Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Право собственности на жилой дом

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………………

Глава 1.Понятие права собственности на жилой дом.

1.1. Жилой дом как объект права собственности ………………

1.2. Понятие и признаки права собственности на жилой дом……………

Глава 2. Основания возникновения права собственности на жилой дом.

2.1. Индивидуально жилищное строительство………………………..

2.2. Сделки……………………………………………………………..

2.2.1. Договор купли-продажи…………………………………………..

2.2.2. Договор ренты ……………………………………………………….

2.2.3. Договор мены……………………………………………………

2.2.4. Договор дарения…………………………………………………………

2.3. Иные основания возникновения……………………………………………

Глава 3. Права и обязанности собственников на жилой дом.

3.1. Права собственников жилого дома…………………………………..

3.2. Обязанности собственников жилого дома……………………………

Глава 4. Основания прекращения права собственности на жилой дом.

4.1. Основания прекращения права собственности на жилой дом.

Заключение……………………………………………………………………

Список используемых источников..…………………………………………

Введение

Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией «Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища ...». Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилье.

Объектом исследования в работе будет выступать право собственности на жилые помещения.

Целью изучения темы право собственности на жилые помещения будет являться наиболее полное изучение этих понятий.

Вклад в развитие темы право собственности на жилые помещения внесло множество авторов. Одним из основных разработчиков в Беларуси является Чигир В.Ф., Каравай А.В., Лаевская Е.В., Мороз В.П., Романенко В.А., Романович А.Н., Салей Е.А., Свадковская Е.А., Соколов С.П., Третьякова И.П., Храпуцкий А.Ф. а так же другие авторы.

Следует отметить, что при написании курсовой работы была необходимость обратиться к следующей литературе:

- учебник и учебные пособия по предмету Гражданское право Республики Беларусь;

- законодательные акты, Гражданский кодекс Республики Беларусь и Гражданский кодекс Российской Федерации, а так же нормативно правовые акты, регулирующие рассматриваемый объект;

- монографии ученых правоведов по теме исследования;

- статьи в специализированных юридических изданиях.

Кроме этого хотелось бы отметить, что при написании работы были использованы научные методы, среди которых следует выделить такие, как

описательный, сравнительно-правовой, формально-логический, системный, метод анализа и другие.

Глава 1.Понятие права собственности на жилой дом.

Жилой дом как объект права собственности.

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезная площадь или не менее половины площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну капитальную стену.

Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме индивидуальных застройщиков. В последнем случае застройщикам принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников строительства. Собственник жилого дома осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения независимо от кого бы то ни было. В случае нарушения своих прав собственник жилого дома может обратиться за защитой в судебные органы.

Правомочие пользования, принадлежащее собственнику, включает в себя также право использовать жилой дом для занятия предпринимательской деятельностью. Однако при осуществлении такой деятельности не должны нарушаться права других лиц и наноситься ущерб окружающей среде. Одним из важных правомочий собственника жилого дома по осуществлению права собственности на этот дом является возможность сдавать этот дом внаем. В этом случае между собственником жилого дома и нанимателем должен заключаться договор найма жилого помещения.
Право собственности на жилой дом может возникнуть по различным основаниям. Это разнообразные гражданско-правовые сделки. Однако право собственности на жилой дом может возникнуть в результате индивидуального жилищного строительства при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил.

Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется в порядке, установленном законодательством, физическому (физическим) или юридическому лицу.
Строительство дома может осуществляться на участке ранее снесенного жилого дома. По окончании строительства дома он подлежит приемке особой приемочной комиссией. Собственником(собственниками) дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации.

В свое время Закон о собственности ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на жилой дом. Речь идет о так называемой приобретательской давности, о которой говорится в ст. 235 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой дом, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий им как собственник в течение 15 лет, приобретает право собственности на дом. Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы обладал правом собственности.
Применительно к жилому дому приобретательная давность может возникнуть в результате приобретения жилого дома без надлежащего оформления. По существу, право собственности у приобретателя из договора купли-продажи не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги и т.д. В результате по истечении 15 лет такого владения у него возникает право собственности.
Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. Совладельцы дома могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома и зарегистрировать в местном органе власти. При судебном определении порядка пользования жилым домом каждому собственнику по возможности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве собственности. Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома и на чье имя зарегистрирован дом[10].

На практике довольно часто возникают споры о признании прав собственности на дом или долю дома в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом. Право собственности на жилой дом может прекратиться в результате определенных юридических фактов или оснований. Эти основания могут зависеть от воли собственника.К числу первых относятся прежде всего различные гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъекта и одновременно возникает у другого. Право собственности может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником принадлежащего ему жилого дома. Более разнообразны случаи, когда право собственности на жилой дом прекращается помимо воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по исполнительному листу; принятие законодательных актов, прекращающих право собственности.

Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.
Особо рассматриваются вопросы обеспечения прав граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд[5].

При отсутствии согласия собственника снос может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. В случае сноса жилого дома собственникам этого жилого дома либо предоставляется новое равноценное по жилой площади жилье, либо возмещается стоимость сносимых строений. Между застройщиком и собственником сносимого жилья подписывается договор, в котором указывается согласованная сторонами оценка потребительской стоимости утрачиваемого собственником жилья, форма компенсации за сносимые постройки. Споры между гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются только судом. Подписанный сторонами договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в специально уполномоченных органах.

Понятие и признаки права собственности на жилой дом.

В Гражданском кодексе Республики Беларусь праву собственности, в том числе и на строения, жилые помещения, посвящен раздел II, включающий в себя такие подразделы, как общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент возникновения права собственности и многие другие. Праву собственности на жилые помещения посвящена отдельная глава Гражданского кодекса Республики Беларусь (глава 18), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как объектах права собственности (ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь), общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 274 Гражданского кодекса Республики Беларусь), предусматривают возможность права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь жилой дом - это здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями. Так же Жилищный кодекс выделяет определения, как многоквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. И одноквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории[12].

Субъекты жилищных правоотношений (собственники) – физические и юридические лица, а также Республика Беларусь, субъекты Республики Беларусь, муниципальные образования.

В соответствии с положением Гражданского кодекса Республики Беларусь собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья – продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.

Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собственник в это время не может только распорядиться своей собственностью. Однако это ограничение носит временный характер – полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.

Гражданский кодекс Республики Беларусь определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Республики Беларусь, лица без гражданства и иностранцы, а также белорусские и иностранные юридические лица[10].

Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по Гражданского кодекса Республики Беларусь в настоящее время являются также и сама Республика Беларусь, также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти.

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры [10].

Вместе с тем все эти особенности, говорят лишь о разнообразии субъектов права собственности и об особенностях его осуществления каждым из них. В то же время признаки права собственности как юридической категории будут присущи праву собственности независимо от его формы. К таким признакам Г.Ф. Шершеневич относил: 1) власть в ее юридическом значении; 2) объект в виде материального предмета, т.е. вещи; 3) исключительность и независимость от посторонних лиц при осуществлении права собственности; 4) соединение с правом собственности отдельных прав владения, пользования и распоряжения (данный признак Г.Ф. Шершеневич относил к числу неудачных); 5) наличие установленных законом ограничений осуществления права и 6) бессрочность права собственности как вечная и потомственная связь определенного субъекта с определенным объектом, существующая до тех пор, пока не наступит юридический факт, разрывающий ее[27].

В современном праве выделяют следующие признаки права собственности: 1) совокупность прав владения, пользования и распоряжения вещью, представляющую собой систему отношений собственника к вещи и по поводу ее использования совместно с другими лицами; 2) обязанность собственника осуществлять действия в отношении своего имущества, не нарушая права и интересы иных лиц; 3) объект права собственности в виде предмета материального мира, т.е. вещь; 4) несение собственником бремени содержания и риска случайной гибели или повреждения принадлежащих ему вещей. Из перечисленных признаков оставшийся неизменным признак об объекте права собственности, которым признается вещь, является, на наш взгляд, одним из наиболее значимых.

Глава 2. Основания возникновения права собственности на жилой дом.

2.1. Индивидуальное жилищное строительство.

Индивидуальное жилое строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом.

Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим прежде всего земельный участок.

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах[9].

Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок. Отвод земельных участков входит в компетенцию местных органов власти. в соответствии с пунктами 7, 8 указа президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007г. № 667 «об изъятии и предоставлении земельных участков» гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение двух месяцев со дня получения решения (выписки из решения) о предоставлении им земельных участков, а также со дня осуществления сделки с недвижимым имуществом, влекущей переход к ним права на земельные участки для обслуживания этого имущества, обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них. Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

Земельный участок отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Право на осуществление строительства жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору.

Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и уществующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность проектных документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной документации относятся: генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Республики Беларусь, схемы расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально- государственных образований, генеральные планы городов, схемы и проекты районной планировки административно-территориальных образований.

Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство. так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть прекращено[10].

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.

В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение двух лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному заверению до начала строительных работ. Договор в случае спора может быть расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получение на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой[10].

В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Например, если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако, право на самовольную постройку не может быть признано в любом случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных статьёй 223 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке[10].

Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации. Право устанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора[14].

Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ).

2.2 Сделки.

2.2.1. Договор купли продажи.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)[10].

Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.

Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).

Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.

В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.

Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.