. Земля как объект права собственности.

Земельному  участку, выступающему в качестве объекта  права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским  правом:

1. оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;
2. земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Для земельных участков установлена также и специальная регистрация - в органах Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
3. земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. В случае, когда земельный участок признается неделимым, сособственнику не может быть выделена часть участка в натуре, а выдается денежная компенсация. Решение о неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается в законодательстве, принимает суд.

Земельный участок крестьянского  хозяйства, именно в соответствии с  законодательством является неделимым  имуществом, поскольку Закон о  крестьянском хозяйстве установил, что земельный участок является “единым целом”. На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при  выходе одного из членов хозяйства  разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства  имеет право на получение денежной компенсации;

4. следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании.

Еще одним признаком  следует считать то, что объектом права собственности земля выступает  в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его  местоположение устанавливаются в  порядке, закрепленном законодательством  о землеустройстве.

Однако для  земли характерны и те признаки, которые отличают ее от иного имущества. Это, прежде всего, те из них, которые  определяют землю как объект земельного права как таковой. Данные признаки выявляют важное государственное, экономическое  и экологическое значение земли. Поскольку каждый земельный участок  неотделим от всего земельного пространства, то на него распространяется определенная часть общественных и государственных  интересов, которые существуют в  отношении земли как таковой. Это не может не влиять на регулирование  земельных отношений всеми правовыми  отраслями.

Здесь хотелось бы подчеркнуть именно экологические  значения земли. Земля как часть  природы и основа развития всего  живого на планете объективно не может  иметь число потребительское  значения, как это можно сказать  о здании или автомобиле. Поэтому  в правовое регулирование земельных  отношений включены нормы, ограничивающие действия собственника в целях охраны природы и земли как объекта  природы. Эти нормы опираются на положения Конституции РФ, которая утвердила, что каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст. 42). Этой норме соответствует положение Конституции о том, что каждый обязан охранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58).

В этом смысле специфика  земли как объекта выразилась в определенном перечне ограничений  в использовании земельного участка, в регулировании вопросов приобретения и прекращения права собственности.

4. Содержание  права собственности на землю

В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования  и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование  и распоряжение - это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права - права собственности.

Основной смысл каждого из этих правомочий является общим для всех видов имущества, а значит, и для  имущества земельного. Земельное  законодательство ввело нормы, определяющие специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях. Поэтому  вслед за определением правомочия далее  разговор пойдет о том, как они  могут быть реализованы именно собственниками земли.

Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто “иметь” его в наличии.

Кроме того, собственник на основании  этого права может требовать  возврата земли из любого незаконного  владения. Например, это может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный участок после  истечения срока аренды.

С правомочием владения тесно связано  другое правомочие - пользование.

Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства.

И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования  которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены  земельным законодательством.

Существует и еще одно условие  при использовании земельного участка, находящегося в собственности. Дело в том, что собственник может  использовать землю так, как посчитает  нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права. Например, на основании Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” есть возможность изменить целевое назначение сельскохозяйственных угодий при продаже земельного участка. Но это может быть только по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - республики, области, края.

Правомочие распоряжения проявляется  в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном  законом, определить его судьбу. После известного, закрепленного прежней редакцией Конституции десятилетнего запрета продавать земельные участки, находящиеся в собственности граждан, и принятие новой редакции Конституции, Указом Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” собственники земли получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными инвестициями. Кроме того, собственники земельных участков могут образовать совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев. Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной собственностью регулируется теперь и частями первой и второй ГК РФ. С принятием нового Земельного кодекса вступит в действие и гл. 17 части первой ГК РФ, которая будет регулировать основные вопросы земельных отношений, в том числе и распоряжение земельными участками.

5. Защита  права собственности на землю.

Права собственности на землю гарантировано  Конституцией РФ и защищается способами, установленными законодательством. Защиту нарушенного права собственности  на землю осуществляет установленный  процессуальным законодательством  суд или арбитражный суд. Защита права собственности третейским судом земельным законодательством  прямо не предусмотрена.

Законом (ст. 12 ГК РФ) устанавливаются  следующие способы защиты права  собственности: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения  права и пересечения действий, нарушающих права или создающих  угрозу его нарушения; признание  оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной  сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается только при необходимости пресечь нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судов акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Раздел 2. Право государственной и муниципальной

собственности на землю.

Данный вопрос имеет важное значение для науки и практики. Он не имел никакого значения раньше, когда вся земля являлась исключительной государственной собственностью, она не делилась на собственность Союза ССР и союзных республик. Просто разграничивалась их компетенция по распоряжению единым государственным земельным фондом. Тем более не было даже и речи о местной муниципальной собственности на землю.

2.1 Разграничение, общая характеристика.

Проблемы возникли в России, когда  она стала самостоятельной и  суеверной (1990 г.) и тем более в 1992 г., когда четко были обозначены субъекты Российской Федерации имеется 89 субъектов. За субъектами Российской Федерации было признано право государственной собственности на землю на их территории.

Кроме того, в Российской Федерации  имеется 29 малочисленных народов, многие из которых тоже стали заявлять о  своем праве на землю. Проживающие  компактно малочисленные народы объединялись в местные административные (муниципальные) образования, а проживающие  некомпактно входят в указанные  образования с соблюдением их национальных особенностей и в том  числе прав на землю.

