Право собственности на жилье

Введение

Жилые помещения  как объекты права собственности  получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся  недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя  получила конституционное закрепление  в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей  право граждан на жилище и обязавшей  органы государственной власти и  местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права.

Право граждан  на жилище может быть сведено к  трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции Российской Федерации конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Но такие же правовые возможности открывались  и раньше. Однако дефектом уходящей в прошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополия  государственного, муниципального и  общественного жилищных фондов, созданных  за годы социализма. Индивидуальному  жилищному фонду и строительству  отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Он господствовал лишь в сельской местности. Его развитию, как и  развитию жилищной кооперации - другой формы участия граждан своими средствами в строительстве жилья, Советское государство обязывалось  лишь содействовать. Личная собственность  граждан на жилой дом носила потребительский  характер. Частная собственность  была под запретом.

Действующая Конституция  и принимаемое в соответствии с основным законом законодательство, отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к  новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства  на собственность и экономическую  деятельность, утверждение равенства  всех форм собственности, частной собственности  на жилье и землю. Государственный  жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность  граждан и юридических лиц  на жилищный фонд, частные проектные  и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли  и т. п.

Актуальность  данной темы, прежде всего, подтверждает существенное обновление направления  жилищной политики в Российской Федерации  и смена взглядов на отношения  собственности, а следовательно  и оснований возникновения права  собственности. Ранее в жилищном законодательстве было немало ограничений. Прежний закон - Гражданский кодекс РСФСР, регулировал отношения собственности  на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры  как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или  семьи. Так, у совместно проживающих  супругов и их несовершеннолетних детей  мог быть только один жилой дом (или  часть его), принадлежащий на праве  собственности одному из них или  находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного  кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги  и их несовершеннолетние дети могли  иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был  превышать 60 м2 жилой площади.

Многие юристы, оценивая действующую нормативную  базу подчеркивают, что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию  отношений собственности на жилье  в данных социально-экономических  условиях.

Актуальность  вызывает и детальное исследование отдельных оснований права собственности  на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым.

Глава 1. Право собственности  на жилые помещения

§1. Жилые помещения  как объект права  собственности

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения  предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения  получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых  помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем  под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных  целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимости). Такие ограничения  в реализации права собственности  на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных  квартир, юридических лиц, включая  коммерческие и общественные организации, а также государственных и  муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким  же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не допускает  ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные  для постоянного проживания, но и  отдельные квартиры и иные жилые  помещения (например, отдельные изолированные  комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные  бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные  и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным  целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные  дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов  и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что  гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или  иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и  проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного  объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим  находящейся в многоквартирном  доме жилой квартиры как объекта  недвижимости наряду с целевым назначением  обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество  дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие  конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое  и другое оборудование, находящееся  как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной  квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым  помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового  режима перечисленного общего имущества  собственников квартир в многоквартирном  жилом доме. Во-первых, на это имущество  устанавливается общая долевая  собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое  имущество пропорциональны размеру  принадлежащих им квартир (жилых  помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право  регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей  долевой собственности, однако с  некоторыми изъятиями. Главное из них  состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь  в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном  жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей  долевой собственности возникнут  с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших  свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения  эксплуатации многоквартирного дома и  надлежащего использования общего имущества все собственники квартир  должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом - некоммерческой организацией. По своей сути оно  может рассматриваться как потребительский  кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает  его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей  на основании специального закона (что  вполне соответствует требованиям  п. 3 ст. 50). Данные организации действуют  на основании Закона «О товариществах  собственниках жилья».

Важной особенностью жилья как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные  части жилых домов) право собственности  допускалось при любой социально-экономической  ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с  тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых  домов на земельные участки, надворные  постройки и другое имущество, расположенное  вне строения. Как справедливо  отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным  назначением, располагаясь на земельном  участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении  Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается  на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной  вещи и связанная с ней общим  хозяйственным назначением. Если законом  или договором не установлено  иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте  построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для  удовлетворения хозяйственных надобностей  и не могут быть самостоятельным  объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном  участке.

Рассматривая  конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном  сторонами, указано о продаже  дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать  вывод, что договор заключен о  продаже как дома, так и подсобных  строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось  бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что  недопустимо.

Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности  на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами  на земельный участок и некоторое  другое имущество, обслуживающее жилой  дом. При этом объем прав на земельный  участок может быть различным.

В обоснование  сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным  участком при продаже находящейся  на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое  помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей  права собственности на жилой  дом передаются права на ту часть  земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для  его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  дом, покупателю передается право собственности  либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что  и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности  не могли выступать комнаты в  квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного  правила впервые появилось с  принятием законодательных актов  так называемого переходного  периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. впервые было установлено  исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения  о приватизации... коммунальных квартир».

