Право собственности в анализе российского рынка земли

Академия бюджета и казначейства

Министерства финансов Российской Федерации

Кафедра Экономическая теория

по дисциплине «Экономическая теория»

«Применение теории прав собственности в анализе

российского рынка земли»

Курсовая работа

Галкиной Юлии Дмитриевны

студентки 1 курса, группы 1С1

Научный руководитель:

Заведующая кафедрой, доктор экономических наук, профессор

Николайчук Ольга Алексеевна

Москва

2011

Оглавление.

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретико-экономическое обоснование рынка земли

1.1 История развития земельного рынка……………………………….…….…5

1.2 Рынок земли России в новых экономических условиях……….….……….7

1.3 Характеристика земельных отношений…………………………….…….....9

1.4 Специфика рентных отношений на рынке земли………………….………13

1.5 Цена земли и различия в ренте……………………………………………...15

Глава 2. Собственность на землю: экономический и юридический аспект

2.1 Социально-экономические аспекты проблемы собственности на землю……………………………………………………………………………...21

2.2 Экономические и юридические отношения собственности и права собственности на землю…………………………………………………………25

Глава 3. Анализ проблем земельного рынка в России и возможные способы их решения

3.1 Анализ проблем земельных отношений……………………………………29

3.2 Возможные способы решения проблем на российском рынке земли……33

Заключение……………………………………………………………………….35

Список использованной литературы и ресурсов Интернета………………….37

Введение

Прежде чем анализировать российский рынок земли, важно разобраться с такими понятиями как землевладение, землепользование и собственность на землю. Их необходимо отличать четко друг от друга.

              Итак, землевладение – это  земельный участок, на который его владелец имеет юридически, документально оформленные права собственности. Землевладельцами могут быть как юридические, так и физические лица.  Чаще всего под землевладением подразумевают право собственности на землю.

              Землепользование – в гражданском и земельном праве РФ одна из юридических форм использования земли главным образом в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством. Землепользователи имеют в отношении земли более узкий круг прав по сравнению с собственниками земельных участков и землевладельцами.

Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет, как правило, к перераспределению объектов и прав собственности. Пе­реходная экономика России служит подтверждением этой исторической традиции.

Экономика – это, прежде всего хозяйство. Но там, где есть хозяйство, должен быть и хозяин. Каждый экономический объект, каждый ресурс, каждый продукт должен иметь своего хозяина. С экономической точки зрения хозяин – лицо, вовлекающее объект в экономические процессы, стремящееся использовать его лучшим образом, извлечь из него больше пользы. Там, где есть экономическая деятельность, там всегда присутствует проблема собственности. Отношения собственности пронизывают всю систему экономических отношений.             

Собственность граждан на земельную долю не определена и ненадежна, собственник зависит от местных руководителей, которые распределяют участки в пользование. Сегодня большие площади земель брошены (не используются более 40 млн. гектар земли). Актуальность темы подтверждается также и тем, что многие из правовых проблем, связанных именно с реализацией права собственности на землю юридическими и физическими лицами, затрагивались частично и не были исследованы на достаточном уровне. Анализировались некоторые стороны, аспекты права собственности на землю.

Объектом курсовой работы является право собственности на землю юридических и физических лиц. Предметом являются правоотношения, возникающие по поводу реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами, а также анализ российского рынка земли.

              Основной целью является анализ проблем, связанных с реализацией прав собственности на землю. В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие основные задачи:

- выявить проблемы земельного рынка

- определить пути и способы развития высокой эффективности землепользования

- провести оценку формирующейся практики реализации права

- на основе комплексного анализа разработать возможные способы решения проблем российского рынка земли.

              При написании работы были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.

Глава 1.  Теоретико-экономическое обоснование рынка земли.

1.1 История развития земельного рынка

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Московский земельный рынок является достаточно специфическим явлением на российском экономическом пространстве, поскольку представляет собой не только рынок субъекта федерации, но и рынок крупнейшего по численности населения города нашей страны.

Директивное назначение первоначальных цен на нем было вынужденным шагом со стороны столичной власти, поскольку необходимо было с чего-то начинать. Объектов-аналогов не было "в нашем отечестве", поэтому в качестве основного ценового ориентира был использованы аналогичные рынки крупных городов мира, в частности, земельный рынок Берлина.

Основной формой платного землепользования в столице в самом начале 1992 года была выбрана аренда земельных участков и власть приложила немало сил для перевода большинства землепользователей в разряд арендаторов.

Кроме того, для обеспечения максимального финансового потока исключительно в городскую казну столичной властью была введена процедура выкупа права аренды земельных участков. Этот процедура была официально введена столичной властью в сентябре 1994 года Распоряжением Мэра №471-РМ. Но фактически подобные платежи практиковались и ранее этого времени, хотя и имели несколько иное название - итоговая цена конкурса по предоставлению в аренду земельного участка.

Права на первые земельные участки на территории столицы были выкуплены в 1993 году. Первоначальные цены на московском земельном рынке были назначены исключительно привлекательные.

Постепенно цены на земельные участки достигли современного уровня, при этом основным способом их повышения было тривиальное повышение стоимости выкупа прав аренды, ставок арендной платы и индексация земельного налога.