Таким образом, в России возникло право  государственной федеральной собственности  на землю субъектов Российской Федерации, а также право муниципальной  собственности на землю.

Впервые право муниципальной собственности  на землю было четко сформулировано в Законе “О местном самоуправлении”[РГ. 1991 г. от 1 августа]. В ст. 2 Закона названы местные (т.е. муниципальные) образования: города, районы, поселки, сельские населенные пункты. В ст. 36 - 78 подробно изложена компетенция местных Советов и администрации по распоряжению и управлению муниципальными землями. Статьи 36 - 78 действовали до принятия субъектами Российской Федерации своих уставов.

28 августа 1995 г. был принят  Закон РФ “Об общих принципах  организации местного самоуправления  в Российской Федерации”[РГ. 1995 г. от 6 сентября]. На основе Конституции РФ, конституций, уставов и законов субъектов Российской Федерации муниципальные органы принимают свои уставы и другие акты, в том числе в области земельных отношений.

Собственность на землю краев и  областей была предусмотрена Законом  РСФСР “О краевом, областном Совете народных депутатов и краевой, областной  администрации” от 5 марта 1992 г.[РГ. 1992 г. от 20 марта].(Закон отменен в 1995 г.)  В ст. 3 - 4 Закона были определены их компетенция, принятие уставов в других актов; в ст. 11 закреплена собственность области, края на землю; в ст. 44, 51 - компетенция их представительных органов и их администраций в регулировании, в том числе земельных отношений. Наконец, в ст. 9 Конституции РФ была окончательно закреплена муниципальная собственность на землю.

И таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации сложились: государственная  собственность Российской Федерации и ее субъектов на землю и муниципальная собственность на землю.

Государственная собственность Российской Федерации и ее субъектов и  муниципальная собственность на имущество (кроме земли) были разграничены впервые постановлением Верховного Совета РСФСР “О разграничении государственной  собственности в Российской Федерации  на федеральную собственность республик  в совете Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” от 29 декабря 1991 г.[ВВС. 1992 г. № 3]. В постановлении к нему даны три приложения:

в первом говорится об объектах, которые  находятся в собственности Российской Федерации (составляющие основные национальные богатства страны, необходимые для  решения общегосударственных задач, обеспечения жизнедеятельности  народного хозяйства в целом, оборонные и космические объекты, железнодорожные и другие виды общероссийского  транспорта, крупнейшие предприятия  и др.);

во втором сказано об объектах имущества, которые могут передаваться в  собственность субъектов Российской Федерации (объекты, доминирующие в  них, в зависимости от стоимости  основных фондов и численности работников, объекты транспорта, связи, энергетики, здравоохранения, культуры и т.д.);

в третьем речь идет об объектах муниципальной  собственности (производственные и  непроизводственные объекты местного значения, общественного питания, культуры, здравоохранения и др.).

Передача объектов из собственности  Российской Федерации в собственность  ее субъектов осуществляется по ходатайству  последних и по решению Правительства  Российской Федерации; передача объектов из собственности Российской Федерации  или ее субъектов в муниципальную  собственность - по их ходатайству и по решению Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации. Решений о таких передачах объектов в муниципальную собственность очень много.

Процесс передачи объектов непрерывный, он идет и будет идти постоянно, по мере необходимости. Таких актов Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации также принято и постоянно принимается много.

2.2 Федеральные земли.

При разграничении земель необходимо иметь в виду, что все федеральные  земли расположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Все земельные участки на территории субъектов Российской Федерации, занимаемые федеральными объектами (зданиями, сооружениями, предприятиями, объектами и др.), относятся к федеральной собственности. Это оформляется актами Российской Федерации или соглашением между  Российской Федерации и ее субъектом.

К федеральным землям относятся  также земли, выделяемые для федеральных  нужд и целевых программ, иные земли  общефедерального значения (водного  и лесного фондов, особо охраняемых территорий и др.).

Впервые выделение федеральных  земель было приведено Указом Президента Российской Федерации “О федеральных  природных ресурсах” от 16 декабря 1993 г.[САПП 1993 г. № 51. Ст. 4932.].В нем разграничение производится исходя из принципа общегосударственного значения земель.

К землям федерального значения, относятся  земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых  установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется Правительством Российской Федерации или с его согласия.

Федеральными землями являются земельные участки, определяемые федеральными законами либо договорами (соглашениями) о разграничении земель (например, земли запаса федерального значения).

Участки, отнесенные к федеральной  собственности, предоставляют, как  правило, федеральными предприятиями  и организациям в пользование  или аренду.

В ст. 294 - 300 ГК РФ (гл. 9) говорится о хозяйственном ведении и оперативном управлении имуществом, государственными и муниципальными предприятиями и организациями.

Земельные участки федеральной  собственности, представленные в пользование  или аренду физическим и юридическим  лицам, должны пройти государственную  регистрацию в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Регистрируются они в едином государственном реестре органами юстиции. 17 июня 1997 г. принят Закон РФ “О государственной регистрации  недвижимости” [РГ. 1997 г. от 30 июня.], но этот закон распространяется только на земельные участки, входящие в  единый комплекс с сооружениями и  строениями. Кроме того, они проходят специальную государственную регистрацию  в органах системы Госкомзема РФ (в ст. 261 ГК РФ называются специальные органы, а к ним, как известно, и относятся именно органы Госкомзема РФ). Они ведут государственный учет и мониторинг земель, земельный кадастр. В них учитываются и отражаются все федеральные земли.