Впоследствии  Закон Российской Федерации «Об  основах федеральной жилищной политики»  от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием  части второй Гражданского кодекса  Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты  как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести  к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты  не могут в полной мере удовлетворить  жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать  на сложившуюся социально-экономическую  ситуацию в жилищной сфере. Сегодня  сотни тысяч семей проживают  в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал  бы ограничение прав граждан, в них  проживающих, по сравнению с другими  гражданами - пользователями других жилых  помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое  обоснование которых встречает  поддержку в литературе, когда  при продаже комнаты применяется  право преимущественной покупки  собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню  и другие объекты общего пользования  квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться  не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению  к объектам общего пользования в  многоквартирном доме.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых  вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации» сделки, связанные  с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также  иным, не связанным с проживанием  граждан, использованием организациями  жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в  действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).   

§2. Содержание права  собственности на жилые помещения

Согласно ст.6 Основная недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности. Что означает понятие «недвижимость»?

Понятие любого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон  от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Понятие «недвижимость», данное в ст. 1 Основ, касается жилищной сферы.- Оно не противоречит указанным  выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые имеют  непосредственное отношение к обеспечению  условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную  особенность, которая не обязательна  для объектов в других сферах народного  хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В  других отраслях народного хозяйства  к недвижимости отнесены и движимые вещи (например, воздушные и морские  суда, автомобильный транспорт и  др.), которые также подлежат государственной  регистрации.

В ст. 6 Основ  говорится о том, что недвижимость (в том числе жилищный фонд) может  переходить «из одной формы собственности  в другую», т.е. были сняты всякие препятствия, ограничивающие права  собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что  не было предусмотрено прежним законодательством.

В чем заключается  содержание права собственности  на жилые помещения?

Содержание права  собственности на недвижимость в  жилищной сфере раскрывается в ст. 6 Основ: собственник вправе совершать  любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том  числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой  установлено, что собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том  числе отчуждать свое имущество  в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права  владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в  залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом.

Ст. 3 Закона о  приватизации также предусмотрено  указанное право в отношении  приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».

Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права  и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством  установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и  распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах  промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования  жилых помещений содержит ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир в государственном и муниципальном фонде без согласия проживающих в них граждан.

В ч. 3 ст. 6 Основ  провозглашен основной принцип, который  характерен для частной формы  собственности (любого имущества, находящегося в собственности физических или  юридических лиц): право частной  собственности не должно ограничиваться, за исключением случаев, установленных  законодательством.

Реформирование  отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. закона СССР «О собственности в СССР»  и закона РСФСР «О собственности  в РСФСР», которые провозгласили  принцип: количество и стоимость  имущества, приобретенного гражданином  или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен  в жилищной сфере.

До принятия этих законодательных актов наличие  у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности  более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры): если в собственности гражданина или у совместно проживающих  супругов и их несовершеннолетних детей  окажется по основаниям, допускаемым  законом, более одного дома, собственник  вправе по своему выбору оставить в  своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности  одновременно жилой дома (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного  кооператива. Регламентировался и  предельный размер жилого дома (части  дома) — он не должен был превышать 60 кв. м жилой площади.  

Глава 2. Приватизация жилых  помещений – одно из центральных оснований возникновения права собственности на жилье

§1. Основания возникновения  права собственности  на жилые помещения

Федеральный закон  «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 19 приобретение гражданами жилья в частную собственность) закрепляет:

Граждане имеют  право на приобретение жилья в  частную собственность без ограничения  его количества, размеров и стоимости  путем:

1) приватизации  в установленном порядке занимаемых  жилых помещений в домах государственного  и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в  полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственном  жилищном фонде);

2) жилищного  строительства, в том числе  жилищного строительства товариществами  индивидуальных застройщиков;

3) участия в  жилищных и жилищно-строительных  кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи  жилья, в том числе через  биржи, аукционы;

5) приобретения  в порядке наследования и по  другим законным основаниям.

Итак, право собственности  на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном  основании.

Безвозмездно  жилье может быть приобретено  в результате приватизации, получения  в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в  собственность осуществляется в  основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право  собственности на жилье возникает  на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного  кооператива, который полностью  вносит свой пай, также приобретает  право собственности на это имущество.  

§2. Приватизация жилых  помещений

В соответствии со ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О  приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах  государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма  или аренды, вправе приобрести эти  помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность  одного из них.

Приватизация  – один из самых недорогих и  простых способов приобретения права  собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это  бесплатная передача в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и  муниципальных предприятий в  иную форму собственности, либо при  их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются  все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения  в домах этих предприятий и  учреждений и в том случае, если изменение формы собственности  или ликвидация предприятий и  учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного  фонда в РФ ".

Не подлежат приватизации: жилые помещения в  общежитиях, жилые помещения, находящиеся  в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных  городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения  в специализированных домах.