Право собственности на жилое помещение. 5

Содержание

Введение……………………………………………………………………………………......…...3

Глава 1. Понятие права собственности  на жилое помещение. Понятие, виды и  правовой режим жилого помещения…………………………………………………….....…..6

1.1. Понятие права собственности на жилое помещение: в объективном и субъективном смысле………………………………………………………………………………………….……6

1.2. Понятие, виды и требования, предъявляемые к жилому помещению………………...……9

1.3. Правовой режим жилых  помещений………………………………………….......................14

Глава 2. Основания возникновения и прекращения  права собственности граждан  на жилое помещение……………………………………………………...........................................20

2.1. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение…………………………………………………………………………………….…...20

2.2. Основания прекращения  права собственности граждан  на жилое помещение………………………………………………………………………………………..26

Глава 3. Права и обязанности собственников  жилого помещения…………………….....32

3.1. Права собственников жилого помещения…………………………………………………32

3.2. Обязанности  собственника жилья……………………………………………......................40

Глава 4. Защита права собственности граждан  на жилое помещение…………….…...…42

Заключение………………………………………………………………………………….....…45

Список использованной литературы……………………………………………………….....48

Введение

Актуальность  темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции  России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный  уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное  питание, одежду и жилище».

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным  названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция  к становлению и развитию различных  форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере  имеет, вне всякого сомнения, право  частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению  которого были беспрецедентно расширены  благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых  помещений. Перечень этих оснований  в последние годы был значительно  расширен, в первую очередь –  благодаря развитию как индивидуального  жилищного строительства, так и  строительства многоквартирных  жилых домов, что позволило стать  собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным  основаниям) права собственности  на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности  темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения  в обозначенной сфере, за последние  годы дополнилось целым рядом  новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались  общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного  права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью  настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие  жилого помещения;

2. выделить правовой режим  жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания  прекращения права собственности  на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую  основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Глава 1. Понятие права  собственности на жилое помещение. Понятие, виды и правовой режим жилого помещения

1.1.Понятие права собственности на жилое помещение: в объективном и субъективном смысле

В Гражданском кодексе РФ¹ праву собственности, в том числе и на строения, жилые помещения, посвящен раздел II,включающий в себя такие подразделы, как общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент возникновения права собственности и многие другие. Праву собственности на жилые помещения посвящена отдельная глава (глава 18), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как объектах права собственности (ст. 289 ГК), общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК), предусматривают возможность создания товариществ собственников жилья (ст. 291 ГК).¹

Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.

Субъекты жилищных правоотношений (собственники) — физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ).²

В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).

Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ). ³

Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.

Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может  при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут  быть только судом наложены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собственник в это время не может только распорядиться своей собственностью. Однако это ограничение носит временный характер — полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.

Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица. Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти.

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры.⁴

1.2. Понятие, виды и требования, предъявляемые к жилому помещению

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности  граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные  для постоянного проживания, а  также учтенные в качестве жилых  органами инвентаризационного учета⁵.

Действующее федеральное  законодательство не содержит определения  жилого помещения. В то же время оно  активно его использует. Нормы, а  также другие вопросы, связанные  с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает  жилое помещение в качестве объекта  как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном  ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку  охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает  ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию  самостоятельное юридическое значение.⁶

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть  жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое  помещение, – могут быть и самостоятельным  предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений  является жилой дом. Жилой дом  как объект права собственности  – это предназначенная для  удовлетворения потребностей людей  в жилье и пригодная для  постоянного проживания постройка  капитального типа, принятая в установленном  порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.⁷

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта  права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических  фактов. В первую очередь, это решение  соответствующего исполнительного  и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

Жилые помещения (строения) в зависимости от назначения делятся также на следующие группы:

1. помещения  (строения) квартирного типа. В таких  жилых помещениях вся или преобладающая  часть площади состоит из квартир  или комнат, которые предназначены  для проживания семей; 

2. строения  типа общежития для временного  проживания учащихся, временных  рабочих и одиноких граждан;  строения дачного типа, приспособленные  для постоянного, круглогодичного  проживания (летние дачи к ним  не относятся).⁸

Жилые помещения  можно подразделить так же на два  основных вида:

1) предназначенные  для постоянного пользования,  т. е. рассчитанные на длительный  период их использования; 

2) временного  характера, т. е. построенные  для использования в течение  относительно непродолжительного  времени.

В нормативных правовых актах  мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также  жилой дом и различного рода хозяйственные  постройки (сараи, летние кухни и  т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой  дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать  как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной  вещью является земельный участок  с расположенным на нем жилым  домом, а хозяйственные надворные  постройки – вспомогательные  части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки  переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был  обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

По существу жилые помещения  являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса  Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения  жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  ЖК РФ и федеральными законами.⁹

Для характеристики жилого помещения важно также  отметить выделение внутри помещения:

1) полезной (общей) площади, т. е. суммы  площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест  общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты  и др., и

2) жилой  площади, которая включает только  площадь всех жилых комнат, в  том числе площадь спальных  и столовых комнат, комнат для  игр, учебы и отдыха, а также  площадь утепленных террас и  веранд, оборудованных для проживания.

Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1. жилой дом, часть жилого  дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.¹⁰

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено  для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых  помещений имеет исключительно  важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма  жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или  несколько комнат).¹¹

Порядок признания помещения  жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально  предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному  проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной  освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию  и другим условиям.

Таким образом, жилое помещение  должно удовлетворять следующим  требованиям.

1. представлять собой  изолированное помещение.

Изолированными помещениями  являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При  этом изолированное помещение может  состоять из одной или нескольких комнат. ¹²

Не может быть признано изолированным помещением часть  комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;

2. являться недвижимым  имуществом, т.е. объектом, перемещение  которого без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).¹³

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.¹⁴

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей  природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с  землей;

3. быть пригодным для  постоянного проживания граждан,  т.е. соответствовать установленным  санитарным и техническим правилам  и нормам, иным требованиям законодательства.

1.3. Правовой режим жилых помещений

Жилые помещения как объекты  права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком  жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное  закрепление в ст. 40 Конституции  РФ, провозгласившей право граждан  на жилище и обязавшей органы государственной  власти и местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права.¹⁵

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены  для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с  целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).¹⁶

Таким образом, все без  исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все  собственники жилищных фондов, жилых  домов и отдельных жилых помещений  не вправе более использовать их исключительно  по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача  жилых помещений внаем под  различные офисы, конторы, склады, а  также их продажа для указанных  целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимости). Такие ограничения  в реализации права собственности  на недвижимость касаются всех собственников  – граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных  квартир, юридических лиц, включая  коммерческие и общественные организации, а также государственных и  муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким  же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не допускает  ни один современный правопорядок.¹⁷

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.¹⁸

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих  им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без  предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые  в соответствии с правилами жилищного  законодательства, а также размещать  в принадлежащих им жилых домах  какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как  следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного  рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку  помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного  запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения  по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных  законом положений надлежащего  осуществления права собственности  на жилое помещение влечет неблагоприятные  последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.¹⁹

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже  начавшееся (продолжающееся) использование  собственником своего жилого помещения  не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и  интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного  проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного  обращения с ним. Во всех трех указанных  случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом  местного самоуправления о необходимости  устранения допущенных им нарушений (в  том числе с установлением  соразмерного, разумного срока для  этих целей, включая необходимый  ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску  судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта  недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового  вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 ²⁰в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.