1.2 Рынок земли России в новых экономических условиях.

Российский рынок земли один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще только развивается. Во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ.[1]

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2008 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

В 35 субъектах РФ приватизированные предприятия выкупили 473 участка общей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что почти в два раза ниже показателей 2005 года и близко к значениям 2006 года.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2008 году колебалась от 3 до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр. Распределение земельных ресурсов приведено в приложении.

1.3 Характеристика земельных отношений.

Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав собственности в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Ключевыми составляющими права собственности на землю и иные природные объекты являются: право владения, право пользования и право распоряжения.

Право владения природными объектами означает нахождение объекта природы во власти какого-либо субъекта, обладание и удержание этого объекта, фактическое господство над ним. Различают полное и частичное владение землей и природными объектами. Полное владение имеет место во всех случаях, когда природный объект размещается на территории республики и иного автономного образования.

Если природный объект находится на территории двух или нескольких субъектов РФ, то порядок владения определяется согласно достигнутому соглашению, а при необходимости - с участием Российской Федерации.

Право владения землей и природными объектами является абсолютным, а значит, распространяется на все земельные участки и природные объекты, которые находятся на территории соответствующего субъекта федерации - собственника данного земельного массива.

Владея землей и другими природными объектами, государство вправе ограничить или запретить доступ на тот или иной природный объект. Государство вправе также наложить запрет на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности.

Право владения землей и природными объектами представляет собой юридическую базу для пользования и распоряжения такими объектами. Иными словами, эксплуатация того или иного природного объекта возможна только на основании статуса владения им.

Право пользования землей и природными объектами - еще одно самостоятельное правомочие собственника. Оно предусматривает хозяйственную и иную эксплуатацию этих объектов, извлечение из них полезных свойств, использование в иных целях ради удовлетворения потребностей общества.

Органы местного самоуправления реализуют право собственности следующими способами: 1) через государственные предприятия, учреждения, организации; 2) предоставляют природные объекты в пользование гражданам, негосударственным организациям. Право пользования землей и другими природными объектами характеризуется тремя основными факторами:

- для пользователей объектами природы определенных правил их эксплуатации;

- государственный контроль над соблюдением установленных правил;

- уплата налогов, рентных платежей пользователями природных объектов исходя из доходов, полученных в процессе эксплуатации природных объектов.

Право распоряжения собственника землей и природными объектами – это третье самостоятельное правомочие, предусматривающее установление юридического статуса природного объекта. Юридический статус объекта, назначаемый государством как собственником, предполагает:

- определение категории объекта исходя из его основного целевого назначения;

- указание цели использования объекта природы при передаче его в собственность, во владение, пользование или аренду определенному лицу (гражданину, организации).[2]

Также, получить собственность на земельный участок можно и в порядке наследования. Это возможно, если он принадлежал наследодателю на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения. Причем никакого специального разрешения для принятия наследства в этом случае не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Если наследников земельного участка оказалось больше одного, встает проблема его раздела. Согласно ст. 1182 ГК РФ раздел земли должен быть произведен с учетом минимального размера земельного участка, который установлен для земельных участков соответствующего целевого назначения.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).

Все природные объекты могут быть дифференцированы по категориям:

- земли подразделены на семь категорий;

- полезные ископаемые - на две категории (общераспространенные и не относящиеся к таковым);

- водные объекты различаются в зависимости от пригодности для питьевых и бытовых нужд населения, для лечебных, раз­личных народно-хозяйственных целей и т. п.

Дифференциация природных объектов по категориям представляет собой первую стадию в процессе распоряжения ими. На второй

стадии происходит распределение и перераспределение объектов между собственниками, владельцами, пользователями и аренда­торами:

- предоставление в собственность, аренду и пользование;

- изъятие природных объектов;

- обмен природными объектами между собственниками, пользователями и арендаторами и т. п.

1.4 Специфика рентных отношений на рынке земли.

Чем подтверждается факт землепользования, с какого момента землепользователь обязан уплачивать налог? Без ответа на эти вопросы, являющиеся отправной точкой для решения иных, не обходится ни один спор в сфере налогообложения с участием "фактического землепользователя".

Основанием для признания организации или физического лица плательщиком земельного налога являются выданные в установленном порядке документы (свидетельства, государственные акты, решения и т.п.) о соответствующем праве на землю, сведения из которых учитываются непосредственно для целей налогообложения, а также документы, служащие основанием для регистрации прав на земельный участок.

Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

А теперь, давайте разберемся, что же такое рента и рентные отношения. Исходным условием для образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 1).

Рис. 1. Источники дохода предпринимателя и собственника земли

А. Смит раскрыл существо рентных отношений: «Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал... Всю ту часть продукта или, что-то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты...». [3]

Сказанное означает, что земельная рента - это форма экономической реализации собственности на землю.

1.5 Цена земли и различия в ренте.

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна ставке депозитного процента.

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель, создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд.

В таблице ниже приведены показатели нормативной цены земли без учета тех субъектов РФ, где она определяется как кратная ставкам земельного налога.

Нормативная цена земли в РФ (в рублях на квадратный метр )

Текущее состояние рынка земли: