Право собственности на жилое помещение. 3

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ (ПРИВОЛЖСКИЙ) ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ» 
 

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

ЗАОЧНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ 
 

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО ПРАВА 
 
 
 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу  «Вещное право»

на  тему: «Право собственности на жилое помещение» 
 
 
 
 
 

Выполнила студентка 5 курса

Группа 1

(Заочное отделение) 

"___"_________ 2012 г.  ____________________ (Юрова А.Л.) 

Научный руководитель

"___"_________ 2012 г.  ____________________(                       ) 
 
 

Казань  – 2012

Введение 

     В науке гражданского права не возникает  сомнений, что вещные отношения должны быть урегулированы только в основном источнике гражданского законодательства - Гражданском кодексе РФ¹ (далее - ГК РФ). Вместе с тем в настоящее время соответствующий раздел (право собственности и другие вещные права на жилые помещения) присутствует в рамках базового акта жилищного законодательства - Жилищного кодекса РФ² (далее - ЖК РФ). Еще более пристального внимания данный вопрос заслуживает в свете обсуждения проекта изменений в Гражданский кодекс РФ,³ а также тех разъяснений, которые были даны ранее в Концепции развития гражданского законодательства⁴ (далее - Концепция).

     В рамках действующего ГК РФ отношения собственности на жилое помещение представлены нормами о правомочиях собственника, жилых помещениях и способах их использования собственником, об общем имуществе многоквартирного дома и ТСЖ, а также о прекращении права собственности на жилое помещение. ЖК РФ в соответствующем разделе лишь более подробно формулирует права и обязанности собственника, а также детализирует процедуру изъятия жилого помещения для государственных и муниципальных нужд.

     Законопроект мало что меняет в подходах к регулированию вопроса о праве собственности на жилое помещение. Основополагающая идея заключается в окончательном признании помещений недвижимыми вещами (ст. 131), а также в последовательном отграничении такого объекта, как помещение, от здания. В остальном новеллы законопроекта в данном вопросе выглядят незначительными. Так, потребуют некоторых корректировок жилищного законодательства следующие моменты: а) сокращение видов жилых помещений с пяти до двух; б) видоизмененные определения квартиры и комнаты; в) определение коммунальной квартиры и ее правовой режим.

     Таким образом, очевидно, что законопроект не преследует цели детального регулирования вопроса о субъективном праве собственности на жилое помещение, сознательно умалчивая многие моменты, которые потребуют разрешения в рамках жилищного законодательства. Интересен в связи с этим факт того, что в Концепции содержались вполне конкретные предложения об изъятии всех норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки, из ЗК РФ и их включении в ГК РФ. Однако в отношении жилых помещений подобные предложения отсутствовали, что еще раз наглядно продемонстрировало признание затруднительности для гражданского законодательства учесть всю специфику жилищных отношений.

     В связи с этим можно заметить, что  регулирование отношений в области вещных прав на жилые помещения исключительно гражданским законодательством не представляется оправданным и вряд ли положительно отразится на защите интересов участников данных отношений. Именно жилищное законодательство с присущей только ему гуманистической составляющей способно соблюсти баланс различных прав на жилое помещение наиболее эффективным образом.

     Цель  работы – на основе норм действующего законодательства провести комплексный  анализ института права собственности  на жилое помещение.

     В соответствии с указанной целью  поставлены следующие задачи:

     - изучить общие положения о праве собственности на жилые помещения: правовое регулирование, основания возникновения и прекращения, субъектный состав собственников, порядок защиты права собственности;

     - определить правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении.

     Курсовая  работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы и заключения, завершает работу библиографический  список литературы.

Глава 1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения 

1.1. Правовое регулирование, основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения 

     Предыдущие  акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных  глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем главой в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., а впоследствии Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищным кодексом РСФСР 1983 г.

     По  мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и  в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.

     До 1 января 1995 г. отношения собственности  в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной  стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.

     Современное правовое регулирование отношений  собственности на жилые помещения  содержится в ряде законодательных  актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава (гл. 18), посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы "О собственности в СССР" и "О собственности в РСФСР", содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и по существу по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который до настоящего времени оставался в числе важных актов. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" также прекращает свое действие с 1 марта 2013 г.⁵

     В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, т.е. обязанность собственника - содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением.⁶

     Возникновение права собственности на жилые  помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"⁷ содержала специальную, очень важную на момент принятия и актуальную на настоящий момент норму, которая указывает на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

     - приватизации в установленном  порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и  муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

     - жилищного строительства, в том  числе жилищного строительства  товариществами индивидуальных  застройщиков;

     - участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

     - купли-продажи жилья, в том  числе через биржи, аукционы;

     - приобретения в порядке наследования  и по другим законным основаниям.

     Ряд аналогичных оснований возникновения права собственности на жилые помещения содержатся в ГК РФ (глава 14) и иных нормативно-правовых актах.⁸

     Согласно  п.2 ст.218 ГК РФ право собственности  на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом  на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

     В случае смерти гражданина право собственности  на принадлежавшее ему имущество  переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.⁹

     В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

     Член  жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право  на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

     Согласно  ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

     1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

     2) из актов государственных органов  и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

     3) из судебных решений, установивших  жилищные права и обязанности;

     4) в результате приобретения в  собственность жилых помещений  по основаниям, допускаемым федеральным законом;

     5) из членства в жилищных или  жилищно-строительных кооперативах;

     6) вследствие действий (бездействия)  участников жилищных отношений  или наступления событий, с  которыми федеральный закон или  иной нормативный правовой акт  связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

     В ст.235 ГК РФ названы основания прекращения  права собственности на жилые  помещения, которые разграничены на: а) добровольное прекращение права  собственности на имущество, б) утрату права собственности по объективным причинам и в) принудительное изъятие у собственника его имущества.

     Добровольное  прекращение права собственности  на жилые помещения чаще всего  происходит в результате передачи этого  права другому лицу на основании  договоров купли-продажи, мены, дарения  и др. Лицо может также отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. ст. 225, 226 и ст. 236 ГК РФ).

     Право государственной и муниципальной собственности на жилые помещения прекращается и на основании приватизации (ст. 217 ГК).

     Пункт 2 ст.235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилого помещения у собственника, в результате: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239); 4) реквизиция (статья 242); 5) конфискация.

     В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности за:

     - использование жилого помещения  не по назначению (т.е. не для  проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);

     - систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);

     - бесхозяйственное обращение с  жильем, в результате которого  происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.)), либо за совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения. 
 

1.2. Субъекты права собственности на жилые помещения 

     Обращаясь к определению субъектов права собственности на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?

     Исходя  из целевого назначения жилья, можно  сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного  проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

     Некоторые организационно-правовые формы юридических  лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным учреждениям - на праве оперативного управления.¹⁰

     Учитывая  то обстоятельство, что у названных  юридических лиц специальная  правоспособность, их жилищный фонд, как  правило, предоставляется их сотрудникам  по договору социального найма жилого помещения.

     Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и  муниципальных предприятий.

     В основном прошедшая приватизация предприятий  высветила ряд проблем, связанных  с правовым режимом жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Законы РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 1991 г. (ст. 18) и "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержали норму, согласно которой "при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений... либо в ведение органов местного самоуправления...". Как видно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирали первый вариант.

     После осуществления приватизации у значительного количества юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ей имущества, одновременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое противоречащее здравому смыслу совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводит либо к противоправному включению жилищного фонда в имущественный комплекс приватизированных предприятий, либо к правомерному закреплению жилищного фонда коммерческой организации (при этом зачастую ухудшается и удорожается его эксплуатация). Казалось, что ситуация должна измениться с введением в действие 1 января 1995 г. части первой ГК РФ. Однако при очевидном изменении правового регулирования на практике ситуация осталась прежней. Значительная часть жилищного фонда остается на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления у коммерческих организаций - бывших государственных или муниципальных предприятий либо учреждений.

     Представляется, что нормы указанных выше Законов  теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения.¹¹ Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",¹² согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Наряду с этим п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

     Весьма  специфическими субъектами права собственности  на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие  некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы,¹³ а также товарищества собственников жилья.

     В отношениях, складывающихся при осуществлении  гражданами правомочий владения, пользования  и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в  целом ряде случаев выступают  лица, имеющие самостоятельное право  на данное жилище.

     В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

     Как следует из части первой ГК РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имел самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием нового ЖК РФ были внесены поправки и в ГК РФ, о чем будет сказано ниже.

     Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых членами семьи собственника жилого помещения.

     По  нашему мнению, данных субъектов условно  можно разделить на четыре группы.

     Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

     Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и  проживающие вместе с собственником  в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

     В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности  на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

     В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие  в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого  принадлежащего ему ранее жилья.¹⁴

1.3. Защита права собственности на жилые помещения 

     Защита  права собственности субъектов  гражданского оборота, в том числе  и право собственности на жилые  помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.

     Основная  часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа  защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой; во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты права собственности.¹⁵

     К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся  исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе можно встретить иные определения такого способа защиты. Так, М.М. Агарков называл его внедоговорным, вещным.¹⁶

     Необходимо  отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствия в осуществлении права владения им.

     Наиболее  распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое  помещение - виндикационный иск. Применительно  к жилью виндикация - это право  требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

     Следуя  букве закона, ответчиков по виндикационному  иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление  незаконных владельцев позволяет применять  различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.¹⁷

     Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ¹⁸ внесена новая ст. 31.1 в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которой устанавливается, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного жилья, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.

     В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками. Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями - осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.